بایدها و نباید‌های سیاست‌گذاری
بعد درون‌بخشی
برخی از عوامل مطرح در این بعد مورد توجه عامه جامعه بوده و مستقیما باعث افزایش قیمت‌ها شده و برخی عوامل نیز مورد توجه فعالان حرفه‌ای بازار بوده و با تغییر رفتار آنان به‌صورت مستقیم و ضمنی باعث تغییر رفتار توده جامعه می‌شود.
رشد نسبی قیمت‌ها، بازارها و تورم
در بخش مسکن مانند هر بخش دیگری قسمت اعظم مقوله قیمت‌گذاری (و به‌ویژه موضوع تغییرات قیمت)، نسبی و ذهنی است و با مقایسه و ارزیابی نسبی با سایر انواع دارایی‌ها برآوردهایی حاصل می‌شود (اثر لنگر در قیمت‌گذاری). رشد بازارهای موازی نظیر ارز و طلا، خودرو و حتی بازار سرمایه از این زاویه باعث توجیه‌پذیر شدن رشد قیمت‌ها در بخش مسکن می‌شود، جدا از بعد روانی (مالی-رفتاری) موضوع، به‌عنوان نمونه برای کسی که سرمایه خود را در بازار مسکن نقد کرده و در بازارهای موازی نظیر بورس سودهای چندده درصدی کسب کرده است، بازگشت مجدد و خرید مسکن به قیمت ۱۰ یا ۲۰ درصد بالاتر از چندماه قبل راحت‌تر قابل پذیرش است.
نهاده‌های تولید و ارزش جایگزینی
تورم که پیش‌تر نیز به آن اشاره شد و در ادامه نیز مجددا مورد اشاره قرار می‌گیرد، فاکتور هزار چهره‌ای است که به روش‌های مختلف بر بخش مسکن و هر بخش دیگری می‌تواند اثرگذار باشد. در این بحث خاص تورم عامل بالا رفتن قیمت نهاده‌ها و عوامل تولید مسکن و در نتیجه رشد بهای تمام شده قیمت مسکن است. به جز زمین سایر نهاده‌ها ساختار قیمت‌گذاری شفاف‌تر، وسیع‌تر و حتی بین‌المللی داشته و لذا به‌راحتی داده‌های قابل اتکایی از آن موجود بوده و بر این اساس هر لحظه می‌توان به برآوردی از قیمت تمام شده (یا به عبارت بهتر ارزش‌جایگزینی یک واحد مسکونی) دست یافت؛ رشد ادامه‌دار در قیمت نهاده‌ها و مواد و مصالح تولید در هفته‌ها و ماه‌های ابتدایی سال جدید طبیعتا از این بعد مانعی جدی جهت کاهش قیمت مسکن و حتی عامل رشد آن است.
بعد بیرون‌بخشی
در سایر حوزه‌های اقتصادی همواره می‌توان شاهد تحولاتی بود که سرریزهایی در بخش مسکن (به‌عنوان بزرگ‌ترین و همه‌گیر‌ترین بخش اقتصادی کشور) داشته باشد، البته حالت عکس این قضیه نیز طبیعتا وجود دارد و در مورد هر بخشی می‌توان در هر دوره‌ای در مورد نحوه تعامل آن و اثرگذاری/ اثرپذیری آن با سایر بخش‌های اقتصادی تحلیل‌های منطقی و آماری ارائه کرد.
رکود سایر بازارها
همه تحلیلگران باور دارند یکی از عوامل رشد خیره‌کننده بازار سرمایه طی چندماه اخیر رکود در سایر بازارها و کاهش توان کسب درآمد در سایر حوزه‌های اقتصادی است. یکی از این حوزه‌ها بخش ساخت‌وساز است، اما حتی رکود در بخش ساخت‌وساز نیز لزوما به این معنی نیست که بخش مسکن کاملا از چشم مردم بیفتد، بلکه برای بسیاری همچنان بخش مسکن تنها روش آشنا و کاملا ایمن سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود و این یکی از موتورهای رشد قیمت مسکن در شرایط رکود معاملاتی است.
رشد نرخ ارز (چشم همه بازارها به نرخ ارز)
در بحث مربوط به نهاده‌های تولید عملا به اصلی‌ترین و واقعی‌ترین نقش تغییر نرخ ارز بر قیمت مسکن اشاره شد، اما در یک سطح کلان و بیشتر از بعد اقتصاد رفتاری وقتی شاهد رشد مداوم قیمت‌ها و تورم سنگین هستیم (بخوانیم رشد مداوم نرخ ارز و تورم ارزی) نقدینگی در جامعه بیش از پیش به‌دنبال تبدیل شدن به دارایی و به‌ویژه دارایی‌های سرمایه‌ای و در یک سطح پایین‌تر کالای مصرفی بادوام است. در چنین شرایطی جریان نقدینگی موقتا عوامل بنیادی اثرگذار بر قیمت و بازده واقعی دارایی‌ها را به حاشیه رانده و تعیین‌کننده نوع و میزان رشد قیمت‌ها می‌شود. تجارب موجود در اقتصاد ایران و رشد قیمت مسکن به هنگام وقوع دوره‌های تورمی نیز در این دوره خاص باعث تقویت این تفکر در جامعه می‌شود که این‌بار نیز (در سال ۱۳۹۹ مشابه سال ۱۳۹۸ و سال ۱۳۹۷و...) شاهد رشد مجدد قیمت‌ها خواهیم بود، فارغ از آنکه به این توجه کنیم که قیمت مسکن بیش از پیش از معیارهای منطقی ارزش ذاتی (بر مبنای توان درآمدزایی مستقیم آن و سایر مولفه‌ها) خود فاصله گرفته است. امروز در میان خریداران مصرفی و به‌ویژه خریداران سرمایه‌ای مسکن نمی‌توان کسانی را یافت که هدفشان از خرید مسکن کسب منفعت بلندمدت از درآمد اجاره و امثالهم باشد، بلکه اکثرا به‌دنبال حفظ ارزش پول خود و یک اقلیت هوشمند نیز به‌دنبال کسب بازده سرمایه‌ای از رشدهای آتی در قیمت مسکن هستند.
