در سال‌های اخیر قیمت مسکن بیش از قیمت نهاده‌های تولید رشد داشته است؛ موضوعی که در تقاضای سرمایه‌گذاری در  صنعت  انبوه سازی املاک و مستغلات دخیل بوده است و  همزمان با این سناریو رشدهای قابل توجهی نیز در صنعت انبوه‌سازی وجود دارد. عامل دیگر رشد، جاماندگی صنعت انبوه‌سازی در بازه ۵ساله است.

همزمان با رشد بازار مسکن در سال ۹۸، که  متاثر از تورم شدید این بازار در سال‌های ۹۶ و ۹۷ بود؛ افزایش قیمت سهام صنعت انبوه‌سازی نیز به وقوع پیوست. به موجب افزایش قیمت هرمترمربع در بخش مسکن، دارایی‌ شرکت‌های صنعت انبوه‌سازی نیز نسبت به هزینه‌های ساخت پیشی می‌گرفت و با فروش واحدها سود خوبی از محل آن شناسایی ‌شد. عدم توجه کافی دولت به حوزه تولید مسکن، باعث شد سمت عرضه تضعیف شود و همزمان با افزایش نقدینگی در اقتصاد و تقویت سمت تقاضا، شکاف عمیقی بین بخش عرضه و تقاضا شکل بگیرد و طی سال‌های ۹۶ و ۹۷ قیمت مسکن روز به روز افزایش یافت. میانگین قیمت در شهر تهران در اولین ماه از سال ۹۸ معادل ۱۰۳ درصد در مقایسه با فروردین سال ۹۷ رشد پیدا کرد.  

افزایش قیمت مسکن

تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران در سه ماه نخست سال ۱۳۹۹ به حدود ۳/ ۲۳ هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، ۳/ ۸ درصد افزایش دارد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۷/ ۱۷۰ میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۵/ ۳۷ درصد افزایش داشته است.

ارز،  بانک‌ها و تورم  

عواملی که در وضعیت کنونی مسکن موثر هستند بدون شک بر صنعت انبوه‌سازی نیز موثر است. نرخ ارز دارای اثر آنی و لحظه‌ای بر قیمت‌هاست و قیمت مسکن متاثر از قیمت ارز تغییر می‌کند. عامل دیگر بانک‌ها هستند که اثر قابل توجهی بر مسکن داشته‌اند. ورود بانک‌ها به ساخت و ساز با وجودی که فلسفه وجودی و شأن نزول بانک‌ها ساخت و ساز و بنگاه‌داری نیست، و الزام فروش سرمایه‌های ساختمانی بانک‌ها و همچنین واگذاری سهام صنعت انبوه‌سازی به وسیله بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن و صنعت انبوه‌سازی موثر بوده است چراکه بانک‌ها به دنبال عرضه با قیمت‌های بالا بودند و دلیلی بر رشد این صنعت برای عرضه‌ با قیمت بالا بود تا از این محل سود قابل قبولی را شناسایی کنند. مسکن با سهم ۳۵ تا ۴۰ درصدی از اقتصاد کشور از تورم عمومی نیز متأثر خواهد شد. سال ۹۸ قیمت مسکن بیش از ۲ برابر تورم افزایش یافت، اما پیش‌بینی می‌شود امسال قیمت مسکن در نیمه اول سال از مرز تورم عبور نخواهد کرد و این مورد به نوبه خود دلیلی بر رشد صنعت انبوه‌سازی بود. براساس اطلاعات مرکز آمار، تورم سالانه در دو بخش مسکن و نهاده‌های ساختمانی از سال۱۳۹۵ افزایش داشته است اما از سال ۱۳۹۷ قیمت مسکن با شتاب بیشتری نسبت به نهاده‌های تولید ساختمانی افزایش داشته است. با وجود افزایش قیمت مسکن از سال۹۶ سهم هزینه ساخت در قیمت نهایی مسکن کاهش یافته است. بنابراین تورم شکل‌گرفته در بخش مسکن را نمی‌توان ناشی از افزایش هزینه ساخت دانست و به نظر می‌رسد که افزایش تقاضا که غالبا تقاضای سرمایه‌گذاری ناشی از شرایط اقتصادی است، موجب افزایش تورم بخش مسکن شده ‌است، این تورم عاملی است که پیش‌تر به عنوان رشد صنعت انبوه‌سازی ذکر شد. به طور کلی می‎توان گفت میزان سرمایه‎گذاری دولت در حوزه مسکن، رونق و رکود اقتصادی و قیمت مصالح ساختمانی، چهار عامل اصلی موثر بر سودآوری آینده این صنعت به شمار می‎روند.

طرح‌های ناکام

در پی صحبت رئیس‌جمهور در جلسه هیات دولت و اشاره به عقب افتادن طرح‌های اجرایی و عملیاتی بخش مسکن، اعلام شد که تصمیمات خوبی نسبت به مسکن، بورس و ارز اتخاذ شده است. طرح اقدام ملی مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات و بورسی کردن معاملات مسکن از جمله تصمیمات دولت در حوزه مسکن است.  

موقعیت  شرکت‌ها

افزایش قیمت و جو موجود در بازار مسکن بر شرکت‌های بورسی حوزه مسکن نیز موثر بوده است و شاهد چند برابر شدن قیمت سهام آنها حتی در ۴ماه ابتدایی سال جاری هستیم. به لحاظ بنیادی، در بین شرکت‌هایی که سال مالی ۹۸ آنها به پایان رسیده است، نمادهای ثاخت، ثنوسا، وساخت، وآذر، آس‌پ به ترتیب با ۶۸، ۳۱، ۱۵، ۸/ ۱، ۵/ ۰ میلیارد تومان زیان سال مالی خود را به پایان بردند. در نگاهی به شرکت‎های حاضر در این گروه مشخص شد که «کیسون» با ۳۳ هزار میلیارد ریال، بیشترین دارایی را در اختیار دارد و از این حیث در جایگاه نخست قرار گرفته است. «ثاخت» و «ثمسکن» به ترتیب با بیش از ۱۳ و ۷ هزار میلیارد ریال در جایگاه‎های دوم و سوم قرار دارند.  همچنین وآذر، کرمان و وساخت بیشترین بازدهی را در میان هم‌گروه‌های خود در بازه مذکور داشته‌اند.

 

اخبار مرتبط