دومینوی «دو قطبی در پایتخت» چه فرصتی برای بازار اجاره مسکن شکل داده است؟
زمین برد- برد اجاره‌‌داری
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» دومینوی دوقطبی در پایتخت که به واسطه فاصله چشمگیر امکانات، خدمات و برخورداری‌‌های شهروندان ساکن شمال و جنوب شهر شکل گرفته و با گذر سال‌ها ریشه‌‌دار شده است، تاثیر خود بر بازار مسکن را نه تنها به شکل پیشتاز بودن شمال شهر در جهش قیمت و حتی فاصله تورم‌‌های ملکی در زمان جهش نشان داده، بلکه نمود آن را حتی می‌‌توان در بازار اجاره نیز رصد کرد. تفاوت معنادار عایدی اجاره‌‌داری در پایتخت بین محله‌های لوکس و گران‌‌قیمت شمال شهر، محله‌های متوسط به بالا نظیر چهار و پنج و نیز محله‌های مرکزی و نیمه جنوبی شهر نتیجه همین دوقطبی خدمات در پایتخت است. در حال حاضر عایدی اجاره در بازار مسکن جنوب شهر به دو برابر بالای شهر رسیده است.
آمار قطعی از میزان عایدی اجاره مسکن در مناطق مختلف تهران که در نمودار این گزارش نیز منعکس شده و مربوط به حدود هفت ماه پیش (زمان انتشار آخرین آمار رسمی از وضعیت بازار مسکن شهر تهران) است، نشان می‌‌دهد در پایان سال1400 عایدی اجاره در کل شهر تهران به‌طور میانگین 5/ 3درصد بوده است؛ به این معنا که درآمد حاصل از یک سال اجاره‌‌داری در پایتخت برای موجران مناطق مختلف به‌طور متوسط معادل 5/ 3درصد از قیمت ملک آنها بوده است. همچنین در آن مقطع زمانی در سه منطقه واقع در شمال شهر تهران شامل مناطق لوکس یک تا سه عایدی سالانه اجاره‌‌داری به 1/ 3درصد رسید، در مناطق متوسط و پرتقاضای بازار مسکن شامل چهار و پنج معادل 4/ 3درصد و در مناطق نیمه جنوبی تهران (9 تا 20) به‌طور میانگین 4درصد بوده است.
هنوز مرکز آمار گزارش مستند تازه‌‌ای از وضعیت بازار معاملات خرید و اجاره مسکن در تهران طی سال جاری منتشر نکرده است؛ اما بر اساس برآورد حاصل از مستندات موجود از میزان تورم مسکن تا مهرماه امسال، در حال حاضر عایدی بازار اجاره در جنوب شهر از زمستان پارسال هم بیشتر شده و به دوبرابر شمال شهر رسیده است. تخمین وضعیت کنونی بازار مسکن حکایت از آن دارد که اکنون متوسط عایدی اجاره‌‌داری در شمال شهر تهران حدود 5/ 3درصد اما در جنوب شهر بین 5/ 5 تا 5/ 6درصد است. مقصود از عایدی، میزان درآمد حاصل از اجاره‌‌داری در طول یک سال نسبت به ارزش هر واحد ملکی است و حتی می‌‌توان از آن به عنوان «سود اجاره‌‌داری» نیز یاد کرد.
