«دنیای‌اقتصاد» معمای «اعطای خانه ۱۲۰مترمربعی» را رمزگشایی می‌کند

کروکی زمین ۲۰۰ متری

دنیای اقتصاد : طرح اعطای ۲۰۰مترمربع زمین به هر خانوار مسکن‌ندار، چهار پرسش برای زوج‌های خانه‌اولی و همچنین کارشناسان اقتصادی و مقامات پیشین بخش مسکن به‌وجود آورده است. یکی از نامزدهای انتخابات ریاست‌جمهوری با تشریح این طرح وعده داده است مردم امکان دسترسی بدون هزینه به کلید خانه ۱۲۰مترمربعی را دارند، آن هم نه در بیابان‌ها که داخل محدوده مسکونی ۸۰درصد از شهرها و همه روستاهای ایران. بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، ۵۰درصد از حداقل ۴میلیون خانه‌ندار در کشور، ساکن ۹کلان‌شهر کشور هستند. به این ترتیب، مرکز ثقل «مساله مسکن» فقط در یک‌درصد از شهرهای ایران است. از طرفی، هیچ‌کدام از دولت‌ها از سال۸۶ تاکنون، با اختیار سراغ «زمین ۹۹ساله بیرون از شهرها» نرفتند، بلکه به‌دلیل نبود زمین دولتی در داخل محدوده شهرها مجبور به این انتخاب شدند. دوسوم از اراضی اختصاص‌یافته به مسکن‌سازی‌های دولتی در سال‌های اخیر، «زمین الحاقی» بوده است. منابع لازم برای تبدیل زمین خام بیرون شهر به قطعات ۲۰۰مترمربعی در تیراژ معادل تعداد مسکن‌ندارها، برحسب کسری از بودجه۱۴۰۳ کل کشور، برآورد شد.

فرید قدیری: یک نامزد انتخابات ریاست جمهوری در جریان سفرهای استانی با قالب کمپین‌‌ تبلیغاتی، با اشاره به 5 فوریت تعیین شده در دولت مدنظر خود، سراغ «مساله مسکن» رفت و جزئیات یک طرح با محوریت «اعطای زمین» را تشریح کرد. بر اساس ویدئویی که از سخنرانی محمدباقر قالیباف در استان البرز منتشر شده است، او طرح «واگذاری 200 مترمربع زمین به هر خانوار فاقد مسکن در 80‌درصد از شهرها و همه روستاهای ایران» را رونمایی کرد به این صورت که خانوار ایرانی فاقد مسکن و دارای فرم جیم سبزرنگ با دریافت یک قطعه زمین و بدون نیاز به «هزینه‌‌کرد برای ساخت یا حتی دریافت وام ساخت مسکن»، می‌تواند روی زمین دریافتی از دولت، «صاحب یک خانه 120 مترمربعی» شود. (فرم جیم سبزرنگ به معنای آن است که آن خانوار طی 4 دهه گذشته، زمین یا مسکن از دولت دریافت نکرده است؛ مثلا دارندگان مسکن‌‌مهر مشمول این طرح نمی‌‌شوند. این فرم بر اساس اطلاعات موجود در بانک اطلاعاتی سازمان ملی زمین و مسکن برای هر ایرانی، قابل تشخیص و ثبت شده و وضعیت ملکی ایرانی‌‌ها از سال 58 تاکنون در این بانک زمین موجود است)

قالیباف در تشریح طرح به «اعطای تراکم 120‌درصد روی قطعه 200 مترمربعی» اشاره می‌کند که به معنای «مجوز احداث 2 طبقه» است و در عین حال از «تعجب خود نسبت به اوضاع درآمدی کارگران و کارمندان که توان پرداخت قسط وام یک میلیارد تومانی ندارند» گفته است. عبارتی که این نامزد انتخابات برای «چگونگی خانه‌‌دارشدن با زمین 200 مترمربعی» به کار برده است، «پایان فلاکت و قسط‌‌دهی برای هزینه مسکن با به کارگرفتن یک شریک (سازنده) برای ساخت دو طبقه روی این زمین‌‌ها» است تا یک خانه در ازای مزد ساخت دو خانه، نصیب شریک شود و یک خانه هم به «ایرانی فاقد مسکن» برسد. این به معنای آن است که خانوار مشمول زمین، هیچ هزینه‌‌ای نمی‌‌کند و به کلید خانه‌‌اش می‌‌رسد.

