چرا مالک و مستاجر برسر فرمول رهن و اجاره به اختلاف خوردند؟
فرار پولی در بازار اجاره
«دنیای‌اقتصاد» از چهار اتفاق زمستانی در معاملات اجاره آپارتمان گزارش می‌دهد
بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از تازه‌‌‌ترین شرایط بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان می‌دهد، دست‌‌‌کم چهار رویداد مهم و جدید در این بازار زمستانی اجاره مشاهده می‌شود که شاید بتوان مهم‌ترین رویداد را به فرارپولی هر دو سمت بازار نسبت داد. هم موجرها و هم مستاجرها به جای آنکه دارایی نقدی خود را در بازار اجاره نگه داشته و در نتیجه این ماندن پول در بازار اجاره، ارزش آن در طول زمان تضعیف شود، ترجیحات خود را تغییر داده‌‌‌اند و به دنبال هدایت پول از این بازار به سمت بازارهای دیگر مانند طلا، ارز، سهام، خودرو یا هر بازار دیگری هستند که فکر می‌کنند در طول زمان دست‌‌‌کم بازدهی به مراتب بالاتر از بازده بازار اجاره خواهد داشت. موجران به دنبال کسب بازدهی بالاتر از عایدی ناشی از اجاره‌‌‌داری و مستاجرها با هدف جلوگیری از افت ارزش واقعی پول خود به سبب ارائه آن به موجر در قالب مبلغ رهن، در تلاش هستند تا منابع نقدی خود را از این بازار به سایر بازارها هدایت کنند. در کنار این رویداد مهم، حداقل سه رویداد عمده و مهم دیگر در بازار زمستانی اجاره مسکن شهر تهران رصد می‌شود که مجموع این شرایط باعث شده است امسال زمستانی متفاوت در بازار اجاره واحدهای مسکونی پایتخت رقم بخورد.
وضعیت معکوس زمستانی
یک رویداد مهم در بازار اجاره مسکن شهر تهران که در جریان تازه‌‌‌ترین تحقیقات میدانی و بررسی‌‌‌های به عمل آمده از این بازار در روزهای پایانی دی ماه امسال، از سوی «دنیای‌اقتصاد» رصد شد، به بروز وضعیت معکوس زمستانی در این بازار نسبت به شرایطی که دست‌‌‌کم در سه سال گذشته در این بازار میان مستاجرها و موجران تجربه شد، برمی‌‌‌گردد. در دوره شیوع کرونا، به دنبال ابلاغ مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، تمایل به تمدید قراردادها به‌خصوص در سمت عرضه بازار اجاره یعنی موجران کاهش یافت. علت این موضوع الزام موجرها به رعایت سقف دستوری افزایش اجاره‌‌‌بهای مسکن در شهر تهران حداکثر تا ۲۵درصد بیشتر از مبالغ اجاره‌‌‌بهای قراردادهای سال قبل بود.
به موجب این مصوبه، موجران در شهر تهران تنها مجاز به افزایش ۲۵ درصدی مبلغ اجارهبها نسبت به قرارداد سال قبل خود با مستاجر بودند. اگرچه در بسیاری از قراردادها عملا این سقف دستوری رعایت نشد و اخیرا نیز تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان داد، این مصوبه اثر خود را در بازار مسکن عملا از دست داده است، اما این رویداد، در گروهی از موجران یک واکنش متفاوت را به همراه داشت.
گروهی از موجران در طول سه سال اجرای مصوبه ضدکرونایی در بازار اجاره، به دلیل آنچه غیرعادلانه بودن تعیین سقف دستوری ۲۵ درصدی افزایش اجاره در شرایط تورمی عمومی بالاتر از ۲۵درصد می‌‌‌دانستند، به بهانه‌‌‌های مختلف، مستاجر خود را مجاب به جابه‌‌‌جایی و تخلیه واحد و عرضه آن به مستاجر جدید کردند. از آنجا که سقف دستوری ۲۵ درصدی برای افزایش اجارهبها مربوط به قراردادهای تمدیدی بود و عملا قراردادهای جدید از بابت میزان افزایش اجارهبها نسبت به سال قبل قابل رهگیری نبود، برخی از موجران تلاش کردند تا واحد خود را تخلیه و به مستاجر جدید با شرایط دلخواه و اجاره‌‌‌بهای موردنظرشان، عرضه کنند. به این ترتیب، تمایل به تمدید قراردادها در بازار به‌خصوص از سمت موجرها کاهش یافت. اما تحقیقات جدید «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت زمستانی بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان می‌دهد، بار دیگر تمایل به تمدید قراردادها در بازار مشاهده می‌شود.
