قانون درباره ثبت معاملات مسکن چه می‌گوید؟ - ۹ آذر ۹۱
غلامرضا جوزقی
لیسانس حقوق قضایی و کارشناس ارشد حقوق جزا
الف- حدود اختیارات و وظایف هر یک از شاغلان به حرفه‌ها و مشاغل مختلف در قوانین و مقررات مربوطه تعریف و تعیین شده است و در خصوص دلالان و مشاوران املاک نیز در مقررات ذیل تعیین تکلیف شده است. طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت، «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. »
طبق ماده ۱ دستورالعمل اجرایی، نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک و خودرو که در تاریخ ۱۵/۴/۱۳۸۴ به تایید و تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون رییس قوه قضائیه و رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده و توسط ریاست محترم قوه قضائیه تنفیذ شده است، «مشاور املاک و خودرو که در این دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده می‌شود، به شخصی اطلاق می‌شود که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه‌گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آنها مبادرت می‌نماید.
لیسانس حقوق قضایی و کارشناس ارشد حقوق جزا
الف- حدود اختیارات و وظایف هر یک از شاغلان به حرفه‌ها و مشاغل مختلف در قوانین و مقررات مربوطه تعریف و تعیین شده است و در خصوص دلالان و مشاوران املاک نیز در مقررات ذیل تعیین تکلیف شده است. طبق ماده ۳۳۵ قانون تجارت، «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند. »
طبق ماده ۱ دستورالعمل اجرایی، نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک و خودرو که در تاریخ ۱۵/۴/۱۳۸۴ به تایید و تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون رییس قوه قضائیه و رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده و توسط ریاست محترم قوه قضائیه تنفیذ شده است، «مشاور املاک و خودرو که در این دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده می‌شود، به شخصی اطلاق می‌شود که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه‌گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آنها مبادرت می‌نماید.
غلامرضا جوزقی
لیسانس حقوق قضایی و کارشناس ارشد حقوق جزا
الف- حدود اختیارات و وظایف هر یک از شاغلان به حرفه‌ها و مشاغل مختلف در قوانین و مقررات مربوطه تعریف و تعیین شده است و در خصوص دلالان و مشاوران املاک نیز در مقررات ذیل تعیین تکلیف شده است. طبق ماده 335 قانون تجارت، «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند.»
طبق ماده ۱ دستورالعمل اجرایی، نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک و خودرو که در تاریخ ۱۵/۴/۱۳۸۴ به تایید و تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون رییس قوه قضائیه و رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده و توسط ریاست محترم قوه قضائیه تنفیذ شده است، «مشاور املاک و خودرو که در این دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده می‌شود، به شخصی اطلاق می‌شود که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه‌گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آنها مبادرت می‌نماید.»
طبق ماده 1 آیین‌نامه قانون دلالان معاملات ملکی مصوب مردادماه 1319 هیات وزیران، مقام صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی، اداره کل ثبت اسناد و املاک است؛ بنابراین وظیفه مشاوران املاک بر حسب نص صریح قوانین و مقررات «واسطه‌گری و دلالی معاملات» است.
ب- تنظیم قرارداد (اعم از قرارداد عادی یا رسمی و به خصوص در مورد معاملات املاک) و احتمالا انشای عقود بین اصحاب معامله، یک امر کاملا تخصصی و نیازمند دانش حقوقی و ثبتی و اشراف کامل بر شرایط صحت معاملات و نحوه انعقاد عقود و بررسی کامل صحت و اصالت اسناد و هویت متعاملان و ممنوع‌‌المعامله نبودن اشخاص و عدم بازداشت املاک و تسلط کامل به مقررات و قوانین مختلف، از جمله قانون مدنی و قانون ثبت و قانون مجازات اسلامی، قانون تجارت، قانون نظام وظیفه و قانون امور حسبی، قانون نحوه تملک اتباع بیگانه و دیگر قوانین موضوعه است و دفاتر اسناد رسمی که اکثریت قریب به اتفاق آنها تحت تصدی سردفتران دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق اداره می‌شوند، صالح‌ترین مرجع برای تنظیم این‌گونه قراردادها هستند. (ضمنا واژه «محضرخانه» که به دفعات در گزارش فوق به کار رفته صحیح نیست و صحیح آن «دفتر اسناد رسمی» یا «دفترخانه» است.)
کانون سردفتران و دفتریاران طبق ماده 58 قانون دفاتر اسناد رسمی، یک نهاد عمومی است که توسط وزارت دادگستری (قوه قضائیه) تشکیل شده و از نظر نظامات، تابع وزارت دادگستری (قوه قضائیه) است و وظایف آن طبق ماده 66 قانون مذکور تعیین شده و نهاد خصوصی نیست.
مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در رابطه با ثبت اجباری عقود و معاملات املاک ثبت شده است و دقیقا موید صلاحیت انحصاری دفاتر اسناد رسمی در رابطه با ثبت این‌گونه معاملات است.
بنابراین، وظیفه مشاوران املاک صرفا پیدا کردن طرف معامله (پیدا کردن مشتری برای اشخاصی که می‌خواهند ملک خود را بفروشند و همچنین پیدا کردن ملک مناسب برای متقاضیان خرید) است و قراردادهای عادی که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شوند، همان‌گونه که از نامشان پیدا است، «عادی» بوده و در صورت بروز هرگونه اختلاف بین اصحاب معامله، قدرت اجرایی نداشته و نهایتا کار به مراجع قضایی احاله شده و پس از طی مراحل قانونی دادرسی، در مراحل بدوی و تجدیدنظر و فرجام و در صورت تایید صحت معامله و صدور حکم، قابلیت اجرا خواهند یافت. به موجب قوانین و مقررات موجود برای جلوگیری از توالی فاسد و ایجاد اشکالات احتمالی در فاصله زمانی بین «توافق بر معامله» و «تنظیم سند رسمی معامله»، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با تنظیم سند رسمی «تعهد بر خرید و تعهد بر فروش» و درج مبلغ و شرایط مورد توافق طرفین در تعهدنامه، در صورت تخلف هر یک از طرفین، مفاد سند تعهدنامه رسمی را بدون مراجعه به محاکم قضایی، براساس مقررات اجرای مفاد اسناد رسمی از طریق صدور اجرائیه و توسط دایره اجرای ثبت اجرا کرد، طرف متخلف را وادار به اجرای تعهد و انتقال ملک مورد معامله کنند. ضمنا یک نسخه از تعهدنامه تنظیمی را برای اداره ثبت محل ارسال کنند تا در پرونده ثبتی ملک مربوطه بایگانی شود و تا زمانی که این تعهد لغو نشده باشد، امکان معامله بعدی نسبت به ملک موضوع تعهد نباشد. بدیهی است که در این مسیر ضمن حفظ حقوق طرفین، انجام معاملات مردم تسهیل و از انباشت پرونده‌های بی‌شمار حقوقی و دعاوی الزام به تنظیم سند و امثال آن در دادگاه‌ها و اتلاف وقت محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.
با عنایت به موارد گفته شده، امید است با تصمیم مسوولان، ضمن تضمین استحکام معاملات و حفظ حقوق عامه مردم و اشاعه فرهنگ تنظیم سند رسمی در جامعه، حجم عظیمی از دعاوی موجود در محاکم محترم قضایی را کاهش داده و موجبات اعتبار هر چه بیشتر اسناد رسمی و ایجاد امنیت قضایی و اقتصادی و در نهایت آسایش عمومی را در این حوزه فراهم سازند.
لیسانس حقوق قضایی و کارشناس ارشد حقوق جزا
الف- حدود اختیارات و وظایف هر یک از شاغلان به حرفه‌ها و مشاغل مختلف در قوانین و مقررات مربوطه تعریف و تعیین شده است و در خصوص دلالان و مشاوران املاک نیز در مقررات ذیل تعیین تکلیف شده است. طبق ماده 335 قانون تجارت، «دلال کسی است که در مقابل اجرت، واسطه انجام معاملاتی شده یا برای کسی که می‌خواهد معاملاتی انجام دهد طرف معامله پیدا می‌کند.»
طبق ماده ۱ دستورالعمل اجرایی، نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک و خودرو که در تاریخ ۱۵/۴/۱۳۸۴ به تایید و تصویب وزیر محترم بازرگانی و معاون رییس قوه قضائیه و رییس محترم سازمان ثبت اسناد و املاک کشور رسیده و توسط ریاست محترم قوه قضائیه تنفیذ شده است، «مشاور املاک و خودرو که در این دستورالعمل به اختصار مشاور خوانده می‌شود، به شخصی اطلاق می‌شود که با داشتن شرایط لازم به امر خرید و فروش املاک و خودرو یا دلالی و واسطه‌گری معاملات مذکور با رعایت قوانین و مقررات حاکم بر آنها مبادرت می‌نماید.»
طبق ماده 1 آیین‌نامه قانون دلالان معاملات ملکی مصوب مردادماه 1319 هیات وزیران، مقام صالح برای صدور پروانه دلالی معاملات ملکی، اداره کل ثبت اسناد و املاک است؛ بنابراین وظیفه مشاوران املاک بر حسب نص صریح قوانین و مقررات «واسطه‌گری و دلالی معاملات» است.