اگر قالیباف در تشریح طرح، دو کلمه را استفاده نمی‌‌کرد، «پرداختن به لایه‌‌های پنهان زمین 200 مترمربعی» از اساس موضوعیت نداشت و قابل تحلیل، نقد و بررسی نبود. اما او در ویدئوی انتخاباتی‌‌اش گفت، «قادریم در محدوده مسکونی 80‌درصد از شهرها و نه در «وسط بیابان»، زمین به مسکن‌‌ندارها بدهیم.» عبارت «وسط بیابان» زمین نمی‌‌دهیم، «معادله تامین مسکن» را عوض می‌کند. چون تاکنون، برخی نامزدهای انتخابات و حتی خود او برای «تامین مسکن» به ماده‌‌ای از برنامه هفتم اشاره کرده بودند که بر اساس آن، «امکان الحاق زمین‌‌های خارج از محدوده مسکونی شهرها (زمین خام فاقد آب و برق و گاز) به داخل محدوده برای ساخت مسکن» وجود داشت. این مدل برنامه هفتم، همان «تامین زمین 99 ساله» در دولت‌‌های نهم و دهم و همچنین سال‌های اخیر است که «برای دولت‌‌ سختی آنچنانی ندارد و حسابی می‌شود روی آن مانور داد اما چند 10 سال طول می‌‌کشد تا زمین خام به شهر مسکونی تبدیل شود» که تجربه عینی آن، «استارت مسکن‌‌مهر در سال 86 و بسته نشدن پرونده آن در امروز یعنی سال 1403» است.

با این حال، نامزد طراح «زمین 200 مترمربعی»، قصد دارد متفاوت از «مسکن مهر» و «مسکن ملی» اقدام کند. آیا این طرح، شدنی است؟

پاسخ این پرسش کلی نیازمند پاسخ به چهار پرسش اصلی است.

چه کسانی مشکل مسکن دارند؟

آدرس طرح «اعطای زمین 200 مترمربعی» اعلام شده است؛ 80‌درصد از شهرها.

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از داده‌‌های رسمی درباره توزیع جمعیتی ایرانی‌‌ها در شهرهای ایران نشان می‌دهد، 80‌درصد از شهرهای ایران، «شهرهای کوچک» هستند که هر کدام‌‌شان زیر 100‌هزار نفر جمعیت ساکن دارند. طبق آمارهای مربوط به سال 1401، تعداد 1200 شهر از 1500 شهر در تقسیمات جغرافیایی، «شهرهای با جمعیت کمتر از 100‌هزار نفر» است. در این 80‌درصد از شهرها، «فقط 25‌درصد از جمعیت ایران» ساکن هستند.

در کنار این آمار، «مطالعات سال‌های 1400 تا 1402» برخی نهادها و دستگاه‌‌های متولی بخش مسکن درباره «نیازسنجی‌‌های صورت گرفته از مسکن‌‌ندارها» و «جغرافیای استانی مرکز ثقل خانه‌‌اولی‌‌ها» را باید قرار داد تا مشخص شود «مشکل مسکن در کدام دسته از شهرهای ایران است؟»

گزارش «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، «50‌درصد نیاز مسکن در 9 کلان‌شهر» است که «فقط یک‌درصد کل شهرهای ایران» را شامل می‌شود.

به این ترتیب مشخص می‌شود، «نیمی از مسکن‌‌ندارها در یک‌درصد از شهرهای ایران» ساکن هستند و «حدود یک‌پنجم تا یک‌چهارم نیاز مسکن در 80‌درصد از شهرها» است.

