ساخت‌و‌ساز گروهی با هدف کاهش قیمت تمام‌شده چه مراحلی دارد؟
پلان مدرن برای تعاونیهای مسکن
به اعتقاد فعالان تعاونی، در سال‌های گذشته تعاونیها بخش اعظمی از تقاضای مسکن را پاسخ گفته و بسیاری از افراد و گروه‌ها، کارمندان و کارگران و فرهنگیان از طریق تعاونیهای مسکن ادارات و نهادها و سازمان‌ها صاحب‌خانه شده‌‌اند، چرا که ساخت مسکن در بخش تعاون با قیمت تمام‌شده صورت می‌گیرد و تعاونیها سودی از این بابت در قیمت مسکن لحاظ نمی‌کنند به همین دلیل مسکن با نرخ ارزان‌تر ساخته و تحویل متقاضیان می‌شود. در حال حاضر بخش تعاون به عنوان بازوی اجرایی دولت می‌تواند در تحقق برنامه ساخت دست‌کم یک میلیون واحد مسکونی در سال ایفای نقش کند. متن زیر ماحصل گفت‌وگوی ما با حسن بختیاری، مدیرعامل شرکت تعاونی مروارید شرق فاخر درباره تاثیر فعالیت‌‌‌‌های تعاونیهای مسکن و روش‌های نوین خانه‌دار کردن متقاضیان مصرفی است.
هدف اصلی از تشکیل تعاونیها چه بوده است؟
فلسفه تشکیل تعاونیهای مبنی بر مشارکت در سرمایه‌گذاری عده‌ای از افراد، تولید یک یا چند محصول است برای اینکه افراد سرمایه‌گذار بتوانند با کف قیمت، مالک آن محصول شده و عملا مجبور به پرداخت سودی مازاد بر مبلغ تولید به تولیدکننده و فروشنده آن نشوند. با این تعریف، افراد در سطح جامعه می‌توانند با تشکیل گروهی در قالب شرکت تعاونی، اقدام به جمع‌آوری سرمایه از اعضای تشکیل‌دهنده و تولید و خلق محصول مدنظر خود همچون دام و طیور، انواع میوه و غلات، صنایع دستی، تجهیزات و ماشین‌آلات، مسکن و امثالهم کرده و با قیمتی بسیار مناسب‌تر و کیفیتی بهتر از اقلام مشابه در بازار، مالک آن شوند.
شرکتهای تعاونی بر مبنای فعالیتی که انجام می‌دهند، چگونه تعریف می‌شوند و مشکل اساسی آنها از کجا شروع می‌شود؟
شرکتهای تعاونی به لحاظ نوع فعالیت به دو دسته تقسیم می‌شوند:
دسته اول شرکتهای تعاونی تولید هستند که برای اشتغال اعضا در امور مربوط به کشاورزی، دامداری، دامپروری، پرورش و صید ماهی، شیلات، صنعت، معدن، عمران شهری و روستایی و عشایری و نظایر اینها فعالیت می‌کنند و دسته دوم شرکتهای تعاونی توزیع هستند که در امور مربوط به تهیه و توزیع کالا، مسکن، خدمات و سایر نیازمندی‌های اعضا فعالیت دارند.
اما نکته‌‌ای که تاکنون در موضوع تعاونیها مغفول مانده و هیچ‌وقت نسبت به آن توجه لازم نشده، موضوع تخصص مدیران تعاونیها در امر تولید محصول موردنظر هر تعاونی است؛ به گونه‌ای که از ابتدای شروع به کار تعاونیها در کشور یعنی از اواخر دهه ۴۰شمسی تاکنون، تعداد کثیری از آنها بدون حضور اشخاص متخصص در هیات‌مدیره و در سمت مدیرعامل فعالیت داشتهاند. به همین دلیل است که با وجود موفقیت تعداد زیادی از شرکتهای تعاونی در رسته‌های مختلف تولید، به همان میزان، شاهد شکست و سوءمدیریت در میان‌شان بوده‌ایم و متاسفانه تعاونیهای مسکن و انبوهساز نیز از این قاعده مستثنی نبوده‌اند.
هدف از تاسیس تعاونیهای مسکن چه بوده و این تعاونیها روند فعالیت‌شان را در ایران چگونه طی کرده‌اند؟
طی سال‌های دهه ۶۰ تعداد ۴۴۸۱ شرکت تعاونی مسکن در کل کشور تشکیل و ثبت شده بود که بیشترین تعداد آنها به ترتیب در استان‌های تهران، خراسان و خوزستان بوده است. در دهه ۷۰ این تعداد کاهش یافت، ولی تهران، خراسان و خوزستان همچنان رکورد‌دار این تعاونیها بوده‌اند. اما طی سال‌های ۸۰ تا پایان مهر ماه ۱۳۸۵ تعداد ۳۸۷۸ شرکت تعاونی مسکن در کل کشور به ثبت رسید و پس از آن نه تنها با کاهش ثبت روبه‌رو شد، بلکه بسیاری از شرکتهای ثبت شده نیز منحل شدند.
