نمرات منفی بانک‌ها در «وامدهی به بخش مسکن و ساختمان» چه پیامی دارد؟ «دنیای‌اقتصاد» بررسی می‌کند
تحریم بانکی بازار مسکن
رشد واقعی «تسهیلات پرداختی» به متقاضیان تعمیر خانه، خرید خانه و ساخت خانه در ۹ ماهه ۱۴۰۳ به ترتیب منفی ۹۰ درصد، منفی ۱۵درصد و منفی ۲۸درصد شده است.
گروه مسکن و شهری: عملکرد ضعیف و غیرقابل قبول شبکه‌‌‌بانکی در «وامدهی به بخش مسکن و ساختمان» طی ماه‌‌‌های اخیر، از «تحریم اعتباری هر دو سمت عرضه و تقاضای خانه» در سال 1403 حکایت دارد؛ بانک‌ها در بخشنامه‌‌‌های عمومی خود را «آماده پرداخت» نشان می‌دهند اما در شعب و پای باجه، رسما به متقاضیان تسهیلات در این بخش، «نه» می‌‌‌گویند. بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت تامین مالی بخش مسکن و ساختمان توسط شبکه بانکی (مجموع بانک‌ها) بر اساس آمار رسمی بانک مرکزی نشان می‌دهد: سهم مسکن از کل تسهیلات پرداختی طی 9 ماه اول امسال «باز هم سقوط کرده است» و از رکود تحریمی نیمسال اول 1403 هم پایین‌‌‌تر آمده است.
از ابتدای سال‌جاری تا پایان آذر، فقط 5.2درصد از کل 4900 همت تسهیلات بانکی پرداخت‌شده به بخش‌‌‌های مختلف، نصیب خانواده مسکن و ساختمان شد. این سهم بسیار نازل، در نیمه اول امسال کمی بیشتر بود؛ 5.6درصد که البته آن هم بیانگر «بی‌‌‌تفاوتی سیستم بانکی به رکود مسکن» بوده است. سهم متعارف تامین مالی مسکن با وامهای بانکی در ایران بر اساس دوره‌‌‌ای که بانک‌ها کارنامه قبولی دریافت کرده بودند، یعنی دهه 80، رقمی بالای 20درصد کل تسهیلات است.
سه نمره در کارنامه؛ همه منفی
خانواده بخش مسکن و ساختمان در صف دریافت تسهیلات شامل سه دسته می‌شود؛ خانوارهای صاحب واحد مسکونی قدیمی یا سن‌‌‌دار که به‌خاطر نداشتن توان مالی خرید خانه بهتر به دنبال تعمیر آپارتمان با «وام جعاله» هستند، خانه‌‌‌اولی‌‌‌های متقاضی «وام خرید» و در نهایت گروهی از سازندگان مسکن که بدون «وام ساخت» امکان سرمایه‌گذاری ندارند.
شبکه بانکی در پرداخت هر سه نوع تسهیلات مسکن و ساختمان طی ماه‌‌‌های گذشته از سال 1403، نسبت به سال قبل «کم گذاشت».
کارنامه تامین مالی مسکن توسط نظام بانکی را باید بر اساس «رشد واقعی تسهیلات» سنجید به این معنا که صرف‌‌‌نظر از رشد اسمی در حجم ریالی پرداخت وام‌‌‌ها، لازم است با احتساب تورم مسکن و تورم ساخت، میزان افزایش واقعی تسهیلات پرداختی مورد بررسی قرار بگیرد. «دنیای‌اقتصاد» این بررسی را انجام داده است و نتایج نشان می‌دهد، در سال‌جاری پرداخت «وام جعاله مسکن» یا همان «تسهیلات 140 میلیون تومانی مخصوص تعمیرات خانه» تقریبا سقوط کامل کرده است و به نوعی، پرداختی‌‌‌ها به «صفر» رسیده است.
رشد واقعی حجم ریالی تسهیلات جعاله پرداختی طی 9 ماه اول امسال منفی 90درصد بوده است. میزان تسهیلاتی که در این فاصله پرداخت شده به لحاظ اسمی نیز 57درصد کمتر از مدت مشابه در سال گذشته بوده است. بانک پرداخت‌‌‌کننده وام جعاله مسکن به‌خاطر آنچه «نبود اعتبار» عنوان می‌کند، دست خانوارهای متقاضی تعمیر آپارتمان را خالی گذاشته است.
در همین مدت حجم واقعی وام‌‌‌هایی که برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شده است نیز 15درصد کمتر از سال گذشته بوده است. رکود سنگین و تاریخی خرید مسکن در کشور می‌توانست با «شارژ بانکی خانه‌‌‌اولی‌‌‌ها» به پایان برسد و نتیجه‌‌‌اش به «امیدواری سازنده‌‌‌ها به بازار فروش و ورود دوباره آنها به صحنه ساخت‌‌‌وساز» منجر شود. اما میزان وام‌‌‌هایی که برای خرید مسکن در 9 ماه اول امسال پرداخت شد به لحاظ اسمی فقط 10درصد بیشتر از سال گذشته بود.
همچنین گروه سوم متقاضی تسهیلات مسکن یعنی سازنده‌‌‌ها نیز در سال‌جاری «ناکام» ماندند؛ پرداختی واقعی بانک‌ها در حوزه وام ساخت در سال‌جاری 28درصد کمتر از سال گذشته بوده است. میزان اسمی تسهیلات پرداختی تنها 22درصد افزایش داشته که با توجه به تورم 50درصدی ساخت مسکن در سال‌جاری نسبت به پارسال، «تامین مالی واقعی» فعالان ساختمانی مردود بوده است.
بانک‌ها مقصرند یا چه کسی؟
وضعیت موجود تامین مالی مسکن و ساختمان به عنوان یک بخش کلیدی در اقتصاد که رکود موجود در آن، «خانوارها را در رسیدن به اصلی‌‌‌ترین نیاز» به بن‌‌‌بست رسانده است، تحریم اعتباری این بخش را محرز کرده است. اما اکنون سوال این است: آیا بانک‌ها مقصر وضع موجود هستند؟ و اگر پاسخ منفی است، مقصر اصلی کیست؟
بررسیهای «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد، تکالیف بدون پشتوانه و موازی بازار مسکن در حوزه «پرداخت تسهیلات» در کنار «محدودیت‌هایی که سیاستگذار پولی برای خلق مدل‌‌‌های اعتباری ویژه مسکن ایجاد کرده است»، عاملان اصلی «تحریم بانکی بخش مسکن» هستند. گفته می‌شود قیمت تمام‌‌‌شده منابع برای بانک‌ها بابت پرداخت وام مسکن، بالاتر از نرخ سود مصوب است. از طرفی، طرح‌‌‌های دولتی مسکن‌‌‌سازی در سال‌های اخیر «مکنده اصلی وام‌‌‌ها در این بخش» بوده است.
بانک‌ها در این مدت ظاهرا عملکرد ضعیفی داشتند و «به جای پرداخت 800هزار فقره وام مسکن ملی، تنها 400هزار فقره پرداخت کرده‌‌‌اند»؛ بنابراین «ابعاد تحریم» به حدی بالاست که «تسهیلات تکلیفی» نیز روی زمین مانده است.اما در کنار این دو عامل اصلی، «بی‌‌‌عملی» بانک تخصصی برای «چاره‌‌‌اندیشی به نفع فعالان بخش مسکن و ساختمان» در سال‌های گذشته، به عنوان کارگردان سوم این تحریم مطرح است.
