حباب قیمت مسکن می‌ترکد؟
هفته گذشته در همین صفحه از فرجام خوش رکودی گفتیم که از ابتدای امسال بازار مسکن را فرا گرفته است. رکود سنگین در معاملات مسکن در نتیجه تصوری به‌وجود آمده که هر یک از دو گروه خریدار و فروشنده درباره آینده قیمت مسکن، تصویری برای خود ترسیم کرده‌اند. خریداران با این تصور که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری دولت کارآمد اقدام به برنامه‌ریزی برای کنترل قیمت مسکن خواهد کرد، امید به بازگشت قیمت‌ها را دارند و تا زمان واقعی‌شدن ارزش آپارتمان‌ها، دست نگه داشته‌اند.
در طرف مقابل نیز، فروشنده‌ها چون امید به بی‌برنامه‌گی چندماه بعد از انتخابات را دارند و فکر می‌کنند در فاصله خرداد تا مرداد که کابینه جدید بر سر کار حاضر شود، عملا بازار مسکن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهای تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه کنند تا بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، به فروش برسانند.
در طرف مقابل نیز، فروشنده‌ها چون امید به بی‌برنامه‌گی چندماه بعد از انتخابات را دارند و فکر می‌کنند در فاصله خرداد تا مرداد که کابینه جدید بر سر کار حاضر شود، عملا بازار مسکن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهای تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه کنند تا بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، به فروش برسانند.
هفته گذشته در همین صفحه از فرجام خوش رکودی گفتیم که از ابتدای امسال بازار مسکن را فرا گرفته است. رکود سنگین در معاملات مسکن در نتیجه تصوری به‌وجود آمده که هر یک از دو گروه خریدار و فروشنده درباره آینده قیمت مسکن، تصویری برای خود ترسیم کرده‌اند. خریداران با این تصور که بعد از انتخابات ریاست‌جمهوری دولت کارآمد اقدام به برنامه‌ریزی برای کنترل قیمت مسکن خواهد کرد، امید به بازگشت قیمت‌ها را دارند و تا زمان واقعی‌شدن ارزش آپارتمان‌ها، دست نگه داشته‌اند.
در طرف مقابل نیز، فروشنده‌ها چون امید به بی‌برنامه‌گی چندماه بعد از انتخابات را دارند و فکر می‌کنند در فاصله خرداد تا مرداد که کابینه جدید بر سر کار حاضر شود، عملا بازار مسکن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهای تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه کنند تا بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، به فروش برسانند.
اما این دو تصور کاملا متضاد از هم، در نهایت باعث بروز پدیده‌ای در تابستان 92 خواهد شد که زیر سایه آن، خریداران مسکن می‌توانند به انبوه آپارتمان‌های تازه‌ساز دست پیدا کنند، بدون آنکه قیمت آنها حالت حبابی داشته باشد. آنچه در بالا اشاره شد، پیش‌بینی هفته گذشته بود، اما رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان نیز درباره چشم‌انداز تابستانی معتقد است، رکود بهاری در تابستان به پایان خواهد رسید با این تفاوت که آن زمان، رونق به‌صورت رشد قیمت بروز نخواهد کرد، بلکه با ازدیاد تعداد آپارتمان‌های نوساز، رونق معاملاتی توام با ثبات قیمت خواهد بود.
رئیس بزرگ‌ترین تشکل ساختمانی کشور می‌گوید: حجم زیاد ساخت‌وسازهای سال گذشته بعد از آنکه به رشد شدید قیمت مصالح‌ساختمانی و تورم عمومی برخورد کرد، متوقف شد و عمده پروژه‌ها به‌صورت نیمه‌کاره رها شد. سازنده‌های این پروژه‌ها در این مدت منتظر تعدیل نرخ تورم برای از سرگیری پروژه‌های نیمه‌کاره‌شان بودند و از آنجا که درنگ بیش از این، هزینه سربار کارگاه‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد، سازنده‌ها به‌زودی به تکمیل واحدهای نیمه‌کاره رو می‌آورند و عرضه به بازار مصرف را از سر خواهند گرفت.
در حال حاضر تعداد فایل فروش واحدهای نوساز در بنگاه‌های املاک شهر تهران به شدت کاهش پیدا کرده و فقط معدود فایل‌های فروش واحدهای سالخورده در بنگاه‌ها موجود است.
خروج واحدهای نوساز از بازار فروش تا حدودی عمدی است، به این صورت که واحدهای تازه‌ساز تا زمان مشخص شدن قیمت‌های جدید، از بازار خارج شده‌اند و بخشی دیگر از تازه‌سازها نیز به خاطر تکمیل نبودن، قابلیت فروش ندارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این‌باره معتقد است قیمت مسکن به اندازه ۲۰ درصد دارای حباب است و انتظار می‌رود تا تابستان این حباب تخلیه شود.
مصطفی قلی خسروی با اشاره به اینکه برنامه‌هایی از جانب دولت برای کنترل قیمت مسکن در اطراف تهران اجرا شده است، تاکید می‌کند: شرایط کنونی در بازار مسکن غیرطبیعی است و انتظار می‌رود قیمت‌ها کاهش پیدا کند.
