اختلاف تورم مسکن تهران و حومه

راضیه احقاقی:  رشد تقاضا برای خرید خانه در شهرهای جدید حاشیه تهران به تحرک نسبی در معاملات مسکن مهر پرند و پردیس ظرف بهمن سال گذشته و اردیبهشت امسال انجامید، در این دو مقطع قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در این شهرها افزایش داشت. اما «عرضه قابل‌توجه مسکن در شهرهای حاشیه»، «کمبود زیرساخت شهری در شهرهای جدید»، «اصابت موشک به شهرهای جدید حاشیه تهران در جنگ اسفند» و «لزوم وجود فاصله میان قیمت مسکن در داخل شهر تهران و حومه» ترمز رشد قیمت در حومه را در اردیبهشت امسال کشید؛ به‌نحوی‌که در نهایت در بازه سالانه همچنان سرعت رشد قیمت پیشنهادی فروش در تهران بالاتر از سرعت رشد قیمت در شهرهای حاشیه پایتخت شد.

متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌های مسکن مهر در پرند به 25میلیون تومان و در پردیس به 54میلیون تومان در بهمن سال گذشته رسید؛ به این ترتیب قیمت مسکن مهر در پرند رشدی 63درصدی و قیمت مسکن مهر در پردیس رشدی 63درصدی نسبت به قیمت پیشنهادی فروش در پایان شهریور ثبت کرد که این رقم بالاتر از متوسط رشد قیمت در شهر تهران در این زمان بود.  «دنیای‌اقتصاد» در گزارشی با عنوان «شوک مسکن در حومه تهران» دلایل پیشی گرفتن سرعت رشد قیمت مسکن در حومه نسبت به شهر تهران را بررسی کرد. بررسی‌های جدید از آن حکایت دارد که اگرچه قیمت مسکن مهر در شهرهای جدید حاشیه تهران ظرف اردیبهشت ماه امسال مجدد جهش داشت، اما این مرتبه سرعت رشد در تهران بیش از حاشیه بود.

متوسط قیمت پیشنهادی فروش در تهران ظرف اردیبهشت امسال 42درصد زیاد شد. این در حالی بود که قیمت‌ها در پرند 24درصد و در پردیس 20درصد زیاد شد، به تعبیری تهران جاماندن رشد قیمتی از شهرهای حاشیه را در هفته‌های ابتدایی امسال جبران کرد. چهار دلیل اصلی برای پیشی گرفتن مجدد سرعت رشد قیمت مسکن در تهران نسبت به قیمت مسکن در حومه مطرح است، اول آنکه عرضه فایل مسکن مهر در شهرهای پرند و پردیس به مراتب بالاتر از عرضه مسکن در شهر تهران بوده و این رشد عرضه عاملی در جهت مهار رشد قیمت‌ها است.

سطح خدمات در پایتخت به مراتب بالاتر از سطح خدمات در شهرهای حاشیه بوده و بخش قابل‌توجهی از ساکنان حومه برای اشتغال نیاز به جابه‌جایی روزانه به تهران دارند، در چنین شرایطی طبیعتا حومه از ظرفیت کمتری برای رشد نسبت به داخل تهران برخوردار است. درواقع ارزانی حومه نسبت به شهر است که بخشی از شهروندان را به زندگی در حومه سوق داده و اگر قرار باشد این مزیت از میان رود، دلیلی برای زندگی در شهرهای حومه که از امکانات شهری به مراتب کمتری برخوردار هستند، وجود ندارد. در جنگ12روزه حمله‌ای به شهرهای حومه انجام نشد و این نقاط شهری امن‌تر از تهران شناخته شدند؛ اما با توجه به اصابت موشک به شهرهای حاشیه تهران در جنگ اسفند، این عامل اثرگذاری خود بر بازار مسکن حومه را از دست داد.  رشد شدیدتر قیمت مسکن در حومه در زمستان سال گذشته باعث نوعی تنظیم فاصله با تهران در سال جاری شد و این موضوع عامل چهارم جا ماندن قیمت مسکن حومه از رشد قیمت در تهران برای امسال است.

