برآورد تقاضا در سال‌های آتی
سوال مهم این است که عدد تولید و عرضه یک‌میلیونی از کجا آمده است؟ در وهله بعد باید دید که آیا این میزان ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید به بازار، نیاز واقعی تلقی می‌شود؟ درحالی که در خود ماده «یک» فصل «یک» به تامین نیاز براساس طرح جامع مسکن در شهرها اشاره شده است، آدرس نیاز اصلی بازار مسکن کجاست؟ در جریان نیازسنجی‌های مسکن و زمانی که صاحب‌نظران به موضوع ورود کرده و نیاز به مسکن را برآورد می‌کنند، میزان نیاز به تامین مسکن برای بازه ده‌ساله حدود ۱۰میلیون در نظر گرفته می‌شود که عدد یک‌میلیون در سال از این بخش استخراج شده است.
اما برای پاسخگویی به پرسش‌هایی که مطرح شد، در وهله اول صرف‌نظر از اینکه رقم و تعداد این ساخت‌وسازها چگونه برآورد می‌شود (که این موضوع نیز به نوبه خود جای بحث و بررسی دارد) بهتر است، بحث را از این زاویه مورد بررسی قرار دهیم که ریشه تعیین و اعلام این عدد کجاست و کدام مولفه‌ها و پارامترها کنار هم قرار گرفته‌اند تا عدد ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال و چهار میلیون واحد طی چهار سال دولت سیزدهم به دست آید؟
این رقم، مشتمل بر چند مولفه است. یکی از این مولفه‌ها محاسبه و برآورد تعداد افراد و خانوارهای فاقد مسکن است. تعداد فاقد مسکن‌ها از کسر تعداد خانوار از تعداد خانه‌هایی که بعد از کسر تعداد خانه‌های خالی محاسبه می‌شود، باید حاصل شود.
البته نباید از نظر دور داشت که این مولفه جای بحث و بررسی دارد. در حال حاضر، نرخ رشد جمعیت به‌شدت کاهش پیدا کرده است؛ هرچند در سن تشکیل خانواده هستیم. در واقع متولدین دهه ۶۰ هنوز در سن تشکیل خانواده قرار دارند و از این رو افزایش نیاز به عرضه جدید، متناسب با تعداد خانوارهای تازه تشکیل‌شده در نتیجه ازدواج این افراد همچنان وجود دارد. در برنامه‌ها و سیاست‌های مسکن نیز لزوما ارتباط زیادی با نرخ رشد جمعیت نداریم، بلکه در این زمینه تعداد خانوار از اولویت برخوردار است؛ یعنی آنچه در برنامه‌ریزی‌ها و سیاست‌های عرضه مسکن باید مورد توجه قرار گیرد، تعداد خانوارهایی است که تشکیل می‌شود و نیازمند مسکن است. به‌رغم پایین‌آمدن نرخ رشد جمعیت، نرخ رشد خانوار پایین نیامده که یکی از دلایل عمده آن، افزایش تعداد خانوار تک‌نفری است؛ خانوارهایی که مخاطبان ویژه برنامه‌ریزی مسکن (از نظر متراژ و سایر شرایط) هستند و باید مورد توجه قرار گیرند.
به هر حال، شاید این مساله، یعنی نرخ رشد جمعیت نیز برای یک انبوه‌ساز امروز مهم باشد، اما دولتی که قصد دارد برنامه‌ریزی پایدار و توسعه مداوم در امر مسکن داشته باشد، قطعا باید ۲۰ سال بعد و ۵۰ سال بعد این تغییرات را نیز در نظر بگیرد. در مجموع، براساس برآوردها نیاز ده‌ساله کشور از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به دو مولفه رفع کمبود مسکن و نیاز به خانه جدید در روستاها حدود ۷۷۶هزار واحد و در شهرها حدود ۴/ ۷میلیون واحد است.
علاوه بر دو مولفه مذکور، خانه‌هایی که در بافت فرسوده قرار دارند یا واحدهای مسکونی فرسوده، از دیگر مولفه‌های موثر در این زمینه هستند. این موضوع نیز براساس شاخص‌های فرسودگی یا شاخص‌های قرار‌گیری در بافت تعیین شده که برای شهرها حدود ۳میلیون و برای روستاها حدود ۳/ ۲میلیون واحد در بازه ده‌ساله است. توجه به این مطلب ضروری است که مفهوم خانه فرسوده روستایی با خانه فرسوده شهری متفاوت و نیازمند برنامه‌ریزی متفاوت است. جمع‌بندی این سه پارامتر، به‌علاوه نیاز به ذخیره مسکن نشان می‌دهد که سیاستگذار بخش مسکن باید برای تامین یک‌میلیون واحد مسکونی برنامه‌ریزی کند، نه اینکه الزاما آن را بسازد. درواقع دولت باید برای تامین این میزان، مدیریت و برنامه‌ریزی کند؛ نه اینکه به همین میزان مسکن تولید کند. میزان تولید مسکن شهری بحث مهمی در کنار وجوه دیگر نوسازی در بافت فرسوده و مسکن روستایی است که این میزان ۷/ ۴ میلیون واحد مسکونی برای ۱۰ سال یا حدود ۴۷۰ هزار واحد مسکونی در سال است. عدد را نباید در مفهوم دیگری به کار ببریم. همان‌طور که اشاره شد، از این میزان، بخش قابل توجهی به بافت فرسوده و ساخت‌و‌ساز روستایی اختصاص پیدا می‌کند. در مسکن مهر با تمام تسهیلاتی که در قوانین در نظر گرفته شده بود تا اولویت ساخت واحدهای مسکونی در بافت فرسوده باشد و در واقع در جلسات هم تاکید شده بود که