ریشه پنج «اختلال رفتاری» بازار ملک چیست؛ قابل درمان است؟
ابرمانع رونق مسکن ۱۴۰۰
درس عبرت از التهابات سه ساله بازار مسکن برای سه ماه طلایی دولت
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره مختصات مسکن ۱۴۰۰، به شناسایی پنج اختلال شدید رفتاری در بازار املاک منجر شده که ریشه همه آنها، مشترک و همان «ابرمانع رونق» در دو حوزه تولید و فروش مسکن است.
حفظ ارتفاع قیمت مسکن در سطح بسیار نامتعارف (تداوم بالارفتن قیمت ملک و دورتر شدن از حد قابل تحمل بازار)، تشکیل ابرحباب قیمت مسکن و به هم خوردن نسبت‌ها (اختلال در رابطه متغیرهای درونی بازار ملک)، تخریب کامل قدرت خرید خانه اولی‌ها، تشدید رکود خرید مصرفی و همچنین تعمیق رکود ساخت مسکن، پنج اختلال رفتاری بازار مسکن محسوب می‌شود که اثر برآیند آنها، شرایط بد را در این بازار رقم زده است به‌طوری‌که، هم توان خرید مسکن در سمت تقاضای مصرفی از بین رفته و هم توان ساخت یا تمایل به ساخت در سمت عرضه افت کرده است.
ابعاد این اختلالات طی سه سال گذشته به قدری افزایش یافته که اکثریت فعالان بازار مسکن (که البته خیلی از آنها، دیگر فعال نیستند بلکه با امواج جهش قیمت، به بیرون بازار پرتاب شده‌اند و فعلا حاشیه‌نشین بازار ملک هستند تا پس از بهبود نسبی اوضاع قدرت بازگشت پیدا کنند) این تصور برایشان به‌وجود آمده که بعید است مسکن از «ابررکود تورمی» نجات پیدا کند. این ناامیدی می‌تواند خود به تشدید نابسامانی منجر شود.
شاید «نقطه کور» بازار مسکن ۹۹ یا «خطای دید» سیاست‌گذار در سال گذشته و البته دو سال قبل از آن، «غفلت از پوشش کامل چالش‌ها در آسیب‌‌شناسی‌ها» و «دید منقطع (ناقص) به تحولات وخیم بازار ملک» بود که در عمل مانع از «درک اصل مشکل» از سوی سیاست‌گذار شد و با این بی‌احتیاطی و غفلت، بخش مسکن از یک سیاست حاوی دو خاصیت «رکودزدا و رونق‌زا» محروم ماند.
اکنون- در شروع سال جدید- میزان تهدید اختلالات رفتاری بازار مسکن برای دو گروه بازیگر اصلی بازار یعنی سازندگان و خریداران مصرفی به قدری بزرگ است که ادامه بی‌عملی سیاست‌گذار در برابر آن می‌تواند علاوه بر مشکلات اقتصادی برای خانوارهای مستاجر و فاقد مسکن، تبعات اجتماعی نیز به بار بیاورد. منظور از بی‌عملی، دست روی دست گذاشتن دولتی‌ها نیست بلکه منظور، رفتار بدتر از آن است؛ «اقدامات فرعی و تدابیر توخالی و بی‌اثر» که پیامد آن باعث وخیم‌تر شدن اوضاع بازار مسکن ۱۴۰۰ نسبت به بازار مسکن ۹۹ خواهد شد.
قبل از پرداختن به اقدامات و تدابیری که دولت برای بازار مسکن ۱۴۰۰ تدارک دیده و تشریح عواقب خطرناک آن، لازم است «ابرمانع رونق مسکن ۱۴۰۰» معرفی شود.
ابرمانع بازار مسکن، «واحدهای مسکونی منجمدشده» در این بازار است. دولتی‌ها تصور می‌کنند همه مشکلات بازار مسکن در «کمبود عرضه» خلاصه می‌شود و از همین رو است که از سال گذشته بعد از حدود دو سال طرح‌نویسی و چرک‌نویس و پاک‌نویس کردن محتوای طرحی به نام «اقدام ملی تولید مسکن»، خانه‌سازی دولتی روی زمین‌های خارج از شهرها با استخدام پیمانکاران متکی به وام بانکی را استارت زدند.
این نگاه سیاست‌گذار در راستای همان «دید منقطع» و ناتوانی از تجزیه و تحلیل مجموعه اختلالات رفتاری (مشکلات) بازار مسکن است که باعث بیراهه رفتن در سیاست‌گذاری شده است.