پس اگر «آدرس اجرای طرح زمین 200 مترمربعی» بر اساس گفته نامزد انتخاباتی که «در 80‌درصد از شهرهای ایران» مطرح کرده، همین «شهرهای با جمعیت زیر 100‌هزار نفر» باشد در این صورت، «زمین‌‌ها در پهنه‌‌‌‌ای از ایران اعطا می‌شود که تمرکز خانه‌‌ندارها آنجا نیست.» اما اگر منظور قالیباف، شهرهای متوسط و بزرگ و کلان‌شهرها باشد، چطور؟

شهرها «قطعات 200 مترمربعی» دارند؟

در قالب سوال اول، مشخص شد «آدرس اصلی خانه‌‌ندارها یا بورس محل سکونت خانوارهای فاقد مسکن»، در 9 شهر کشور است که هر کدام از این شهرها بالای یک میلیون نفر ساکن دارند و فقط یک‌درصد از کل شهرهای ایران و در عین حال 30‌درصد از جمعیت را شامل می‌‌شوند. اما اگر قرار باشد این شهرهای بزرگ و حتی شهرهای کوچکی که تعدادشان زیاد است اما اقلیت خانه‌‌ندارها در آنجا ساکن هستند، صاحب «زمین 200 مترمربعی» شوند، در این صورت «کدام دسته‌‌ از شهرها از این مدل زمین‌‌ها دارند؟»

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ به سوال دوم، مشخص می‌کند، «تجربه تامین زمین برای ساخت یک میلیون مسکن در هر سال (طرح دولت شهید رئیسی)» نشان داد طی 2 سال گذشته 41‌هزار هکتار از 60‌هزار هکتار زمین تامین شده توسط دولت برای ساخت 2.3 میلیون واحد مسکونی، از نوع «زمین‌‌های الحاقی از بیرون محدوده شهرها به داخل شهرها» یا همان «زمین 99 ساله» بوده است. این یعنی، «دو سوم از اراضی تامین شده برای ساخت مسکن حمایتی برای مسکن‌‌ندارها در دولت سیزدهم» به ناچار و به دلیل «نبود زمین دولتی آماده ساخت و دست‌‌نخورده در داخل محدوده‌‌شهرها»، ‌‌ از بیرون شهر به مرز شهر متصل (الحاق) شده است.

در این صورت، اگر اسم زمین‌‌‌‌هایی که داخل محدوده شهری نیستند و 99 ساله هستند و آب و برق و گاز هم ندارند (به اصطلاح شهرسازها، آماده‌‌سازی نشده‌‌اند) را بتوان «زمین‌‌های بیابانی» مطرح کرد، در این صورت با استناد به کارنامه دو سال گذشته «تامین زمین» و همچنین کارنامه «مسکن‌‌مهر» مشخص می‌شود، ‌‌ «نه الان و نه 4 سال آینده، دولت توان و امکان مهیا کردن زمین غیربیابانی در تیراژ انبوه برای اعطا به خانه‌‌ندارها را ندارد.» هر چند ممکن است در «مقیاس خیلی محدود، از این زمین‌‌ها در داخل شهرها تامین کرد» اما «هر خانه‌‌ندار، ‌‌ یک زمین غیربیابانی»، به احتمال خیلی زیاد غیرممکن است.

شهرهای ایران را به لحاظ «زمین و مسکن» می‌توان به سه دسته «کلان‌شهرها»، «شهرهای بزرگ و متوسط» و «شهرهای کوچک» طبقه‌‌بندی کرد. دولت در کلان‌شهرها، ‌‌ تقریبا «زمین آماده ساخت مسکونی» ندارد. یکسری زمین در مالکیت تعدادی وزارتخانه است که تحت هیچ شرایطی حاضر به جدایی از آنها نیستند ضمن آنکه حتی اگر طبق قوانین دو دهه گذشته حاضر به آزادسازی این زمین‌‌ها شوند، مقیاس آنها در حدی نیست که «خانه‌‌ندارها» را خانه‌‌دار کند.  در کلان‌شهرها، «نیاز مسکن» توسط دولت از طریق «زمین 99 ساله در شهرهای جدید اطراف آنها» پوشش داده می‌شود.

