رتبه ارزندگی انبوهسازان بورسی
دنیای‌اقتصاد : مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین نیازهای بشر، همواره یکی از اولویت‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های درجه اول دولت‌ها و سیاستگذاران اقتصادی بوده است. بخش مسکن به دلیل ارتباطات پسین و پیشین قوی با سایر بخش‌های اقتصادی به‌عنوان یکی از بخش‌های اصلی محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک تولید در این بخش، زمینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می‌شود.
با توجه به ارتباط مستقیم رشد و رونق این حوزه با افزایش اشتغال‌زایی، بخش مسکن ظرفیت مناسبی جهت این امر دارد و با توجه به اثرگذاری در جذب دارایی خانوارها و تخصیص سهم عمده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای از هزینه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خانوار به این بخش، تحولات بخش مسکن به‌طور معنادار با رفاه خانوارها در ارتباط است. در ۶ماهه دوم سال۹۷ علاوه‌بر رشد قیمت مسکن رکود نیز در این بازار عمیق‌تر شد، چرا‌که فروشندگان ملک انتظار داشتند قیمت مسکن در سال۹۸ افزایش یابد و بسیاری از مشتریانی که به‌دنبال استفاده شخصی از مسکن بودند توان خرید نداشتند. با افزایش نرخ ارز، قیمت مصالح ساختمانی نیز افزایش داشته و میزان ساختوساز در کشور نیز تحت‌تاثیر قرار گرفت، هر چند در یک سال‌گذشته رشد قیمت‌ها چشمگیر بوده است، اما کاهش قدرت خرید، جذابیت ساختوساز را برای سازندگان کاهش داده و همین کاهش عرضه بر تورم بیشتر بخش مسکن نیز دامن زده است.
هم‌اکنون با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و رکود تورمی حاکم بر بازار پیش‌بینی می‌شود که این رکود عمیق‌تر شده و ظرفیت دیگری برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته باشد. بازار مسکن و ساختمان طی سال‌های گذشته و به‌ویژه از سال۱۳۹۲، وارد رکود سنگینی شده بود که این مساله کسبوکارهای مختلف به‌ویژه کسبوکارهای مرتبط با صنعت ساختمان و انبوهسازی را تحت‌تاثیر قرار داده است. آمار فعالیت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد، روند شروع و تکمیل ساختمان‌ها در مناطق شهری از سال۱۳۹۲ تا سال۱۳۹۴ روند کاهشی داشته است. به‌رغم پیش‌بینی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های کارشناسان در مقاطع مختلف زمانی مبنی‌بر اتمام دوره رکود، دوره مذکور ادامه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌دار شد، به گونه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ای که به گواه آمارها، این دوره رکودی، طولانی‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌ترین دوره رکود بازار مسکن در ربع‌قرن اخیر بوده و شرکت‌های ساختمانی به‌شدت از این بابت متضرر شده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اند، پس از آن و از سال۱۳۹۵ و ۱۳۹۶ روند افزایش دریافت پروانه ساختمانی طی شده و در سال۱۳۹۹ نیز جمعا تعداد ۱۶۳ هزار پروانه ساختمان مسکونی صادرشده است که حدود ۱۲درصد افزایش نسبت به سال‌قبل را تجربه کرده است
روند افزایش قیمت واحدهای مسکونی
از آنجا که آمار جامعی درخصوص معاملات مسکن در سراسر کشور منتشر نمی‌شود، در حال‌حاضر قابل‌استنادترین گزارش منتشرشده، گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن در تهران است. گزارش بانک مرکزی در اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۱ شهر تهران نشان می‌دهد که در این ماه، میزان معاملات مسکن نسبت به‌ماه مشابه سال‌گذشته، حدود ۴/ ۱۶۶درصد افزایش یافته است. همچنین متوسط بهای فروش هر متر‌مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت‌ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال‌قبل، ۲/ ۲۶درصد افزایش یافته است. این رابطه به دیگر مناطق کشور نیز می‌تواند تعمیم یابد. بر اساس این آمار و با توجه به وقوع معاملات مسکن در سایر نقاط کشور با تاخیر نسبت به تهران، انتظار کاهش قیمت مسکن دارای احتمال کمتری خواهد بود. در این رابطه توجه به نرخ مصالح و دلار حائزاهمیت است. این امر به پوشش افزایش قیمت تمام‌شده ساختمان ناشی از افزایش قیمت مصالح و دیگر اقلام مصرفی کمک می‌کند؛ لیکن موضوع کاهش قدرت خرید و افزایش سهم اقلام مصرفی در سبد خانوار موجب کاهش تقاضا برای مسکن خواهد شد.
روند افزایش قیمت مصالح ساختمانی یکی از مواردی است که در مورد تامین‌کنندگان باید مدنظر قرار گیرد، نرخ رشد بهای مصالح ساختمانی است که می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود. به‌طور کل در حال‌حاضر کارشناسان در رابطه با وضعیت بازار مسکن در سال‌جاری به چند مورد ذیل اشاره می‌کنند:
- موضوع کسری بودجه دولت و احتمال افزایش نرخ سپرده‌های بانکی می‌تواند موجب کاهش تقاضای سرمایهگذاری در ساختمان شود.
