۶ وضعیت اضطراری مغازهداران مستاجر بررسی شد؛
اجاره سنگین در رکود کاسبی
- بازار اجاره مغازه در واکنش به «آثار مرکب اعتراضات دی، جنگ ۴۰روزه و جهش تورم کالاها» با تغییراتی به نفع «تابآوری فروشندهها» روبهرو شده است
- ۶ وضعیت اضطراری مغازهدارهای مستاجر
راضیه احقاقی: کاسبانی که در مغازههای اجارهای مشغول بهکار هستند از شروع اعتراضات دی ماه تا به امروز یعنی طی 135 روز اخیر با دو متغیر کلیدی یعنی الزام به «پرداخت اجارهبها» و افت «فروش کالا» مواجه شدهاند، یعنی درحالیکه از میزان فروش کالا توسط آنها به شدت کاسته شده، باید در موعد مقرر اجارهبها را پرداخت کنند. این موضوع بر عملکرد تمام مشاغل اثر منفی برجای گذاشته است؛ اما برخی صنوف که کالاهای غیرضروری میفروشند با چالشهای چند برابری مواجهند. در این شرایط برخی موجران برای حفظ مستاجر در شرایط کساد بازار برخی سهلگیریها را در ارتباط با مستاجران اخذ کردهاند.
چهار عامل اصلی به شکل دومینووار در افت فروش کالا از سوی مغازهداران طی 135روز اخیر دخیل بوده است. بازاریها از هشتم دیماه سال1404 و در واکنش به نوسان شدید نرخ ارز اقدام به اعتصاب کردند، این اعتصابات در ادامه به موجی از اعتراضات سراسری در کشور به گرانی انجامید که یکی از تبعات آن کاهش ساعات فعالیت واحدهای تجاری در تمام رستهها و در اغلب محلات بود. از نهم اسفند رژیم صهیونیستی و ایالات متحده آمریکا به کشور حمله کردند و این جنگ نیز در کاهش فروش انواع محصولات بهخصوص کالاهای غیرخوراکی دخیل بود، درواقع جنگ مردم را به سمت صرفهجویی و خرید کالاهای ضروری سوق داد و این موضوع عامل دوم کاهش فروش مغازهداران بود.
در ماههای اخیر تورم در بخش خوراکی و غیرخوراکی به شدت جهش داشت؛ بهنحویکه براساس گزارش رسمی مرکز آمار تورم نقطهای محصولات غیرخوراکی در فروردین امسال به کانال 100درصد رسید و تورم سالانه نیز در این بخش 70درصدی شد. همچنین تورم خوراکیها در فروردین امسال نسبت به فروردین1405 به 115درصد و تورم سالانه خوراکیها به بیش از 70درصد رسید. جهش تورم کالا با ناتوانی مردم از خرید، بازار مغازهداران را کساد کرد. چهارمین عامل در کاهش فروش واحدهای تجاری را باید در نااطمینانی از آینده در میانه جنگ و آتشبس جستوجو کرد، درواقع بخش عمدهای از شهروندان حتی اگر هنوز قدرت خرید برخی محصولات نظیر پوشاک را داشته باشند، بهدلیل ترس از آینده از خرید اجتناب کرده یا آن را به تعویق میاندازند. مجموع عوامل ذکرشده باعث نارسایی در فروش محصول شده یا به تعبیر دیگر افت کاسبی مغازهداران انجامیده است.
آوار رکود در مغازههای اجارهای
افت فروش بر وضعیت تمامی کسبه اثرگذاشته، اما در این وضعیت، مغازهداران غیر مالک به سبب لزوم پرداخت اجاره ماهانه با چالشهای به مراتب بیشتری مواجه هستند. دی و بهمن زمان اصلی فروش شب عید عمدهفروشان و نیمه دوم بهمن تا ابتدای فروردین زمان رونق بازار شب عید در بخش خردهفروشی است. به این ترتیب با آغاز اعتراضات از دی و در ادامه آغاز جنگ 40روزه از نهم اسفند، عمده کاسبان در بخش عمدهفروشی و خردهفروشی؛ بازار شب عید را از دست دادند. برای بررسی تاثیر اتفاقات ذکرشده بر وضعیت مغازهداران مستاجر گفتوگوهایی با فعالانی در صنفهای «پوشاک»، «کافه و رستورانداران»، «سوپرمارکتیها»، «عطرفروشان» و «فروشندگان لوازم آرایشی» انجام شد که نتیجه آن به شکل خلاصه در این گزارش ذکر میشود.
نکته اول: اتفاقات اخیر بر فعالیت تمامی کسبه اثر منفی گذاشته، اما میزان آسیب برای همه یکسان نیست. بهعنوان نمونه برخی مشاغل نظیر واحدهای فروش عطر با افت بیش از 90درصدی فروش مواجه شدهاند. این درحالی است که برخی دیگر که کالاهای اساسیتر نظیر خوراکیها را به فروش میرسانند نظیر سوپرمارکتیها حدود 30 تا 50درصد بازار خود را از دست دادهاند. افت فروش در بخش پوشاک و لوازم آرایش نیز 50 تا 70درصد برآورد میشود.
نکته دوم: بهدلیل تورم در بخش کالاها، کاسبان در جایگزینی جنس پس از فروش محصول با چالش مواجه هستند.
نکته سوم: میزان اجارهبها حدود 40 تا 50درصد درآمد مغازهداران مستاجر را به خود اختصاص میدهد؛ این رقم برای کاسبان مستاجر به شدت سنگین است، اما در 135روز اخیر تبدیل به وزنهای غیرقابل حمل شده است.
