چه کسانی «وقت جراحی دردناک» بازار املاک چین را به تعویق میاندازند؟
مسکن چین؛ گروگان ذی‌نفعان
اعتیاد مالی دولتهای محلی به «درآمد ملکی» مانع کاهش قیمت خانه در چین شده است
بازار مسکن چین از یک طرف با «حجم زیادی خانه خالی» و «برج‌‌‌های نیمه‌‌‌کاره» مواجه است که از «اختلال شدید در بازار ساختوساز» و «حال بد برج‌‌‌سازها» حکایت دارد اما از طرف دیگر، «سمت تقاضا هم از جنس مصرفی (زوج‌‌‌های جوان) و هم از جنس سرمایه‌گذار ملکی» از بازار خرید خانه تقریبا خارج شده‌‌‌اند چون از نگاه آنها، قیمت مسکن در چین، گران است و حباب دارد؛ این نامعادله «تورم خانه خالی» و «تورم مسکن» در چین چگونه قابل تحلیل است؟
نشریه «تایم» با بررسی این بازار، پاسخ این پرسش را به شکل صریح ارائه کرده است. ماجرای «قطع ارتباط معنادار بین جریان عرضه و تقاضای مسکن در چین» به گروه اصلی ذی‌نفع «تورم و رونق ملاکی» در این بازار مربوط می‌شود که به‌خاطر منافعی که از «سرپا ماندن بازار ساختمان‌‌‌سازی به هر قیمتی» دارند، عملا و رسما اجازه «جراحی دردناک» اما ضروری در مسکن چین را نمی‌‌‌دهند.
دولتهای محلی مطابق این بررسی، برای «کاهش قیمت مسکن از یک سطحی بیشتر»، جریمه تعیین کرده‌‌‌اند، چون بخش قابل‌توجهی از بودجه این دولت‌‌‌ها به «فروش زمین» به برج‌‌‌سازها وابسته است. این سهم در سال 2021 به میزان یک‌سوم کل بودجه سالانه آنها بوده که در 2022 به‌خاطر «یک حرکت ناقص اما محسوس دولت چین برای جلوگیری از پول‌‌‌پاشی بیشتر به بازار برج‌‌‌سازی»، به 24درصد کاهش پیدا کرد.
دولتهای محلی، برای اصلاحات در مسکن چین به نفع «کاهش قیمت» مقاومت می‌کنند. اما کارشناسان ناظر بر وضعیت اقتصاد مسکن چین هشدار می‌دهند، برای آنکه مشکلات این بازار و اقتصاد چین حل شود، لازم است «برخی شرکت‌ها که عادت به ساختمان‌‌‌سازی بدون توجه به حجم تقاضای موثر کرده‌‌‌اند» از رده خارج شوند تا هیجان این بازار که فقط به رشد خانه‌‌‌های خالی و رشد بیشتر قیمت مسکن منجر شده، فروکش کند.
تاوان خطا
همین چند سال قبل گروه اورگراند افتخار ملت چین بود. این غول املاک و مستغلات با بیش از 1300 پروژه در 280 شهر از بزرگ‌ترین سازندگان چین بود که از طریق ورزش، به‌ویژه فوتبال توانسته بود تبدیل به پوستر دوران جدیدی از تسلط چین شود. باشگاه فوتبال «گوانگژو اورگراند» هشت عنوان قهرمانی سوپرلیگ چین به‌‌‌دست آورد و دو قهرمانی در لیگ قهرمانان آسیا را نیز به لطف جذب ستاره‌‌‌های اروپایی و آمریکای لاتین با دستمزدهای بالا در کارنامه خود دارد. در آوریل 2020، اورگراند در گوانگژو ساخت یک استادیوم جدید 1.8 میلیارد دلاری با ظرفیت صدهزار نفر را آغاز کرد که قرار بود در سطح جهانی با خانه اپرای سیدنی و برج خلیفه در دبی رقابت کند.