797 copy

در شرایط کنونی متوسط قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در تهران تقریبا سه‌برابر متوسط قیمت پیشنهادی فروش در پردیس است، میزان این نسبت در بازه بلندمدت 10 ساله 2.7برابر بود. همچنین در شرایط کنونی متوسط قیمت پیشنهادی فروش در تهران تقریبا 6.4 برابر متوسط قیمت پیشنهادی فروش در پرند است، این نسبت در بازه بلندمدت تقریبا 4.7برابر بوده است. عدم توسعه کافی زیرساخت شهری در شهرهای جدید متناسب با ساخت مسکن و لزوم جابه‌جایی روزانه به پایتخت برای اشتغال و در عین حال عرضه مستمر مسکن در شهرهای جدید باعث شده است تا این نسبت تاریخی تا حدی تغییر یابد. درواقع در شرایط کنونی بخش قابل‌توجهی از شهروندان که بودجه محدودی دارند، زندگی در خانه‌ای ریزمتراژ در مناطق جنوبی پایتخت را به زندگی در آپارتمان‌های میان‌متراژ در حومه ترجیح می‌دهند.

 دلایل صعود قیمت‌ها

قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مسکن مهر پرند و پردیس در بازه سالانه حدود 60 تا 80درصد گران شد، این رشد قیمتی و تحرک نسبی در بازار مسکن حومه در حالی طی ماه‌های اخیر رقم خورد که معاملات مسکن در حومه رکودی تقریبا دوساله را پشت سر گذاشته بود و قیمت‌ها نیز در این زمان با ثبات بود. قیمت پیشنهادی مسکن در دو شهر جدید حاشیه تهران ظرف یک سال اخیر 60تا80 درصد گران شد که در همین زمان قیمت پیشنهادی فروش مسکن در تهران تقریبا 100درصد افزایش داشته است. درحالی آپارتمان در شهرهای حاشیه تهران در بازه سالانه 80درصد گران شد که همچنان مسکن مهر در این شهرها با کمبود قابل‌توجه زیرساخت شهری مواجه بوده و این موضوع چالش‌های گسترده‌ای را برای ساکنان رقم می‌زند.

با وجود این «مهاجرات بخشی از شهروندان ساکن پایتخت به حاشیه به‌دلیل گرانی خانه در تهران و عدم استطاعت در خرید یا اجاره خانه در داخل تهران»، «جنگ و امنیت بیشتر شهرهای حاشیه»، «امید به بهبود کیفیت زندگی در شهرهای حاشیه با تکمیل زیرساخت شهری و رسیدن مترو به این شهرها»، «تقاضای شهروندانی که در سال‌های اخیر از سایر نقاط کشور به تهران مهاجرت کرده‌اند»، «عدم رشد قابل‌توجه قیمت برای دو سال متوالی»، «تورم ساخت و پیش‌بینی رشد قیمت‌ها از محل افزایش هزینه تمام شده ساخت» عامل این افزایش قیمتی بود.

تقاضا برای خرید مسکن در شهرهای حاشیه تهران طی سال‌های اخیر روندی افزایشی داشته است، جهش‌های چندباره قیمت مسکن در تهران و از استطاعت خارج شدن خرید و حتی اجاره مسکن در شهر تهران باعث شده تا بخش عمده‌ای از شهروندان به شهرهای حاشیه بروند. این موارد شهرهای حاشیه تهران را به محلی مناسب برای خرید مصرفی و سرمایه‌ای خانه تبدیل کرده است، از سویی شهروندانی که امکان خرید آپارتمان در شهر تهران را ندارند، برای صاحب خانه شدن به سراغ خرید آپارتمان در حاشیه می‌آیند و این موضوع محرک تقاضای مصرفی در این شهرها شده؛ از سوی دیگر بازار داغ اجاره در شهرهای حاشیه تهران و همچنین قیمت کمتر آپارتمان در این مناطق نسبت به محلات شهر تهران باعث ایجاد تقاضای سرمایه‌ای در شهرهای حاشیه شده است.

در کنار موارد ذکرشده، دو جنگ اخیر و شدت کمتر حملات در پردیس و پرند نیز مزید بر علت شد تا تقاضا برای خرید خانه در این دو شهر حاشیه تهران افزایش یابد و این موضوع نیز رشد قیمتی در بازار پرند و پردیس را تحریک کرد. البته فعالان بازار مسکن در پرند و پردیس تاکید دارند که همچنان قیمت کمتر مسکن در شهرهای حاشیه و تقاضای سکونت در شهرهای جدید به واسطه افزایش مهاجرت از تهران به حومه و همچنین مهاجرت بخشی از افراد که از دیگر شهرها به تهران می‌آیند، عامل اصلی تقاضای خرید و اجاره مسکن در شهرهای جدید است. در عین حال وعده ساخت خطوط مترو پرسرعت برای این شهرها و امید به این موضوع که در آینده نه‌چندان دور این وعده‌ها به نتیجه برسد و جابه‌جایی میان تهران و حومه آسان‌تر شود نیز در افزایش تقاضا برای مسکن در این مناطق دخیل بوده است.

Untitled-1 copy