وام ودیعه مسکن به کجا اصابت می‌کند؛ هزینه آن را چه کسانی میپردازند؟
تاوان پولپاشی در بازار اجاره
«دنياياقتصاد» عايدي تسهيلات اجارهمسكن براي مستاجرها را بررسي ميكند
تمدید یکی از دو سیاست اشتباه در بازار اجاره مسکن، برای سومین سال متوالی، این‌بار در شکل پولپاشی در بازار اجاره‌‌نشین‌‌ها عملی شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی، دیروز، در بخشنامه‌‌ای شرایط پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن در سال 1401 را به بانک‌های عامل ابلاغ کرد. در قالب این ابلاغیه، برای سومین سال متوالی، وام کمک ودیعه مسکن در سال 1401 با سقفهای جدید به مستاجرهای متقاضی پرداخت خواهد شد. در اطلاعیه‌‌ای که روز گذشته از سوی بانک‌‌مرکزی به بانک‌ها ابلاغ شد، آمده است: «تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار، دوره بازپرداخت حداکثر 5سال، در سقفهای فردی 60، 45 و 35 میلیون تومان به ترتیب در تهران، مراکز استان‌ها و شهرهای بالای 200هزار نفر جمعیت و سایر شهرها و از محل منابع بانکی موضوع ماده (4) قانون جهش تولید مسکن (در سقف کلی 40هزار میلیارد تومان در سال 1401) اعطا شود.» نرخ سود این تسهیلات هم 18 درصد تعیین شده است.
این ابلاغیه به معنای تمدید سه‌باره یکی از دو سیاست اشتباهی است که از سال 99 در بازار اجاره مسکن عملیاتی شد. اگرچه هدف و نیت سیاستگذار مسکن از طراحی این دو سیاست که یکی «پرداخت وام ودیعه به مستاجرها» و دیگری «سقفگذاری دستوری برای افزایش اجاره‌‌بها» است، کمک به مستاجرها، کاستن از فشار اجاره‌‌نشینی و تنظیم بازار اجاره بود، اما در عمل این دو سیاست بنا به دلایلی که در ادامه شرح داده خواهد شد، موفقیت‌آمیز نبود و در برخی موارد حتی با نتیجه عکس و متضاد با هدفی که برای آن طراحی شده بود، همراه شد.
پذیرش مجدد سیاست اشتباه
از سال 99 و همزمان با تشدید شیوع ویروس کرونا، دولت برای حمایت از مستاجران به عنوان یکی از اقشار آسیب‌‌پذیر جامعه، مصوب کرد موجران تنها مجوز افزایش اجاره‌‌بهای مسکن تا سقف 25 درصد در تهران، 20 درصد در مراکز استان‌ها و شهرهای بزرگ با جمعیت بیش از 200هزار نفر و 15 درصد در سایر شهرها دارند. این سیاست در سال 1400 نیز اجرا شد. اما هم در سال 99 و هم در سال 1400، به‌طور متوسط اجاره‌‌بها حول و حوش دو برابر سقفهای مصوب رشد کرد. سال گذشته با وجود اجرای این سیاست، اجاره‌‌بها هم در شهر تهران و هم در سایر شهرها حول و حوش 50 درصد نسبت به سال 99 افزایش یافت. این آمار به تنهایی سند شکست اجرای این سیاست دستوری در بازار اجاره است.
از سوی دیگر، تعداد زیادی از موجران به دلیل اعمال ضوابط سختگیرانه در بازار اجاره از جمله منع آنها برای دریافت حکم تخلیه، از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کردند. این اقدام، حجم و تعداد واحدهای فریزشده و خالی از سکنه را در بازار مسکن افزایش داده است.
دومین سیاستی که از سال 99 و با نیت حمایت از مستاجرها در بازار اجاره اجرایی اما آن هم با شکست مواجه شد، سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن به مستاجرها برای تامین بخشی از هزینه اجاره‌‌نشینی بود. این سیاست، هم‌‌اکنون برای سومین سال متوالی تمدید شده است. قرار است امسال هم مانند دو سال قبل وام ودیعه مسکن به مستاجرها پرداخت شود. اما این سیاست و نحوه اجرای آن مطابق با تعاریف موجود در ادبیات اقتصادی و براساس منطق اقتصادی به معنای پولپاشی در بازار اجاره‌‌نشین‌‌هاست که در نهایت نتیجه آن ضد هدف تعریف‌شده خواهد بود یا به‌عبارتی منجر به تشدید تورم عمومی، رشد هزینه اجاره‌‌نشینی و زیان‌‌دیدگی عموم مردم و به‌ویژه مستاجرها می‌شود.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مرکزی روز گذشته با پذیرش مجدد این سیاست اشتباه به 20 بانک دولتی، تخصصی و تجاری ماموریت داد در مجموع 40 هزار میلیارد تومان به عنوان تسهیلات ودیعه مسکن به مستاجران مشمول، پرداخت کنند. هدف دولت و سیاستگذار پولی از اجرای این سیاست کمک به مستاجران کم‌‌درآمد و کم‌‌توان برای تامین بخشی از هزینه اجاره مسکن آنها است.
