واکنش شهرداران آمریکا به نوع پساکرونایی املاک بلااستفاده؛ ساختمان‌‌‌های اداری تغییر کاربری پیدا می‌کند
نقشه اسکان در دفاتر بیکار
دفاتر اداری خالی و متروک با دو هدف در شهرهای بزرگ آمریکا به مجتمعهای مسکونی تبدیل می‌شود
تبدیل «دفتر کار» به «خانه» یا به عبارت دیگر تنظیم نقشه اسکان در دفاتر بیکار واقع در راسته‌‌‌های اداری شهرهای مهم آمریکا واکنشی است که مدیران محلی به حجم بالای املاک بی‌‌‌استفاده در دوران پساکرونا نشان داده‌‌‌اند.
مراکز شهری دوباره جان می‌گیرد
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در طبقه سی‌‌‌ویکم ساختمانی که زمانی یک ساختمان اداری مرتفع در مرکز شهر منهتن بود، کارگران درحال انجام تعمیرات برای تبدیل این سازه به ساختمانی مسکونی هستند. انبوه داربست‌ها از دور به چشم می‌خورند و قرار است به زودی امکانات مسکونی چون سالن‌‌‌های غذاخوری، مکان استراحت، آتش‌‌‌‌‌‌دان و اجاق‌‌‌های گاز به واحدها اضافه شوند.
این ساختمان که از سال ۲۰۲۱ خالی بوده است، در حال تبدیل شدن به ۵۸۸ آپارتمان اجاره‌‌‌ای است که حدود هزار نفر را در خود جای خواهد داد. جوی چیللی، مدیرعامل شرکت مشاوره املاک وانبارتون گروپ (Vanbarton Group) می‌‌‌گوید، بر اساس این طرح یک ساختمان خالی تحویل گرفته می‌شود و با انجام تعمیرات جزئی، امکان زندگی در آن فراهم می‌شود.
در سراسر آمریکا، تبدیل دفاتر کار به خانه به عنوان یک راه نجات برای ساختمان‌‌‌های خالی اداری در نظر گرفته شده است. این ساختمان‌‌‌ها در ایام همه‌گیری کرونا خالی از کارمندان خود شدند و اکنون نیز خالی هستند، به طوری که اصلا مشخص نیست چه زمانی کارمندان مجددا به این ساختمان‌‌‌ها باز‌خواهند گشت.
اکنون چند شهر معافیت‌‌‌های مالیاتی جدی برای شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز ارائه می‌کنند تا به این وسیله انگیزه تبدیل واحد اداری به مسکونی را برای این شرکت‌ها ایجاد کنند؛ شرط دریافت این معافیت‌‌‌های مالیاتی این است که درصد معینی از آپارتمان‌‌‌های اداری با قیمت‌های مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه‌‌‌تر از بازار عرضه شوند.
در ژانویه، پیتسبورگ در پنسیلوانیا اعلام کرد که از پیشنهادهایی برای تولید مسکن مقرون به‌‌‌صرفه‌‌‌تر از طریق «تبدیل ساختمان‌‌‌های اداری خالی و کم‌استفاده به ساختمان‌‌‌های مسکونی» استقبال می‌کند. بوستون نیز در ماه اکتبر طرحی را با هدف احیای مرکز شهر منتشر کرده است. این طرح به تلاش برای افزایش تولید مسکن مربوط می‌شود و تبدیل واحدهای مسکونی به اداری بخشی از این طرح است. سیاتل هم در ماه آوریل طی برنامه‌‌‌ای از مالکان ساختمان‌‌‌های مرکز شهر و شرکت‌های طراحی خواسته است تا ایده‌‌‌های خود را برای تبدیل واحدهای اداری به مسکونی ارائه دهند. در پایتخت این کشور، موریل بوسر شهردار واشنگتن، تبدیل واحد اداری به مسکونی را به عنوان سنگ‌‌‌بنای برنامه خود برای بازسازی و احیای مرکز شهر معرفی کرده است.
برنامه او برای این شهر که با عنوان برنامه احیا شناخته می‌شود، در اوایل سال‌جاری اعلام شده است. این طرح به اضافه کردن ۱۵هزار سکنه جدید به مرکز شهر می‌‌‌پردازد و تعداد سکنه جدید به حدود ۲۵هزار نفری که درحال حاضر در واشنگتن زندگی می‌کنند اضافه می‌شود. بر اساس اطلاعات شهرداری، حدود یک میلیون فوت مربع از املاک مرکز شهر در حال حاضر از حالت تجاری به مسکونی تبدیل شدهاند. اما این شهر به ۶ میلیون فوت مربع دیگر از املاک نیاز دارد تا بتواند به هدف خود برای ساکن شدن ۱۵هزار سکنه جدید در مرکز شهر دست یابد.
