نقطه شروع معامله ملکی کجاست؛ بازار قدیم یا آنلاین؟
مسیر کم‌ریسک خرید مسکن
گزارش «دنیای‌اقتصاد» از «تورم پنهان» املاک پایتخت در خرداد؛ افت «قیمت پیشنهادی» در ۶ منطقه
به دنبال ورود بازار مسکن به فاز پساجهش از ابتدای امسال، به تدریج یک گروه از متقاضیان خرید مسکن تصمیم قطعی خود برای خرید در هفته‌های آتی را اتخاذ می‌کنند؛ اما با توجه به اثرپذیری بازار مسکن از متغیرهای بیرونی، انتخاب نقطه شروع مناسب برای انجام معامله ملکی بیش از هر زمان دیگری اهمیت پیدا کرده است. بر این اساس خریداران مسکن باید کم‌ریسک‌ترین سبک خرید را اتخاذ کنند. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری بازار مسکن را نیز همچون سایر بازارها با تغییراتی روبه‌رو کرده است. هرچند تغییرات بنیادی در ماه‌های آینده پس از استقرار دولت جدید و شروع اجرای برنامه‌های اقتصادی و نیز برنامه‌های ویژه بخش مسکن در این دولت محسوس‌تر خواهد بود، اما فاکتور انتخابات و حس عمومی طرفین بازار مسکن نسبت به آینده اقتصادی، همین حالا نیز بر شرایط کلی معاملات ملکی اثرگذار بوده است؛ به‌طوری‌که عرضه فایل‌های فروش افزایش یافته و میانگین قیمت‌های پیشنهادی اعلامی فروشندگان نیز قدری کاهش یافته است.
«آکادمی مسکن» در شبکه اینترنتی «اکوایران» در آخرین برنامه خود که هفته گذشته پخش شد و از طریق سایت https:/ / ecoiran.com قابل مشاهده است، به این موضوع پرداخته که شکل ایده‌آل ورود متقاضیان خرید ملک به بازار مسکن در دوره پساجهش چه خواهد بود؟ چراکه در شرایط فعلی انتخاب نقطه شروع به بازار مسکن اهمیتی بیش از پیش پیدا کرده است.
طی سال‌های اخیر همواره دو سبک خرید بین متقاضیان مسکن متداول بوده که یکی به شکل مراجعه حضوری به واسطه‌های ملکی و دیگری مراجعه به بازارهای نیازمندی‌های آنلاین ملکی بوده است. شیوه دوم یعنی مراجعه به بازارهای آنلاین عرضه فایل ملکی به دلایل گوناگون از جمله کاهش سفرهای غیرضروری در سطح شهر و پیشگیری از اتلاف وقت، در سال‌های اخیر نیز گزینه مطلوبی به نظر می‌آمد؛ اما اکنون با توجه به ورود بازار مسکن به فاز پساجهش، تبدیل به ایده‌آل‌ترین گزینه شده است که می‌تواند سبک کم‌ریسک خرید مسکن را رقم بزند. علت اول مطلوبیت این گزینه به امکان تحلیل دقیق‌تر از رفتار فروشنده‌ها از طریق مراجعه به بازارهای آنلاین نیازمندی‌های ملکی بازمی‌گردد. در بازارهای آنلاین حتی می‌توان لحن متن درج‌شده برای معرفی فایل‌های ملکی را با یکدیگر مقایسه کرد. همچنین برآوردی از کاهش یا افزایش فایل‌های فروش حین جست‌وجو به دست می‌آید. فایل‌های مشکل‌دار یا فایل‌هایی که قیمت مناسبی ندارند به شکل فایل رسوبی در موتورهای جست‌وجوی ملکی مدت زیادی باقی می‌مانند و از این زاویه می‌توان چنین فایل‌هایی را نیز شناسایی کرد. در مجموع برآورد کلی به‌دست‌آمده از طریق مراجعه آنلاین به بازار مسکن به مراتب دقیق‌تر از حالتی است که متقاضی خرید مستقیما به واسطه‌های ملکی رجوع و یک به یک شرایط فایل‌های موجود نزد آنها را بررسی کند.