پاسخ به پارادوکس عایدی موجرها
بررسی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌‌دهد بر خلاف تصور عموم که با شنیدن نرخ‌‌های اعجاب‌‌انگیز اجاره‌‌بها تصور می‌‌کنند اجاره‌‌داری کسب‌وکار پرسودی محسوب می‌‌شود، نه تنها در پایتخت که در کل بازار اجاره مسکن کشور نیز میزان عایدی اجاره‌‌داری در حال حاضر حداقلی است و در مقایسه با فرمول‌‌های رایج و متعارف نمی‌‌توان آن را قابل توجه و راضی‌‌کننده ارزیابی کرد. عایدی در یک بازار سرمایه‌‌گذاری باید به حدی باشد که سود آن نه تنها تورم عمومی را پوشش دهد، بلکه حتی قدری از آن بیشتر باشد. در این صورت سرمایه‌‌گذاری به‌‌صرفه تلقی و با اقبال روبه‌رو می‌‌شود. اما در بازار اجاره کشور و به شکل ویژه در بازار اجاره تهران چه می‌‌گذرد؟
میانگین تورم عمومی ظرف چند سال اخیر قدری بیش از 20درصد بوده و بر این اساس عایدی راضی‌‌کننده زمانی نصیب موجر می‌‌شود که درآمد حاصل از اجاره‌‌داری یک‌ساله ملک او دست‌‌کم در همین حدود و حتی از این میزان بالاتر باشد. این در حالی است که نرخ تاریخی میانگین عایدی اجاره‌‌داری در کل پایتخت بین 5/ 2 تا 5/ 6درصد بوده است. طبعا این نرخ‌‌ها فاقد جذابیت حداقلی برای سرمایه‌‌گذاران بوده و نمی‌‌تواند آنها را به خرید سرمایه‌‌ای ملک و عرضه آن در بازار اجاره ترغیب کند. با این وجود بازار مسکن به‌ویژه در شهر تهران هیچ‌‌گاه از حضور بازیگران سرمایه‌‌ای خالی نشده و این نکته تامل‌‌برانگیز و به نوعی نشان‌دهنده وجود یک پارادوکس ظاهری در بازار اجاره مسکن است. اینکه چه عاملی موجب شده تا سرمایه‌‌گذاران از بازار مسکن پایتخت ناامید نشوند و همچنان با وجود همه فراز و نشیب‌‌ها و دردسرهایی که اجاره‌‌داری به دنبال دارد، به‌عنوان موجر در بازار مسکن شهر تهران حضور داشته باشند، سوالی است که پاسخ به آن دلیل جذابیت این فعالیت در بازار مسکن را روشن می‌‌کند.
فعالان بازار مسکن پایتخت به جای تمرکز بر عایدی اجاره‌‌داری در هنگام خرید ملک و عرضه آن در بازار اجاره مسکن، روی عایدی بلندمدت این دارایی تمرکز می‌‌کنند. در واقع آنها بیش از اینکه به دنبال انتفاع صرفا از محل درآمد اجاره واحدهای مسکونی خود باشند، روی تورم مسکن حساب ویژه باز کرده‌‌اند و این سیر صعودی تقریبا همیشگی قیمت مسکن در تهران است که آنها را به حضور در بازار مسکن فراخوانده است، نه 4یا 5درصد سود سالانه یا قدری بیشتر و کمتر از این مقدار که به واسطه اجاره دادن ملک نصیب آنها می‌‌شود. تجربه دوره‌های مختلف رکود - رونق مسکن نشان داده است تورم مسکن در تهران طی سال‌های جهش حتی از تورم عمومی نیز بالاتر است و کافی است ملاکان یک دوره جهش را پشت سر بگذارند تا آنچه را که به‌عنوان عایدی انتظار دارند، کسب کنند.
درصورتی‌که وضعیت متغیرهای اقتصاد کلان باثبات باشد و تلاطم تورمی وجود نداشته باشد، موجران تنها در صورتی مایل به حضور در بازار اجاره مسکن خواهند بود که عایدی اجاره‌‌داری حداقل حدود دو برابر نرخ تورم عمومی باشد؛ کمااینکه در آمریکا بر اساس نسبت تاریخی قیمت به اجاره مسکن (P/ R)، میانگین عایدی اجاره حدود 9درصد اما نرخ تورم عمومی کمتر از نصف این رقم بوده است؛ اما در تهران با توجه به جنس مصرفی تقاضای ملکی حاضر در بازار اجاره و اهمیت ویژه «استطاعت» که نقشی تعیین‌‌کننده در میزان رشد اجاره‌‌بها دارد، عایدی مورد انتظار سرمایه‌‌گذاران ملکی از ناحیه دیگر یعنی تورم مسکن جبران می‌‌شود. در واقع سود موجرها با تورم مسکن دوپینگ می‌‌کند.
علت فاصله عایدی در مناطق مختلف بازار اجاره
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» به‌طور کلی عایدی اجاره‌‌داری در دو مقطع زمانی نوسان دارد؛ یکی همزمان با اوج جهش قیمت مسکن و دیگری به دنبال حاکم شدن اوج رکود در این بازار. بنابراین در ماه‌های اخیر که رکود دامن‌‌گیر بازار مسکن شده است یکی از مقاطعی است که میزان عایدی اجاره‌‌داری فصل پرنوسانی را سپری می‌‌کند و اطلاع از جهت این نوسان در آینده به تفکیک مناطق، حاوی اطلاعاتی است که می‌‌تواند زمین بازار مسکن تهران را به یک زمین برد- برد برای مستاجران و سرمایه‌‌گذاران ملکی تبدیل کند. درحالی‌که بر اساس آمار رسمی در پایان سال1400 میانگین عایدی سالانه اجاره‌‌داری در پایتخت حدود 5/ 3درصد بود، اکنون می‌‌توان مبتنی بر داده‌های مرتبط با میانگین قیمت مسکن و برآورد تغییرات اجاره‌‌بها، میزان عایدی را حول و حوش 4/ 4 درصد تخمین زد. در واقع میانگین درآمد حاصل از اجاره دادن هر واحد مسکونی در شهر تهران طی سال جاری معادل 4/ 4درصد از قیمت آن واحد ملکی است.