بنا بر آنچه واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند حجم تقاضا در بازار زمستانی مسکن به شدت کاهش یافته است. اگر چه در تمام سال‌ها همزمان با پیشروی در فصل سرد، از حجم معاملات در بازار اجاره کاسته می‌شود اما، زمستان سال‌جاری را می‌توان سردترین بازار زمستانی اجاره در طول سال‌های اخیر توصیف کرد. واسطه‌‌‌ها می‌‌‌گویند معاملات به دلیل قرار داشتن در فصل سرد کاهش یافته است اما این میزان کاهش، بیشتر از سال‌های قبل بوده است که یک دلیل مهم آن تمایل موجرها و مستاجرها به تمدید قراردادهاست که بی‌‌‌اثر شدن مصوبه ضدکرونایی به دلیل اتمام شرایط پاندمی و شیوع کرونا، یک دلیل مهم آن است. در واقع و همان‌‌‌گونه که در گزارش پاییزی «دنیای‌اقتصاد» از وضعیت بازار اجاره، اعلام شد که مستاجرها و موجران بر سر درصدهای افزایش اجارهبها به توافق نسبی دست یافته‌‌‌اند و نوعی پذیرش از بابت نرخ افزایش اجارهبها متناسب با واقعیت‌‌‌های بازار بین طرفین ایجاد شده است، تمایل به تمدید قراردادها در این بازار که در دوره کرونا به حداقل رسیده بود، افزایش یافت. این موضوع خود یکی از عوامل اصلی کاهش تقاضا در بازار اجاره در زمستان سال‌جاری است.
نرخ‌‌‌سازی برای بازاریابی فروش
با این حال، بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از رصد یک رویداد جدید دیگر در بازار زمستانی اجاره مسکن شهر تهران در دی ماه امسال خبر می‌دهد. نتایج این بررسی‌‌‌ها حاکی است، هم‌‌‌اکنون و علاوه بر افزایش تمایل گروهی از موجرها به تمدید قراردادهای سال قبل با مستاجرها، یک رویداد دیگر در افت شدید تقاضا در بازار اجاره موثر بوده است. به طوری که هم‌‌‌اکنون تعداد فایل‌‌‌های اجاره مسکن نسبت به تعداد متقاضیان حتی در مناطق مصرفی و پرتقاضا نیز بسیار بیشتر و در حد چند برابری است. این رویداد به «نرخ‌‌‌سازی‌‌‌های کاذب و غیرواقعی گروهی از واسطه‌‌‌ها برای بازاریابی فروش مسکن به سرمایه‌گذارهای ملکی» مربوط می‌شود. همزمان با اوج‌‌‌گیری تورم مسکن، افزایش انتظارات تورمی و افزایش ریسک سرمایه‌گذاری در برخی از بازارهای زودبازده، گروهی از صاحبان سرمایه به‌خصوص افرادی که بودجه‌‌‌ای به طور متوسط ۳ تا ۴ میلیارد تومانی (کمتر یا بیشتر) در اختیار داشتند و همچنین سرمایه‌گذار حرفه‌‌‌ای نیز محسوب نمی‌‌‌شوند در جست و جوی یک سرمایه‌گذاری امن و بدون ریسک وارد بازار مسکن شدند. ورود این گروه از متقاضیان به بازار مسکن در ماه‌‌‌های اخیر منجر به افزایش حجم معاملات مسکن و رشد معاملات سرمایه‌‌‌ای در این بازار شد.