نجات بازار با وام ودیعه؟
این سیاست اشتباه در حالی برای سومین سال متوالی مصوب شده و اجرا می‌شود که چند سوال مهم در ارتباط با آن مطرح است. آیا این تدارک تسهیلاتی که در شکل پرداخت تسهیلات تکلیفی به بانک‌ها ابلاغ شده است عایدی موثر و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت؟ یا حداقل عایدی را متوجه آنها خواهد کرد؟ عایدی مستاجران از اجرای این سیاست باید این باشد که دست‌‌کم بخشی از هزینه اجاره‌‌بها را پوشش دهد؛ این تسهیلات به جامعه هدف یعنی مستاجران کم‌‌درآمد و نیازمند برسد و از سوی دیگر بازار اجاره را از نابسامانی و تورم شدید نجات دهد؟ از سوی دیگر آیا این اقدام هزینه اجاره‌‌نشینی را کاهش خواهد داد؟
در پاسخ به سوال اول یعنی این سوال که آیا این اقدام عایدی موثری و مناسبی را برای مستاجران به همراه خواهد داشت باید گفت خیر. متوسط مبلغ اجاره ماهانه هر مترمربع مسکن در کشور براساس آمار تابستان سال گذشته و با لحاظ افزایش حول‌وحوش 50 درصدی، هم‌‌اکنون حدود 30 هزار تومان برآورد می‌شود. به این ترتیب، براساس آمارهای رسمی و برآوردهای به عمل آمده از رقم فعلی اجاره‌‌بهای مسکن در کشور، هم‌‌اکنون مستاجران به‌طور متوسط ماهانه 3 میلیون تومان به عنوان اجاره‌‌بهای یک واحد مسکونی معمولی با مساحت 100 مترمربع، در کشور پرداخت می‌کنند. اقساط وام 45 میلیونی ودیعه به عنوان متوسط مبلغ وامی که برای پرداخت به مستاجران به بانک‌ها ابلاغ شده است، با طول دوره بازپرداخت 5 ساله و نرخ سود 18 درصد تعیین شده نیز حول و حوش یک میلیون و500 هزار تومان است. این وام حدود 40 درصد از هزینه اجاره‌‌نشینی را به‌طور متوسط در کشور پوشش می‌دهد. حتی در صورت پوشش 50 درصدی و در حالی که رقم قسط ماهانه این وام حول و حوش یک و نیم میلیون تومان است، باز هم متقاضی باید همان رقم 3میلیون تومان ماهانه را در قالب اجاره‌‌بهای ماهانه به علاوه اقساط ماهانه وام پرداخت کند. یعنی در خوش‌بینانه‌‌ترین حالت، اگر وام 45 میلیون تومانی، یک‌ونیم میلیون تومان از اجاره‌‌بهای ماهانه را پوشش دهد، باز هم مستاجر باید یک‌ونیم میلیون تومان را نه به عنوان اجاره که به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند. یعنی مجموع هزینه اجاره‌‌نشینی برای وی همان 3 میلیون تومان در ماه خواهد شد. در حالت واقع‌‌بینانه‌‌تر مستاجر در شرایط فعلی و به دلیل رشد شدید اجاره‌‌بها نه تنها ناچار به پرداخت همان مبلغ 3 میلیون تومانی اجاره‌‌بهای ماهانه خواهد بود بلکه به دلیل دریافت وام و استفاده از آن برای تامین مبلغ ودیعه، باید یک و نیم میلیون تومان دیگر هم به عنوان قسط ماهانه پرداخت کند. بنابراین مشاهده می‌شود که نه تنها این وام عایدی مناسبی را در تدارک بخشی از اجاره‌‌بها به همراه ندارد بلکه دست‌‌کم در برخی موارد منجر به افزایش هزینه مستاجران برای اجاره‌‌نشینی می‌شود. در واقع در بهترین حالت مستاجر چه وام بگیرد و چه نگیرد باید همین مبلغ متوسط 3 میلیون تومانی را بابت تامین هزینه اجاره‌‌نشینی پرداخت کند.به این ترتیب مشاهده می‌شود که این وام هزینه اجاره‌‌نشینی را کاهش نمی‌دهد.