در تهران طی سال‌های ۸۹ و ۹۰ و ۹۱ به ترتیب ۱۵۰ هزار واحد مسکونی، ۲۳۳ هزار واحد مسکونی و ۲۵۳ هزار واحد مسکونی ساخته شده است، به این صورت که طی این سه سال برای بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه‌ساختمانی صادر شده است.
این در حالی است که طی این مدت کمتر از 200 هزار واحد مسکونی نوساز روانه بازار مصرف شده است و به این ترتیب 400 هزار واحد مسکونی یا به اتمام نرسیده‌اند یا اینکه ساخته شده و در بازار ته‌نشین شده است (به لیست خانه‌های خالی شهر تهران افزوده شده‌اند.)
این احتکار سنگین موجب شده است دولت و مجلس در اقدامی مشترک طرح‌های مالیاتی تازه‌ای برای مقابله با پدیده احتکار مسکن در تهران، در نظر بگیرند.
هر چند در بازار مسکن تا به حال هیچ ابزار مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و خانه‌های خالی وجود نداشته، اما قرار است برای خانه‌های خالی، خرید و فروش‌های مکرر واحد مسکونی و همچنین نفروختن عمدی واحد مسکونی، قوانین جداگانه و سفت‌وسخت مالیاتی در دستور کار قرار گیرد.
خبر تصویب قوانین مالیاتی برای بخش مسکن، محتکران را نگران کرده طوری که پیش‌بینی شده است به‌زودی واحدهای مسکونی خارج‌شده از بازار دوباره روانه بازار خرید شود.
براساس این قوانین، در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال بیش از دو واحد در سال مشمول مالیات مضاعف خواهد بود.
نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل مازاد بر ۲ واحد در سال توسط اشخاص حقیقی و حقوقی، در خصوص املاکی که بعد از اجرای این قانون خریداری می شوند، به ازای هر واحد اضافی مشمول مالیات اضافی معادل یک برابر نرخ ماده (۵۹) این قانون برای هر بار معامله و حداکثر تا نرخ ۵۰ درصد خواهد بود.
بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است. همچنین بنا به تبصره 1 این ماده چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. به علاوه بر اساس تبصره 2، حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
بر این اساس در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحد یا واحدهای مسکونی استیجاری که زیربنای مفید آن در کلانشهرها تا ۷۵ متر مربع و در دیگر نقاط تا یکصد متر مربع باشند از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می شوند.
همچنین درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده که توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
به موجب بخش دیگری از اصلاحیه قوانین مالیاتی، از مالکان خانه‌های خالی معادل درصدی از ارزش روز واحدهای مسکونی، مالیات تصاعدی دریافت خواهد شد. نرخ پیشنهاد شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای این نوع مالیات بین 10 تا 20 درصد ارزش املاک شهر تهران است.
در طرف مقابل نیز، فروشنده‌ها چون امید به بی‌برنامه‌گی چندماه بعد از انتخابات را دارند و فکر می‌کنند در فاصله خرداد تا مرداد که کابینه جدید بر سر کار حاضر شود، عملا بازار مسکن بدون نظارت خواهد بود، قصد دارند واحدهای تازه‌ساز خود را در آن دوره به بازار عرضه کنند تا بتوانند با حداکثر قیمت ممکن، به فروش برسانند.
اما این دو تصور کاملا متضاد از هم، در نهایت باعث بروز پدیده‌ای در تابستان 92 خواهد شد که زیر سایه آن، خریداران مسکن می‌توانند به انبوه آپارتمان‌های تازه‌ساز دست پیدا کنند، بدون آنکه قیمت آنها حالت حبابی داشته باشد. آنچه در بالا اشاره شد، پیش‌بینی هفته گذشته بود، اما رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان نیز درباره چشم‌انداز تابستانی معتقد است، رکود بهاری در تابستان به پایان خواهد رسید با این تفاوت که آن زمان، رونق به‌صورت رشد قیمت بروز نخواهد کرد، بلکه با ازدیاد تعداد آپارتمان‌های نوساز، رونق معاملاتی توام با ثبات قیمت خواهد بود.
رئیس بزرگ‌ترین تشکل ساختمانی کشور می‌گوید: حجم زیاد ساخت‌وسازهای سال گذشته بعد از آنکه به رشد شدید قیمت مصالح‌ساختمانی و تورم عمومی برخورد کرد، متوقف شد و عمده پروژه‌ها به‌صورت نیمه‌کاره رها شد. سازنده‌های این پروژه‌ها در این مدت منتظر تعدیل نرخ تورم برای از سرگیری پروژه‌های نیمه‌کاره‌شان بودند و از آنجا که درنگ بیش از این، هزینه سربار کارگاه‌های ساختمانی را افزایش می‌دهد، سازنده‌ها به‌زودی به تکمیل واحدهای نیمه‌کاره رو می‌آورند و عرضه به بازار مصرف را از سر خواهند گرفت.