به‌خصوص این گروه از سرمایه‌گذارها با مشاهده اوج‌‌‌گیری تورمی در بازار اجاره، روی مبلغ رهن واحد مورد نظر به عنوان یک منبع تکمیل‌کننده قدرت خرید برای ورود به بازار مسکن و خرید آپارتمان حساب باز کردند. اما جوسازی و اعلام اجاره‌‌‌بهای غیرواقعی، از سوی برخی از واسطه‌‌‌های فروش آپارتمان، این گروه از تازه‌‌‌واردهای بازار اجاره یا تازه‌‌‌موجرها را به دردسر انداخته است. همزمان با ورود گروهی از متقاضیان کم‌‌‌تجربه و بی‌‌‌تجربه به بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری ملکی، یکسری از واسطه‌‌‌ها برای بازاریابی و فروش تعداد بیشتری از واحدها با قیمت‌های بالاتر، متقاضیان را ترغیب به خرید واحدهایی گران‌‌‌تر از سطح بودجه در اختیار آنها کردند. این گروه از واسطه‌‌‌ها به خریداران وعده دادند که ما‌به‌التفاوت قدرت خرید با قیمت واحد موردنظر را از طریق عرضه واحد به بازار اجاره و دریافت مبلغ رهن، جبران خواهند کرد. اما عملا بنا بر یک علت مهم، این موضوع در بسیاری از موارد محقق نشده است.
این گروه از واسطه‌‌‌ها به طور متوسط مبلغ رهن کامل واحد خریداری‌شده را ۲۰درصد بالاتر از ارزش واقعی رهن آن به خریدار اعلام کردند. همین موضوع باعث شد فایل‌‌‌های تازه‌‌‌وارد به بازار اجاره ناشی از خریدهای سرمایه‌‌‌ای عملا با اجاره‌‌‌بهای غیرواقعی به مستاجرها معرفی شود و در نتیجه با مبالغ اعلامی اجاره نرود. چرا که بازار اجاره یک بازار مصرفی و حساس به هر نوع افزایش غیرمنطقی در سطح اجاره‌‌‌بهاست و هر نوع افزایش غیرمنطقی از سوی بازار و متقاضیان آن پذیرش نمی‌شود.
این نرخ‌‌‌سازی و تحریک خریداران سرمایه‌‌‌ای، منجر به انباشت یکسری فایل بی‌‌‌مشتری و راکد در بازار زمستانی اجاره مسکن شده است. فایل‌‌‌هایی که مبلغ رهن کامل آنها به طور متوسط ۲۰درصد و حتی تا ۳۰درصد گران‌‌‌تر از ارزش واقعی رهن آپارتمان‌‌‌های مورد نظر است و از سوی معدود مستاجرهای حاضر در بازار زمستانی اجاره پذیرش نمی‌شود. کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن شهر تهران به سرمایه‌گذاران ملکی که قصد دارند بخشی از بهای خرید آپارتمان موردنظر خود را از طریق مبلغ رهن تامین کنند توصیه می‌کنند قبل از اقدام به انجام معامله حتما از مبلغ رهن واقعی واحد موردنظر مطلع شوند تا بعد از انجام معامله با دردسر ناشی از اجاره‌‌‌نرفتن واحد به دلیل تعیین اجاره‌‌‌بهای غیرواقعی مواجه نشوند.
