«دنیای‌اقتصاد» بررسی کرد
چشماندازی از آینده انبوهسازها
بازار مسکن در سالیان گذشته و به‌ویژه از سال 92، وارد رکود سنگینی شده بود که در نیمه دوم سال 96 و نیمه اول سال 97 با تغییر پارامترهای اقتصاد کلان کشور، رونق یافت. آمار فعالیت‌های ساختمانی در سال‌های گذشته نشان می‌دهد که روند شروع و تکمیل ساختمان‌ها در مناطق شهری از سال 92 تا سال 95 روند کاهشی داشته، اما در سال 96 رشد قابل‌توجهی یافته است. آخرین آمار ارائه شده توسط بانک مرکزی نیز نشان می‌دهد در بهار 97، آمار پروانه‌های صادره در کل کشور افزایش بیش از 11درصدی نسبت به زمان مشابه سال ماقبلش داشته است. متاسفانه بعد از بهار 1397، آمار جدیدی به صورت رسمی در خصوص فعالیت‌های ساختمانی بخش خصوصی منتشر نشده است.
روند سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در فعالیت‌های ساختمانی نیز نشان می‌دهد که در سال 96 اقبال سرمایه‌گذاران برای ورود به این صنعت نسبت به سال 95 رشد داشته است. همچنین میزان سرمایه‌گذاری این بخش در بهار سال 97 نسبت به سال 96 به روند روبه‌رشد قبلی ادامه داده است. بر اساس آمارهای غیر‌رسمی، سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان (شامل ساختمان‌های مسکونی و غیرمسکونی توسط بخش‌های دولتی و غیردولتی ایران) در سال 1390 به اوج تاریخی خود رسید و در سال‌های دهه 90 همواره روند کاهشی داشته و این نزول روند سرمایه‌گذاری، کمبودهایی را در بخش عرضه ایجاد کرده است.
رشد بهای نهاده‌‌‌ها
از آذر ماه 1397، همچنان روند روبه‌رشد نرخ ارز برقرار بوده است؛ این روند افزایشی نرخ ارز تا زمان کنونی ادامه داشته و به بیش از 28هزار تومان رسیده است. این تغییر باعث رشد بیش‌ازپیش بهای نهادههای ساختمانی در کشور شده است. بر اساس آمارها آخرین بار در نیمه اول سال 98 شاخص بهای آهن‌‌‌آلات، تاسیسات مکانیکی و عایق‌های حرارتی روند کاهشی را تجربه کرده است؛ این در حالی است که پس از آن زمان، این شاخص‌ها از تابستان همان سال تا امروز رشد قابل‌توجهی داشته‌‌‌اند. در عین حال شاخص بهای سیمان، بتن، شن و ماسه به صورت مستمر در ماه‌‌‌های گذشته در حال رشد بوده و به جز در یک مقطع در پاییز 98 تاکنون روند کاهشی نداشته است. شاخصهای مذکور از بهار تا پاییز 1399 با شیب بالایی روند صعودی خود را طی کرده و این روند را در زمستان همان سال با شیب کمتری حفظ کرده است. همچنین به صورت سنتی، با افزایش نرخ ارز، بازارهای سرمایه‌‌‌ای به دلیل جو روانی ناشی از «حفظ ارزش دارایی‌ها در مقابل ارز»، دچار تورم می‌شوند. این موضوع در کنار افزایش قیمت نهادههای ساختمانی، از دلایل اصلی بروز تورم در سال مالی 1398 و به‌تبع آن تغییرات در بازارهای سرمایه‌‌‌ای در سال 1399 شده است.
بر اساس داده‌‌‌های ذکر شده می‌توان جمع‌‌‌بندی کرد که افزایش قیمت نهادههای ساختمانی به دلیل افزایش قیمت ارز و پیش‌بینی افزایش دستمزد نیروی کار (و به‌تبع آن کالاها و خدمات ساختمانی) همانگونه که در سال 99 منجر به افزایش بهای تمام شده ساختمان شد، در سال 1400 نیز با شیب ملایم‌تری مانند سال قبل خواهد بود. بررسی بهای تمام شده مسکن با توجه به افزایش در بهای نهادههای ساختمانی، نشان می‌دهد حباب خاصی در بهای مسکن وجود نداشته و با روند فعلی، پیش‌بینی خاصی مبنی بر کاهش قیمت وجود ندارد. به نظر می‌رسد تنها راه کاهش بهای فروش آپارتمان در مناطق مرغوب شهرها، کاهش بهای زمین است که تا حدود زیادی وابسته به سیاست‌های دولت در خصوص عرضه زمین یا وقوع اتفاقات غیر‌منتظره داخلی یا خارجی است.
با ادامه یافتن محدودیت‌های ناشی از تحریم و نحوه تامین ارز برای واردات، تامین برخی از تجهیزات و تاسیسات در سال پیش رو نیز با چالش روبه‌رو خواهد بود.
کمتر بودن نرخ تورم مسکن در مقایسه با ارز طی سال‌های 97 و 98 باعث شد که تورم مسکن در سال گذشته بیش از میزان افزایش نرخ ارز شود. به نظر می‌رسد این روند با شیب کم ادامه داشته باشد؛ به این معنی که در صورت ثبات نرخ ارز، افزایش قیمت‌های اندک در بازار مسکن، شکاف فعلی بین رشد نرخ ارز با رشد مسکن را پر کند.
تعداد معاملات در سال 1400، کمتر از تعداد آن در زمان مشابه سال 99 است. بنابراین با توجه به شرایط اقتصادی جاری کشور، روند معاملات در سال 1400 کاهشی است.
در نهایت باید گفت، در صورت ثبات در شرایط اقتصادی و سیاسی کلان کشور، افزایش قیمت به میزان کمتر از نرخ تورم عمومی با ضرایب متفاوت در بخش‌های مختلف بازار، محتمل‌ترین سناریو است. به بیان دیگر با توجه به کاهش قدرت خرید مردم و رکود تورمی حاکم بر بازار پیش‌بینی می‌شود که این رکود عمیق‌تر شده و ظرفیت دیگری برای افزایش قیمت مسکن وجود نداشته باشد و همچنین با توجه به رشد بیش از حد قیمت مسکن تقاضا به شدت کاهش خواهد یافت.
شرکت‌های صنعت
در حوزه انبوه‌‌‌سازی سهام بیش از 30 شرکت در بورس اوراق بهادار تهران معامله می‌شود. در جدول، شرکت‌های یادشده از نظر مهم‌ترین شاخصهای سودآوری مورد مقایسه قرار گرفته‌‌‌اند. همان‌طور که مشخص است حاشیه سود این صنعت نسبت به صنایع دیگر بسیار پایین است، با این وجود نسبت قیمت به درآمد متوسط این صنعت نسبت به کل صنعت در سطح بسیار بالایی قرار دارد. طبق آمارها در حالی که نسبت به قیمت صنعت انبوه‌‌‌سازی در بالای 15 واحد قرار دارد، اما در حال حاضر این نسبت در کل بازار روی عدد 8 قرار گرفته است. با این وجود در میان این شرکت‌ها می‌توان از نظر رشد سود خالص شرکت‌هایی را پیدا کرد که روند جهشی‌‌‌ای داشته‌‌‌اند. این شرکت‌ها همچنان می‌توانند از نظر سرمایه‌گذاری جذاب باشند، هرچند که باید مولفه‌‌‌های بنیادین دیگری چون وضعیت کلان اقتصادی را هم درنظر گرفت.