در ایران تعاونیهای مسکن با هدف تامین مسکن برای اعضا و گروه‌های کم‌درآمد، توسعه بخش تعاونی و برای جلوگیری از سوءمدیریت و مبارزه با عوامل سوداگر، توزیع عادلانه امکانات، تقویت انگیزه خودیاری و همکاری متقابل و ایجاد امکانات و تسهیلات بیشتر در امور مربوط به ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت برای تحقق اصل ۳۱قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران برای تمام یا قسمتی از امور مندرج در این ماده تشکیل شده‌‌اند که تهیه زمین، احداث خانه و آپارتمان‌‌های مسکونی، واگذاری خانه‌ها و آپارتمان‌ها به صورت نقد و اقساط، تهیه زمین با کاربری مناسب برای احداث اماکن تجاری، اداری، آموزشی، مذهبی، درمانی، ورزشی، شهرک‌‌سازی، خرید واحدهای مسکونی آماده یا نیمه تمام و تکمیل و فروش یا اجاره دادن آنها به اعضا، انجام خدمات نقشه‌‌کشی، معماری و مهندسی، و کلیه اموری که در قوانین و مقررات بخش تعاونی پیش‌‌بینی شده است؛ از این دست هستند.
معضل اساسی تعاونیهای مسکن چه بوده است و آیا راهکاری برای رفع این معضلات وجود دارد؟
تعاونیهای مسکن و انبوهساز، به دلیل تعداد بالای اعضا در پروژه‌های ساختمانی تحت مالکیت‌شان، شکست‌شان نیز در یک پروژه، بیش از حد به چشم می‌آید که تشعشعات منفی آن در ذهن جامعه، باعث کاهش اقبال و رویکرد جامعه به شرکتهای تعاونی شده است. این امر باعث شده اصلاح ساختار مدیریتی و سیستماتیک تعاونیها، به خصوص تعاونیهای شاغل در حوزه مسکن بیش از پیش احساس شود. ادارات تعاون که به عنوان متولی و نماینده مستقیم وزارت کار، تعاون و رفاه اجتماعی در هر یک از استان‌ها و شهرها مشغول رسیدگی، اجرا و نظارت بر قوانین و دستورالعمل‌های مربوطه هستند، در سال‌های اخیر نسبت به ایجاد تغییرات اساسی در تاسیس و تغییرات شرکتهای تعاونی عمرانی و انبوهساز با هدف جلوگیری از انتصاب افراد غیرمتخصص به عنوان مدیرعامل و شکل‌گیری هیات‌مدیره این‌گونه شرکت‌ها بدون حضور افراد باسابقه عمرانی اقدام کرده‌اند که امید است با این اصلاح ساختاری در شرکت‌ها، جلوی بخش اعظمی از اشتباهات و انحرافات احتمالی در راه پیش روی تعاونیها گرفته شده و باعث پیشرفت آنها شود. اما به غیر از مسائل مذکور، تعاونیهای عمرانی و انبوهساز و در کنارشان تعاونیهای کارکنان فعال در زمینه مسکن، نیاز به یک تحول عظیم در ساختار سازمانی خود و به کارگیری تکنولوژی روز، به‌ویژه در حوزه انفورماتیک و حذف بخش بزرگی از کاغذ‌بازی‌های معمول دارند؛ به‌طوری که هر یک از اعضای تعاونیها بتوانند اموری همچون واریز وجه اقساط، مشاهده میزان تاخیر، جرایم، امتیاز، درخواست کاهش یا افزایش متراژ و از این دست درخواست‌های خود را از طریق خدمات غیرحضوری و از محل سکونت خود به وسیله سامانه‌ای که توسط شرکت به این امر اختصاص یافته، انجام دهند. با وجود چنین سامانه‌ای، علاوه بر انجام امور فوق، انواع فسادهای موجود در موضوع رتبه امتیاز اعضا از بین رفته و ضمن افزایش سطح اعتماد هر عضو به تعاونی، ارزش امتیاز هر یک از اعضا شفاف شده و معاملات آنها با ثالثین به دور از هر گونه استرس انجام خواهد پذیرفت. همچنین آموزش ضمن خدمت کادر اداری تعاونیها، به خصوص در حوزه‌های حقوقی مرتبط با مسکن و انواع معاملات نیز یکی دیگر از بخش‌های مغفول در این شرکت‌ها بوده که باعث شده مراجعات اعضای تعاونیها و متعاملین آنها به مراجع قضایی افزایش یابد و مخاطبان این شرکت‌ها در خیلی از موارد به‌طور کاملا غیرعمد مرتکب جرایم حقوقی و حتی کیفری شوند. در صورتی که با تعریف ساختار مناسب و الکترونیکی شدن امور در این تعاونیها، همواره می‌توان ضمن کاهش اشتباهات و جرایم غیرعمد، از وقوع جرایم عمدی نیز تا حد بسیار زیادی جلوگیری کرد و موجبات چرخه کار حرفه‌ای و امن را فراهم آورد.