اختلافنظر در فرمول اجارهبها
یک رویداد مهم دیگر که این روزها در بازار زمستانی اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی و پرتقاضا مشاهده می‌شود مربوط به بروز اختلافنظر بین بخش عمده‌‌‌ای از مستاجرها و موجران بر سر تعیین شرایط پرداخت اجاره‌‌‌بهاست. همواره و در سال‌های گذشته، ترجیح غالب مستاجرها این بود که واحدی را با شرایط رهن کامل یا با وزن بیشتر رهن در مقابل اجاره‌‌‌بهای ماهانه، از مالکان اجاره کنند. در مقابل موجران بیشتر تمایل به دریافت اجاره داشتند. این وضعیت در شرایط فعلی و در زمستان سال‌جاری، معکوس شده است. یعنی ترجیح عمده مستاجرها این است که سهم بیشتری از مبلغ کل اجاره را به صورت اجاره ماهانه پرداخت کنند و مبلغ کمتری را به عنوان رهن یا ودیعه، به موجر پرداخت کنند. آن‌طور که واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن در مناطق مختلف شهر تهران به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کردند یک عامل اصلی تشدید رکود زمستانی در بازار معاملات اجاره مسکن نیز همین عامل یعنی اختلافنظر بین موجرها و مستاجرها بر سر فرمول پرداخت اجاره‌‌‌بهاست. در واقع در شرایطی که تعداد فایل در بازار اجاره بیشتر از تعداد متقاضیان اجاره است، اما در تعداد قابل‌توجهی از فایل‌‌‌ها شرایط موردنظر موجرها با شرایط مدنظر مستاجرها نه‌تنها به لحاظ رقم پیشنهادی برای اجاره بلکه از نظر فرمول پرداخت اجاره (سهم و نسبت رهن و اجاره ماهانه) نیز با یکدیگر سازگار نیست. موجرها عمدتا به دنبال دریافت رهن کامل یا سهم بیشتر رهن در مقابل اجاره ماهانه و مستاجرها برخلاف سال‌های قبل به دنبال فرمول ترکیبی رهن و اجاره با وزن بیشتر اجاره‌‌‌بهای ماهانه یا دست‌‌‌کم وزن ۵۰ درصدی اجاره‌‌‌ماهانه در برابر سهم ۵۰ درصدی مبلغ رهن یا ودیعه هستند.
این تغییر رویکرد و تغییر ذائقه بین مستاجرها و موجرها که خود را در شکل معکوس شدن سلیقه مالی طرفین بازار اجاره نسبت به سال‌های قبل نشان می‌دهد عمدتا ناشی از تشدید انتظارات تورمی است. پول نقد در بازار اجاره در شرایط تورمی و در شرایطی که انتظارات تورمی تشدید شده است، حکم پول داغ پیدا کرده است. یعنی طرفین بازار اجاره از باقی ماندن پولشان در این بازار گریزان هستند. غالب مستاجرها تمایل به رهن کامل دارند به این علت که فکر می‌کنند اگر دارایی نقدی یا پول خود را به بازارهای دیگر هدایت کنند، و در مقابل بهای اجاره را به صورت اجاره‌‌‌بهای ماهانه (البته تا جایی که وضعیت درآمدی آنها اجازه دهد) پرداخت کنند می‌توانند از افت شدید ارزش پول خود بعد از گذشت یک‌سال جلوگیری کنند و حتی ممکن است بتوانند ارزش واقعی نقدینگی خود را در طول زمان و به واسطه سرمایه‌گذاری آن در بازارهای برخوردار از سطح بالای بازدهی، ارتقا دهند و از این طریق از ضرر و زیان ناشی از کم‌‌‌ارزش شدن پول نقد در گذر زمان (به دلیل تورم بالا)، جلوگیری کنند. در سال‌های قبل اما به دلیل محدودیت درآمدهای افراد (که البته کماکان پابرجاست و حتی تشدید هم شده است)، مستاجرها غالبا ترجیح می‌‌‌دادند با اتکا به پس‌‌‌اندازهای خود، اقدام به رهن کامل آپارتمان کنند و اجاره ماهانه پرداخت نکنند. اما هم‌‌‌اکنون ترجیح آنها بنا به علتی که توضیح داده شد به سمت فرمول ترکیبی رهن و اجاره تغییر کرده است.
از سوی دیگر موجران نیز از پول داغ ناشی از اجاره‌‌‌داری گریزان هستند. آنها ترجیح می‌دهند به جای آنکه در قالب اجاره‌‌‌بهای ماهانه و در طول یک‌سال، در هر ماه، پول نقد از مستاجر دریافت کنند در همان ابتدای دوره اجاره‌‌‌داری، اجارهبها را در قالب رهن کامل از مستاجر دریافت کنند تا بتوانند بلافاصله این مبلغ را در بازاری که فکر می‌کنند در پایان یک‌سال دوره اجاره‌‌‌داری می‌تواند عایدی به مراتب بالاتری نسبت به عایدی اجاره‌‌‌داری برای آنها به همراه داشته باشد، سرمایه‌گذاری کنند. این اقدام در واقع پیروی هر دو سمت عرضه و تقاضا در بازار اجاره از یک منطق اقتصادی است. در زمانی که تورم عمومی بالاست و همچنین انتظارات تورمی وجود داشته و تشدید شده است، افراد سعی می‌کنند تا حد امکان از نگهداری پول نقد خودداری کرده و دارایی نقدی خود را به سمت بازارهای با سطح بازدهی مورد انتظارشان هدایت کنند.