این موضوع در اولویت قرار بگیرد، اما شاید تنها حدود ۱۰ درصد از برنامه ساخت بیش از ۲میلیون واحد مسکونی در بافت فرسوده تحقق یافت. بنابراین این خطر وجود دارد که مجددا غفلت از بافت فرسوده و عدم تخصیص سهم مناسب طرح مسکن‌سازی به بافت‌ها و واحدهای فرسوده، تکرار شود. به این ترتیب، خیلی مهم است که مساله نیاز به یک‌میلیون واحد مسکونی را تنها به‌عنوان نیاز به ساخت و تولید مسکن در همین تیراژ (ساخت سالانه یک‌میلیون مسکن) در نظر نگیریم و رویکرد مدیریت و برنامه‌ریزی به آن داشته باشیم. حتما باید این اقدام از عنوان ساخت به عنوان تامین تغییر کند و در مدیریت و برنامه‌ریزی نیز تامین به جای ساخت، در اولویت قرار گیرد. برای دستیابی به این هدف، در وهله اول بسیار مهم است که سیاستگذار مسکن، ظرفیت‌های خود را در این زمینه شناسایی کند و نسبت به آنها مطلع باشد. هر سال، سازنده‌های بخش خصوصی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در حالت حداقلی احداث می‌کنند. در فاصله سال‌های ۹۴ تا ۹۸، در فصول مختلف و در هر فصل به‌طور متوسط، بین ۸۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور احداث شده که ۹۲درصد از این ساخت‌وسازها مربوط به بخش خصوصی و ساخت‌وسازهای خصوصی بوده است. تعاونی‌سازی و دولتی‌سازی تنها حدود ۸درصد از این سهم را داشته‌اند. آنچه مهم است، اینکه در سال‌های اخیر، نیاز و ضرورت عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ مطرح و تا حدی نیز تقویت شده بود، اما هم‌اکنون مجددا شاهد افزایش ساخت و عرضه واحدهای مسکونی بزرگ‌متراژ هستیم. این موضوع نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن‌سازی خصوصی ما اساسا نیاز بازار را به‌درستی درک نکرده، آن را به میزان کافی تشخیص نمی‌دهد و سراغ لوکس‌سازی به جای مصرفی‌سازی رفته است. اینها حرف‌های جدیدی نیستند و پیش‌تر نیز عنوان شده‌اند، اما اتفاق مهم این است که زمانی‌که دولت و سیاستگذار بخش مسکن، تجربه سال‌های قبل را در اختیار دارند، چرا باید مجددا تجارب ناموفق قبلی را تکرار کرده و به این تجارب بی‌اعتنایی کنند؛ یعنی به جای اینکه سیاست‌هایی در راستای تسهیلگری و تامین مسکن در پیش بگیرند، این سیاست‌ها را رها کرده و خود وارد عمل شده و سالانه اقدام به ساخت میلیونی واحدهای مسکونی برای تامین نیاز جامعه به مسکن‌کنند. چرا سیاست هماهنگ‌سازی عرضه و تقاضا نتوانسته است راه خود را پیدا کند؟
یکی از اتفاقات بسیار مهمی که در این زمینه می‌تواند صورت بگیرد، استفاده از ظرفیت بخش خصوصی با مشوق‌هایی است که عرضه بخش خصوصی را به سمت تقاضاهای واقعی جامعه سوق دهد. در واقع، سیاستگذار بخش مسکن و دولت باید در وهله اول در نقش مدیریت و برنامه‌ریزی وارد عمل شوند تا عرضه و تقاضای مسکن موجود از سوی بخش خصوصی را هماهنگ‌سازی کنند.
ترغیب و تشویق، تسهیلگری و هدایت سمت عرضه مسکن و سازنده‌های خصوصی به ساخت واحدهای مسکونی در استطاعت و کوچک‌متراژ، سیاستی است که به‌طور قطع باید در دستور کار سیاستگذار قرار بگیرد. این سیاست باید قبل از هر اقدامی در بازار مسکن اجرایی شود. در این زمینه نیز برخی محدودیت‌های قانونی و شهرسازی در مسیر سازنده‌ها وجود دارد که باید نسبت به رفع این محدودیت‌ها و تسهیل ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در مناطق مصرفی و محل جست‌وجوی خانوارهای فاقد مسکن اقدام موثر و به‌موقعی صورت بگیرد. ظرفیت مهم دیگری هم در زمینه مسکن جای بحث دارد؛ خانه‌های سازمانی، خانه‌های خالی، خانه‌های در حال ساخت و خانه‌های فرسوده و برنامه‌ریزی برای آنها. این عوامل نیز می‌توانند جزو برنامه‌های مدیریتی دولت برای تامین مسکن قرار بگیرند و متناسب با ویژگی‌ها و تعداد این واحدها از ظرفیت آنها نیز برای افزایش موجودی مسکن در حال استفاده، بهره‌گیری شود. از این طریق در واقع ظرفیت تامین و عرضه مسکن افزایش خواهد یافت و نیاز به ساخت‌و‌ساز و عرضه جدید از مسیر ساخت واحدهای مسکونی کاهش می‌یابد. به‌طور قطع، این‌گونه اقدامات به هزینه و زمان کمتری نیاز دارد و به دلیل آنکه عمده این واحدها در قلب شهرها و در هسته‌های درونی و میانی شهرها قرار دارند، از ویژگی‌های سکونتی و سرانه‌های شهری تکامل‌یافته‌تر و باکیفیت‌تری نسبت به ساخت‌وسازهای خارج شهرها برخوردارند و تاثیرات اجتماعی طرح‌های انبوه‌سازی کلان را نیز کاهش می‌دهند.
