برنده تغییرات کرونایی بازار ملک کیست؟
استرس جهانی حباب مسکن
تفاوت بحران ملکی ۲۰۲۱ با ۲۰۰۸ چیست؟
با آغاز همه‌گیری، بسیاری بر این باور بودند که این پدیده، بحرانی جهان‌شمول، همه‌گیر و در سطح فوق‌العاده خواهد بود؛ در نتیجه سیاستمداران در کشورهای توسعه‌یافته به‌سرعت به حمایت از طبقاتی که درآمد کمی داشتند، شتافتند. در سوی دیگر، خانوارهای ثروتمند که از غذا خوردن در رستوران و سفر رفتن محروم شده بودند، به پس‌انداز سرمایه خود روی آوردند. هفته گذشته «کردیت سوئیس» در گزارشی تاکید کرد که ثروت جهانی انباشته‌شده خانوارها در سال2020 رشد 7/ 28تریلیون دلاری داشته است. این در حالی است که به‌طور مطلق، هیچ ارتباطی میان این رشد و ثروت کل اقتصاد وجود ندارد. خانواده‌های ثروتمند، در این ایام پس‌اندازهای خود را به سمت خرید سهام و رمزارز هدایت کردند، اما بیشتر آنان پول خود را صرف خرید خانه‌های بزرگ‌تر و بهتر کردند. جیمز پومری، اقتصاددان HSBC بر این باور است که «مردم هرگز تصور نمی‌کردند بازار ملک به این سمت حرکت کند و تا چند ماه پیش مشخص نبود که برندگان و بازندگان این بازار مشخص شوند. افزایش ناگهانی قیمت‌ها اکنون چالش بزرگی برای ثبات مالی است و مولد مشکلات اقتصادی-اجتماعی خواهد بود.» با نگاهی به شهرهای آمریکا می‌توان دید خوبی نسبت به آنچه در بازار مسکن این کشور در سال2021 می‌گذرد، به دست آورد. اجازه دهید تنها چند شهر را که با حرف A شروع می‌شوند، مثال بزنیم. در سالی که گذشت، شهر آرکون در ایالت اوهایو رشد 1/ 10درصدی، شهر آلبانی در ایالت نیویورک رشد 7/ 11درصدی و شهر آلبوکرکی در ایالت نیومکزیکو رشد 6/ 11درصدی را در قیمت ملک تجربه کرد. علی ولف، اقتصاددان ارشد یک شرکت تحقیقاتی در بازار مسکن در کالیفرنیا، بر این باور است که می‌توان تیر دارت را به هر نقطه از نقشه آمریکا پرتاب کرد و مطمئن بود که بازار در آنجا گرم و پرتب‌وتاب است.
افزایش قیمت ملک پدیده‌ای جهانی است، اما آمریکا صحنه بسیاری از نوسانات شدید بوده است. آخرین آمار منتشرشده در زمینه مسکن نشان می‌دهد که متوسط قیمت خانه در هفته گذشته نسبت به قیمت خانه در ماه می سال گذشته افزایشی 6/ 23درصدی داشته است، این در‌حالی است که همچنان خانه‌ها بالاتر از قیمت اعلامی به فروش می‌رسند. پیش از این اکونومیست التهاب بازار مسکن را با شرایط این بازار در دوران رکود بزرگ سال‌های 2009-2007 مقایسه کرده بود. بنا بر گزارش اکونومیست، قیمت خانه‌های آمریکایی در یک سال بیش از 13درصد افزایش داشته که بزرگ‌ترین جهش قیمتی از دوران بحران مالی2007 است. در این کشور تنها 17 روز لازم است تا فروشنده‌ای ملک خود را به بفروشد که این مدت زمان کوتاه، رکوردی بی‌سابقه در بازار املاک این کشور است. بنا بر گزارش بنگاه املاک «ردفین»، نزدیک به 63درصد خریداران بدون بازدید از ملک پیشنهاد خرید آن را می‌دهند. با وجود این، بحران کنونی بازار مسکن با بحران مالی 2009-2007 تفاوتی نیز دارد. در آن سال‌ها تنها یک‌چهارم وام‌های رهنی به افرادی تعلق می‌گرفتند که اعتباری «بسیار خوب» یا به‌عبارتی اعتباری بالای 760امتیاز داشتند و یک‌هشتم وام‌گیرندگان موفق به گرفتن وام‌های فرعی شدند که به اعتبار 620امتیازی نیاز داشت. اما در شرایط کنونی بانک‌ها محتاطانه‌تر رفتار می‌کنند. در سال2019 بالغ بر 60درصد وام‌ها به وام‌گیرندگانی با اعتبار بسیار خوب تعلق گرفت و در دوران کرونا نیز استاندارد بانک‌ها برای اعطای وام سختگیرانه‌تر شد. در سه ماه نخست سال2021 بانک‌ها 73درصد از وام‌ها را به مشتریان خوش‌حساب و دارای اعتباری بالای 760امتیاز دادند و سایر وام گیرندگان تنها سهمی 4/ 1درصدی از وام‌ها داشتند. از آنجا که وام‌ها به دارندگان مشاغل خوب اعطا می‌شود، شاهد هستیم که مراتع سرسبز حومه شهر از طریق وام‌های کلان به مشتریان ثروتمند دارای سابقه اعتباری طولانی فروخته می‌شود.