خطر استقراض
از سوی دیگر این سیاست که در قالب تسهیلات تکلیفی به بانک‌ها ابلاغ شده است منجر به نجات بازار اجاره از نابسامانی هم نخواهد شد. تجربه نشان داده است که بانک‌ها تسهیلات تکلیفی را از منابع داخلی پرداخت نمی‌کنند؛ در چنین شرایطی دولت ناچار به درخواست تامین منابع این تسهیلات از محل استقراض خواهد شد؛ یعنی بانک‌ها این منابع را از محل استقراض از بانک مرکزی تامین خواهند کرد. در واقع تجربه نشان داده است تسهیلات تکلیفی در بخش مسکن که به بانک‌ها ابلاغ می‌شود یا به‌طور کلی پرداخت نمی‌شود یا منابع آن از محل استقراض از بانک مرکزی تامین می‌شود.
بررسیها و یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، سال گذشته یک‌سوم از کل تسهیلاتی که در قالب وام ودیعه (یک‌سوم از مبلغ 10 هزار میلیارد تومانی که پارسال به عنوان اعتبار وام ودیعه مسکن در نظر گرفته شده بود)، از محل کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین شد. این مدل به معنای اعمال سیاست انبساط پولی است که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی در اقتصاد خواهد شد. پیش‌‌بینی‌‌ها و تجارب گذشته نشان می‌دهد علاوه بر اینکه در سال جاری نیز بخشی از منابع مالی پرداخت وام ودیعه مسکن از محل کاهش سپرده قانونی بانک‌ها نزد بانک مرکزی تامین خواهد شد، به احتمال زیاد بخش دیگری نیز از محل استقراض تامین می‌شود. به‌ویژه آنکه سقف کلی این تسهیلات از 10 هزار میلیارد تومان سال گذشته، امسال به 40 هزار میلیارد تومان افزایش یافته است؛ یعنی نسبت به پارسال 4 برابر شده است!
تبعات پولپاشی
کارشناسان حوزه مالی این اقدام را به نوعی پولپاشی به بازار اجاره می‌‌دانند که خود منجر به رشد نقدینگی و تورم عمومی و به دنبال آن تورم اجاره خواهد شد. مطابق با یک تعریف ساده اقتصادی از پولپاشی که دکتر موسی غنی‌‌نژاد، اقتصاددان، در یکی از سرمقاله‌های خود در روزنامه «دنیای اقتصاد» به آن اشاره کرده است، منظور از پولپاشی، سیاست‌های ناظر بر «کمک» به تولید و رشد اقتصادی است که با اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات ارزان‌‌قیمت با ضوابط سهل‌‌انگارانه صورت می‌گیرد و در عمل به شکل سیاست پولی بیرویه انبساطی موجب افزایش پایه پولی و نقدینگی نمایان می‌شود. این سیاست طبیعتا به تورم دامن می‌‌زند و دولت مقصر اصلی در این میان است. واژه‌هایی که در این تعریف ساده از پولپاشی به کار برده شده است دقیقا برای سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن نیز مصداق دارد. در این تعریف به اجبار نظام بانکی به اعطای اعتبارات با ضوابط سهل‌‌انگارانه و سیاست پولی بیرویه انبساطی اشاره شده است که در برنامه پرداخت وام ودیعه نیز مشاهده می‌شود.
تجارب گذشته نیز نشان می‌دهد، در پی پولپاشی و اجرای سیاست‌های تکلیفی در حوزه تسهیلات مسکن، نه تنها عایدی مدنظر سیاستگذار تامین نشده است، بلکه این اقدام خود را در شکل افزایش تورم نشان داده و به ضد هدف تبدیل شده است. تجربه دو سال اخیر در بازار اجاره مسکن نیز این شرایط را نشان می‌دهد. با وجود اجرای دو سیاست پرداخت وام ودیعه مسکن و همچنین سقفگذاری دستوری برای افزایش اجاره‌‌بها، سال گذشته، متوسط اجاره‌‌بها به‌طور کم‌‌سابقه و حتی بی‌‌سابقه‌‌ای افزایش یافت و حول و حوش 50درصد رشد کرد. این میزان رشد در برخی مناطق شدیدتر نیز بود. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از ادامه رشد شدید اجاره‌‌بهای مسکن در سال جاری خبر می‌دهد. اما در پاسخ به این سوال که آیا این تسهیلات حتی به فرض برخورداری از کارآیی به جامعه هدف اصابت خواهد کرد یا خیر باید به تجارب دو سال گذشته رجوع کرد.
