بازار مسکن در نقطه عطف

سفته‌بازها که از اوایل سال گذشته به جمع خریداران مصرفی پیوستند و موتور تورم در بازار واحدهای مسکونی پایتخت را شتاب دادند مدتی است انگیزه ادامه سوداگری در این بازار را از دست داده‌اند.

افت این نوع تقاضا به آرام شدن روند رشد قیمت مسکن و در نتیجه ثبات قیمت اسمی منجر خواهد شد. یک سوداگر ملکی به امید فروش نزدیک با قیمت خیلی بالاتر از زمان خرید، مصمم به فعالیت در عرصه معاملات مسکن می‌شود. هر زمان چشم‌انداز سودگیری در بازار مسکن تیره شود، به همان نسبت از حجم معاملات سفته‌بازانه کاسته خواهد شد. زمان موجود همان فضای نامساعد برای موج‌سواری سفته‌بازهای ملکی است. یک سال و نیم رشد تند قیمت مسکن در تهران و تاثیر مخرب آن بر رونق معاملات (پایان زودرس) باعث شده «خط‌پایان سوداگری» برای فعالان بازار ملک محرز شود.

در کنار تغییر حالت این متغیر درونی هدایت‌کننده تورم مسکن، مهم‌ترین عوامل بیرونی از جمله «دلار» نیز اثر تحریک تورمی در بازار ملک را از دست داده است. جهت تاثیرگذاری تحولات بازار ارز در بازار مسکن برعکس پارسال شده است.

نیمه دوم پارسال که بازار معاملات مسکن از ناحیه خروج تقاضای مصرفی با سکته مواجه شد، این سفته‌بازها بودند که با خرید و فروش مکرر و دست به دست کردن آپارتمان‌ها باعث حفظ شیب رشد قیمت‌ها و در عین حال تداوم معاملات ملک حتی در سطح پایین شدند.

پارسال عمده معاملات خرید آپارتمان در تهران توسط سفته‌بازها و سرمایه‌گذاران انجام گرفت. امسال نیز این دو گروه همچنان نقش اصلی را در معاملات ایفا کردند با این تفاوت که وزن سفته‌بازها کمتر شد.

اکنون اما بازار معاملات ملک شاهد خروج تقاضای سفته‌بازی است. تقاضای سرمایه‌ای در دوره‌های مختلف در بازار حضور دارد و البته با تغییر فاز از رونق به رکود و برعکس، میزان این نوع از تقاضا نیز افزایش و کاهش پیدا می‌کند.

در حال حاضر نه تنها عوامل شارژ‌کننده موتور تورم ملکی در حال کمرنگ شدن است (تقاضای سفته‌بازانه)، که اثر این اتفاق را می‌توان در تغییر کاهشی قیمت‌های اعلامی فروش آپارتمان مشاهده و ردیابی کرد.

کاهش قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها در تهران فعلا از شمال شهر آغاز شده اما پیش‌بینی می‌شود این موج به زودی به بازار املاک مسکونی مناطق ۵ و ۴ نیز سرایت کند و سپس با فاصله زمانی به مناطق ۲۲ و میانی و جنوبی شهر کشیده شود.

این انتظار وجود دارد کاهش قیمت پیشنهادی در قیمت قطعی معاملات نیز منعکس شود.

اگر بازار مسکن در رکود کامل قرار بگیرد پایداری این فاز حدود دو سال طول خواهد کشید.

فقط یک دگرگونی می‌تواند بازار معاملات مسکن را از فاز رکودی خارج کند؛ احیای قدرت خرید مسکن. بازسازی کانال تامین مالی تقاضای مصرفی باعث احیای نبض معاملات مسکن آن هم به شکل رشد غیرتورمی معاملات خواهد شد. این کانال از مسیر افزایش سقف وام خانه‌اولی‌ها باید عبور کند. در کنار بازسازی این کانال، به‌کارگیری اهرم‌های مالیاتی برای کنترل تقاضای غیرمصرفی نیز نیاز فوری بازار مسکن است.

 

این مطلب برایم مفید است