دنیای اقتصاد گزارش میدهد؛
قانون الزام به ثبت رسمی؛ تهدید یا فرصت؟
بالاخره پس از کشوقوسهای فراوان قانونگذار توانست؛ این طرح و موضوعی را که سالها بر زمین مانده بود و اجرا نمیشد، اینبار با تصویب قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» و اجرای رسمی آن در ۱۴۰۳.۰۴.۰۳ لازمالاجرا کند. هر چند هدف قانونگذار را میتوان تحول شگرفی در انعقاد قراردادها و معاملات اموال غیر منقول دانست؛ ولی چالشهای فراوانی بر سر راه وجود دارد که پرداختن به آنها در این مقاله نمیگنجد. اجرایی شدن قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» فرصتی مغتنم است تا صاحبان املاک و مستغلات و اشخاصی که قصد هرگونه معامله اعم از خرید و فروش و انتقال منافع بیش از ۲سال، صلح، اجاره و... در ارتباط با آنها را دارند با سازوکارهای امن و قانونی نسبت به انجام آنها اقدام کنند. هرچند تبیین قانون یادشده را تماما نمیتوان در این مقاله تشریح کرد؛ اما اهم مفاد و مواد آن را در ادامه مورد بررسی قرار خواهیم داد.
همانگونه که گفته شد، مطابق ماده۱ قانون الزام، هم اکنون تمام عقود و معاملات همانند انتقال قطعی، منافع بیش از ۲ سال و... در ارتباط با اسناد مالکیت سبزرنگ که از زمان لازمالاجرا شدن قانون فوقالذکر صادر شدهاند، مستلزم ثبت در سامانه الکترونیک اسناد هستند. در غیر این صورت مطابق همان قانون، معاملات مزبور فاقد اعتبار و آثار حقوقی هستند و در صورت بروز مشکل، متعاقبا صرفا میتوان وجهی را که پرداخته شده است، استرداد کرد. ضمن اشاره به این نکته که تنظیم معاملات عادی مشمول این قانون در بنگاههای املاک جرمانگاری شده است، طرح مسائل ناشی از قراردادهای عادی نسبت به اسناد مالکیت سبز رنگ، در محاکم قضایی و الزام طرف مقابل به اجرای مفاد آن نیز، در صورت عدم ثبت قرارداد در سامانه مزبور، ترتیب اثر داده نخواهد شد.
مکانیسم ثبت این نوع معاملات به اینگونه است که متعاملین قاعدتا پس از مراجعه به مشاوران و بنگاههای املاک دارای مجوز، برای عقد قرارداد بیع و اجاره، در اصل پیشنویس قرارداد آنها از طریق سامانه کاتب به دفتر اسناد رسمی مورد نظر ارجاع داده شده و طرفین قرارداد ظرف مهلت ۵روز از تاریخ ثبت پیشنویس در سامانه توسط مشاور املاک فرصت دارند با در دست داشتن مدارک مثبته اعم از کارت شناسایی و سند مالکیت ملک، به دفتر اسناد رسمی ذکرشده در قرارداد مراجعه کنند و نسبت به ثبت پیشنویس مذکور برای انعقاد قرارداد و مترتب شدن آثار حقوقی روی آن اقدام کنند. البته به فراخور نوع معامله فیمابین که بهعنوان مثال میتواند عقد بیع یا صلح باشد، متعاقب آن بنچاق و سند رسمی در همان دفترخانه تنظیم، ثبت و رسما انتقال مالکیت انجام خواهد شد.
ذکر این موضوع نیز میتواند حائز اهمیت باشد که در صورت صدور وکالتنامههای فروش اموال غیرمنقول بدون حق عزل، الزاما مالیات موضوع ماده۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم بر اساس ارزش معاملاتی ملک پرداخت شده و ۹ماه بیشتر اعتبار نداشته تا به نوعی خریدار در اثنای این مدت انتقال مالکیت را انجام دهد تا هم از پرداخت مجدد مالیات فوقالذکر معاف شود، هم از مشکلات احتمالی بعدی جلوگیری شود. نکتهای دیگر از این قانون که میتوان به آن اشاره کرد، راهاندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ موسوم به «سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی» است که در اصطلاح به آن سامانه «ساغر» یا «ادعا» نیز میگویند. کارکرد و علت راهاندازی این سامانه که از اوایل خردادماه سال جاری به بهرهبرداری رسیده است، ساماندهی قراردادها و معاملات غیر رسمی و الزام اشخاص به تنظیم قراردادهای رسمی در خصوص معاملات اموال غیر منقول است.
به عبارتی دیگر، راهاندازی این سامانه برای ثبت ادعای اشخاصی است که نسبت به عین یا منافع یک مملک (یا املاکی دیگر) تقاضای ثبت آن را دارند. هم اکنون مطابق بخشنامه صادره از سوی رئیس محترم قوه قضائیه، افرادی که در ارتباط با املاکی که سند مالکیت آنها از تاریخ ۱۳۹۶.۰۱.۰۱ لغایت ۱۴۰۵.۰۲.۳۱ صادر شده و نسبت به آن معاملهای داشته یا ادعایی دارند، باید ادعای خود را در «سامانه ساماندهی اسناد عادی» یا همان «سامانه ساغر» ثبت کنند و در صورت عدم ثبت، ادعا و طرح مسائل حقوقی درخصوص املاک یادشده در محکمه قابلیت استماع و پذیرش نخواهد داشت.
موضوع مهم دیگری که اشاره به آن خالی از لطف نیست، قراردادهای یکسان است که شباهتهایی نیز به فرآیند ثبت پیشنویس قراردادهای املاک در سامانه کاتب و ثبت آنی دارد؛ ولی یکی از تفاوتهای اساسی آنها با پیشنویس قرارداد این است که قابلیت افزایش یا کاهش شروط قراردادی هنگام ثبت توسط اشخاص را در سامانه ندارند و هر کدام از آنها مختص یک نوع معامله ملکی است. البته با مکانیسمی که مقنن پیشبینی کرده، متعاملین باید ظرف مهلت ۳ماه به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند تا پس از رفع محدودیتها، نسبت به ادامه روند ثبت نهایی معامله در سامانه و صدور سند مالکیت اقدام شود. البته با توجه به نوپا بودن رویه مزبور، و همچنین جلوگیری از اطاله کلام، در مقالهای دیگر به آن خواهیم پرداخت.
علیای حال، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» سعی در آن دارد تا تمام معاملات و قراردادهای راجع به املاک و مستغلات در سامانههای کاتب و ثبت آنی و همینطور دفتر املاک اداره ثبت اسناد و املاک، به ثبت برسد تا در نهایت از کلاهبرداریها و دعاوی مرتبط با املاک در محاکم و مراجع ذیربط و همچین گرفتاریها و مصائب پس از آنکه گریبان طرفین معامله را خواهد گرفت، جلوگیری کند و با پیشبینی رویهها و چارچوبهای جدید و نوآورانه، این دست دعاوی را به حداقل برساند.
* کارشناس رسمی دادگستری