پارسال، جمع زیادی از مستاجران کم‌‌درآمد به دلایل مختلف از جمله جواب کردن آنها از سوی بانک‌ها با ضوابط دشوار و نامتعارف برای دریافت این تسهیلات، موفق به استفاده از این وام نشدند. در مقابل برخی با اجاره‌‌نامه‌های صوری، استفاده از رانت و رابطه‌های نامتعارف و در شرایطی که نیازی به استفاده از این تسهیلات نداشتند، این وام را دریافت کردند.گفته می‌شود که ظاهرا یک علت اینکه سقف وام اجاره در مراکز استان‌ها و سایر شهرها مبلغ 5 میلیون تومان اضافه‌‌تر از پارسال شده، اما تسهیلات ودیعه 70 میلیون تومانی سال گذشته تهران به 60 میلیون تومان در 1401 کاهش یافته است، نیز همین موضوع است. به نظر می‌‌رسد سیاستگذار برای آنکه افرادی که نیازی به این تسهیلات ندارند انگیزه‌‌ای برای استفاده از رانت و روابط غیرمتعارف برای دریافت این وام نداشته باشند این مبلغ را در پایتخت کاهش داده است. هر چند هزینه اجاره‌‌نشینی در تهران به مراتب بیشتر و سنگین‌‌تر از سایر شهرهاست و این تصمیم محل سوال و اما و اگر است. از سوی دیگر گفته می‌شود یک دلیل دیگر کاهش سقف تسهیلات ودیعه مسکن در تهران آن است که تعداد بیشتری از متقاضیان بتوانند از این تسهیلات در سال 1401 نسبت به 1400 استفاده کنند. این موضوع نیز اما و اگرهای خاص خود را دارد. با توجه به اینکه هم‌‌اکنون میانگین حداقلی رهن کامل یک آپارتمان 100 مترمربعی در شهر تهران دست‌‌کم 300 میلیون تومان است، وام 60 میلیون تومانی به‌طور متوسط هزینه 20 درصد از رهن چنین واحدی را تامین خواهد کرد و عملا اثربخشی کامل نخواهد داشت. به ویژه آنکه هزینه قسط ماهانه این وام نیز به هزینه اجاره ماهانه اضافه خواهد شد.
بنابراین افزایش دامنه شمول، زمانی که وام از سقف مناسب و کارآ برخوردار نباشد، با نرخ سود یارانه‌‌ای پرداخت نشود و مبلغ قسط آن برای خانوارها بالا باشد، نمی‌تواند کمکی به مستاجرها و بازار اجاره کند. با توجه به مجموع آنچه گفته شد فاکتور این پولپاشی در بازار اجاره عملا به پای عموم مردم و به‌ویژه خود مستاجرها نوشته خواهد شد. چرا که تبعات تورمی ناشی از این پولپاشی، منجر به افزایش تورم عمومی در وهله اول و به دنبال آن افزایش تورم اجاره خواهد شد. در واقع نه تنها تبعات تورمی پولپاشی منجر به افزایش بهای کالاها و خدمات در جامعه خواهد شد، بلکه این تورم دامن بازار اجاره را نیز خواهد گرفت و هزینه اجاره‌‌نشینی افزایش خواهد یافت.
از سوی دیگر در شرایطی که هم‌‌اکنون به دلیل افزایش تعداد مستاجرها ناشی از جهش قیمت مسکن و کاهش عرضه مسکن اجاره‌‌ای به دلیل ضوابط دستوری تعیین نرخ افزایش اجاره و منع موجران از دریافت حکم تخلیه، شرایط برای مستاجرها دشوارتر شده است، پولپاشی به این بازار، قدرت چانه‌زنی مستاجرها در برابر موجران باقی مانده در بازار را کاهش می‌دهد. در واقع همین تسهیلات خود می‌تواند به عنوان عاملی برای افزایش اجاره‌‌بها از سوی برخی از موجران عمل کند. انتظار می‌‌رفت سیاستگذار مسکن در مقطع فعلی، از راهکارهای موثرتری برای کمک به مستاجرها و ساماندهی بازار اجاره استفاده کند. به کارگیری اهرم‌‌های موثر مالیاتی مانند مالیات سالانه بر املاک مسکونی یک راهکار فوری برای افزایش عرضه واحدهای مسکونی فریز شده و خالی از سکنه به بازار مسکن در کوتاه‌‌ترین زمان ممکن و در نتیجه برخورداری مستاجرها از عواید ناشی از آن است.