عوامل ذکر شده جزو مهم‌ترین عواملی هستند که همیشه قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار می‌دهند، اما توضیحات ارائه شده در متن با توجه به شرایط کنونی ارائه شده است، با این حال در بازه زمانی اخیر اگر بخواهیم دقیق‌تر به موضوع بنگریم، ارائه یک اولویت‌بندی کلی (به‌ویژه با توجه به حجم این یادداشت) می‌تواند مفید باشد. نهاده‌های تولید و ارزش جایگزینی، مقوله رشد نرخ ارز، رشد نسبی قیمت‌ها و بازارها و در نهایت رکود سایر بازارها به نظر می‌رسد به ترتیب بیشترین اثر را بر قیمت مسکن داشته است.
نقش دولت
دولت کجای جریان قرار دارد؟ مهره‌ای است در زمین بازی، ارباب قوانین بازی، بازیکنی خاص و...؟
در جهانی که اسطوره‌ها و افسانه‌ها همچنان بر ذهن بشریت حاکم بوده و در جست‌وجوی قهرمان یا پهلوانی افسانه‌ای بودن برای حل مشکلات، جزئی از ناخودآگاه جمعی انسانهاست، ایده توانایی اثرگذاری حکومت در همه بخش‌ها از جمله بخش مسکن و پوشیدن کسوت قهرمان (پایان‌دهنده مشکلات) همواره جذاب است و حتی باعث می‌شود برترین متخصصان و اندیشمندان اقتصادی نیز گاهی فراتر از حد واقعی روی دولت‌ها و حاکمیت حساب باز کنند.
مسکن یکی از بخش‌های بزرگ اقتصاد است. حتی در یک کشور بسیار صنعتی و مبتنی بر بخش‌های اقتصادی بزرگ و شکوفا یعنی ایالات‌متحده آمریکا از بخش ساختمان به‌عنوان ستون فقرات اقتصاد یاد می‌شود و بخش مسکن ستون فقرات ثروت جامعه است. به‌عنوان یک بخش بزرگ با زیربخش‌های بسیار، هم در درون خود و هم با سایر بخش‌ها تعاملات متعدد و پویایی دارد، بنابراین در مواجهه با چنین ساختار بزرگی نمی‌توان انتظار داشت تاثیراتی واقعی و ماندگار ایجاد کرد، مگر آنکه بسیاری از زیربخش‌ها و تعاملات پیش‌گفته تحت‌تاثیر قرار گیرند، آن هم به شکلی که اثرات ایجاد شده باعث خنثی شدن یکدیگر نشوند. حتی در یک شرایط نرمال، تجربه و تاریخ نشان داده که دولت‌ها نمی‌توانند به‌صورت مستقیم و به‌ویژه در کوتاه‌مدت این بخش را تحت‌تاثیر قرار دهند، این درحالی است که شرایط دولت ایران نرمال نبوده، از نظر اقتصادی بسیار ضعیف و با اولویت‌های حیاتی متعددی مواجه است.
در چنین شرایطی بهترین توصیه، جست‌وجوی نبایدها است و نه، بایدها. نخبگان اقتصادی به‌جای آنکه به‌دنبال شناسایی کارها و نقش‌هایی باشند که دولت می‌تواند ایفا کند بهتر است به‌دنبال نبایدها باشند، کارهایی که دولت و نهادهای متعدد وابسته به آن (وزارتخانه‌ها، شهرداری‌ها، حتی نهادهای نظامی و...) انجام داده یا وظایفی که بر عهده دارند و باید به‌دنبال واگذاری و حتی حذف کامل آنها باشند. دولت گرفتار قادر به پذیرش مسوولیت جدید نیست، بهتر است به‌دنبال مسوولیت‌هایی باشیم که یا از ابتدا برای دستگاه حاکم به اشتباه تعریف شده‌اند و نباید امروز وجود داشته باشند یا اصلا جزو وظایف دولت نیست و باید واگذار شود؛ از جمله زدودن قواعد، مقررات و موانع هزینه‌زا در مسیر تولید/ عرضه مسکن و تولید/ عرضه نهاده‌های اصلی مربوطه و کاهش هزینه‌های مبادله، به‌ویژه مبادلات غیرسوداگرانه.
در نهایت و مهم‌تر از همه کنترل تورم؛ در جای‌جای این یادداشت به غول هزارچهره تورم اشاره شد، در سایر بخش‌های اقتصادی نیز همین رویه و معضلات برقرار است، پس تمرکز بر مهار ریشه‌ای (و نه سرکوب ظاهری از طریق کنترل دستوری قیمت‌ها) تورم توسط تمامی نهادهای حکومت بهترین و هم‌افزایانه‌ترین اقدامی است که دولت می‌تواند انجام دهد. (هر تلاشی در جهت کنترل تورم در یک بخش اقتصادی پژواک میمون و مبارکش به سایر بخش‌ها خواهد رسید و شاهد یک هم‌افزایی واقعی خواهیم بود).
