استطاعت و تقاضای موثر
مهرزاد علیجانی*
مسکن در اقتصاد ایران دیگر صرفا یک بخش تولیدی یا یک بازار دارایی نیست، بلکه به یکی از مهم‌ترین نقاط تلاقی تورم، رفاه خانوار، سرمایه‌گذاری، اشتغال، نظام بانکی و حتی ثبات اجتماعی تبدیل شده است. سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار، به‌ویژه در کلان‌شهرها، نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن فقط به معنای گران‌تر شدن یک دارایی نیست، بلکه مستقیما از قدرت خرید خانوار برای سایر کالاها و خدمات می‌کاهد.
مساله اساسی اما اینجاست که چرا با وجود اینکه تقریبا در همه برنامه‌های توسعه و قوانین بودجه، اهدافی برای ساخت مسکن و جبران شکاف عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، شکاف نه‌تنها بسته نشده، بلکه در سال‌های اخیر عمیق‌تر شده است؟
پاسخ را نمی‌توان صرفا در کمبود زمین یا کمبود منابع بانکی جست‌وجو کرد. مشکل اصلی، عدم تطابق میان مقیاس تقاضای واقعی و ظرفیت عرضه موثر است. ممکن است تعداد قابل توجهی واحد مسکونی در کشور ساخته شود؛ اما این واحدها الزاما در مکان، قیمت، متراژ و کیفیتی نیستند که با قدرت خرید خانوارهای متقاضی تطابق داشته باشند. بنابراین تعداد واحد ساخته شده با عرضه موثر مسکن یکی نیست.
در سمت تقاضا نیز تحولات جمعیتی، تشکیل خانوارهای جدید، مهاجرت به شهرهای بزرگ، تغییر الگوی خانوار و تمرکز فرصت‌های شغلی و آموزشی در چند کلان‌شهر از جمله تهران تقاضای مسکن را به‌صورت جغرافیایی متمرکز کرده است. در نتیجه ممکن است در یک منطقه با مازاد واحدهای کم‌تقاضا مواجه باشیم و همزمان در تهران، مشهد، اصفهان یا سایر مراکز بزرگ شهری، خانوارها با کمبود مسکن متناسب با درآمد خود مواجه باشند.
از طرف دیگر، هزینه ساخت مسکن به یکی از مهم‌ترین شاخص‌های انعکاس‌دهنده تورم ساختاری اقتصاد تبدیل شده است. زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد، انرژی، حمل‌ونقل، عوارض و هزینه‌های مالی همگی در قیمت تمام‌شده نهایی اثر می‌گذارند. بنابراین وقتی تورم عمومی برای چند سال متوالی بالا می‌ماند، هزینه تولید مسکن نیز افزایش می‌یابد و سازنده نمی‌تواند با قیمت‌های سال‌های گذشته عرضه کند.
اینجا یک چرخه معیوب شکل می‌گیرد: تورم، هزینه ساخت را بالا می‌برد؛ افزایش هزینه ساخت، قیمت مسکن را افزایش می‌دهد؛ افزایش قیمت، قدرت خرید خانوار را کاهش می‌دهد؛ کاهش قدرت خرید، تقاضای موثر را محدود می‌کند و کاهش تقاضای موثر، ساخت‌وساز اقتصادی را کاهش می‌دهد. نتیجه این چرخه بازاری است که در آن همزمان با کمبود مسکن قابل‌خرید، توان مالی متقاضی نیز تحلیل می‌رود. مشکل دیگر، فاصله میان قیمت مسکن و درآمد خانوار است. در بسیاری از خانوارهای شهری، بخش فزاینده‌ای از درآمد صرف اجاره یا تامین هزینه خرید مسکن می‌شود. در چنین شرایطی حتی کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نیز الزاما به معنای بهبود دسترسی نیست؛ زیرا اگر درآمد خانوار از قیمت مسکن عقب مانده باشد، بازار می‌تواند برای سال‌ها در وضعیتی قرار گیرد که قیمت‌ها بالا هستند، اما تقاضای موثر وجود ندارد.
این همان نقطه‌ای است که سیاست مسکن باید از هدف‌گذاری کمّی برای ساخت واحد عبور کند. پرسش درست دیگر این نیست که چند واحد باید ساخته شود، بلکه باید پرسید: چه تعداد واحد، در کجا، با چه متراژی، برای کدام دهک درآمدی و با چه مدل تامین مالی باید ساخته شود و چگونه تامین مالی ساخت آن با توجه به تورم فزاینده انجام شود.
تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که اگر سیاستگذار بدون توجه به اقتصاد زمین، هزینه ساخت، قدرت خرید خانوار و ظرفیت مالی سازندگان صرفا عددی برای ساخت مسکن تعیین کند، فاصله میان هدف قانونی و واقعیت اقتصادی اجتناب‌ناپذیر خواهد بود. از این منظر، قانون بودجه نیز نباید صرفا محل تعیین تکالیف اعتباری برای شبکه بانکی باشد. اگر قرار است بانک‌ها منابع قابل توجهی را به بخش مسکن اختصاص دهند، باید مشخص شود این منابع چگونه به تولید مسکن قابل‌خرید تبدیل می‌شوند و چه نسبتی میان تسهیلات، قیمت تمام‌شده، درآمد خانوار و اقساط قابل پرداخت وجود دارد. تسهیلاتی که اندازه آن با قیمت واقعی مسکن تناسب ندارد، عملا تسهیلات مسکن است؛ اما الزاما قدرت خرید مسکن ایجاد نمی‌کند.
از سوی دیگر، افزایش سقف تسهیلات بدون توجه به تورم نیز می‌تواند اثر محدودی داشته باشد. اگر قیمت مسکن و هزینه ساخت با سرعتی بیشتر از رشد تسهیلات افزایش یابد، قدرت خرید واقعی وام به‌طور مستمر کاهش خواهد یافت. بنابراین سیاست مسکن نیازمند یک تغییر پارادایم است: از سیاست ساخت واحد به سیاست ایجاد دسترسی پایدار به مسکن. این تغییر به معنای ترکیب سیاست زمین، مالیات، اعتبارات، اجاره‌داری حرفه‌ای، توسعه حمل‌ونقل شهری، زیرساخت و حمایت هدفمند از تقاضای موثر است.
مسکن همچنین نباید از سیاست ضدتورمی جدا دیده شود. هزینه ساخت مسکن یکی از آینه‌های تورم اقتصاد ایران است. وقتی قیمت مصالح، زمین، دستمزد و تامین مالی افزایش می‌یابد، نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن از این روند جدا شود. به همین دلیل، تثبیت بازار مسکن بدون اصلاح محیط کلان اقتصادی تقریبا ناممکن است.
مساله امروز بازار مسکن ایران در نهایت یک تناقض بزرگ است: کشور با کاهش توان خرید متقاضیان مواجه است و حتی افزایش حجم ساخت و ساز نیز الزاما به معنای حل بحران نخواهد بود. مسکن زمانی از یک دارایی گران‌قیمت به یک کالای قابل‌دسترسی تبدیل می‌شود که قیمت، درآمد و هزینه ساخت دوباره در یک مسیر قابل‌تحمل قرار گیرند. در نهایت همان‌طور که تاکید شد مساله مسکن ایران دیگر فقط این نیست که چقدر بسازیم.
* کارشناس اقتصادی