اما ماجرای تلخ آن است که در حال حاضر «ذخایر زمین در پرند (تهران)، صدرا (شیراز)، گلبهار (مشهد) و بهارستان (اصفهان)» کم آمده به‌طوری که «ثبت‌‌نام‌کنندگان مسکن دولتی» در این کلان‌شهرها از مساحت زمین‌‌های 99 ساله قابل ساخت، بیشتر است. در شهرهای بزرگ و متوسط نیز «عملیات الحاق زمین» برای تامین زمین برای ساخت مسکن دولتی صورت گرفته است. در شهرهای کوچک نیز اگرچه «دست دولت برای تامین زمین باز است» اما «تقاضای مسکن» آنچنان حاد و فراگیر نیست. در روستاها نیز «مطالعات اجتماعی و اقتصادی» از طرف صاحب‌‌نظران و مسوولان اسبق بخش مسکن نشان می‌دهد، «مساله اول، توسعه‌‌نیافتگی و مشکلات کشاورزی و شغلی» است که باعث «مهاجرت از روستاها» شده است. پس در جواب سوال دوم درباره طرح «زمین 200 مترمربعی» مشخص شد، «دست دولت چهاردهم برای اعطای سراسری زمین به خانه‌‌ندارها، باز نیست.»

اگر «زمین 200 متری» همان «زمین 99 ساله» باشد ...

ظرفیت محدود «زمین‌‌های تحت مالکیت دولت» از یکسو و طرح «واگذاری یک قطعه زمین 200 مترمربعی به هر ایرانی مسکن‌‌ندار» از سوی دیگر، بیانگر آن است که «اگر نامزد انتخابات ریاست جمهوری»، رئیس‌‌جمهور شود و طبق وعده‌‌ای که داده، ‌‌ این طرح را اجرایی کند، باید سراغ «زمین‌‌های بیرون از محدوده شهرها» برود. در این صورت، «بهای تامین زمین برای تقسیم قطعات 200 مترمربعی به هر خانه‌‌ندار»، به عنوان «مساله اصلی دولت»، روی میز رئیس‌‌جمهور قرار می‌گیرد.

این مساله، «همان بهای تمام شده تبدیل زمین بدون خدمات به زمین قابل سکونت» است. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، در حال حاضر طبق آمار رسمی مربوط به «تعداد خانوارهای مشمول مسکن ملی که در سامانه مسکن حمایتی ثبت‌نام کرده‌‌اند»، 5 میلیون خانه‌‌ندار در کشور وجود دارد که قصد دارد با «حمایت دولت»، صاحب‌‌خانه شود. توزیع زمین 200 مترمربعی به این تعداد مسکن‌‌ندار، یعنی «تامین 100‌هزار هکتار زمین توسط دولت.» با توجه به «هزینه آماده‌‌سازی هر مترمربع زمین خام» به قیمت‌های امروز، «3000 همت بودجه برای آماده‌‌سازی زمین‌‌های 200 مترمربعی» لازم است که یا دولت باید تامین کند یا خانوارها. این رقم، تقریبا نصف بودجه امسال کشور است.

همچنین 100 هکتار «زمین 200 مترمربعی» برای آنکه مقیاس آن برای مردم قابل سنجش باشد، ‌‌ معادل 5 برابر زمین‌‌هایی است که در دولت محمود احمدی‌‌نژاد برای «مسکن مهر» اختصاص پیدا کرد و همچنین معادل 2 برابر «زمین‌‌های تامین شده برای مسکن میلیونی تا این لحظه» است.

منظور نامزد چه بود؟

شاید منظور نامزد انتخابات ریاست جمهوری از «زمین 200 مترمربعی» این بوده که «زمین‌‌هایی که از بیرون محدوده شهری به داخل محدوده شهری پیوند می‌‌خورند، در نهایت زمین داخل محدوده نام‌گذاری می‌‌شوند» و بعد از آن قابلیت ساخت پیدا می‌کنند. شاید هم منظور این بوده که «دولت زمین‌‌های دست نخورده داخل شهرها که مالک آن نیست را از مالکان خصوصی خریداری کند» و قطعه‌‌قطعه کند و به خانوارها اعطا کند که در این صورت، «رقم سنگینی برای تملک زمین‌‌ها» لازم است. شاید هم منظور این بوده که در شهرهایی که «کوچک هستند» زمین تامین می‌شود که مطابق «نیازسنجی مسکن»، مساله آنجاها نیست.