نبض نیمسال اول معاملات ملک سنجش شد
تنظیم تورمی بازار مسکن
علت افت خفیف قیمت نوسازها و پشتصحنه ثبات نسبی قیمت سایر واحدها
ورود فایلهای سرمایه‌‌‌ای به صحنه معاملات
عكس: صبا طاهریان
نجمه رجب: شهریور بازار مسکن پایتخت با «ثبات» سپری شد. بررسی نبض قیمت مسکن در شهر تهران طی ماهی که گذشت حکایت از آن دارد که در عمده فایل‌‌‌ها تغییرات قیمتی محسوسی نسبت به ماه میانی تابستان رخ نداده است؛ هرچند افت قیمت در برخی از فایل‌‌‌ها همچنان وجود دارد اما ثبات قیمتی در این ماه به مراتب فراگیرتر بوده است. در نبود آمار رسمی از تغییرات قیمت و حجم معاملات مسکن در شهر تهران، رفتارشناسی معامله‌‌‌گران بر اساس نتایج تحقیقات میدانی چهار پیام از تحولات اخیر بازار مسکن را منعکس و تصویری از شرایط فعلی این بازار ارائه می‌کند.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، برای به دست آوردن تغییرات احتمالی میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در معاملات شهر تهران در حال حاضر چاره‌‌‌ای به جز رجوع به فایلهای موجود نزد واسطه‌‌‌ها و رصد دائمی نبض قیمت‌های پیشنهادی فروش این واحدها وجود ندارد؛ کمااینکه از دی ماه 1401 تاکنون بانک مرکزی روند انتشار گزارش‌‌‌های آماری رسمی از نبض بازار مسکن به صورت ماهانه را که سال‌ها در یک روال منظم منتشر می‌‌‌شد، به کلی متوقف کرده است. «دنیای‌اقتصاد» در ماه‌‌‌های اخیر با استفاده از روش‌های مختلفی به تخمینی از حدود متوسط قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی در شهر تهران دست پیدا کرده است که در قالب گزارش‌‌‌های نبض ماهانه قیمت مسکن منتشر شده و اکنون نیز به همان ترتیب تحولات ماه میانی سال 1402 بررسی شده است. طبعا این بررسی‌‌‌ها در نبود اطلاعات رسمی از قیمت‌های قطعی ثبت‌شده در معاملات، مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی است اما تا حد ممکن تلاش شده فاصله بین قیمت‌های پیشنهادی و قطعی مبتنی بر عرف رایج تخفیفات در محله‌‌‌های مختلف، به واقعیت نزدیک شود. با وجود این آنچه در این گزارش و گزارش‌‌‌های مشابه مربوط به ماه‌‌‌های گذشته آمده است، نمی‌تواند به عنوان آمار رسمی و متقن مورد اتکا قرار گیرد، چراکه به هر حال مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی فروش ملک است.
با بررسی حدود قیمت ملک در مناطق پرچمدار و پرمعامله شهر یعنی 4 و 5 مشخص می‌شود که در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در این دو منطقه قدری زیر 90 میلیون تومان است. این در حالی است که در گزارش «چتر نجات مسکن مرداد» که پنجم شهریور ماه بر پایه تحقیق میدانی از تغییرات قیمت مسکن در مرداد ماه منتشر شد، متوسط قیمت مسکن در منطقه 5 معادل 90 میلیون تومان و در منطقه 4 اندکی کمتر از این (حدود 80 تا 85 میلیون تومان) عنوان شده بود. بررسی فایلهای شهریورماه حاکی است متوسط قیمت تعدادی از فایل‌‌‌ها به مقدار جزئی در حدود یک‌درصد نسبت به مرداد افت داشته اما در مجموع در اکثر فایل‌‌‌ها، ثبات قیمت وجود دارد. به این ترتیب حاکمیت «ثبات» در اغلب نواحی بازار مسکن اولین پیامی است که از بررسی نبض بازار و رفتارشناسی معامله‌‌‌گران آپارتمان در نیمه سال‌جاری منعکس می‌شود.