حدود دو ماه قبل، اورگراند درخواست حمایت از ورشکستگی در ایالات متحده داد و هفته گذشته «شو جیاین» مدیرعامل شرکت به ظن جرائم غیرقانونی مربوط به سقوط شرکتش در چین دستگیر شد. از زمان اوج خود در جولای 2020، سهام اورگراند 99درصد سقوط کرده است و تقریبا 47 میلیارد دلار ارزش بازار آن از بین رفته است. «شو» همچنان در مکانی نامعلوم تحت بازجویی است و استادیوم نیمه تمام توسط دولت محلی برای پرداخت بدهی 300 میلیارد دلاری شرکت تصرف شده است. در همین حال پاکسازی اخیر مقامات عالی‌رتبه، بانکداران و ژنرال‌‌‌ها اعتماد سرمایه‌گذاران را از بین برده است. بر اساس گزارش گروه مالی نامورا، در سه ماه دوم سال سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در چین تنها 4.9 میلیارد دلار بوده است، که 94درصد نسبت به مدت مشابه در 2021 کاهش داشته است.
مشکلات اورگراند حدود 1.5 میلیون مشتری را با خانه‌‌‌های نیمه‌‌‌‌تمام باقی می‌‌‌گذارد، اما از منظر چارلی کمپل تحلیلگر نشریه تایم، مشکل بسیار عمیق است. از آنجا که بخش املاک حدود 30درصد از تولید ناخالص داخلی و 80درصد از ثروت کل خانوارها را تشکیل می‌دهد، بحران در کل اقتصاد درحال گسترش است. بر اساس تحقیقات گروه گاوکال، سازندگان املاک چین مجموعا بیش از 390 میلیارد دلار به تامین‌کنندگان مختلف بدهی دارند.
اما چگونه می‌توان مسائل را اصلاح کرد؟ تحلیلگران معتقدند قبل از ظهور چینی که بخش املاک آن بر اساس نیاز تنظیم شده است، این بخش به جای «پتانسیل سرمایه‌گذاری» به «اصلاحاتی دردناک» نیاز دارد. چین قبلا تصمیم گرفته است اجازه دهد برخی شرکت‌های دردسرساز از بین بروند و در عین حال از تعدادی از شرکت‌هایی که معمولا به خوبی اداره می‌‌‌شوند، با مزایایی مانند وام‌‌‌های ارزی برای ادای تعهدات خارج از کشور و ضمانت‌‌‌های دولتی برای اوراق قرضه داخلی حمایت کرده است. با این‌حال، شدت بحران تا حدی است که حتی این شرکت‌ها، مانند کانتری گاردن، نیز در مضیقه هستند. برخلاف اورگراند که به خاطر ولخرجی‌هایش از بین رفت، مشکلات کانتری گاردن ناشی از عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران و خریداران خانه بوده است.
این شرکت که در سال 2017 توانست عنوان بزرگ‌ترین شرکت سازنده چین به لحاظ فروش را از اورگراند بگیرد تا امروز به سختی توانسته است از نکول بدهی‌‌‌های خود اجتناب کند. بدهی کل کانتری گاردن حدود 186 میلیارد دلار برآورد شده است که شامل خانه‌‌‌های تحویل‌نشده، بدهی به تامین‌کنندگان و بدهی‌‌‌های بانکی و اوراق قرضه است.
ریشه‌‌‌های این بحران اما بسیار متنوع است. مردم چین معمولا ملک را به عنوان ذخیره‌‌‌ای بهتر از حقوق بازنشستگی یا سهام می‌‌‌بینند، که با برداشت‌‌‌های فرهنگی از مالکیت خانه به عنوان پیش‌‌‌نیاز قبل از ازدواج هم تقویت می‌شود. ظرفیت مازاد عظیم در شرکت‌های دولتی فولاد و سیمان نیز به معنای قیمت پایین مواد اولیه است که سازندگان را تشویق به ادامه ساختوساز کرد. در همین حال، دولت نیز برای رونق اقتصاد به صنعت ساختوساز پول تزریق کرد، به طوری که شرکت‌های سازنده وام‌‌‌های هنگفتی را قبل از تقاضا می‌‌‌گرفتند.