با وجود این، حتی در ایتالیا و ژاپن که جمعیت سالخورده تقاضای پایینی برای ملک دارند، افزایش قیمت مسکن روندی صعودی به خود گرفته است. در حالی‌که سیاست‌های پولی سبب کاهش هزینه‌های وام شده، تورم در بازار ملک در بسیاری از اقتصادهای پیشرفته مانند سوئد، کره‌جنوبی، کانادا، هلند و نیوزیلند، دورقمی شده است. نکته جالب توجه این است که بیشترین افزایش‌ها نه در پایتخت‌ها بلکه در شهرهای کوچک و مناطق روستایی رخ داده است. بانک مرکزی نروژ هفته قبل اعلام کرد برای نخستین‌بار در 20سال گذشته شاهد بودیم که ساکنان خارج‌شده از شهر اسلو پایتخت این کشور از افرادی که وارد آن شدند، پیشی گرفته است؛ چرا که کارگرانی که دورکاری می‌کنند، منزل خود را از مرکز به حومه شهر منتقل کردند.
شکاف، گسترده‌تر می‌شود
افزایش تقاضا برای مسکن در ابتدای مسیر مورد استقبال برخی از دولت‌ها از جمله بریتانیا، هلند و برخی از ایالت‌های استرالیا قرار گرفت و در این راستا جهت احیای جریان اقتصاد، بسته‌های تخفیف مالیاتی برای خرید ملک ارائه دادند. لوئیز دوملو که مسوول تحقیقات حوزه مسکن در سازمان همکاری‌های اقتصادی و توسعه موسوم به «OECD» است، بر این باور است که در دورانی که ساختارهای اقتصادی در حال تجدید است، همه به یک بازار مسکن فعال نیازمند هستند؛ چرا که موانع تحرک ملک، سدی در برابر احیای اقتصاد است. اما این سرعت شتابان بازار، دو نگرانی برای سیاستگذار ایجاد می‌کند. نخست آنکه قیمت‌ها می‌توانند به‌صورت حباب درآیند که این امر در نهایت می‌‌تواند اقتصاد را در برابر اصلاح ناگهانی قرار دهد و نتیجه آن ضرر به خانواده‌هاست. دومین نگرانی این است که صاحب‌خانه‌شدن برای جوانان و کارگران دشوارتر و دور از دسترس‌تر از پیش می‌شود که این امر به شکاف مالکیت دامن خواهد زد.
در شرایطی که بسیاری از جوانان کار خود را از دست داده‌اند و کووید-19 بر فرآیند آموزشی آنان اختلالات جدی وارد کرده است، افزایش قیمت ملک سبب دور شدن خانه از بسیاری از افراد جامعه می‌شود. در همین راستا کریستین لاگارد، رئیس بانک مرکزی اتحادیه اروپا، درباره خطر سیاست‌های پولی برای دامن‌زدن به حباب مسکن گفت که مزایای چنین سیاست‌هایی از پیامدهای غیرمستقیم آن بیشتر است. او تاکید کرد که برخی از کشورهای اروپایی، آسیب‌پذیر شدند، اما به‌طور کلی هیچ نشانه جدی از حباب مسکن ناشی از اعتبار در منطقه یورو وجود ندارد. رئیس بانک مرکزی اتحادیه اروپا تاکید کرد که فقدان ارتباط میان قیمت مسکن و تحولات گسترده اقتصادی در دوران همه‌گیری، خطر اصلاح قیمت‌ها را به همراه دارد. لاگارد خواستار آن شد که سیاست‌های کلان از جمله محدودیت‌هایی که درخصوص وام‌های رهنی وجود دارد با دقت بیشتر طراحی شوند.
وقت آن است که به ثروتمندان مالیات ببندیم؟
در حالی‌که بانک‌های مرکزی نگران ثبات مالی هستند، افزایش قیمت ملک به بحث‌های سیاسی در زمینه نابرابری‌های اقتصادی دامن زده است. ماه گذشته خیابان‌های برلین شاهد اعتراضات مستاجرانی بود که خواستار مصادره املاک متعلق به سرمایه‌گذاران تجاری بودند. در بریتانیا نیز موسسات خیریه از دولت خواستند که برای حل 360میلیون پوند اجاره معوقه مستاجران در دوران همه‌گیری کمک کند. در ایالات‌متحده رشد قیمت‌ها به نفع بسیاری از صاحب خانه‌ها بوده است، اما برای خریداران و اجاره‌کنندگان آتی، ویرانگر است. گروهی نیز درخواست اخذ مالیات ملکی از ثروتمندان را مطرح کرده‌اند.
بنا بر گزارش مرکز مطالعات مسکن در دانشگاه هاروارد، در حالی‌که برخی از خانوارها بدون دردسر مالی، بحران را پشت سر گذاشته‌اند، افزایش قیمت‌ها خریداران کمتر مرفه را از دور خارج خواهد کرد. همچنین میلیون‌ها خانوار که در دوران محدودیت‌ها، درآمد خود را از دست داده‌اند، از پرداخت ودیعه مسکن عاجزند و برخی در آستانه اخراج یا سلب مالکیت قرار گرفتند. دفتر آمار ایالات متحده اعلام کرده است که 2/ 4میلیون نفر در این کشور نگران تخلیه یا سلب مالکیت از مسکن خود هستند.
