تشدید رکود با خانه های خالی
حباب بازار مسکن به‌زودی می‌ترکد
آمارهای جدید که از لابه‌لای سخنان مسوولان ذی‌ربط حوزه مسکن کشور استخراج‌شده از جهش این آمار پس از سرشماری سال ۹۵ خبر می‌دهد و این در حالی است که دولت‌ها هم برای ساخت خانه‌های جدید تلاش کرده‌اند. جمعیت ایران رو به سالمندی می‌رود و درعین‌حال نرخ ازدواج کاهش و تعداد فرزندانی که در سن میان‌سالی هنوز در خانه والدین خود زندگی می‌کنند، رو به رشد است.
دولت اما برای تسهیل خانه‌سازی، دست به دامان چین شده، کشوری که به‌تازگی صنعت ساختمان‌سازی آن وارد دوره رکود شده و شرکت‌های عظیم ساختمانی ورشکستگی را تجربه کرده‌اند. بررسی ساختار بازار مسکن چین و مدل تقاضای چینی‌ها نشان می‌دهد که درصورتی‌که ایران به‌صورت واقع‌بینانه به نیاز بازار مسکن پاسخ نداده و این بازار را ساماندهی نکند، حباب بازار مسکن ایران نیز در سال‌های نه‌چندان دور چنان می‌ترکد که برای سرمایه‌گذاران، دلالان و انبوه‌سازان خاطره پذیرش قطعنامه ۵۹۸ زنده می‌شود و این روز نزدیک است...
خانه ارواح
طبق نتایج آخرین سرشماری نفوس مسکن در سال ۹۵ تعداد ۲ میلیون و ۵۸۷ هزار و ۶۰۷ واحد مسکونی در کشور خالی بود که استان تهران با ۱۸.۹ درصد، بیشترین سهم را داشت. در این بررسی استان‌های اصفهان با ۹.۳ درصد و خراسان رضوی با ۷.۵ درصد در مرتبه‌های بعدی به لحاظ واحدهای خالی مسکونی قرار دارند.
درر سال ۱۳۹۰ نیز اصفهان بعد از تهران بیشترین تعداد خانه‌های بدون سکنه را به خود داد. نتایج سرشماری نشان می‌دهد، تعداد خانه‌های بدون سکنه استان اصفهان از ۱۴۰ هزار و ۹۴۲ واحد با یک جهش ۱۰۰ هزار واحدی، به ۲۴۲ هزار و ۹۰ واحد در سال ۹۵ رسید. این آمار همچنین نشان می‌دهد اصفهانی‌ها بعد از پایتخت‌نشین‌ها بیشترین واحدهای خالی از سکنه رادارند. بر اساس این آمار، اصفهان با ۹.۴ کل خانه‌های بدون سکنه بعد از تهران در جایگاه دوم کشور قرار دارد. در سال‌های پایانی دهه ۹۰ اما اعلام شد که در کل کشور به ازای هر ۹.۳درصد از خانوار یک‌خانه خالی وجود دارد و استان‌های البرز، اصفهان و یزد صدرنشین هستند. به‌تازگی اما معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری اصفهان از جهش دوباره خانه های خالی در اصفهان خبر داد:"در دو ماه گذشته ۹۱۷ خانه خالی در استان اعمال قانون شدند و باوجود نیم میلیون خانه خالی در استان ضروری است با جدیت به این حوزه وارد شویم و همه دستگاه‌ها مأموریت خود را به سرانجام برسانند."با احتساب قیمت حداقل ۳ میلیارد تومان برای هر واحد خالی می‌توان حدس زد چه سرمایه درشتی در بازار مسکن اصفهان به خواب‌رفته است. نرخ درشت خانه‌های بدون سکنه، نصف جهان را به شهر خانه‌های خالی تبدیل کرده است.
رشد خانه‌های خالی از سکنه را طبیعتا باید به رشد تورم، جهش قیمت مسکن و درنهایت سوداگری در این حوزه نسبت داد؛ پیش‌بینی که با اظهارنظر مدیرکل راه و شهرسازی استان اصفهان، باید بازبینی شود. قاری قرآن ماه قبل خبر داد که " بر اساس بررسی انجام‌شده، بیشترِ خانه‌های خالی استان در اختیار دستگاه‌های اجرایی است که باید تکلیف آن‌ها طبق ضوابط قانونی مشخص شود. بیشترِ خانه‌های خالی این استان در مجموعه شهید کشوری، ولی‌عصر و گُل نرگس شهر اصفهان قرار دارد."
با این خبر می‌توان گفت که خانه‌های خالی آن‌طور که مدنظر مردم و مسوولان کشور بوده، حداقل در اصفهان یک توهم است و در این خصوص می‌توان به آمار کشف اندک خانه‌های خالی برای معرفی به اداره‌های مالیاتی کشور و اخذ مالیات استناد کرد. این داده‌ها با آنچه در اسناد و سرشماری‌ها موجود بوده تفاوت ماهوی دارد.