از طرفی دو منطقه 4 و 5 از آنجا که تقریبا همیشه در رده‌‌‌های اول و دوم مناطق پرمعامله شهر تهران بوده‌‌‌اند و صرف‌‌‌نظر از شرایط رونق یا رکود، دست‌‌‌کم از هر پنج آپارتمانی که در تهران معامله می‌شود، عموما یکی از آنها در منطقه مذکور واقع شده است، فاصله تاریخی مشخصی با میانگین قیمت مسکن در معاملات شهر تهران دارند و از طرفی این فاصله در عصر جهش و پس از آن دوره رکود فراگیر 1400 نیز در محدوده مشخصی نوسان کرده است. با در نظر گرفتن این فاصله‌‌‌ها می‌توان این طور برآورد کرد که اکنون میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در اوایل کانال 70 میلیون تومانی قرار دارد و احتمالا به نزدیک 71 میلیون تومان رسیده باشد. برآوردها مبتنی بر قیمت‌های پیشنهادی در مرداد ماه نیز نشان داد متوسط قیمت مسکن در تهران در مرز دو کانال 60 و 70 میلیون تومان قرار دارد و ممکن است حداکثر به میانه کانال 70 میلیون تومان رسیده باشد؛ اما برای اعلام قطعی میانگین قیمت مسکن، دسترسی به اطلاعات رسمی یک اصل اساسی است که اکنون این دسترسی وجود ندارد و صرفا می‌توان برآورد و تخمینی از این متغیر اعلام کرد.
در عین حال آنچه مشخص است این است که مسکن در مسیر تنظیم تورمی قرار دارد و همسو با کاهش تورم عمومی، سطح قیمت‌ها در حال تغییر بوده و از حباب قیمت‌های پییشنهادی در شهریور ماه نیز قدری کاسته شده یا دست‌‌‌کم شاهد درجا زدن سطوح قیمت پیشنهادی در برخی محله‌‌‌های شاخص و پرچمدار بازار مسکن بوده‌‌‌ایم.
عامل افزایش عرضه نوسازها
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، اگرچه متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران در ششمین ماه از سال‌جاری تغییر چندانی نسبت به مردادماه نداشته است اما رصد جزئی‌‌‌تر فایل‌‌‌ها نشان می‌دهد در ماهی که گذشت، متوسط قیمت‌های پیشنهادی واحدهای نوساز و کلیدنخورده در بازار مسکن اندکی افت کرده است. از میان هشت منطقه پرمعامله شهر تهران شامل مناطق متوسط به بالا، متوسط و متوسط رو به پایین شهر که تغییرات قیمتی آنها رصد و بررسی شده است، افت قیمت پیشنهادی فایلهای نوساز دست‌‌‌کم در دو منطقه پرچمدار 4 و 5 محسوس بوده و این در حالی است که تغییرات منفی در مورد فایلهای کلیدنخورده واقع در مناطق جنوبی شهر مشاهده نشده است. این پیام دیگری است که از بررسی تحولات بازار مسکن شهریور ماه منعکس شده و یکی از علت‌‌‌های اصلی آن افزایش عرضه نوسازها به بازار فروش مسکن است. با وجود رکود معاملاتی فراگیر یک گروه از سازنده‌‌‌ها تصمیم به فروش واحدهای تکمیل‌شده خود گرفته‌‌‌اند و همین موضوع به افزایش عرضه نوساز آن هم در نبود تقاضای موثر خرید منجر شده و به تعدیل قیمت‌های پیشنهادی در حدود سه تا پنج‌درصد انجامیده است. بررسی میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد اکنون دو گروه از سازنده‌‌‌ها تمایل به فروش پیدا کرده‌‌‌اند که یک گروه، کسانی هستند که موعد چک‌‌‌های صادر‌شده بابت خرید تجهیزات و مصالح برای آنها فرارسیده و یک گروه دیگر نیز قصد خرید زمین برای کلید زدن پروژه آتی خود را دارند و چون پاییز و زمستان به شکل سنتی بهترین فصل برای خرید زمین و فراهم کردن مقدمات اولیه ساخت‌وساز است، آنها ناگزیر به فروش بخشی از واحدهای تکمیل‌شده هستند تا بتوانند با نقدینگی قابل قبول وارد بازار زمین شوند. این رفتار در سمت عرضه واحدهای نوساز سبب شده در برخی محله‌‌‌ها قیمت‌های پیشنهادی فروش این دسته از آپارتمان‌‌‌ها در مقایسه با ابتدای امسال تا 20درصد افت کند. در عین حال همچنان گروهی از سازنده‌‌‌های فعال در شهر تهران در بازار فروش مسکن حضور فعالی ندارند و فعلا نظاره‌‌‌گر تحولات هستند.