اما امروز، نرخ ازدواج و شهرنشینی در کنار جمعیت کل کشور درحال کاهش است. دولت نیز در سال 2020 محدودیت‌های سختی را بر میزان وام گرفتن شرکت‌های ساختوساز اعمال کرد که جرقه ایجاد یک بحران اعتباری بزرگ شد؛ حباب املاک کشور شکست و زنجیره‌‌‌ای از نکول سازندگان و زیان‌‌‌های تجاری را ایجاد کرد. امروز چین در تلاش است تا با کاهش نرخ بهره، سپرده‌‌‌های اجباری و سایر تشریفات اداری، خرید مسکن را تشویق کند. اما از منظر تحلیلگران تایم، مشکل اینجاست که قیمت مسکن باید به حدی کاهش یابد که خریداران دوباره املاک را به عنوان یک سرمایه‌گذاری خوب ببینند. اما نکته این است که در چین، دولتهای محلی واقعا کاهش قیمت‌ها را دوست ندارند، چراکه معتقدند اعتماد سرمایه‌گذاران و ثبات اجتماعی را تهدید می‌کند. ناگفته نماند که فروش زمین به سازندگان املاک بخش قابل‌توجهی از بودجه دولتهای محلی را شامل می‌شود، که درحال حاضر در 12.8 میلیون دلار بدهی غرق شده‌‌‌اند.
تخفیف دهید، جریمه می‌‌‌شوید
به این ترتیب، سازندگان املاک معمولا مجاز به کاهش قیمت حداکثر تا 15درصد هستند و شرکت‌هایی که بیش از این مقدار تخفیف بدهند جریمه می‌‌‌شوند. اما بدون کاهش قیمت‌ها، تحریک تقاضا بسیار سخت خواهد بود، به این دلیل که بازار املاک چین 85 تا 90درصد نوساز است، اکثر ساختمان‌‌‌ها بر اساس مدل پیش‌فروش فروخته می‌‌‌شوند و اینکه با از بین رفتن اعتماد در این بخش، متقاعدکردن خریداران برای سرمایه‌گذاری در شرایطی که خود سازندگان ممکن است چند ماه دیگر وجود نداشته باشند دشوار است.
اما حتی اگر اجازه داده شود قیمت مسکن کاهش یابد، مشکل دیگری به وجود می‌‌‌آید. بر اساس تازه‌ترین برآورد موسسه تحقیقاتی بیکهف که یک اندیشکده املاک در چین است، درحال حاضر حداقل 50 میلیون خانه، یا بیش از 12درصد از کل موجودی مسکن، در چین خالی هستند که مالکان به جای اجاره دادن، برای افزایش سرمایه آن را نگه داشته‌‌‌اند.
گفتنی است ارزش یک خانه جدید در چین به محض اینکه اشغال می‌شود به شدت کاهش می‌‌‌یابد؛ درست مانند خودرویی که به محض خروج از پارکینگ نمایندگی افت ارزش پیدا می‌کند. اگر قیمت خانه‌‌‌های نوساز از سوی سازندگان به میزان قابل‌توجهی کاهش یابد، این مالکان تشویق می‌‌‌شوند تا برای کاهش زیان آن را بفروشند، بازار با سیل عرضه مواجه می‌شود و بهبود به تاخیر می‌افتد.
فروپاشی بازار املاک چین برای کسانی که سرنوشت فوتبال چین را دنبال می‌‌‌کردند عجیب نبوده است. در سال 2021، یازده تیم از 16 تیم سوپر لیگ چین متعلق به شرکت‌های ساختوساز بوده است، و تقریبا همه امروز با بحران مالی روبه‌رو هستند. از سال 2020 حداقل 39 باشگاه فوتبال حرفه‌‌‌ای در چین جمع شده‌‌‌اند، و هشت باشگاه به دلیل بی‌نظمی مالی از پیوستن به فصل امسال منع شده‌‌‌اند. «گوانگژو اورگراند» نیز سال گذشته از لیگ سقوط کرد. آکادمی آن نیز هرگز «ستارگان فوتبال» برای کشورش پرورش نداد. هیچ یک از فارغ‌التحصیلان آن برای تیم ملی چین بازی نکردند، که نتوانست به جام جهانی سال گذشته قطر راه پیدا کند. به نظر می‌رسد جاه‌طلبی‌‌‌های فوتبال چین نیز در نهایت روی همان حباب مسکن بنا شده است.