بوسر طی بیانیه‌‌‌ای اعلام کرده است که تعداد کارمندان در مراکز شهرها کاهش یافته است، بنابراین باید افراد بیشتری برای زندگی در مرکز شهر ساکن شوند. اما روند تبدیل واحدهای اداری به مسکونی دارای شک و تردیدهایی است. حامیان مسکن نگران هستند که الزامات مسکن مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه تنزل یابد؛ و حتی مدافعان مدل تبدیل واحدهای اداری به مسکونی می‌‌‌گویند که اعطای معافیت‌‌‌های مالیاتی به شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز ثروتمند بهترین ابزار برای رسیدن به هدف نیست. اریکا ویلیامز، مدیر موسسه مالی دی‌‌‌سی، می‌‌‌گوید شرکت‌های ساخت‌‌‌وسازی که احساس کنند این روند به سود خالص آنها کمک می‌کند، این کار را بدون انگیزه انجام خواهند داد. این یک پیشنهاد بسیار پرهزینه برای برنامه‌‌‌ای اثبات‌نشده است. از آنجا که تعداد روزافزونی از کارفرمایان به مدل‌‌‌های کاری ترکیبی روی آورده‌‌‌اند، این سوال وجود دارد که اگر مردم نیاز به حضور هر روزه در مرکز شهر نداشته باشند آیا باز هم می‌‌‌خواهند به مناطق مرکزی شهر نقل مکان کنند یا خیر؟
اد گینی، شهردار پیتسبورگ در این مورد می‌‌‌گوید، باید مرکز شهر را به یک محله تبدیل کرد یعنی جایی که زنده، سرحال و فعال باشد؛ چگونه می‌شود این منطقه را به محله‌‌‌ای تبدیل کرد که در آن حال‌‌‌وهوایی که جوانان می‌‌‌خواهند وجود داشته باشد؟
چاک دیاپریکس، مدیر یک شرکت مشاوره ساخت‌‌‌وساز، می‌‌‌گوید جذب ساکنان جدید به یک منطقه که در گذشته منطقه تجاری بوده است مشکلات خاص خود را دارد. کسب‌و‌کارهایی که ساکنان یک منطقه مسکونی به آنها نیاز دارند با کسب‌و‌کارهای موردنیاز در یک منطقه تجاری کاملا متفاوت است. این کسب‌و‌کارها شامل خواربارفروشی‌‌‌های مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه و مراکز مهد کودک، فروشگاه‌‌‌های لوازم حیوانات خانگی، فروشگاه‌‌‌های سخت‌افزار و گاراژهای تعمیر خودرو هستند. و آن مکان‌‌‌ها باید بعد از ساعات اداری هم باز بمانند. دیاپریکس در ادامه می‌‌‌گوید بسیاری از این خدمات در حال حاضر در مراکز شهرهای کوچک یا مراکز شهری متوسط در دسترس نیستند و آنها در شب‌‌‌ها خدمت‌‌‌رسانی نمی‌‌‌کنند.
اما با توجه به افزایش ساختمان‌‌‌های اداری خالی در مرکز شهر، از ۲/ ۱۲درصد در سه‌ماه چهارم ۲۰۱۹ به ۸/ ۱۷درصد در سه ماه اول ۲۰۲۳، انجام چنین تغییری ضروری به نظر می‌‌‌رسد. برخی از مناطق مانند سان‌فرانسیسکو با نرخ اولیه ۴/ ۲۹ درصد، هیوستون با ۶/ ۲۳ درصد، فیلادلفیا با ۷/ ۲۱درصد و واشنگتن با ۳/ ۲۰ درصد، بیشترین آسیب را از این موضوع دیده‌‌‌اند. در شهر نیویورک، جایی که نرخ فضای خالی اداری ۵۸/ ۱۵درصد است، شهردار برنامه‌‌‌ای را برای اضافه شدن ۵۰۰هزار خانه جدید به شهر اعلام کرده است.
یکی از بخش‌‌‌های کلیدی این طرح، بازسازی بخش‌‌‌هایی از مرکز شهر منهتن است که در حال حاضر فقط به فضاهای اداری و تولیدی اختصاص دارد؛ شهرداری لوایحی را برای تصویب معافیت‌‌‌های مالیاتی به تصویب می‌‌‌رساند که شرکت‌های ساخت‌‌‌وساز را به سرمایه‌گذاری در تبدیل واحدهای اداری به مسکونی ترغیب می‌کند.
