عبور کلنگی‌‌‌های پایتخت از سه سال جهش قیمت؟
شتاب «زمین» صفر شد
دماسنج عایدی ساخت مسکن از مسیر «افت بازدهی» برگشت
بر اساس گزارش تازه مرکز آمار از تغییرات قیمت زمین و مسکن در شهر تهران طی پاییز سال گذشته که به تفکیک مناطق بیست‌‌‌ودوگانه محاسبه و منتشر شده است، شیب تورم زمین و املاک کلنگی در پایتخت صاف شده و در دو فصل متوالی یا با اغماض طی سه فصل متوالی (از بهار تا پاییز 1400) بدون تغییر بوده و نرخ تورم فصلی در بهار، تابستان و پاییز پارسال تقریبا یکسان بوده؛ به این ترتیب که در بهار پارسال تورم فصلی زمین 3درصد گزارش شده بود و در تابستان و پاییز مقدار آن 4درصد بوده است. بر اساس این گزارش میانگین قیمت هر مترمربع زمین یا ملک کلنگی در معاملات انجام شده طی پاییز سال 1400 به مرز 50میلیون تومان رسید (به طور دقیق 49میلیون و 770هزار تومان).
این آمار نشان می‌دهد تورم زمین در پایتخت درست همزمان با ایامی که ثبات نسبی در بازار معاملات مسکن برقرار و نبض قیمت‌ها آرام شد، درجا زدن را آغاز کرده است. سال گذشته به دلایل غیراقتصادی و مهم‌تر از همه به دلیل بازگشت طرفین مذاکرات رفع تحریم‌ها به میز مذاکره، انتظارات تورمی روند کاهشی محسوسی به خود گرفت و این وضعیت سبب برقراری آرامش نسبی در بازار مسکن شد. مادامی که انتظارات تورمی کنترل می‌شود، انگیزه‌‌‌‌‌‌های سرمایه‌گذاری در بازار ملک نیز کاهش پیدا می‌کند، مگر اینکه جنس سرمایه‌گذاران ملکی «بلندمدت» باشد و به دنبال کسب عایدی از خرید ملک در بازه زمانی یکی دو ساله نباشند.
به این ترتیب پارسال به دلیل کاهش حجم خریدهای سرمایه‌‌‌ای در بازار ملک، بازار روی آرامش و ثبات را به خود دید، طوری که میانگین تغییرات ماهانه قیمت مسکن در سال گذشته به حدود یک‌درصد کاهش یافت و حتی در برخی ماه‌‌‌ها تورم مسکن نسبت به ماه قبل از آن منفی شد (میانگین قیمت مسکن با کاهش روبه‌رو شد). «دنیای‌اقتصاد» پیش‌تر در گزارش‌های متعددی به این موضوع اشاره کرده بود که با توجه به رابطه متقابل میان قیمت زمین و مسکن، دنباله‌‌‌روی تورم زمین در تهران از وضعیت با ثبات بازار مسکن قابل پیش‌بینی است. اکنون که سومین گزارش رسمی از تغییرات تورم زمین در تهران به صورت رسمی منتشر شده، صحت این گزاره عیان شده است. برخی از فعالان بازار مسکن معتقد بودند با توجه به تورم بالای زمین، امکان بازگشت قیمت مسکن از قله تورمی که به دنبال جهش سه سال پیاپی به وقوع پیوست، وجود ندارد. اما گزارش اخیر مرکز آمار از ثابت ماندن شتاب تغییرات فصلی قیمت زمین در پاییز 1400 نشان می‌دهد کاهش التهاب در بازار زمین تحت‌تاثیر آرام شدن نبض قیمت مسکن محقق شده است.
از سوی دیگر روند تغییرات نقطه‌‌‌ای قیمت زمین در تهران نیز حکایت از ادامه روند کاهشی آن دارد. تورم نقطه‌‌‌ای زمین در تهران در زمستان سال 99 حدود 114درصد گزارش شده بود که این مقدار در بهار پارسال با افت محسوس به 80درصد رسید و پس از آن در تابستان و زمستان 1400 به ترتیب 38 و 20درصد بوده است. به این ترتیب فصل به فصل روند تغییرات قیمت زمین نسبت به فصل مشابه از سال گذشته سرعت کمتری پیدا کرد و در پاییز 1400 به پایین‌‌‌ترین ارقام طی سالهای اخیر رسیده است. همچنین در مناطق 18، 20 و 22 میزان نسبت قیمت زمین به مسکن قدری زیر یک گزارش شده که ناشی از تورم کمتر زمین در این مناطق است.