یخچال ملکی تهران کوچک می‌شود؟
سومین پیام مهمی که از بازار مسکن شهریور ماه دریافت می‌شود، ورود فایلهای فروش از ناحیه خریداران سرمایه‌‌‌ای ملک در سال‌های اخیر است. تحقیق میدانی «دنیای‌اقتصاد» حاکی است سهم قابل‌توجهی از عرضه آپارتمان‌‌‌های مسکونی به بازار فروش ملک پایتخت در حال حاضر را واحدهای خالی از سکنه شامل می‌شود که تعدادی از آنها نوساز و کلیدنخورده است اما در عین حال تعداد قابل‌توجهی از این فایل‌‌‌ها واحدهای چند سال ساختی است که پیش‌تر توسط سرمایه‌گذاران ملکی خریداری و منجمد شده بود و اکنون مالکان آنها با مشاهده تغییرات منفی یا ثبات در سطح قیمت مسکن، تصمیم به عرضه آنها گرفته‌‌‌اند. این گروه احتمالا قصد دارند سرمایه خود را روانه بازار دیگری کنند و به همین خاطر انگیزه لازم برای فروش واحدهایی که اغلب آنها دست‌‌‌کم دو و بعضا تا چهار یا پنج سال خالی از سکنه مانده بود را پیدا کرده‌‌‌اند. مصوبات تنظیم بازار اجاره‌‌‌بها از سوی دولت در فاصله سال‌های 99 تاکنون سبب شده گروهی از ملاکان از عرضه واحدهای مسکونی به بازار اجاره خودداری و به این ترتیب از دردسرهای احتمالی بعدی برای تخلیه واحد یا افزایش اجاره‌‌‌بها در موعد سررسید قرارداد به میزان دلخواه و متناسب با نرخ تورم عمومی پیشگیری کنند.
دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره‌‌‌بها طی سه سال گذشته عملا به خالی ماندن تعداد زیادی واحد مسکونی که در قالب خرید سرمایه‌‌‌ای از ابتدای عصر جهش (اوایل سال 97) به تملک درآمده بود منجر شد. با وجود این اکنون عرضه پرتعداد واحدهای خالی از سکنه حاکی است خریداران سرمایه‌‌‌ای به صحنه معاملات مسکن ورود کرده‌‌‌اند. اگرچه رفتار متقاضیان خرید مسکن بی‌‌‌شباهت به آنچه در سال 1400 رخ داد نیست و این گروه از فعالان بازار مسکن با رفتار محتاطانه و پرهیز از عجله نقش مهمی در راکد شدن بازار معاملات مسکن در حال حاضر بر عهده دارند، اما آنچه تفاوت‌‌‌های بازار تابستان 1402 با سال 1400 را رقم زده، رفتار سمت عرضه است. در سال 1400 تمایل به فروش نیز در میان مالکان فراگیر نبود و به همین خاطر معامله برای متقاضیان مسکن به مراتب دشوارتر از حال حاضر بود. اما تابستان امسال حضور فروشنده‌‌‌ها در بازار مسکن به مراتب پررنگ‌‌‌تر از سال 1400 بوده و این وضعیت امید به ادامه‌‌‌دار بودن ثبات در این بازار را افزایش می‌دهد.
جزئیات رفت و برگشت تورم مسکن
بررسی «دنیای‌اقتصاد» از تورم نقطهای مسکن در تهران بر پایه برآوردهای فعلی و در مقایسه با آمارهای رسمی موجود مربوط به شهریور 1401 نشان می‌دهد در حال حاضر این نرخ به حدود 40 تا 43درصد رسیده است. این در حالی است که متوسط تورم نقطهای مسکن در 12 ماه سال 1400 حدود 31درصد بود و این نرخ در اواخر سال 1401 به حدود 70درصد نیز افزایش یافت.