نکته قابل تامل ناظر بر تغییرات افزایشی عایدی اجاره در ماه‌های اخیر این است که چنین نوسانی یکی از نشانه‌های اصلی نزدیک شدن به پایان عصر تورمی در بازار مسکن به شمار می‌‌آید. در واقع هر چه به برقراری ثبات پایدار در بازار مسکن نزدیک‌‌تر می‌‌شویم و از عصر جهش فاصله می‌‌گیریم، به تدریج بر میزان عایدی اجاره‌‌داری افزوده می‌‌شود. با این حال این متغیر نمی‌‌تواند توصیف‌‌گر قطعی آنچه در آینده بازار مسکن رخ می‌‌دهد، باشد؛ اما دست‌‌کم می‌‌تواند به‌عنوان یک نشانه امیدوارکننده برای فعالان بازار مسکن تلقی شود که حاکی از حاکم شدن ثبات پایدار در بازار مسکن ظرف ماه‌های آتی (البته درصورتی‌که اتفاق غیرقابل پیش‌‌بینی و ناخوشایندی درباره سرنوشت دیگر متغیرهای کلیدی موثر بر بازارها از جمله متغیر برون‌‌زای بازار مسکن یعنی سرنوشت مذاکرات رفع تحریم‌‌ها رخ ندهد) است.
از سوی دیگر برای فعالان بازار مسکن مهم است که از علت فاصله عایدی شمال و جنوب شهر مطلع شوند. دانستن این موضوع کمک می‌‌کند تا آنها بتوانند بهترین تصمیم را برای فعالیت‌‌های خود در این بازار اتخاذ کنند. واقعیت این است که فاصله زیاد عایدی اجاره‌‌داری در شمال و جنوب شهر و در واقع نرخ سود بالاتری که از اجاره دادن واحدهای مسکونی واقع در جنوب شهر نصیب سرمایه‌‌گذاران ملکی می‌‌شود، ناشی از گسل عمیق قیمتی میان بالا و پایین شهر تهران است. بر اساس تازه‌‌ترین آمارهای رسمی، میانگین قیمت مسکن در پنج منطقه واقع در نیمه شمالی تهران شامل مناطق لوکس یک و سه و مناطق متوسط دو، چهار و پنج تهران تقریبا سه برابر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در مناطق 9 تا 20 واقع در نیمه جنوبی شهر است. این در حالی است که میانگین اجاره‌‌بها در مناطق گران‌‌قیمت بازار مسکن واقع در شمال تهران حدود دو برابر مناطق جنوبی شهر است.
ازآنجاکه در شمال شهر به‌ویژه در مناطق یک، سه و محله‌های لوکس منطقه دو تقاضای خرید ملک به مراتب بیشتر از تقاضای اجاره است، تورم ملکی در شمال شهر نیز قدری بیشتر از تورم اجاره‌‌بها بوده که نشأت‌گرفته از میزان تقاضا است؛ به‌ویژه با توجه به اینکه قدرت خرید چه تقاضای مصرفی و چه سرمایه‌‌ای که متقاضی خرید ملک در مناطق شمالی هستند، به مراتب بیشتر سایر متقاضیان خرید مسکن در دیگر مناطق است و همین موضوع بر متغیر قیمت ملک و میزان تورم ملکی در شمال شهر اثرگذار است. از سوی دیگر بازار اجاره مسکن یک بازار کاملا «مصرفی» و عاری از حضور تقاضای سرمایه‌‌ای است و به همین خاطر یک ناحیه کم‌‌نوسان از مجموعه بازار مسکن به شمار می‌‌آید. اینکه هیچ سرمایه‌‌گذاری در بازار اجاره مسکن حضور ندارد، عملا سبب می‌‌شود استطاعت مستاجران در تعیین میزان تورم اجاره نقش کلیدی پیدا کند و از آنجا که این استطاعت تابعی از تورم عمومی است، به‌طور کلی میزان تورم اجاره‌‌بها تابعی از نرخ تورم عمومی است.