ب- تنظیم قرارداد (اعم از قرارداد عادی یا رسمی و به خصوص در مورد معاملات املاک) و احتمالا انشای عقود بین اصحاب معامله، یک امر کاملا تخصصی و نیازمند دانش حقوقی و ثبتی و اشراف کامل بر شرایط صحت معاملات و نحوه انعقاد عقود و بررسی کامل صحت و اصالت اسناد و هویت متعاملان و ممنوع‌‌المعامله نبودن اشخاص و عدم بازداشت املاک و تسلط کامل به مقررات و قوانین مختلف، از جمله قانون مدنی و قانون ثبت و قانون مجازات اسلامی، قانون تجارت، قانون نظام وظیفه و قانون امور حسبی، قانون نحوه تملک اتباع بیگانه و دیگر قوانین موضوعه است و دفاتر اسناد رسمی که اکثریت قریب به اتفاق آنها تحت تصدی سردفتران دارای تحصیلات حداقل لیسانس حقوق اداره می‌شوند، صالح‌ترین مرجع برای تنظیم این‌گونه قراردادها هستند. (ضمنا واژه «محضرخانه» که به دفعات در گزارش فوق به کار رفته صحیح نیست و صحیح آن «دفتر اسناد رسمی» یا «دفترخانه» است.)
کانون سردفتران و دفتریاران طبق ماده 58 قانون دفاتر اسناد رسمی، یک نهاد عمومی است که توسط وزارت دادگستری (قوه قضائیه) تشکیل شده و از نظر نظامات، تابع وزارت دادگستری (قوه قضائیه) است و وظایف آن طبق ماده 66 قانون مذکور تعیین شده و نهاد خصوصی نیست.
مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت در رابطه با ثبت اجباری عقود و معاملات املاک ثبت شده است و دقیقا موید صلاحیت انحصاری دفاتر اسناد رسمی در رابطه با ثبت این‌گونه معاملات است.
بنابراین، وظیفه مشاوران املاک صرفا پیدا کردن طرف معامله (پیدا کردن مشتری برای اشخاصی که می‌خواهند ملک خود را بفروشند و همچنین پیدا کردن ملک مناسب برای متقاضیان خرید) است و قراردادهای عادی که در بنگاه‌های معاملات املاک تنظیم می‌شوند، همان‌گونه که از نامشان پیدا است، «عادی» بوده و در صورت بروز هرگونه اختلاف بین اصحاب معامله، قدرت اجرایی نداشته و نهایتا کار به مراجع قضایی احاله شده و پس از طی مراحل قانونی دادرسی، در مراحل بدوی و تجدیدنظر و فرجام و در صورت تایید صحت معامله و صدور حکم، قابلیت اجرا خواهند یافت. به موجب قوانین و مقررات موجود برای جلوگیری از توالی فاسد و ایجاد اشکالات احتمالی در فاصله زمانی بین «توافق بر معامله» و «تنظیم سند رسمی معامله»، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند با تنظیم سند رسمی «تعهد بر خرید و تعهد بر فروش» و درج مبلغ و شرایط مورد توافق طرفین در تعهدنامه، در صورت تخلف هر یک از طرفین، مفاد سند تعهدنامه رسمی را بدون مراجعه به محاکم قضایی، براساس مقررات اجرای مفاد اسناد رسمی از طریق صدور اجرائیه و توسط دایره اجرای ثبت اجرا کرد، طرف متخلف را وادار به اجرای تعهد و انتقال ملک مورد معامله کنند. ضمنا یک نسخه از تعهدنامه تنظیمی را برای اداره ثبت محل ارسال کنند تا در پرونده ثبتی ملک مربوطه بایگانی شود و تا زمانی که این تعهد لغو نشده باشد، امکان معامله بعدی نسبت به ملک موضوع تعهد نباشد. بدیهی است که در این مسیر ضمن حفظ حقوق طرفین، انجام معاملات مردم تسهیل و از انباشت پرونده‌های بی‌شمار حقوقی و دعاوی الزام به تنظیم سند و امثال آن در دادگاه‌ها و اتلاف وقت محاکم قضایی جلوگیری خواهد شد.
با عنایت به موارد گفته شده، امید است با تصمیم مسوولان، ضمن تضمین استحکام معاملات و حفظ حقوق عامه مردم و اشاعه فرهنگ تنظیم سند رسمی در جامعه، حجم عظیمی از دعاوی موجود در محاکم محترم قضایی را کاهش داده و موجبات اعتبار هر چه بیشتر اسناد رسمی و ایجاد امنیت قضایی و اقتصادی و در نهایت آسایش عمومی را در این حوزه فراهم سازند.
ارسال نظر