دومین علت مطلوبیت بازارهای نیازمندی‌های آنلاین ملکی برای ورود متقاضیان خرید نسبت به بازار سنتی مربوط به «امکان شناسایی تغییر نامرئی در قیمت‌های مرئی فروشنده‌های ملک» است. طی دو ماه ابتدای امسال کسانی که فروشنده واقعی حاضر در بازار مسکن به شمار می‌آیند، قیمت‌های اعلامی خود در استارت‌آپ‌های عرضه فایل ملکی را به‌طور میانگین 5تا 8درصد کاهش داده‌اند. این واقعیت را صرفا می‌توان از طریق داده‌های ثبت‌شده در بازارهای آنلاین عرضه فایل ملکی شناسایی کرد. تازه‌ترین آماری که از بازار نیازمندی‌های آنلاین «دیوار» در اختیار «دنیای‌اقتصاد» قرار گرفته است، از تورم (تغییرات قیمتی) پنهان بخش مسکن پرده‌برداری کرده است. بر اساس این گزارش، فروشنده‌های مسکن در خرداد ماه اغلب فایل‌های خود را به قیمت‌های پیشنهادی اردیبهشت عرضه کرده‌اند و در 6 منطقه شهر تهران اعم از مناطق شمالی، جنوبی و مرکزی نیز طی این ماه، میانگین قیمت‌های پیشنهادی اعلامی فروشنده‌ها بین 5/ 0 تا 2درصد کاهش یافته است. همچنین تعداد فایل‌های فروش عرضه‌شده در «دیوار» طی سومین ماه بهار نسبت به ماه مشابه سال گذشته 30درصد و نسبت به اردیبهشت امسال 5درصد رشد داشته است که نشان از مصمم‌تر شدن فروشنده‌ها در بازار مسکن دارد؛ سیگنالی که می‌تواند منعکس‌کننده تسری انتظار کاهش قیمت در میان فروشنده‌های ملک باشد. ممکن است در نگاه اول این تغییرات نامرئی به چشم جست‌وجوگران بازار ملک نیاید؛ اما دانستن این موضوع از آن جهت حائز اهمیت است که خریداران مسکن بدانند در شرایط فعلی دست بالای معامله به آنها تعلق دارد و قدرت چانه‌زنی لازم را پای میز معامله خواهند داشت.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» خاصیت مهم مراجعه به بازارهای نیازمندی‌های آنلاین ملکی این است که متقاضیان خرید با بررسی کلی فایل‌ها در محله مورد نظر خود، ظرف مدت کوتاهی به یک جمع‌بندی و برآورد اولیه درباره شرایط بازار و سقف و کف قیمت می‌رسند. پس از آن است که نوبت مراجعه حضوری به واسطه‌های ملکی می‌رسد. طی این مراجعه متقاضی مسکن به سادگی می‌تواند قیمت‌های معقول را از غیرمعقول تشخیص دهد و در میان فایل‌هایی که واسطه‌ها معرفی می‌کنند، گزینه بهینه قیمتی را برای بازدید حضوری انتخاب کند. طبعا پیام این آمادگی ذهنی و برآورد درست از وضعیت بازار از سوی واسطه‌های ملکی نیز دریافت خواهد شد و این موضوع در مذاکرات بعدی به ویژه پای میز معامله به نفع خریدار تمام خواهد شد و می‌تواند موقعیت خریدار را در زمان چانه‌زنی ارتقا بخشد. نکته مهم دیگر برای کاهش ریسک معامله در شرایط فعلی بازار مسکن این است که آنها باید نسبت به یک سوال مهم از ناحیه واسطه‌های ملکی حساس باشند و هوشیارانه عمل کنند. تبدیل به احسنی‌ها که قبلا تجربه خرید ملک داشته‌اند، مطلع هستند که اغلب از ناحیه واسطه‌ها این سوال کلیشه‌ای مطرح می‌شود که «بودجه شما برای خرید چقدر است؟» نوع جواب و برخورد خریدار در برابر این پرسش مساله‌دار بسیار مهم است. خریداران هرگز نباید رقم بودجه خود یا حتی میزان نقد بودن آن را در وهله اول به واسطه‌ها اعلام کنند. آنها باید با سوال دیگری به این پرسش پاسخ دهند؛ اینکه «فایل‌هایی که نزد شماست چه قیمتی دارد؟» قرار نیست خریدار دروغ بگوید، فقط نیازی نیست اطلاعات حیاتی معامله را در اختیار واسطه‌های ملکی قرار دهد؛ چراکه اگر چنین کند اولا قدرت رایزنی و مذاکره را بر سر قیمت برای فایل‌هایی که دقیقا متناسب با بودجه اوست از دست می‌دهد و ثانیا در حالت بدبینانه ممکن است آپارتمان‌هایی با ارزش کمتر اما با قیمتی برابر با بودجه آنها برای فروش از ناحیه واسطه معرفی شود و در نهایت فرد از انجام معامله متضرر شود.
موضوع دیگری که متقاضیان خرید مسکن باید به آن توجه کنند، ضرورت پرهیز از خرید واحدهای نوساز در شرایط کنونی است. هنوز سازنده‌ها برای عرضه فایل‌های نوساز خود به جمع‌بندی نرسیده‌اند و نگران تغییرات احتمالی قیمت زمین و مصالح ساختمانی در ماه‌های آینده هستند. در نتیجه عرضه در این گروه سنی فعلا کم‌تعداد است و این یعنی قدرت چانه‌زنی کمتری در این بخش از بازار نصیب متقاضیان خرید خواهد شد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» متقاضیان خرید مسکن که مدت‌هاست بازار را ترک کرده‌اند، باید این موضوع را نیز لحاظ کنند که اکنون زمان مطلوب ورود همه آنها به بازار مسکن نیست و باید احتیاط لازم را در تصمیم‌گیری خود برای خرید لحاظ کنند. از آنجا که بازار مسکن وارد فاز پساجهش شده و به نظر می‌رسد این شرایط تا پایان امسال ادامه پیدا کند، بنابراین خریدارانی که قرار است بودجه خود را به سختی فراهم کنند، باید بدانند که ممکن است با ورود دیرتر به بازار، احتمال خرید در قیمت‌های پایین‌تر برای آنها وجود داشته باشد؛ هرچند این گزاره به معنای ترک کامل بازار مسکن توسط این گروه از خریداران مسکن نیست و آنها باید در هفته‌ها و ماه‌های آتی هوشیارانه از طریق موتورهای جست‌وجوی ملکی بازار و هرگونه تغییرات احتمالی را رصد کنند. در عوض اکنون تبدیل به احسنی‌های بازار ملک و نیز کسانی که بودجه نقدی کاملی با قدرت پوشش بالای قیمت یک واحد آپارتمان در اختیار دارند، می‌توانند گروه مناسبی برای ورود به بازار و انجام خرید مطلوب ملکی باشند.