نکته چهارم: به گفته مغازهداران از زمان بروز جنگ، مشتریان گذری و دائمی مغازهها، کافهها و رستورانها به شدت کاهش یافته است.
نکته پنجم: در برخی اصناف نظیر کافه، رستوران، عطرفروشی و... پایداری کسبوکار به عدم جابهجایی است، در چنین شرایطی مستاجر تمام تلاش خود را میکند تا واحد خود را با مبلغ پیشنهادی موجر حفظ کند.
نکته ششم: حاشیه سود مغازهداران مستاجر به کمتر از 20درصد رسیده است؛ البته در این میان استثناهایی نیز وجود دارد که هنوز میتوانند حاشیه سود بیش از 50درصدی داشته باشند که البته تعداد آنها محدود بوده و رو به کاهش نیز هست.
بررسیها از آن حکایت دارد که چالش مغازهداران مستاجر باعث شده است بخشی از موجران مغازهها 4نرمش در برخورد با مستاجران داشته باشند. اول آنکه امسال رشد اجارهبهای مغازه کم شده و در برخ موارد صاحبان مغازه نسبت به عدم رشد اجارهبها اقدام کردهاند. دوم آنکه مغازههای با پاخور خوب در برخی رستهها و مالها خالی شده و صاحب ملک برای اجاره به مستاجر جدید حاضر به ارائه تخفیف است. سوم آنکه مقررات اجاره در برخی مراکز تجاری تسهیل شده، بهعنوان نمونه امکان پذیرش مستاجر از غیر از برندهای خاص فراهم شده است و چهارم آنکه موجران دریافت اجاره با تاخیر یا به شکل اقساطی یا حتی کسر از مبلغ ودیعه را پذیرفتهاند. البته براساس اطلاعیه قراردادهای اجاره با مصوبه شعام تا زمان پایان جنگ 2ماه خودکار تمدید میشود.
اجارهبهای تجاری چندبرابر مسکونی؟
بررسی «دنیایاقتصاد» از نبض بازار اجاره واحدهای تجاری در شهر تهران براساس فایلهای عرضهشده در سکوهای آنلاین از سوی موجران طی اردیبهشت امسال، متوسط اجارهبهای یک مترمربع مغازه را حدود 2.8میلیون تومان برآورد میکند. این در حالی است که در همین ماه متوسط اجارهبهای پیشنهادی یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود 500هزار تومان به ازای هر مترمربع بود. بنابراین متوسط اجارهبهای یک مترمربع واحد تجاری تقریبا 6برابر اجارهبهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران است. اجارهبهای اعلامی بر مبنای پیشنهاد موجران اخذ شده و در هنگام انعقاد قرارداد، با چانهزنی احتمالا قرارداد با نرخی حداقل 10 تا 15درصد پایینتر از اجارهبهای مدنظر موجر منعقد میشود. میانگین سن بنا در واحدهای تجاری مورد بررسی 18سال است.
مقایسه نبض بازار اجاره آپارتمان و مغازه در شهر تهران براساس فایلهای پیشنهادی موجران نشان از آن دارد که در بازار اجاره واحد تجاری، وزن اجاره ماهانه به مراتب بالاتر از وزن ودیعه است. درحالیکه در بازار اجاره واحد مسکونی 60 تا 80درصد کل مبلغ قرارداد به شکل ودیعه و مابقی به شکل اجاره ماهانه پرداخت میشود، در بازار اجاره واحدهای تجاری متوسط سهم ودیعه تقریبا 20درصد بوده و مابقی مبلغ کل قرارداد اجاره به شکل اجاره ماهانه دریافت میشود. از آنجا که مغازه محلی برای کسب درآمد شمرده میشود، عمده موجران واحدهای تجاری تمایل به دریافت اجاره ماهانه دارند، فروش و سود حاصل از آن عامل دیگری است که باعث میشود، موجر نگرانی درخصوص دریافت مبلغ ماهانه اجاره نداشته باشد و به این ترتیب وزن اجاره ماهانه در قرارداد بالاتر از وزن ودیعه باشد. البته با توجه به کسادی بازار، احتمال تغییر نسبت ودیعه به اجاره ماهانه در بخش واحدهای تجاری وجود دارد.
بازار واحدهای مسکونی در شهر تهران براساس موقعیت جغرافیایی طبقهبندی میشود؛ بهنحویکه اجارهبها در مناطق شمالی بالاتر از مناطق جنوبی شهر است؛ در خصوص بازار اجاره واحدهای تجاری وضعیت تا حدی متفاوت است؛ بهنحویکه اگرچه موقعیت جغرافیایی باعث افزایش ارزش ملک و در نتیجه رشد اجارهبها است، اما در کنار این پارامتر، برخی مناطق مرکزی و جنوبی تهران به سبب موقعیت جغرافیایی و بورس یک فعالیت تجاری بودن ارزش تجاری بالایی دارند؛ بهگونهایکه اجارهبها در این مناطق با اجارهبها در مناطق شمالی پایتخت برابری میکند. درواقع در تعیین اجارهبهای واحد تجاری، موقعیت تجاری منطقه اهمیت بالایی دارد. بهعنوان مثال اجارهبهای مغازه در منطقه فردوسی یا بازار بزرگ تهران با اجارهبها در مناطق یک و دو پایتخت برابری میکند. این در حالی است که قیمت ملک مسکونی و اجارهبهای آپارتمان در منطقه فردوسی و بازار پایینتر از متوسط شهر است.