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» در این باره مشخص می‌کند، کمبود عرضه مسکن به معنای «پایین بودن تیراژ سالانه ساخت واحد مسکونی طی ۵ سال گذشته»، خود معلول یک مشکل بزرگ‌تر است که از همان ابرمانع رونق نشات می‌گیرد.
بساز و بفروش‌ها ۵ سال است که هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور، جریان طبیعی و متعارف تولید مسکن را کنار گذاشته‌اند و مثلا در تهران حداقل حدود ۴۰ درصد کمتر از تیراژ میانگین دوره‌های قبل، واحد مسکونی ساخته‌اند. این کم‌سازی در بازار ساخت و سازهای مسکونی ناشی از «توقف نسبی معاملات خرید مصرفی خانه» و همچنین «انگیزه قوی برای نگه داشتن واحدهای مسکونی از قبل ساخته‌شده» است. در چنین شرایطی، هر چقدر هم به ضرب و زور زمین‌های خارج از شهرها یا وام بانکی، به شکل مصنوعی، عرضه مسکن به بازار صورت بگیرد، به‌خاطر همین دو واقعیت- نبود قدرت خرید در سمت تقاضا و بودن انگیزه ملک‌داری در سمت عرضه- اصل مشکل حل نمی‌شود.
بنابراین لازم است برای تعیین تکلیف این دو واقعیت بازار مسکن، اقدامی صورت بگیرد.
باز بررسی‌های جامع‌تر درباره همین دو مساله در بازار مسکن نشان می‌دهد همین دو واقعیت نیز معلول هستند که علت مشترک آنها، همان «ابرمانع رونق» یعنی «انجماد حجم قابل توجهی ملک (زمین و آپارتمان)» است.
شرایط بیرونی بازار مسکن طی سه سال گذشته سبب شده رژیم سرمایه‌گذاری ملکی در این سال‌ها به صورت تصاعدی افزایش پیدا کند. درون بازار مسکن نیز «عرصه سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری» کاملا فراهم، مساعد و امن بوده و هست. نتیجه آن شده که امروز، بازار ملک با حجم زیادی واحد مسکونی بلااستفاده (خالی از سکنه) و زمین بیکار مواجه است. سال گذشته بالای ۶۰ تا ۷۰ درصد از معاملات خرید ملک در شهر تهران، توسط خریداران غیرمصرفی و با نیت سرمایه‌گذاری انجام شد (این آمار براساس تحقیقات میدانی از بازار مسکن به‌دست آمده است).
بنابراین درجه انجماد املاک در این بازار به قدری بالا است که همچنان سطح قیمت مسکن در پایین‌ترین حجم معاملات، تحت تاثیر کمتر بودن واحد مسکونی فروشی در مقایسه با تقاضای غیرمصرفی خرید، افزایش پیدا کرد.
آپارتمان‌های منجمدشده در بازار مسکن ریشه همه پنج اختلال رفتاری بازار مسکن است. این ابرمانع یک ظاهر دارد و یک چهره واقعی. ظاهر آن، همان برداشت غلط و ناقص سیاست‌گذار است که تصور می‌کند مشکل کمبود عرضه در شرایط فعلی با ساخت و سازهای مصنوعی (حمایت دولتی در قالب اقدام به تولید مسکن ملی) حل و فصل می‌شود. واقعیت اما به «بستر مساعد یا محرک انجمادسازی واحدهای مسکونی» مربوط است.
کسانی که در سال‌های اخیر با خرید واحدهای مسکونی، به انجماد املاک در بازار مسکن شهرهای مختلف دست زدند و اسباب کمبود عرضه در بازار مصرف را فراهم کردند، چون از پرداخت مالیات مربوطه- هزینه احتکار یا بلااستفاده گذاشتن ملک- معاف بودند، به این جریان رکودساز ادامه دادند.
آپارتمان‌ها در تهران و غالب شهرها طی سه سال گذشته توسط دو گروه منجمد شدند. گروه اول سرمایه‌گذاران ملکی هستند که برای حفظ ارزش واقعی دارایی‌شان اقدام به خرید آپارتمان دوم و چندم کردند و بدون آنکه از آن استفاده کنند یا اجاره بدهند، املاک را بلااستفاده نگهداری می‌کنند تا در بلندمدت، سود بالاتر از تورم عمومی کسب کنند. دسته دوم هم برخی سازنده‌ها هستند که ساختمان‌های ساخته‌شده را تا اطلاع ثانوی، در وضعیت «تعلیق فروش» قرار داده‌اند و طی این مدت، بازار مصرف را از واحدهای مسکونی نوساز محروم گذاشتند. میانگین تورم سالانه مسکن طی سه دهه گذشته ۲۵ درصد و برای زمین، ۳۰ درصد بوده که به مراتب از میانگین تورم عمومی در این مدت (حدود ۲۰ درصد) بالاتر بوده است. این اختلاف، چاشنی اصلی سرمایه‌گذاری ملکی است که در مقابل آن، هزینه (ریسک) بلااستفاده گذاشتن ملک یا همان انجمادسازی واحدهای مسکونی، «صفر» بوده است.