- تغییر نرخ ارز از یک‌سو باعث تغییر بهای برخی از نهاده‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های اصلی ساختمان از جمله آهن‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌آلات و مصالح وارداتی شده و از سوی دیگر، از آنجا که به‌صورت سنتی با تغییر نرخ دلار، سایر بازارهای موازی به دلیل جو روانی ناشی از «حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل ارز»، دچار تغییر می‌شوند که یکی از دلایل اصلی تحرک بازار مسکن، همین موضوع است.
- اخذ مالیات بر خانه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های خالی نیز موضوعی است که می‌تواند بر افزایش عرضه مسکن یا کاهش تمایل برای خرید سرمایه‌ای مسکن اثرگذار باشد.
- افزایش سقف وام مسکن و حمایت‌های دولت برای تولید و عرضه مسکن، انتظار تداوم تقاضا در بازار را ایجاد می‌کند.
- قانون جهش تولید مسکن می‌تواند موجب افزایش در تولید مسکن شده که این موضوع امکان تعریف پروژه‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌های جدید و کسب درآمد از محل آنها را برای شرکت‌های انبوه‌ساز فراهم می‌کند.
شرکت‌های فعال در بازار سهام
در بازار سرمایه شرکت‌های زیادی هستند که در حوزه ساخت مسکن و انبوهسازی فعالیت می‌کنند، اما در این گزارش تنها شرکت‌هایی مدنظر هستند که در سهام شرکت‌های ساخت مسکن سرمایهگذاری می‌کنند. بر همین اساس برای ارزش‌گذاری این شرکت‌ها مانند هر شرکت سرمایهگذاری دیگری از روش «خالص ارزش دارایی» استفاده می‌شود. یکی از شرکت‌های سرمایهگذاری اصلی حوزه ساختوساز گروه سرمایهگذاری مسکن (ثمسکن) است. این شرکت در تاریخ ۰۶/ ۰۲/ ۱۳۶۹ به‌صورت شرکت سهامی خاص در اداره ثبت شرکت‌ها و مالکیت صنعتی تهران به ثبت رسیده است. سرمایه اولیه شرکت مبلغ ۱۰میلیارد ریال و موسسان آن بانک مسکن، بانک صادرات و بانک سپه بوده‌اند. فعالیت این شرکت متمرکز بر صنعت انبوهسازی، املاک و مستغلات است.
ارزش روز پرتفوی بورسی این شرکت ۴/ ۲هزار میلیارد تومان و ارزش روز پرتفوی غیربورسی آن ۵/ ۳هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود. با توجه به بهای تمام‌شده این پرتفوها، مازاد ارزش بورسی و غیربورسی این شرکت بالای ۳/ ۵هزار میلیارد تومان محاسبه می‌شود. بر همین اساس NAV هر سهم این شرکت به ۵/ ۹۷۶تومان و نسبت P/ NAV آن به ۲/ ۳۵درصد رسیده است که نشان از ارزندگی بالای این سهم دارد. یکی دیگر از شرکت‌های مهم این گروه شرکت سرمایهگذاری ساختمان (وساخت) است. این شرکت هم مانند دیگر شرکت‌های این حوزه با هدف جذب سرمایه‌ها و تجهیز پس‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌‌اندازها به‌منظور انبوهسازی و سرمایهگذاری در شرکت‌های ساختوساز است. ۵۶درصد از سرمایه این شرکت در حوزه انبوهسازی، انبوهسازی و مستغلات قرار دارد و مابقی آن در بانک‌ها و موسسات اعتباری و دیگر نهادهای مالی واسط سرمایهگذاری شده است.
در حال‌حاضر NAV هر سهم این شرکت ۵۸۸۶تومان و نسبت P/ NAV آن ۳/ ۶۰درصد است. سرمایهگذاری شاهد (ثشاهد) یکی دیگر از شرکت‌های بزرگ این گروه است. ۸۷درصد از سرمایه این شرکت به حوزه انبوهسازی، املاک و مستغلات روانه شده است. NAV هر سهم این شرکت در حال‌حاضر روی ۱۱۲۱تومان و نسبت P/ NAV آن روی ۴/ ۷۹درصد قرار دارد. از دیگر شرکت‌های این گروه سرمایهگذاری توسعه و عمران استان کرمان است که علاوه‌بر حوزه مسکن در زمینه‌های دیگری چون معدن، برق و... فعالیت می‌کند. فعالیت‌های ساختمان و مسکن این شرکت از طریق شرکت فرعی ساختمانی برج‌هزار کرمان (سهامی خاص) انجام می‌شود که ۱۰۰درصد سهام آن متعلق به شرکت سرمایهگذاری توسعه و عمران استان کرمان است. NAV هر سهم این شرکت در حال‌حاضر روی ۱۰۷تومان و P/ NAV آن روی ۵/ ۸۲درصد قرار دارد.
