با توجه به تجارب جهانی و همچنین تجاربی که در کشور خودمان داریم، پاسخ به این سوال تا حد زیادی ساده و سرراست است، وقتی فاصله مبلغ وام و قیمت واحدهای مسکونی معمولی و متوسط زیاد می‌شود، طبیعی است که باید مبلغ وام افزایش یابد، وقتی در اینجا هدف‌گذاری و نقطه مرجع واحدهای مسکونی (نه تجاری/ اداری) و مشخصا واحدهای مسکونی معمولی با متراژ زیر صد متر بدون ویژگی‌های لاکچری و... باشد، نباید نگرانی نسبت به اثرگذاری منفی چنین وامی بر بازار مسکن وجود داشته باشد، بازار مصرف این وام و تسهیلات و افراد واجد شرایط اخذ آن عملا شرایط را به هیچ عنوان به سمت افزایش قیمت مسکن نمی‌برد. البته این پاسخ با فرض تامین حداقل ۵۰درصد هزینه خرید با وام بود، که متاسفانه در شرایط فعلی به سختی حتی یک‌سوم قیمت مسکن، حتی با افزایش دوبرابری سقف تسهیلات که اخیرا مطرح شده است، قابل تامین است، و این یعنی به هیچ عنوان نگرانی خاصی درباره اثرگذاری این طرح بر افزایش قیمت‌ها نباید وجود داشته باشد، به‌ویژه آنکه با توجه به اقساط سنگین این وام و توان پایین مشتریان بالقوه آن، دریافت‌کنندگان این تسهیلات قطعا با محافظه‌کاری وارد بازار شده و با اقدامات بی‌پروا باعث افزایش قیمت‌ها نخواهند شد.

اما چرا وضعیت به این سمت رفته که از یک طرف تسهیلات مسکن فقط جوابگوی قسمتی از هزینه خرید یک واحد مسکونی معمولی است، اما با این حال اکثر خانوارها از عهده پرداخت اقساط همین تسهیلات نیز بر‌نمی‌آیند؟ متاسفانه به دلیل بالا بودن نرخ تورم، ریسک‌های بزرگ اقتصادی و ضعف‌های عمده نظام بانکی و نظام تامین مالی کشور، عملا اعطای تسهیلات طولانی‌مدت (بیش از ۲۰ سال) حتی توسط بانک‌های دولتی نیز امکان‌پذیر نیست تا چه رسد به بانک‌های خصوصی و در این شرایط عملا ترکیب تورم (و در نتیجه نرخ سود دورقمی) و کوتاه‌مدت بودن وام (به‌ویژه وام و اعطای تسهیلات از طریق اوراق تسه) باعث افزایش مبلغ اقساط ماهانه و خروج آن از سطح قابل استطاعت (affordable) قشر عظیمی از اشخاص و مشتریان بالقوه می‌شود.  چنانچه در مقطع فعلی خیلی خوش‌بینانه به موضوع افزایش سقف وام و تسهیلات نگاه کنیم، بزرگ‌ترین اثر آن بر بازار مسکن کاهش (و نه حتی حذف) رکود سنگین حاکم در این بازار است و نه افزایش احتمالی قیمت‌ها. در شرایط فعلی اقتصاد ایران نیروهایی بسیار مهم‌تر از وضعیت تسهیلات، باعث نوسان و رشد قیمت مسکن می‌شوند، تورم، رشد احتمالی نرخ ارز و رشد قیمت نهاده‌های مربوط به حوزه مسکن و ساختمان طی چهار سال اخیر حاکم اصلی بازار مسکن بوده‌اند. بنابراین با توجه به وضعیت فعلی این حوزه لازم است بیش از آنکه نگران بالا رفتن قیمت مسکن به‌واسطه افزایش سطح تسهیلات این حوزه باشیم، نگران دو چیز باشیم: الف) ناکافی بودن سطح تسهیلات با توجه به وضعیت فعلی قیمت مسکن در شهرهای بزرگ و حتی کوچک و متوسط کشور و ب) توان پایین اشخاص برای بازپرداخت مبلغ اقساط ماهانه. در ادامه این یادداشت پیشنهادهایی مطرح می‌شود که در صورت اجرایی شدن می‌توان از کانال آن هر دو نقیصه مذکور را تا حد زیادی تعدیل و شرایط متعادل‌تر و مناسب‌تری را برای متقاضیان مسکن فراهم کرد و در نهایت کمک کرد این بخش از رکود خارج شده و کلیت اقتصاد کشور شرایط بهتری را پیدا کند.  پیشنهاد مکمل تسهیلات فعلی، اعطای تسهیلات با مدل لیزینگ است.با توجه به مشکلات اقتصادی مردم و عدم توانایی کافی در بازپرداخت اصل و فرع تسهیلات، می‌توان مدلی را عملیاتی کرد که در آن تسهیلات‌گیرنده صرفا نسبت به بازپرداخت سود/ بهره متعهد بوده و اصل مبلغ تسهیلات تا آینده‌ای نسبتا دور به تعویق انداخته شود (عملا قسمت قابل توجهی از اقساط وام‌ها و تسهیلات پرداختی بانک‌ها چه در حوزه مسکن و چه در سایر حوزه‌ها مربوط به بازپرداخت اصل وام است). به عنوان نمونه تا زمانی‌که به هر دلیل ارزش ملک کمتر از۱۲۰درصد مبلغ اصل وام نشده است، می‌توان این وام/ تسهیلات را تمدیدکرد (در غیر این‌صورت باید بلافاصله نسبت به فروش ملک و تسویه نهایی تصمیم‌گیری کرد) و در صورت فروش ملک مسکونی مورد نظر تسویه نهایی با بانک صورت گیرد.  ریسک چنین طرحی با توجه به شرایط تورمی اقتصاد و نوع دارایی که بر مبنای آن تسهیلات پرداخت شده (واحد مسکونی) پایین است. برای کاهش هر چه بیشتر ریسک، مانند طرح‌های لیزینگ عملیاتی، مالکیت منتقل نشده و ملک در اختیار تسهیلات‌دهنده (بانک مسکن یا هر بانک دیگر اعطا‌کننده تسهیلات) باقی خواهد ماند. در اینجا با توجه به اینکه صرفا بهره بازپرداخت می‌شود، جامعه وسیع‌تری توان دریافت سقف تسهیلات مسکن را داشته و می‌توانند عملا از مزایای خانه‌دار شدن بهره‌مند شوند. با توجه به کاهش هزینه‌ها، بانک‌های خصوصی نیز با نرخ‌های تجاری احتمالا می‌توانند وارد بازی شده و حتی مورد اقبال اقشار متوسط قرار گیرند.