در عین حال این ادعا که تورم اجاره‌‌بها نسبتی با تورم مسکن ندارد هم ادعای درستی نیست و نمی‌‌توان نقش تورم مسکن بر تورم اجاره در دوره‌های تاریخی مختلف را انکار کرد. به‌طور معمول به فاصله یک سال پس از جهش مسکن، سرعت رشد اجاره املاک نیز افزایش و به نوعی تورم ملکی به بازار اجاره‌‌بها تسری پیدا می‌‌کند. اما به هر حال شرایط بازار ملکی در پایتخت به شکلی رقم خورده که با توجه به سرازیر شدن حجم عمده تقاضای اجاره مسکن به مناطق متوسط میانی و جنوب شهر، عملا به همان نسبت التهاب در این نواحی از بازار اجاره‌‌بها بیشتر از التهابی است که مستاجران شمال شهر نشین تجربه می‌‌کنند.
آینده صعودی عایدی در جنوب شهر
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» هرچند در مجموع ملاکی در کشور ما با توجه به نبود ابزارهای مالیاتی موثر در این بازار یک سرمایه‌‌گذاری اقتصادی است که با وجود ماهیت غیرمولد آن، کاملا سودده بوده و کمترین هزینه‌‌ای به مالک تحمیل نمی‌‌کند؛ اما برای انتخاب بهینه در بازار ملاکی هم باید آنچه در حوزه میزان عایدی در بازار اجاره مسکن به آن پرداخته شد، مد نظر قرار گیرد تا حداقل بازار مسکن قدری از حضور این جنس متقاضیان نفع ببرد. شرایط فعلی بازار مسکن که عایدی اجاره‌‌داری در جنوب شهر را به دو برابر مناطق شمالی افزایش داده است، می‌‌تواند آلارمی برای فعالان بازار مسکن باشد و در شرایطی که به‌طور کلی عایدی اجاره‌‌داری اندک است، زمین برد- برد برای حضور آنها را مشخص کند.
در ماه‌های اخیر به‌جز گروه اندکی از متقاضیان تبدیل به احسن، عمده خریداران واحدهای مسکونی را متقاضیان سرمایه‌‌گذاری ملکی تشکیل داده‌‌اند و این روند دست‌‌کم هنوز متوقف نشده است. در این شرایط اگر سرمایه‌‌گذاران ملکی خرید خود در بازار راکد فعلی را در مناطق نیمه جنوبی شهر انجام دهند، از دو امتیاز برخوردار می‌‌شوند. امتیاز برجسته و اصلی این است که سود اجاره‌‌داری با نرخ دو برابر نسبت به موجران شمال شهر نصیب آنها خواهد شد و امتیاز دوم این است که در ناحیه‌‌ای از بازار خرید خود را انجام داده‌‌اند که عمده متقاضیان اجاره مسکن در پایتخت به آن کوچ کرده‌‌اند و در نتیجه آنها به سادگی می‌‌توانند در کوتاه‌‌ترین زمان حتی در فصل سرد بازار مسکن، آپارتمان خود را اجاره دهند. به این ترتیب حتی امکان تامین چند 100میلیون تومان از ارزش معامله از طریق به رهن سپردن واحد نیز برای آنها وجود دارد.
نکته قابل تامل این است که سرمایه‌‌گذاران نباید تصور کنند به دنبال افزایش عرضه واحدهای اجاری در جنوب شهر، بازار اجاره‌‌بها با افت چشمگیر سطح قیمت اجاره مسکن روبه‌رو می‌‌شود و آنها متضرر خواهند شد. این افزایش عرضه می‌‌تواند به یک تعدیل جزئی در سطح اجاره بینجامد و از میزان فشار بر مستاجران بکاهد و از این بابت آنها نیز برد خواهند کرد؛ اما این برد حاصل باخت موجران نیست. آنها نیز ضمن برخورداری از عایدی اجاره‌‌داری با نرخ بالاتر، باید این واقعیت را در نظر داشته باشند که با توجه به غیر سرمایه‌‌ای بودن ماهیت بازار اجاره، نوسان در این بازار از افزایش عرضه تاثیر جزئی خواهد پذیرفت. افزون بر این انتظار می‌‌رود در صورت ادامه یافتن روند فعلی بدون تغییر بنیادی در متغیرهای موثر بر بازار مسکن، میزان عایدی در جنوب شهر ظرف ماه‌های آینده با قدری افزایش به 8درصد نیز برسد؛ کمااینکه در سال96 که بازار مسکن در اوج ثبات بود، میزان عایدی اجاره‌‌داری در مناطق نیمه جنوبی تهران به همین حدود رسیده بود؛ آن هم در شرایطی که میانگین عایدی اجاره در کل تهران در آن مقطع زمانی 4/ 6 و در شمال شهر 8/ 5درصد بود.