بازار مسکن در سال جدید، در دو حوزه معاملات و ساخت، تحت تاثیر انجماد بزرگ املاک، یک بازار از کارافتاده و در وضعیت اضطراری به حساب می‌آید.
از آنجا که سال ۱۴۰۰، سال «تولید؛ پشتیبانی‌ها، مانع‌زدایی‌ها» نام‌گذاری شده است، دولت در این سه ماه پیش‌رو- روزهای طلایی از عمرکاری باقی مانده این دولت- باید نسبت به حذف ابرمانع رونق مسکن اقدام کند تا شرایط را برای سرمایه‌گذاری مولد (به جای سرمایه‌گذاری مخرب ملکی) فراهم کند و همزمان، بستر احیای اولیه قدرت خرید خانه اولی‌ها در سال جدید ایجاد شود.
برای همگان- طیف فعال یا حاشیه‌نشین بازار ملک، کارشناسان اقتصادی و بخشی از مسوولان بخش مسکن- محرز است که در دو، سه سال اخیر و در اوج رکود و بحران جهش قیمت مسکن، تا چه میزان امواج سفته‌بازی و خریدهای سرمایه‌ای زمین و آپارتمان صورت‌گرفته و این حرکات، چگونه به ریشه اختلالات رفتاری بازار مسکن تبدیل شده است.
اکنون متولی بخش مسکن برای مانع‌برداری از مسیر دسترسی به رونق غیرتورمی، دو راه پیش رو دارد؛ راه انحرافی و راه اصلی.
راه انحرافی همان اقدام کم‌اثر و فاقد اولویت «خانه‌سازی دولتی» و همچنین «تکیه بر یک مالیات پوچ و بی‌اثر» است که تجربه سال گذشته نشان داد هر دو اقدام، دردی از این بازار رکودزده درمان نمی‌کند.
تا زمانی که بستر احتکار و انجمادسازی آپارتمان در بازار فراهم است، هر نوع محرک مصنوعی برای خانه‌سازی، اثرگذار نیست چرا‌که در نهایت، عرضه‌های جدید به جای آنکه به بخش مصرفی بازار مسکن وارد شود، روانه بخش منجمد (احتکار بیشتر) خواهد شد.
سیاست گذار البته به «مالیات بر خانه‌های خالی» دلخوش است و برای دست‌کم دومین سال پیاپی، وعده مقابله با احتکار آپارتمان را از همان هفته اول سال جدید، مطرح کرده است.
«مالیات بر خانه خالی»، براساس تجربه تلخ به ثبت رسیده در بازار مسکن دهه ۶۰ و دهه ۸۰، «قابلیت اجرا» ندارد ضمن آنکه حتی اگر همه شرایط و ضمانت‌های اجرایی شدن این نوع مالیات فراهم باشد -که نیست- با توجه به انواع و اقسام تبصره‌ها و معافیت‌های درج شده در قانون جدید مالیات بر خانه خالی، بسیار بعید است این تور مالیاتی بتواند محتکران را شکار کند و کارساز شود.
اگر امکان دریافت «مالیات از خانه خالی» وجود داشت، دولت قطعا در سال ۹۹ با ۷ بار وعده و اولتیماتومی که پارسال به محتکران داد، این اهرم را فعال می‌کرد.
مهم‌ترین شرط (ضمانت) برای فعال سازی این اهرم، «داشتن بانک اطلاعات کامل از هویت مالکان و وضعیت لحظه‌ای املاک» است؛ اینکه کدام واحد مسکونی متعلق به چه کسی است، در حال استفاده توسط همان مالک است یا اجاره داده شده یا در اختیار اقوامش قرار دارد یا اینکه، خالی نگهداری می‌شود. این بانک اطلاعاتی وجود ندارد و تازه قرار است در سال جدید، مالکان شروع به خوداظهاری- بعد از خوداظهاری نصفه و ناقص سال گذشته توسط بخش کمی از مالکان- کنند. بسیار بدیهی است که با خوداظهاری، دولت نمی‌تواند اطلاعات قابل استنادی از بازار خانه‌های خالی جمع آوری کند.