در تعاونیهای فعال در حوزه مسکن، در بخش فنی مهندسی نیز نیاز به تغییرات اساسی به‌شدت احساس می‌شود، چرا که خروجی این تعاونیها در حوزه ساخت و در زمان بهره‌برداری، هنوز با استانداردهای روز فاصله داشته و به دلیل عدم نظارت صحیح بر عملکرد واحدهای اجرایی حاضر در پروژه‌ها که اساسی‌ترین علت آن، عدم کفایت علم و تجربه مدیران مربوطه است، شاهد کیفیت پایین ساخت پروژه‌های برخی از شرکتهای تعاونی هستیم. اکثر پروژه‌های تحویل‌شده توسط تعاونیها نیز تا سال‌ها پس از تاریخ تحویل، درگیر اخذ گواهی، پایان کار و سند هر واحد بوده و مالکان باید علاوه بر خرید و فروش آنها به صورت قولنامه‌ای قیمت واحد خود را به دلیل نداشتن پایان‌کار و سند تفکیکی ۱۰تا۲۰ درصد پایین‌تر از نرخ واحدهای مشابه خود که دارای اسناد تفکیکی شش‌دانگ در آن محدوده‌اند، اعلام کرده و نسبت به واگذاری آن اقدام کنند که قطعا می‌توان با آموزش ضمن خدمت مدیران و اعضای هیات‌مدیره تعاونیها در امور اداری مرتبط با شهرداری‌ها و ادارات ثبت، این موضوع را حل و فصل و از بروز چنین اتفاقاتی در آینده جلوگیری کرد.
غیر از موارد ذکر شده برای رفع معضلات پیش روی تعاونیها، موفقیت تعاونیها در گرو چیست؟
باید به این امر توجه داشت که تعاونیهای موفق ابتدا در نوع فعالیت خود دیده می‌شود. فعال بودن، پیشرفت و رشد یک تعاونی را نشان می‌دهد. همچنین رضایت سهامداران و اعضای تعاونی، داشتن برنامه زمان‌بندی‌شده درست در پروژه‌ها، موقعیت‌های مکانی ساخت پروژه‌ها و امکانات تعبیه شده در آنها، قیمت ساخت و نحوه پرداخت منطقی آن که می‌تواند اطمینان خاطر و اشتیاق خریداران و اعضا را جلب کند، نحوه امتیازدهی و اولویت‌بندی، نوع قرارداد و شیوه نقل و انتقال یک تعاونی و دفترچه مالکیت واحد و در نهایت سیاست‌های حفظ ارزش امتیاز پروژه‌ها در بازار از ویژگی‌های بسیار مهمی است که اعتبار یک شرکت تعاونی را به‌ویژه در حوزه مسکن برجسته می‌کند. با این حال یک تعاونی خوب باید برای اعضای خود ارزش قائل باشد و سود و زیان اعضا را سود و زیان خود بداند و با تمام نقدهایی که بر عملکرد تعاونیها وجود دارد، همچنان بهترین راه از نظر اقتصادی چه در بحث قیمت تمام‌شده و چه در بحث خرید اقساطی، تعاونیهای فعال در حوزه مسکن هستند و قشر کثیری از هم‌میهنان عزیزمان می‌توانند با سرمایه‌گذاری روی پروژه‌های این شرکت‌ها، صاحب خانه شده و از معضل اجاره‌نشینی رهایی یابند.
نقش بانک‌ها در راستای طرح‌های تولید انبوه مسکن که یکی از وظایف اصلی تعاونی‌هاست، چیست؟
آن چیزی که از حضور بانک‌ها در طرح‌های تولید مسکن در اذهان عموم جای گرفته، پرداخت یک وام در قالب مشارکت مدنی یا خرید است که در بخش خرید، معمولا به شکل فروش اوراق ۵۰۰ هزار تومانی است و هر باری که دولت‌ها قصد اجرای طرح‌های جهادی مسکن را دارند؛ بانک‌ها صرفا با پرداخت تسهیلات نقشی در این‌گونه طرح‌ها ایفا می‌کنند.