در حال حاضر تعداد فایل فروش واحدهای نوساز در بنگاه‌های املاک شهر تهران به شدت کاهش پیدا کرده و فقط معدود فایل‌های فروش واحدهای سالخورده در بنگاه‌ها موجود است.
خروج واحدهای نوساز از بازار فروش تا حدودی عمدی است، به این صورت که واحدهای تازه‌ساز تا زمان مشخص شدن قیمت‌های جدید، از بازار خارج شده‌اند و بخشی دیگر از تازه‌سازها نیز به خاطر تکمیل نبودن، قابلیت فروش ندارند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این‌باره معتقد است قیمت مسکن به اندازه ۲۰ درصد دارای حباب است و انتظار می‌رود تا تابستان این حباب تخلیه شود.
مصطفی قلی خسروی با اشاره به اینکه برنامه‌هایی از جانب دولت برای کنترل قیمت مسکن در اطراف تهران اجرا شده است، تاکید می‌کند: شرایط کنونی در بازار مسکن غیرطبیعی است و انتظار می‌رود قیمت‌ها کاهش پیدا کند.
در تهران طی سال‌های ۸۹ و ۹۰ و ۹۱ به ترتیب ۱۵۰ هزار واحد مسکونی، ۲۳۳ هزار واحد مسکونی و ۲۵۳ هزار واحد مسکونی ساخته شده است، به این صورت که طی این سه سال برای بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی پروانه‌ساختمانی صادر شده است.
این در حالی است که طی این مدت کمتر از 200 هزار واحد مسکونی نوساز روانه بازار مصرف شده است و به این ترتیب 400 هزار واحد مسکونی یا به اتمام نرسیده‌اند یا اینکه ساخته شده و در بازار ته‌نشین شده است (به لیست خانه‌های خالی شهر تهران افزوده شده‌اند.)
این احتکار سنگین موجب شده است دولت و مجلس در اقدامی مشترک طرح‌های مالیاتی تازه‌ای برای مقابله با پدیده احتکار مسکن در تهران، در نظر بگیرند.
هر چند در بازار مسکن تا به حال هیچ ابزار مالیاتی برای مقابله با سفته‌بازی و خانه‌های خالی وجود نداشته، اما قرار است برای خانه‌های خالی، خرید و فروش‌های مکرر واحد مسکونی و همچنین نفروختن عمدی واحد مسکونی، قوانین جداگانه و سفت‌وسخت مالیاتی در دستور کار قرار گیرد.
خبر تصویب قوانین مالیاتی برای بخش مسکن، محتکران را نگران کرده طوری که پیش‌بینی شده است به‌زودی واحدهای مسکونی خارج‌شده از بازار دوباره روانه بازار خرید شود.
براساس این قوانین، در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال بیش از دو واحد در سال مشمول مالیات مضاعف خواهد بود.
نقل و انتقال قطعی املاک و انتقال حق واگذاری محل مازاد بر ۲ واحد در سال توسط اشخاص حقیقی و حقوقی، در خصوص املاکی که بعد از اجرای این قانون خریداری می شوند، به ازای هر واحد اضافی مشمول مالیات اضافی معادل یک برابر نرخ ماده (۵۹) این قانون برای هر بار معامله و حداکثر تا نرخ ۵۰ درصد خواهد بود.
بر اساس ماده 59 قانون مالیات‌های مستقیم، نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی و به نرخ پنج درصد و همچنین انتقال حق واگذاری محل به مأخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق و به نرخ دو درصد در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق مشمول مالیات است. همچنین بنا به تبصره 1 این ماده چنانچه برای مورد معامله ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، ارزش معاملاتی نزدیک‌ترین محل مشابه مبنای محاسبه مالیات خواهد بود. به علاوه بر اساس تبصره 2، حق واگذاری محل از نظر این قانون عبارت است از حق کسب یا پیشه یا حق تصرف محل یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری محل.
بر این اساس در صورت تصویب لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، واحد یا واحدهای مسکونی استیجاری که زیربنای مفید آن در کلانشهرها تا ۷۵ متر مربع و در دیگر نقاط تا یکصد متر مربع باشند از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف می شوند.
همچنین درآمد اجاره براساس قرارداد اعم از رسمی یا عادی مبنای تشخیص مالیات قرار می‌گیرد و در مواردی که قرارداد وجود نداشته باشد یا از ارائه آن خودداری شود یا مبلغ مندرج در آن کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده که توسط سازمان امور مالیاتی کشور باشد میزان اجاره بها براساس جدول اجاره املاک مشابه تعیین خواهد شد.
به موجب بخش دیگری از اصلاحیه قوانین مالیاتی، از مالکان خانه‌های خالی معادل درصدی از ارزش روز واحدهای مسکونی، مالیات تصاعدی دریافت خواهد شد. نرخ پیشنهاد شده از سوی وزارت راه‌وشهرسازی برای این نوع مالیات بین 10 تا 20 درصد ارزش املاک شهر تهران است.
ارسال نظر