بازار مسکن

افزایش قیمت در نظام عرضه و تقاضا، می‌تواند ناشی از دو عامل باشد. انتقال منحنی عرضه به سمت چپ یا انتقال منحنی تقاضا به سمت راست. انتقال منحنی عرضه به سمت چپ، می‌تواند ناشی از کمیابی بیشتر منابع تولید و افزایش هزینه تأمین منابع تولید باشد و انتقال منحنی تقاضا به سمت راست، می‌تواند ناشی از افزایش جمعیت، افزایش نسبی درآمدها و ... باشد.

در ادبیات اقتصادی، آنچه مورد توجه است، قیمت کالاهای جدید است نه قیمت کالاهای دست دوم. در مورد کالاهای دست‌دوم، آنچه اتفاق می‌افتد، صرفا تغییر مالکیت است. این موضوع در مورد برخی کالاها که دارای دوره استفاده بالایی هستند، بیشتر اهمیت پیدا می‌کند. از جمله این کالاها، می‌توان به مسکن اشاره کرد. به همین خاطر، تا چند سال پیش، آنچه توسط تحلیلگران بازار مسکن و نیز سرمایه‌گذاران مبنای تصمیمات قرار می‌گرفت، قیمت هر مترمربع ساختمان نوساز بود. متاسفانه در سال‌های اخیر، با ایجاد سامانه معاملات ملکی توسط وزارت راه و شهرسازی، متوسط قیمت مبادلات مسکن، فارغ از اینکه بسیاری از این معاملات از جنس انتقال مالکیت است و نیز فارغ از ترکیب ویژگی‌های مسکن‌های معامله شده مورد تحلیل و استفاده قرار می‌گیرد. به این ترتیب، به نظر می‌رسد خطاهایی در تحلیل‌های اقتصادی از بازار مسکن به شرح زیر وجود دارد:

۱.استفاده نادرست از آمار متوسط قیمت مسکن معامله شده به جای مسکن نوساز

۲. تحلیل ناقص از دلایل افزایش قیمت‌ها.

به این صورت که افزایش قیمت‌ها را ناشی از عواملی در نظر می‌گیرند که انتقال دهنده منحنی تقاضاست، بنابراین، انتظار دارند که این موضوع باعث افزایش تولید و تحریک عرضه شود، در حالی‌که این موضوع با رشد پروانه‌های ساختمانی صادره همخوان نیست! یعنی گویی تولیدکنندگان درک درستی از بازار و رشد قیمت‌ها ندارند که وارد شده و دست به تولید بزنند. برخلاف افزایش قیمت‌های سال‌های ۸۶ که به رشد بالای تولید منجر شد.

در واقع، آنچه در سال‌های اخیر اتفاق افتاده است، حکایت از انتقال همزمان منحنی عرضه به سمت چپ و منحنی تقاضا به سمت راست دارد. عرضه به دلیل افزایش هزینه‌های تولید به‌ویژه افزایش قیمت زمین کلنگی در اثر کاهش شدید ساختمان‌های کلنگی در مناطقی که تقاضا وجود دارد، محدودتر شده و تقاضا به دلیل نیاز انباشته بالای ناشی از رشد خانوارها در سال‌های اخیر و افزایش فاصله تعداد خانوار نسبت به تعداد واحد مسکونی.

