سرگیجه طلایی در راه خرید مسکن - ۱۳ مهر ۹۱
سکه‌بازی کنیم یا مسکن بخریم؟
در بازار مسکن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این کم‌فروغی بازار ملک اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسکن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان کم‌بضاعت که همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاک را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسکن از خود نشان نمی‌دهند. وضعیت عجیبی در بازار مسکن حاکم شده است که در اثر آن نوعی رکود در معاملات برقرار شده است. آیا رکود نتیجه افزایش قیمت مسکن است؟
پاسخ، کاملا منفی است.
در بازار مسکن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این کم‌فروغی بازار ملک اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسکن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان کم‌بضاعت که همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاک را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسکن از خود نشان نمی‌دهند. وضعیت عجیبی در بازار مسکن حاکم شده است که در اثر آن نوعی رکود در معاملات برقرار شده است. آیا رکود نتیجه افزایش قیمت مسکن است؟
پاسخ، کاملا منفی است.
سکه‌بازی کنیم یا مسکن بخریم؟
در بازار مسکن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این کم‌فروغی بازار ملک اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسکن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان کم‌بضاعت که همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاک را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسکن از خود نشان نمی‌دهند. وضعیت عجیبی در بازار مسکن حاکم شده است که در اثر آن نوعی رکود در معاملات برقرار شده است. آیا رکود نتیجه افزایش قیمت مسکن است؟
پاسخ، کاملا منفی است. در یک‌سال اخیر نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ رشد سال‌های قبل بوده بنابراین در حالت طبیعی باید میزان تقاضای کنونی در بازار با توجه به انباشت سال‌های گذشته، بیشتر از سال‌های قبل باشد؛ اما اینطور نیست. با این حساب آیا جذاب‌تر از مسکن برای مردم پیدا شده است که افراد ترجیح می‌دهند در دوره‌ای که آینده بازار مسکن و قیمت‌ها نامشخص است، برای مدتی قید صاحب‌خانه شدن را بزنند و نقدینگی‌شان را در جای دیگری سرمایه‌گذاری کنند؟
پاسخ کاملا مثبت است. در یک‌سال اخیر از آنجا که شتاب رشد قیمت سکه طلا بدجور تند شده و حتی از سال۹۰ هم بالا زده، تقریبا تمام اقشار مختلف جامعه -چه عوام، چه سرمایه‌دارها، چه گروه‌های خاص و حتی قشر تحصیلکرده و ضعیف به لحاظ درآمد سالانه- درصدد برآمده‌اند نقدینگی در اختیارشان را برای خرید سکه هزینه یا بهتر است گفته شود، در راه سکه سرمایه‌گذاری کنند. در این راه تازه تاسیس افراد با کمترین میزان پول نقد و افرادی با بیشترین پول، سکه طلا خریداری می‌کنند و هر روز با نوسان خوشایند منحنی افزایش قیمت طلا، حساب اندوخته‌شان را به روز می‌کنند. در حال حاضر دومینوی خرید سکه طلا به طرز جالبی مسری شده است چون که در خانواده‌های پرتعداد، کافی است یکی از اعضای خانواده در مدت یک‌ماه ۲۰ درصد از محل خرید سکه سود کرده باشد و آن را نقل مجالس آخر هفته دیدوبازدیدهای خانوادگی کند! در این صورت مابقی اعضا تشویق می‌شوند به جمع سرمایه‌گذاران بازار سکه پیوند بخورند. حال و هوای طلا باعث سرگیجه در بازار مسکن شده است. این سرگیجه البته برای برخی فوق‌العاده پرمعنا است. برای پی‌بردن به اثر واقعی سرمایه‌گذاری در بازار سکه در مقایسه با بازار مسکن، نمونه‌ای از یک دوره ۵ساله نوسان قیمت سکه و قیمت مسکن را با هم مرور می‌کنیم. در سال ۸۵ هر عدد سکه تمام‌بهار ۱۵۰ هزار تومان ارزش داشت. همان زمان قیمت هر متر مربع واحدمسکونی در تهران ۸۰۰ هزار تومان بود. اختلاف قیمت سکه با قیمت مسکن در سال۸۵ به این صورت بود که یک متر واحدمسکونی ۸ برابر یک عدد سکه ارزش داشت. این فاصله موجب شده بود در سال۸۵ همه برای خرید ملک از خود اشتیاق نشان دهند که نتیجه آن بحران مسکن در سال۸۶ و افزایش ۸۱ درصدی قیمت‌ها شد. در سال۸۵ شرایط سیاسی و اقتصادی کشور بهتر از اوضاع کنونی بود و در نتیجه میل به سرمایه‌گذاری در بازار املاک بالا بود. اکنون بعد از گذشت ۶ سال، شرایط بازار کاملا عکس شده است. قیمت سکه از ۱۵۰ هزار تومان به یک میلیون تومان رسیده و قیمت مسکن نیز از مترمربعی ۸۰۰ هزار تومان به دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تبدیل شده است. قیمت سکه در عرض ۶ سال با ۶۰۰ درصد افزایش، ۷ برابر شده اما قیمت آپارتمان در این مدت فقط ۲۰۰ درصد زیاد شده و حدود ۳ برابر افزایش یافته است. کسی که در سال۸۵ معادل ۲۰ میلیون تومان سکه طلا (۱۳۳ قطعه سکه تمام‌بهار) در اختیار داشته بود اگر آن زمان سکه‌ها را به پول نقد و سپس به ملک تبدیل می‌کرد فقط می‌توانست ۲۵ متر از یک آپارتمان را صاحب شود اما همان شخص اگر سکه‌هایش را امروز بفروشد، قادر است به راحتی یک آپارتمان ۵۰متری سه چهار سال ساخت در تهران خریداری کند و در آن ساکن شود. به همین راحتی! پس با این حساب، آیا کسی که می‌خواهد صاحب خانه شود اول باید سکه بخرد و بعد از ۵سال سکه‌هایش را بفروشد و با پول آن ملک بخرد؟
این پرسش دقیقا به اشتباهی برمی‌گردد که این روزها عمده سرمایه‌گذاران بازار سکه طلا را به مسیر انحرافی کشانده است.