حداقل در کوتاه‌مدت که نمی‌توان شبکه بانک‌های خصوصی را وارد این طرح کرد، مهم‌ترین نکته فراهم‌سازی زمینه اجرای این طرح بر روی تسهیلات اعطایی از کانال اوراق تسه و تملی است.

در ادامه یک پیشنهاد تکمیلی دیگر که شاید در سطح پیشنهاد اصلی مطرح شده در این یادداشت نباشد اما سریع‌تر قابلیت اجرا داشته باشد، افزایش انعطاف در شرایط پرداخت تسهیلات مسکن بانک عامل بخش مسکن است، به گونه‌ای که حداقل به عنوان نمونه بتوان این تسهیلات را به صورت تدریجی به خریداران طرح‌های فروش متری ارائه کرد، به گونه‌ای که حداقل به میزان ۵۰درصد ارزش متراژ خریداری شده تسهیلات مسکن به افراد اعطا شود.  مثال کاربردی دیگر، پرداخت تسهیلات به خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است البته به شرط آنکه پروژه ذیل این صندوق‌ها، ساخت واحدهای مسکونی با متراژ و مختصات اقتصادی طبقه متوسط بوده و قیمت‌گذاری واحدها زیر نظر کارشناسان بی‌طرف و معتبر صورت گیرد.  نه تنها وضعیت فعلی تسهیلات حوزه مسکن و سقف‌های جدید آن تورم‌زا نیست، بلکه می‌توان و باید همزمان هم سقف این تسهیلات را بالا برد و هم شرایطی را فراهم کرد که امکان دریافت این تسهیلات و بازپرداخت آن آسان‌تر شود (به عنوان نمونه از طریق بازپرداخت صرفا نرخ سود روی اصل وام). می‌توان با ایجاد یک نهاد مالی متمرکز، حتی در صورت عدم امکان افزایش سقف تسهیلات، امکان اعطا/ دریافت تسهیلات همزمان از چند بانک مختلف روی یک ملک واحد (تا حداکثر ۷۰درصد ارزش ملک) را فراهم کرد تا همه بانک‌های اعطا‌کننده تسهیلات نیز به‌صورت شفاف و دقیق بتوانند از طریق این مجرا و نهاد متمرکز، ریسک‌های خود را مدیریت کنند.

 

این مطلب برایم مفید است
8 نفر این پست را پسندیده اند