ماریا تورساسپرینگر، معاون شهردار معتقد است استفاده از موجودی ساختمان‌‌‌های اداری یک معامله دو‌سر برد است؛ چراکه بدین‌‌‌وسیله نهتنها بازار اداری تقویت می‌شود، بلکه به فعال‌‌‌سازی مجدد مناطق تجاری که در طول همه‌گیری واقعا آسیب دیده‌‌‌اند کمک می‌شود؛ همچنین از تاثیرات بحران مسکن در این شهر کاسته می‌شود. ولی به گفته شرکت سرمایه‌گذاری و خدمات املاک سی‌‌‌بی‌‌‌آرای (CBRE) در طول دو دهه گذشته، نزدیک به ۸۰ ساختمان اداری در نیویورک به واحد مسکونی تبدیل شدهاند که بیشترین تعداد در کل این کشور است. اما بعید است که روند تبدیل واحدهای اداری به مسکونی به تنهایی در نیویورک و جاهای دیگر کل محله‌‌‌های مرکز شهر را احیا کند، یا اینکه به‌‌‌طور خودکار به کاهش بحران مسکن در آمریکا منجر شود. سی‌‌‌بی‌‌‌آرای در گزارش ماه مارس خود تاکید کرده است که تبدیل‌‌‌های اداری به خانه تنها حدود یک درصد از پروژه‌‌‌های چند خانواده جدید را نشان می‌دهد و به‌رغم تبلیغات هیچ مدرکی مبنی بر اینکه روند تبدیل واحدهای اداری به مسکونی افزایش چشمگیری یافته است وجود ندارد.
لوک برونین، شهردار هارتفورد، نیز معتقد است، تبدیل ساختمان‌‌‌های اداری به مسکونی آسان نیست. ساختمان‌‌‌های زیادی وجود دارند که مناسب نیستند. مسائلی مانند دسترسی به نور و هوای طبیعی، نبود بالکن در اکثر ساختمان‌‌‌های اداری و نیاز به نصب صدها حمام و آشپزخانه، همراه با لوله‌‌‌کشی در ساختمان‌‌‌هایی که اغلب تنها با دو حمام بزرگ در هر طبقه ساخته می‌‌‌شوند، از مشکلات تبدیل واحدهای اداری به مسکونی است.
از سوی دیگر، برخی مسائل زیست محیطی نیز مطرح هستند. بسیاری از این ساختمان‌‌‌ها ممکن است آزبست یا چیزی شبیه آن داشته باشند. گرچه این مساله به معامله آسیبی وارد نمی‌‌‌کند ولی گاهی اوقات مستلزم صرف هزینه بسیار بالایی برای بازسازی‌کنندگان ساختمان‌‌‌ها هستند.
با وجود چالش‌‌‌هایی که در تبدیل این ساختمان‌‌‌ها به واحدهای مسکونی وجود دارد، ساختمان‌‌‌هایی که در نزدیکی ایستگاه‌‌‌های قطار، اتوبوس و هتل‌‌‌هایی که از رستوران‌‌‌ها و کافه‌های خوبی برخوردار هستند می‌توانند انگیزه خوبی برای انتقال به این واحدهای تغییر کاربری داده شده ایجاد کنند.
فرصت ویژه خرید ملک در بازارهای برند
دفاتر خالی در بازار املاک منهتن برای دسته‌‌‌ای از سرمایه‌گذاران ثروتمند جذابیت داشتن ملکی در نیویورک بسیار قوی است. در حالی که خریداران سازمان بزرگ از معاملات عقب‌نشینی می‌کنند، خانواده‌‌‌هایی با درآمد بالا و سازندگان کمتر شناخته شده به دنبال خرید ساختمان‌‌‌های اداری منهتن هستند. بر اساس اعلام کارگزاری ساویلاس، سهم آنها از خریدها در حال افزایش است، به طوری که آنها فرصتی برای خرید در بخشی از بازاری پیدا می‌کنند که زمانی در میان ارزنده‌ترین بازارهای املاک تجاری جهان قرار داشته است.
به احتمال زیاد معاملات در آینده افزایش خواهد یافت، چراکه مالکان فعلی برای پول نقد در تنگنا هستند و با هزینه‌های استقراض بالا دست و پنجه نرم می‌کنند. بر اساس گزارش بلومبرگ؛ دفاتر خانوادگی از جمله دفاتری هستند که علاقه‌مند به خرید این واحدها هستند. بر اساس داده‌‌‌های ساویلاس که معاملات بیش از ۵۰ میلیون دلار را پوشش می‌دهد، هفت مورد از ۱۱ مورد خرید دفتر در نیویورک در نیمه دوم سال گذشته مربوط به افراد ثروتمند، دفاتر خانوادگی یا سازندگان کوچک‌تر بوده است. این درحالی است که در نیمه اول ۲۰۲۲، تقریبا همه خریدارها شرکت‌های سازمانی یا شرکت‌های بزرگ املاک بوده‌‌‌اند که به طور سنتی بر معاملات برج‌‌‌های منهتن تسلط داشتند.
خریداران امروز از رکود ارزش ملک در شهری که بازار آن از دورکاری و مشاغل خالی آسیب دیده است استفاده می‌کنند. طبق آمار شرکت مشاوره سرمایه‌گذاری MSCI، قیمت دفاتر در منهتن در سه ماه اول سال نسبت به اوج خود در ۲۰۱۷ حدود ۲۶درصد کاهش یافته است.
