اخبار باشگاه اقتصاددانان روزنامه شماره ۶۶۹۹

مائده جعفری: مسکن در سال‌های اخیر به یکی از مهم‌ترین جلوه‌های کاهش قدرت خرید خانوارها و افت رفاه در جامعه تبدیل شده است. افزایش هزینه تامین سرپناه، علاوه بر آنکه سهم بیشتری از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده، بر ساختار شهرها و حتی مناسبات اجتماعی نیز اثر گذاشته است. تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که با وجود اجرای برنامه‌های مختلف و وعده دولت‌ها برای افزایش ساخت‌وساز، فاصله میان میزان عرضه مسکن و تقاضای موثر همچنان پابرجاست و در بسیاری از مناطق افزایش یافته است. برای بخش بزرگی از جامعه، به‌ویژه ساکنان کلان‌شهرها، خرید خانه به هدفی دور از دسترس تبدیل شده است. شاخص‌های دسترسی به مسکن نیز ابعاد این مساله را نشان می‌دهند؛ به‌طوری‌که حتی اگر خانوارها تمام درآمد خود را پس‌انداز کنند، برای خرید یک واحد مسکونی کوچک باید سال‌های طولانی منتظر بمانند.

در علم اقتصاد کلان مفهومى تحت عنوان انتظارات تورمى وجود دارد که حداقل از دهه١٩٥٠ در ادبیات اقتصادى مورد توجه بوده است. بر اساس غالب تحلیل‌هاى اقتصاد کلان، انتظارات تورمى به تورم واقعى منتقل مى‌شود؛ به این معنى که اگر انتظارات تورمى افزایش یابد یا عاملان اقتصادى پیش‌بینى کنند تورم بیشتر خواهد شد، در عمل تورم بیشتر خواهد شد. از نظر مفهوم و معنى، انتظارات تورمى به آن معنى است که پیش‌بینى عاملان اقتصادى از تورم چه عددى است.

سال‌هاست سیاست مسکن در ایران بیش از آنکه روی تامین سرپناه مناسب تمرکز کند، روی خانه‌دار کردن خانوارها تکیه کرده است. ماه گذشته دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی شاخص دسترسی به مسکن در مناطق شهری را منتشر کرد. این شاخص که از نسبت قیمت یک واحد مسکونی ۵ متری به درآمد سالانه خانوار به دست می‌آید، از ۲.۲ در سال۱۳۸۰ به ۸.۲ در سال۱۴۰۴ رسیده است. این رقم‌ها همان تجربه‌ روزمره خانوارهایی است که در ابتدای دهه‌۱۳۸۰ قیمت یک واحد ۷۵متری معادل درآمد حدود ۲سالشان بود، اما امروز این نسبت به بیش از ۸سال رسیده؛ آن هم با فرض اینکه تمام درآمد خانوار صرف خرید مسکن شود و هزینه‌های ضروری زندگی در نظر گرفته نشود.

مسکن در اقتصاد ایران دیگر صرفا یک بخش تولیدی یا یک بازار دارایی نیست، بلکه به یکی از مهم‌ترین نقاط تلاقی تورم، رفاه خانوار، سرمایه‌گذاری، اشتغال، نظام بانکی و حتی ثبات اجتماعی تبدیل شده است. سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار، به‌ویژه در کلان‌شهرها، نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن فقط به معنای گران‌تر شدن یک دارایی نیست، بلکه مستقیما از قدرت خرید خانوار برای سایر کالاها و خدمات می‌کاهد.

افزایش بودجه عمرانی همیشه به معنای کاهش ریسک شهری نیست. ممکن است شهری هر سال پروژه‌های بیشتری اجرا کند، ظرفیت شبکه‌های خود را افزایش دهد و دارایی‌های زیرساختی تازه‌ای تحویل بگیرد؛ اما با نخستین بارندگی شدید یا موج گرما، همچنان بخشی از خدمات حیاتی آن مختل شود. این تناقض زمانی رخ می‌دهد که موفقیت سرمایه‌گذاری را با «آنچه ساخته‌ایم» بسنجیم، نه با «خدمتی که توانسته‌ایم حفظ کنیم.» فرض کنید برای توسعه شبکه زهکشی سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی انجام شده است؛ اما هنگام بارندگی شدید، اختلال برق عملکرد ایستگاه‌های پمپاژ را محدود می‌کند؛ مسیر دسترسی نیروهای عملیاتی مسدود می‌شود و اختلال حمل‌ونقل یا ارتباطات، مدیریت بحران را دشوارتر می‌سازد. در موج گرما نیز افزایش تقاضای برق می‌تواند شبکه را تحت فشار قرار دهد و پیامد آن از ساختمان‌ها تا مراکز درمانی گسترش یابد. در چنین وضعیتی مساله فقط کمبود ظرفیت یا سرمایه نیست؛ مساله نحوه تخصیص سرمایه است. پروژه‌ها معمولا جداگانه تعریف، بودجه‌ریزی و ارزیابی می‌شوند؛ درحالی‌که شهر به‌صورت مجموعه‌ای از سیستم‌های وابسته عمل می‌کند. ممکن است هر پروژه به‌تنهایی موفق باشد؛ اما مجموع سرمایه‌گذاری‌ها نتواند ریسک کل سیستم را به همان نسبت کاهش دهد. بنابراین معیار اقتصادی مهم‌تر این است که هر واحد سرمایه‌گذاری تا چه اندازه احتمال و هزینه اختلال خدمات حیاتی را در طول عمر زیرساخت کاهش می‌دهد.