از سوی دیگر باید از ارگان‌های مربوطه که در مجموعه شهید کشوری، ولی‌عصر و گُل نرگس شهر اصفهان، مسکن در اختیاردارند و همگان آن‌ها را می‌شناسند، دلیل انجماد دارایی‌های منقولشان را مطالبه کرد. به‌تبع پاسخ این پرسش برای ارگانی مانند شهرداری که املاک و واحدهای تجاری قابل‌توجهی در اختیار دارد، واضح است: "انباشت سرمایه باهدف تهاتر و یا فروش اموال در زمان کسری بودجه که البته بازار مسکن شهر را هم تحت تاثیر قرار داده است." قلک‌های شهر که در اختیار نهادها و افراد خاص قرار دارد و روزبه‌روز بر حجم آن‌ها افزوده می‌شود به‌طور حتم بازار مسکن کشور را از نظم خارج می‌کند چراکه دولت باهدف بازگرداندن تعادل به این بازار به عرضه مسکن اقدام می‌کند که درنهایت با توجه به وضعیت کشور، عرضه از تقاضا پیشی خواهد گرفت.
کابوس خانه خالی
برای درک آنچه در انتظار بازار مسکن ایران و به‌تبع آن اقتصاد کشور رخ‌داده، بازخوانی صنعت مسکن چین ضروری است. مردم چین ازنظر میزان تقاضا، حجم تقاضا و سرمایه‌گذاری و خرید خانه نه‌تنها شبیه ایرانی‌ها بودند که برای خرید خانه ولع بیشتری هم داشتند. جمعیت زیاد و تقاضای بالا باعث شد تا در دهه ۱۹۹۰ شرکت‌های بزرگ و کوچک زیادی در حوزه ساخت‌وساز چین ایجاد شود؛ اما با کاهش نرخ فرزند آوری، تعداد خانه خالی در چین افزایش یافت تا جایی که قبل از آغاز پاندمی کرونا تقاضای مسکن در چین افت کرد. دولتمردان چینی تسهیلات این حوزه را قطع کردند و ورشکستگی شرکت‌های کوچک چینی آغاز شد. میزان فروش خانه‌های نوساز در چین از سال ۲۰۲۱ حدودا ۸۲ درصد کاهش یافت. امروز در پی اعلام ورشکستگی غول‌های بازار مسکن در چین یعنی کانتری گاردن و اورگرند، بازار مسکن چین به‌عنوان یک ریسک بزرگ در اقتصاد جهانی شناخته می‌شود. در حال حاضر ۵۰ شرکت بزرگ ساختمانی چین دچار این وضعیت وخیم شده‌اند.
بخش ساخت‌وساز، یک‌سوم رشد اقتصاد چین را بر عهده دارد و اهمیت آن بااتصال به زنجیره گسترده‌ای از کسب‌وکارهای کوچک و متوسط چند برابر می‌شود. این موضوع را با بازار مسکن ایران و اصفهان مقایسه کنید که نه‌تنها از آن به‌عنوان موتور محرک اقتصاد و اشتغال در ایران یاد می‌شود که به علت وابستگی صنایع بزرگ و مادر به این حوزه و بازار بزرگ تولید مصالح ساختمانی و... اهمیت آن مضاعف می‌شود؛ ضمن اینکه به دلیل وابستگی کامل اقتصاد کلان‌شهرهایی مثل اصفهان به شهر فروشی و ساخت‌وساز، در صورت بروز مشکل در این حوزه باید در انتظار دومینوی ورشکستگی در کشور و شهرها باشیم. مضاف بر اینکه اقتصاد بیمار و ناتوان ایران به اقتصاد چین شباهت ندارد تا بتواند به‌سرعت خود را بازیابی و ترمیم کند. هرچند که امروز مسکن به غولی بزرگ تبدیل‌شده اما جهش سالانه خانه‌های خالی به‌رغم نیاز ظاهری به مسکن، زنگ‌های هشدار بازیابی آمارهای واقعی و ساماندهی این بازار را به صدا درآورده است. ازآنجا‌که بخش زیادی از خانه‌های خالی برخلاف تصور قبلی در اختیار نهادها، ارگان‌ها و بانک‌ها قرار دارد، به‌محض بروز مشکل و خالی شدن حباب، حجم فروش یک‌باره این خانه‌ها، بازار و اقتصاد را متلاشی می‌کند؛ چنانچه هجوم برای خرید ملک توسط بانک‌ها و سایر نهادها در سال‌های دهه ۸۰ بازار را چنان متاثر کرد که پس‌لرز‌ه‌های آن همچنان احساس می‌شود.