 شاهد این موضوع، در شهر تهران افزایش شدید نسبت قیمت ساختمان کلنگی به نوساز به ۴/ ۱ برابر و نیز کاهش شدید پروانه‌های ساختمانی در سال‌های اخیر نسبت به سال‌های پیشین است. تفاوت تغییرات این شاخص نسبت به دوره‌های قبل در این است که در دوره‌های قبل، رشد بیشتر قیمت آپارتمان نسبت به زمین کلنگی، سیگنال‌های مثبت افزایش تولید را به تولیدکنندگان می‌داد. افزایش تولید مسکن، تقاضا برای زمین کلنگی را افزایش می‌داد و در نتیجه قیمت زمین کلنگی افزایش می‌یافت. در واقع در بازار زمین‌های کلنگی انتقال تقاضا باعث افزایش قیمت زمین می‌شد. اما این بار، دلیل این تغییرات، ناشی از افزایش تقاضا برای ساخت‌و‌ساز نیست، بلکه ناشی از فقدان و کمبود شدید زمین کلنگی است. در واقع، عمودی شدن بیشتر و انتقال به چپ عرضه زمین کلنگی عامل افزایش قیمت آن شده است. این موضوع، با توجه به عدم رشد پروانه‌های ساختمانی کاملا قابل بررسی است. در نتیجه، برخلاف ادوار گذشته نمی‌توان انتظار داشت که با افزایش قیمت ساختمان کلنگی، عرضه آن بیشتر شود و این افزایش‌های فزاینده دیگری را در پی خواهد داشت.

این موارد را باید در کنار این موضوع قرار داد که منحنی عرضه مسکن، به دلیل انعطاف‌پذیری پایین آن (طولانی بودن زمان تولید و نیز غیرقابل انتقال بودن مسکن)، نسبتا عمودی است. از آن طرف، منحنی تقاضا نیز به همین ترتیب دارای شیب زیادی است، چرا که سرپناه جزو نیازهای اصلی است. این موضوع باعث می‌شود که انتقال همزمان دو منحنی می‌تواند با قیمت‌های بسیار بالاتر توام با کمترین واکنش یا حتی اندکی افزایش در رکود ساخت و ساز همراه باشد.

به این موضوع، یک موضوع دیگر نیز باید اضافه کرد. در چند سال گذشته و پس از تصویب طرح جامع و تفصیلی شهر تهران و ارائه تراکم‌های بالا با قیمت‌های پایین در مناطق شمالی شهر تهران، حاشیه سود بسیار بالایی برای تولیدکنندگان به همراه داشت. به گونه‌ای که ۴۰ درصد پروانه‌های ساختمانی سال‌های ۹۰ تا ۹۵ به مناطق یک و ۲ و ۳ و۲۲ تعلق داشت.

 حاشیه سودهای بالا، عادت‌های هزینه‌ای بالایی برای تولیدکنندگان به همراه داشته و آنها به راحتی نمی‌توانند با حاشیه سود کمتر و با هزینه‌های پایین‌تر در مناطق جنوبی شهر به تولید بپردازند. کاهش شدید زمین کلنگی در مناطق پرجاذبه برای تولید و توجیه پایین ساخت‌و‌ساز در مناطق دارای زمین کلنگی، عاملی در انتقال منحنی عرضه شده است.

به این ترتیب، ساختار فعلی دو راه بیشتر ندارد:

۱. انتقال مداوم دو منحنی به سمت بالا و رشد روزافزون قیمت

۲.خروج بخشی از متقاضیان مسکن و حرکت به سمت بازارهای غیررسمی، یا حاشیه شهرها و خروج از بازار رسمی تولید.

این موضوع، درست است که می‌تواند سرعت رشد قیمت مسکن را کاهش دهد، اما تبعات آن، رشد روزافزون حاشیه‌نشینی و ایجاد سکونتگاه‌های غیررسمی یا فشار بر پیکره شهرهای اقماری است.

در نبود سیاست‌های مناسب شهری برای حل این معضل، هر دو اتفاق همزمان می‌تواند پیش رود. در واقع، تعادلی بین حالت اول و دوم شکل خواهد گرفت. بخشی از تقاضا به حاشیه رانده خواهد شد و بخشی از طریق افزایش‌های قیمتی جبران خواهد شد. به این ترتیب، به نظر می‌رسد آنچه مهم‌تر از پیش‌بینی تغییرات قیمتی در بازار مسکن آتی است، تحلیل عوامل موثر بر موضوع و تحلیل تاثیرات  آن بر ساختار شهری است. بی‌توجهی به این موضوع، در آینده تبعات بسیار سنگینی به همراه خواهد داشت.