به طور کلی تورم نقطهای مسکن یک حرکت رفت و برگشتی را در فاصله سال‌های 1400 تاکنون داشته است؛ به این ترتیب که در سال 1400 که همزمان با تغییر دولت و دریافت سیگنال‌‌‌های مثبت از متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها به شکل از سر‌گیری مذاکرات رفع تحریم‌‌‌ها، نوسان قیمت مسکن بسیار محدود شد و حتی در برخی ماه‌‌‌ها تغییرات کاهشی در میانگین قیمت به ثبت رسید. از مرداد 1400به بعد تورم نقطهای مسکن پس از حدود سه سال به مقداری کمتر از تورم عمومی کاهش پیدا کرد و در واقع «قیمت واقعی مسکن» از آن مقطع زمانی رو به کاهش گذاشت. این روند ادامه‌‌‌دار بود تا اینکه در آبان 1401 همزمان با دریافت اولین نشانه‌‌‌ها از جهش ارزی، معکوس شد؛ به این معنا که تورم مسکن در تهران از تورم عمومی فراتر رفت. از دی ماه 1401 به بعد نیز دیگر گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن پایتخت از سوی بانک مرکزی منتشر نشد؛ اما مبتنی بر برآوردها اکنون می‌توان ادعا کرد که فاصله بین تورم عمومی و تورم نقطهای مسکن در مقطع فعلی دوباره کاهش پیدا کرده و این دو نرخ تا حد زیادی به یکدیگر نزدیک شده‌‌‌اند؛ کمااینکه تورم نقطهای مسکن بین 40 تا 43درصد برآورد می‌شود و تورم عمومی در شهریور ماه نیز در مرز 40درصد بود. این اعداد و ارقام حاکی است تورم نقطهای مسکن در طول دو سال و نیم یک حرکت سینوسی را پشت سر گذاشته است. این چهارمین پیامی است که از بررسی نبض بازار مسکن در نیمه سال‌جاری منعکس شده است.
بازدهی منفی مسکن در شش ماه
بدیهی است متغیرهای مختلفی در کاهش نرخ تورم عمومی طی ماه‌‌‌های اخیر موثر بوده که از آن جمله می‌توان به ثبات قیمت ارز، کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی موثر بر بازارها به واسطه دنبال کردن مذاکرات رفع تحریم‌‌‌ها و اخذ نتایجی مثل آزادسازی بخشی از پول‌‌‌های بلوکه‌شده کشور از این مذاکرات تاکنون و نیز پایین آمدن نرخ رشد نقدینگی در تابستان امسال اشاره کرد. همین متغیرها به شکل مستقیم و غیرمستقیم بر تنظیم تورم مسکن متناسب با تورم عمومی در سال‌جاری موثر بوده است. مجموعه این شرایط به خروج تقاضای سرمایه‌‌‌ای از بازار مسکن طی ماه‌‌‌های اخیر انجامید و در حالی که بازدهی مسکن در شهریورماه معادل «صفر» برآورد می‌شود، این بازدهی از ابتدا تا نیمه سال‌جاری 5-درصد بوده است. این در حالی است که در شش ماه گذشته بازدهی سپرده‌‌‌های بانکی به عنوان بازار اول پرسود بیش از 10 درصد، بازدهی بورس معادل 10 درصد، بازدهی دلار 3درصد و بازدهی سکه نیز منفی بوده است.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی روندهای تاریخی طی شده در بازار مسکن از یک دهه گذشته تاکنون حکایت از آن دارد که هر زمان از فضا و متغیرهای بیرونی بازار مسکن به‌ویژه در عرصه سیاسی التهاب‌‌‌زدایی شده است - مثل سال 92 که با تغییر دولت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها کاهش پیدا کرد و همین‌طور سال 94 که گشایش برجامی رخ داد - قیمت اسمی مسکن در یکی دو ماه افت پیدا کرده و سپس ثبات به مدت چند ماه بر قیمت‌ها حاکم شده است. به این ترتیب می‌توان پیش‌بینی کرد در صورتی که وضعیت متغیرهای برون‌‌‌زای موثر بر بازار مسکن تغییر خاصی پیدا نکند و همچنان حرکت قطار تحولات اقتصادی و غیراقتصادی در ریل کنونی ادامه پیدا کند، ثبات در بازار مسکن تا چند ماه آینده ادامه‌‌‌دار خواهد بود.