پول نقد در واقع برای افراد در چنین شرایطی حکم پول داغ دارد که نمی‌توانند آن را نگه دارند و باید هر چه سریع‌تر آن را تبدیل به دارایی دیگری کنند تا متضرر نشوند. این موضوع را می‌توان در شکل یک رویداد جدید در بازار زمستانی اجاره تحت عنوان «فرارپولی از بازار اجاره» توصیف کرد.
کاهش شیب تورم اجاره
واسطه‌‌‌های بازار اجاره مسکن شهر تهران، در کنار رویدادهایی که به آن اشاره شد از کاهش سرعت رشد قیمت در بازار زمستانی اجاره مسکن شهر تهران خبر می‌دهند. آنها می‌‌‌گویند سرعت رشد اجارهبها، زمستان امسال در مقایسه با زمستان دو سال قبل، کمتر شده است. هر چند هنوز هم سطح اجارهبها در همین شرایط رکودی فعلی نسبت به توان مستاجرها بسیار بالاتر است و متقاضیان این بازار با فشار مضاعف از بابت تامین هزینه اجاره‌‌‌نشینی روبه‌رو هستند. با این حال، زمستان امسال، سرعت رشد اجارهبها در بازار نسبت به سال قبل و حتی زمستان ۹۹ کاهش یافته است. یک علت این موضوع به کمرنگ‌‌‌تر شدن مشکل کمبود عرضه در بازار اجاره مسکن به طور کلی در سال‌جاری مربوط می‌شود. از یکسو افزایش وزن خریدهای سرمایه‌‌‌ای از بازار معاملات مسکن و از سوی دیگر کنار رفتن مصوبه ضدکرونایی در این بازار، منجر شده است امسال حجم عرضه در بازار اجاره نسبت به دو سال قبل به‌خصوص سال گذشته بهبود یابد. هم‌‌‌اکنون حدود ۷۰درصد از معاملات خرید مسکن در شهر تهران مربوط به خریدهای سرمایه‌‌‌ای است که اگر چه همه اینها به بازار اجاره عرضه نمی‌شود و بخشی از آن به صورت خالی نگهداری می‌شود اما سهم بیشتری از این واحدهای خریداری‌شده، روانه بازار اجاره می‌شود. از سوی دیگر، اجرای مصوبه ضدکرونایی و ممنوعیت دریافت حکم تخلیه از سوی موجران به موجب این مصوبه در کنار سقف‌‌‌گذاری دستوری برای میزان مجاز افزایش اجارهبها در قراردادهای تمدیدی در سه سال گذشته، منجر به بروز نگرانی‌هایی در میان برخی از موجران شده بود.
گروهی از موجران به دلیل نگرانی از بابت اینکه نتوانند به راحتی واحد خود را تخلیه کنند یا عایدی مورد نظر را متناسب با تورم از بازار اجاره دریافت کنند، واحد خود را خالی نگه داشته بودند. بخش زیادی از این موجران امسال واحد خود را به صورت مجدد یا برای اولین بار به بازار اجاره عرضه کردند. این دو عامل منجر به شارژ عرضه مسکن در بازار اجاره شد که یکی از مهم‌ترین دلایل کاهش سرعت رشد اجارهبها در زمستان امسال نسبت به زمستان دو سال قبل محسوب می‌شود.
با این حال هم‌‌‌اکنون مهم‌ترین مشکلی که مستاجرها در بازار اجاره با آن مواجهند که البته مشکل مشترک آنها با موجران نیز هست، آن است که شرایط موردنظر آنها به عنوان طرفین بازار اجاره در تعداد زیادی از موارد با هم سازگار نیست و همین موضوع باعث شده است اگرچه عرضه فایل در بازار زمستانی اجاره بیشتر از تقاضاست اما همچنان اجاره مسکن و یافتن واحد اجاره‌‌‌ای که شرایط تعیین‌شده آن از سوی موجر با شرایط مستاجر سازگار باشد، با دشواری همراه باشد.