افت تورم زمین ادامه‌‌‌دار است؟
به طور کلی طی سالهای جهش قیمت مسکن یعنی در فاصله سالهای 97 تا 99 تورم سالانه زمین در شهر تهران همواره در سطوح بالایی قرار داشت که علت اصلی آن حضور سفته‌‌‌‌‌‌بازان و رواج معاملات مکرر با هدف سوداگری در بازار معاملات ملکی بود. به این ترتیب تورم سالانه زمین در تهران طی سه سال مورد اشاره به ترتیب 85، 93 و 94درصد گزارش شد. اما اکنون با استمرار روند کاهش شتاب تورم زمین، به نظر می‌رسد گزارش رسمی حکایت از افت قابل‌توجه تورم زمین در یک سال 1400 نسبت به سال قبل از آن داشته باشد. از آنجا که هنوز گزارش فصلی زمستان از سوی مرکز آمار منتشر نشده، فعلا داده رسمی کافی برای محاسبه تورم زمین در سال 1400 وجود ندارد، اما صاف شدن شیب نمودار تورم زمین در دو یا با اغماض، سه فصل پیاپی زمینه‌‌‌ساز برآورد کاهشی از تورم سالانه زمین در شهر تهران است.
البته آنچه درباره وضعیت قیمت زمین در تهران منتشر شده، تصویر آماری دقیقی از سال گذشته این بازار را ارائه می‌دهد. این در حالی است که گزارش‌های میدانی از بازار معاملات زمین و مسکن حکایت از آن دارد که در خرداد ماه به واسطه افزایش ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها یعنی وضعیت مذاکرات رفع تحریم‌ها، تحت‌تاثیر صدور قطعنامه علیه کشورمان، انتظارات تورمی در بازارهای مختلف خیز محسوسی داشت که به افزایش تورم انجامید و احتمالا در آمارهای رسمی از معاملات زمین در بهار امسال نیز این موضوع منعکس خواهد شد. اما از سر‌گیری مذاکرات بار دیگر امید به کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی را میان فعالان بازارهای مختلف تقویت کرد. بنابراین وضعیت آینده بازار معاملات زمین و املاک کلنگی در شهر تهران را فعلا نمی‌توان پیش‌بینی کرد و نمی‌توان به طور قطع دنباله‌‌‌روی آن از رخدادهای بهار امسال یا کل سال گذشته را برآورد کرد. در واقع در نگاه اول با بررسی آمار تغییرات فصلی قیمت زمین در تهران و ثابت شدن مقدار آن در دو فصل متوالی روی ایستگاه چهار‌درصد، ممکن است این تلقی پیش بیاید که کلنگی‌‌‌های پایتخت نیز پس از سه سال پرتورم، اکنون از وضعیت جهش عبور کرده‌‌‌اند. این گزاره اگرچه می‌تواند وضعیت پارسال را با دقت مطلوبی توصیف کند، اما الزاما توصیف‌‌‌کننده آنچه در آینده رخ می‌دهد نیست.
به هر حال خرداد امسال شوک ناشی از وضعیت ریسک متغیر غیراقتصادی موثر بر بازارها زمینه‌‌‌ساز تلاطم قیمتی در بازارهای مختلف از جمله زمین و مسکن شد و در عین حال در تیر ماه با از سر گرفتن مذاکرات به دلیل کاهش انتظارات تورمی احتمال افت تورم زمین در گزارش‌های رسمی زیاد است. اما احتمال اینکه روند صاف شدن شیب تورم زمین در تهران در بهار امسال هم ادامه پیدا کند، بعید است و به این ترتیب حداقل فعلا نمی‌توان با قطعیت از پایان جهش زمین در تهران سخن گفت.
بازدهی ساخت‌وساز از دوربین «زمین»
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، بررسی نبض قیمت زمین در مناطق بیست‌‌‌ودوگانه تهران حاوی اطلاعات مهم دیگری نیز در حوزه عاید ساخت‌وساز در پایتخت است. به طور کلی از نسبت بین قیمت زمین به مسکن در یک محدوده جغرافیایی از قبیل یک شهر یا یک منطقه شهری، می‌توان به عنوان دماسنج عایدی ساخت مسکن استفاده کرد. پیش از دهه 90 عایدی فعالیت‌های ساختمانی در شهر تهران زیر یک یا حداکثر نزدیک به یک بود و این موضوع سبب شده بود ساخت‌وساز به منزله یک فعالیت اقتصادی پرسود شناخته شود؛ فعالیتی که بعضا حتی کسانی که فاقد تخصص و تجربه در این حوزه بودند را ترغیب می‌کرد تا به نوعی سرمایه خود را صرف ساخت‌وساز کنند، چراکه اطمینان داشتند عایدی قابل قبولی به مراتب بیشتر از بسیاری از بازارهای موازی جاذب سرمایه نصیب آنها کند.