به این ترتیب، مختصات راه انحرافی برای حذف ابرمانع رونق در بازار مسکن ۱۴۰۰ نشان از آن دارد که اگر سیاست‌گذار بخواهد با دست‌فرمان سال ۹۹ به تنظیم بازار مسکن سال جدید اقدام کند، ذی‌نفعان واقعی این بازار را برای یکسال دیگر از شرایط مطلوب و غیرتورمی محروم می‌گذارد.
اما راه دیگری، مقابل راه انحرافی برای مانع‌زدایی از مسیر رونق بازار مسکن وجود دارد. این راه توسط کشورهای مختلف، طی شده و نتایج مثبت آن مشخص است.
بررسی همه جانبه شرایط بازار مسکن در شروع سال ۱۴۰۰ نشان می‌دهد، ابرمانع موجود مقابل رونق، در گام اول، با یک «مالیات جادویی» علیه املاک منجمد، قابل برطرف شدن است.
تشخیص «مقابله مالیاتی با احتکار مسکن»، تشخیص درستی است، اما اسلحه مالیاتی انتخاب شده برای این مقابله یعنی «مالیات بر خانه خالی»، خطایی است که به شکل مکرر در حال تکرار است.
اسلحه اصلی و کارساز در این مسیر، «مالیات سالانه بر املاک» است. این نوع مالیات، هیچ نیازی به بانک اطلاعاتی و طی شدن فرآیند شناسایی، خوداظهاری مالکان و انجام عملیات تعقیب و گریز ندارد. در قالب این نوع مالیات، کلیه مالکان واحدهای مسکونی اعم از تک‌خانه‌ای و چندخانه ای، در هر سال به صورت سالانه، مشمول مالیاتی معادل درصدی از قیمت روز املاک در هر شهر می‌شوند با این تفاوت که مالکان خانه دوم و بیشتر، مشمول نرخ بیشتر و در نتیجه مالیات بیشتر می‌شوند. این تور مالیاتی چون که استثنا و پیش‌شرط ندارد بنابراین همه محتکران را فرامی‌گیرد.
دریافت این مالیات در سال جدید، باعث می‌شود مالکان واحدهای مسکونی بلااستفاده، هزینه انجماد ملک را پرداخت کنند. بخش زیادی از این محتکران برای در امان ماندن از این هزینه مالیاتی، دست به فروش می‌زنند یا آپارتمان‌ها را اجاره خواهند داد بنابراین، «افزایش عرضه» در بازار مصرف اتفاق می‌افتد و مسیر تخلیه حباب قیمت مسکن و کاهش قیمت‌ها فراهم می‌آید. از طرفی، سازنده‌هایی که فروش نوسازهای چندساله را تعلیق کرده بودند نیز وارد بازار معاملات می‌شوند که نتیجه این تغییر رفتار نیز تصمیم به تعریف پروژه‌های جدید ساختمانی از سوی بخشی از آنها خواهد بود.
قطعا همه اختلالات رفتاری و مشکلات بازار مسکن، از این مسیر حل و فصل نمی‌شود اما این مسیر، مقدمه محتوم برای حذف ابرمانع رونق است به‌طوری‌که اگر طی نشود، هر نوع سیاست دیگر، اثرگذار نخواهد بود.
هنوز ریشه «انتظارات تورمی» خشک نشده و هر نوع اتفاق غیراقتصادی در حوزه مرتبط با برجام و موضع گیری مقامات آمریکایی پیرامون آن، باعث نوسان آن می‌شود. این فاکتور بیرونی -ریسک غیراقتصادی- به شدت بر رفتار خریداران سرمایه‌ای در بازار مسکن تاثیرگذار است. از آنجا که متولی بخش مسکن قادر به کنترل این فاکتور نیست، باید تا حد امکان نسبت به تغییر فضای درونی بازار و ناامن کردن آن برای سفته‌بازها و سرمایه‌گذاری‌های مخرب ملکی -احتکار- اقدام کند که این مهم، جز از مسیر «مالیات سالانه بر املاک» امکان تحقق پیدا نمی‌کند.
منابع حاصل از مالیات سالانه بر املاک که چند هزار میلیارد تومان خواهد شد -دست‌کم در تهران، تا ۵ هزار میلیارد تومان امکان دریافت مالیات سالانه از املاک با نرخ نیم تا یک درصد قیمت روز واحدهای مسکونی وجود دارد- می‌تواند صرف تامین مالی ساخت و سازهای حمایتی برای اقشار هدف در قالب وام مسکن ارزان شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن امیدوارند دولت از «وقت‌کشی» و «بیراهه رفتن» انصراف دهد و سیاست صحیح و موثر را در همین روزهای ابتدایی سال ۱۴۰۰ بکار ببندد.