آیا حضور بانک‌ها در انبوه‌سازی مسکن صرفا به ارائه تسهیلات خلاصه می‌شود؟
می‌توان با یک نگاه به عملکرد و فعالیت بانک‌ها در حوزه مسکن در دیگر کشورها به پاسخ مناسبی دست پیدا کرد. در اغلب کشورهایی که تولید انبوه مسکن در آنها با موفقیت در حال انجام است، بانک‌ها به غیر از موضوع پرداخت تسهیلات نقش تسهیلگر را نیز ایفا می‌کنند؛ بدین معنا که رابطه مشتری و سازنده با حضور بانک، از ارتباطی دوجانبه به ارتباطی سه‌جانبه بدل شده و عملا تمامی امورات مالی، ضمانت‌ها و اسناد ترهین و حتی قرارداد فروش بین مشتری و سازنده توسط بانک انجام می‌پذیرد. در این حالت در ابتدای شروع به کار پروژه، بانک در ازای ترهین کل ملک نسبت به پرداخت مبلغ قیمت کارشناسی واحدها، پیش از کسر کارمزد بانک در وجه سازنده، به صورت بخشی نقدی طی اقساط و بخشی دیگر طی ضمانت‌نامه‌های بانکی در وجه تامین‌کنندگان و تولیدکنندگان مصالح و تجهیزات ساختمانی اقدام می‌کند. سازنده نیز مشتریان واحدهای خود را به بانک معرفی کرده تا نسبت به انعقاد قرارداد فروش با بانک اقدام کنند. در این مبادله در صورتی‌که قیمت مورد توافق سازنده و مشتری، از قیمت کارشناسی بیشتر باشد؛ مبلغ مازاد نیز متعلق به سازنده بوده و بانک صرفا کارمزد خود را به عنوان حق‌الزحمه تسهیلگری از محل پرداختی‌های مبلغ مشتریان برداشت می‌کند.
آیا این مبادله یا تسهیلگری بانکی، سودی هم دارد؟
یکی از محاسن این مدل تسهیلگری بانک، این است که در صورت عدم ایفای تعهدات از سوی سازنده ملک، پس از کسر خسارت‌های پیش‌بینی‌شده در قرارداد و طبق سند ترهین تنظیم شده به تملک بانک در‌آمده و ایشان می‌تواند با استفاده از سازنده (پیمانکار) دیگری پروژه را به اتمام برساند و بدون کوچک‌ترین درگیری حقوقی فی‌مابین سازنده و خریداران، تحویل خریداران کرده یا بالعکس در صورتی‌که خریدار، تعهدات مالی خود به سازنده را اجرایی نکند، بانک می‌تواند طبق مفاد مندرج در قرارداد، مراتب فسخ را به ایشان اعلام و واحد مورد معامله را به شخصی دیگر واگذار کند که عملا این فرآیند نیز بدون هرگونه دعوای حقوقی و درگیر شدن یا توقف پروژه انجام می‌پذیرد.
یکی دیگر از فواید این مدل تعاملات، کاملا امن و بدون ریسک فی مابین سازنده و تامین‌کنندگان مصالح و تجهیزات است. چرا که از طریق بانک، با گشایش اعتبارات داخلی و خارجی فرآیند خرید انجام و به صورت وعده‌ای پرداخت می‌شود و معضلات مرتبط با چک‌بازی که در برخی اوقات منجر به دعواهای حقوقی و ایجاد ضرر برای هر دو طرف معامله و همچنین افزایش پرونده‌های دعوی در قوه قضائیه خواهد شد؛ به‌طور کل از بین رفته و موجبات چرخه‌ای سلامت در اقتصاد کشور را فراهم می‌سازد.
آیا این مدل از مبادلات بانکی و تسهیلگری در ایران نیز قابلیت اجرا دارد یا خیر؟
برای اجرایی شدن این مدل در کشور ما، بخش اعظمی از قوانین مربوطه موجود بوده و نیاز به اصلاح برخی قوانین و وضع قوانین دیگری است که فرآیند پیچیده و سختی ندارد. فقط کافی است مجلس شورای اسلامی، این اصلاحات را با کمی مطالعات و بررسی به انجام برساند. البته قابل ذکر است که مهم‌تر از وضع قوانین مذکور، اجرایی کردن فرآیند مورد نظر است که قطعا در ابتدا با مقاومت بانک‌ها روبه‌رو خواهد شد و باید نهادهای نظارتی با ورود خود به این مسیر، بانک‌های عامل را ملزم به اجرای این فرآیند کنند. با توجه به ساختار ایجاد شده در بانک‌ها، طی دو دهه اخیر در زمینه بنگاه‌داری، ایشان علاقه‌مند به ورود مستقیم به ساخت‌و‌ساز املاک بوده و طرح‌های تسهیلگری را دارای ارزش لازم برای کار نمی‌دانند و باید با اصلاح ساختار بخشی از نظام بانکی کشور به این مهم دست یافت.