اما در دهه 90 به تدریج این نسبت از مقدار یک واحد فراتر رفت و پیش از آخرین دوره جهش قیمت مسکن در سال 97 مقدار آن حدود 2/ 1 واحد بود. اما جهش بی‌‌‌سابقه در بازار زمین و مسکن از سال 97 به بعد سبب شد این نسبت نیز به حدی افزایش پیدا کند که از صرفه ساخت‌وساز به میزان چشمگیری بکاهد. در سالهای 98 و 99 با توجه به حضور پررنگ تقاضای غیرمصرفی و سرمایه‌‌‌ای در بازار معاملات ملکی، خریدهایی با ارقام درشت در بازار زمین از سوی صاحبان سرمایه صورت گرفت تا ارزش نقدینگی خود را در پناهگاه ملکی حفظ کنند. به این ترتیب نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران رفته‌رفته افزایش پیدا کرد و در پایان سال 99 به 56/ 1 واحد رسید. اما گزارش رسمی اخیر از این نسبت در شهر تهران حکایت از افت آن به 55/ 1 واحد دارد.
هرچند افت نسبت قیمت زمین به مسکن در تهران طی فصل پاییز 1400 ناچیز بوده است، اما موید این واقعیت است که تحت‌تاثیر کاهش شتاب تغییرات قیمت زمین، میزان عایدی سرمایه‌گذاری ملکی در تهران، پارسال اندکی بهبود پیدا کرد. در واقع این نسبت به نوعی تراز سنجش عاید ساخت‌وساز است و هر چه مقدار آن به یک واحد نزدیک‌‌‌تر شود، منفعت حاصل از فعالیت ساختمانی برای سازنده‌‌‌ها و سرمایه‌گذاران ملکی بیشتر می‌شود. بررسی نسبت قیمت زمین به مسکن در 22 منطقه شهر تهران به تفکیک نشان می‌دهد، صرف‌‌‌نظر از مناطق 9، 16، 19 و 21 شهر تهران که احتمالا به دلیل ناچیز بودن تعداد معاملات زمین در آنها، داده قیمتی قابل اتکایی از آنها وجود ندارد، در سایر مناطق عایدی ساخت‌وساز از دوربین این نسبت، در مناطق 4 و 2 بیش از سایر مناطق برآورد می‌شود. هفته گذشته نیز عایدی ساخت‌وساز براساس مطالعات میدانی انجام شده در شهرداری، در مناطق شمالی تهران شامل یک تا پنج، بیش از مناطق جنوبی محاسبه شده بود که جزئیات آن در گزارشی با عنوان «تنبیه سازنده مسکن ارزان» در «دنیای‌اقتصاد» منتشر شد.
نیاز فوری بازار مسکن به ثبات زمین
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در حال حاضر سهم زمین در قیمت تمام شده مسکن در شهر تهران افزایش قابل‌توجهی پیدا کرده و برخی گزارش‌ها حکایت از آن دارد که تا 70درصد از هزینه ساخت یک واحد آپارتمان، صرف تملک زمین می‌شود. به این ترتیب برقراری ثبات نسبی در بازار زمین از آنجا که تاثیر زیادی در کنترل قیمت تمام شده مسکن دارد، از نگاه کارشناسان مسکن واجد اهمیت مضاعف است. بسیاری از کارشناسان با فعالان اقتصادی در این موضوع که مشکل اول و اصلی بازار مسکن، نداشتن قدرت خرید متقاضیان مصرفی خرید خانه است، اتفاق نظر دارند. بنابراین اگر این فرض پذیرفته شود که حل مشکل اول بازار مسکن اولویت دارد، کنترل قیمت زمین با هدف کاهش هزینه تمام‌‌‌شده ساخت مسکن اهمیتی ویژه دارد.
در حال حاضر نبود قدرت خرید موثر از سوی تقاضای مصرفی سبب شده خانه اولی‌‌‌ها به کلی بازار مسکن را ترک کنند و در مقابل سازنده‌‌‌ها نیز از آنجا که تمایلی به از سر گرفتن فعالیت ساختمانی جدید ندارند، حتی از عرضه واحدهای تکمیل شده و موجود خود به بازار معاملات ملکی خودداری کنند؛ موضوعی که در کاهش قابل‌توجه آمار ساخت‌وساز در شهر تهران اثرگذار بوده است. در صورتی که مسیر کاهش انتظارات تورمی با جدیت از سوی دولت دنبال شود، اثر آن در کاهش تورم زمین نیز مشهود خواهد شد، کمااینکه گزارش مذکور نشان می‌دهد، بازار زمین آماده افت تورم فصلی است. به این ترتیب می‌توان امیدوار بود با توجه به سهم بالای زمین در هزینه تمام شده ساخت مسکن، به تدریج شاهد بازگشت بیش از پیش مسکن از اضافه پرش باشیم و به دنبال افت قیمت واقعی مسکن، قدرت خرید متقاضیان مصرفی نیز برای ورود به بازار مسکن افزایش پیدا خواهد کرد.