همه کارشناسان اقتصادی در شرایط حاضر معتقدند، در بازار سکه حباب بزرگ قیمتی شکل گرفته که به محض تثبیت شرایط کلان اقتصادی، آنچنان ترکیدنی انجام دهد که بسط سرمایه‌گذارها را برای مدت‌های نامعلوم به هم خواهد ریخت. به عبارت ساده‌تر اتفاقی که در فاصله سال‌های 85 تا 91 برای دو بازار سکه طلا افتاد، به احتمال خیلی خیلی زیاد به صورت معکوس در فاصله‌های سال91 تا چند سال آینده خواهد افتاد. حباب قیمت مسکن شکل گرفته در اواخر سال85 و ابتدای سال86، طی سال‌های اخیر در حال تخلیه بود و به همین خاطر، اندازه رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته کمتر از اندازه رشد قیمت سکه بود. از طرف دیگر سکه در این روزها به دلیل اوضاع کلان اقتصاد، حبابی شده است. اما هیچ تضمینی برای ادامه این وضعیت وجود ندارد. بنابراین توصیه می‌شود دارندگان سکه بیشتر از این طمع نکنند و اگر در این گروه افرادی هستند که دارند نسبت به خرید آپارتمان مورد نیازشان تاخیر ایجاد می‌کنند، تاخیر بیش از این جایز نیست؛ چون تغییر وضعیت بازار حتمی است.
در بازار مسکن مثل سال‌های گذشته، اشتیاق پررنگی برای خرید آپارتمان وجود ندارد. منشأ این کم‌فروغی بازار ملک اگر حاشیه‌نشینی سرمایه‌دارها و سوداگران مسکن باشد؛ تاحدودی طبیعی است اما علاوه بر پولدارها، متقاضیان کم‌بضاعت که همواره پاشنه درب بنگاه‌های املاک را برای یافتن خانه‌های مناسب با قدرت خریدشان، برمی‌داشتند نیز این روزها تمایلی برای خرید مسکن از خود نشان نمی‌دهند. وضعیت عجیبی در بازار مسکن حاکم شده است که در اثر آن نوعی رکود در معاملات برقرار شده است. آیا رکود نتیجه افزایش قیمت مسکن است؟
پاسخ، کاملا منفی است. در یک‌سال اخیر نرخ رشد قیمت مسکن به مراتب کمتر از نرخ رشد سال‌های قبل بوده بنابراین در حالت طبیعی باید میزان تقاضای کنونی در بازار با توجه به انباشت سال‌های گذشته، بیشتر از سال‌های قبل باشد؛ اما اینطور نیست. با این حساب آیا جذاب‌تر از مسکن برای مردم پیدا شده است که افراد ترجیح می‌دهند در دوره‌ای که آینده بازار مسکن و قیمت‌ها نامشخص است، برای مدتی قید صاحب‌خانه شدن را بزنند و نقدینگی‌شان را در جای دیگری سرمایه‌گذاری کنند؟
پاسخ کاملا مثبت است. در یک‌سال اخیر از آنجا که شتاب رشد قیمت سکه طلا بدجور تند شده و حتی از سال۹۰ هم بالا زده، تقریبا تمام اقشار مختلف جامعه -چه عوام، چه سرمایه‌دارها، چه گروه‌های خاص و حتی قشر تحصیلکرده و ضعیف به لحاظ درآمد سالانه- درصدد برآمده‌اند نقدینگی در اختیارشان را برای خرید سکه هزینه یا بهتر است گفته شود، در راه سکه سرمایه‌گذاری کنند. در این راه تازه تاسیس افراد با کمترین میزان پول نقد و افرادی با بیشترین پول، سکه طلا خریداری می‌کنند و هر روز با نوسان خوشایند منحنی افزایش قیمت طلا، حساب اندوخته‌شان را به روز می‌کنند. در حال حاضر دومینوی خرید سکه طلا به طرز جالبی مسری شده است چون که در خانواده‌های پرتعداد، کافی است یکی از اعضای خانواده در مدت یک‌ماه ۲۰ درصد از محل خرید سکه سود کرده باشد و آن را نقل مجالس آخر هفته دیدوبازدیدهای خانوادگی کند! در این صورت مابقی اعضا تشویق می‌شوند به جمع سرمایه‌گذاران بازار سکه پیوند بخورند. حال و هوای طلا باعث سرگیجه در بازار مسکن شده است. این سرگیجه البته برای برخی فوق‌العاده پرمعنا است. برای پی‌بردن به اثر واقعی سرمایه‌گذاری در بازار سکه در مقایسه با بازار مسکن، نمونه‌ای از یک دوره ۵ساله نوسان قیمت سکه و قیمت مسکن را با هم مرور می‌کنیم. در سال ۸۵ هر عدد سکه تمام‌بهار ۱۵۰ هزار تومان ارزش داشت. همان زمان قیمت هر متر مربع واحدمسکونی در تهران ۸۰۰ هزار تومان بود. اختلاف قیمت سکه با قیمت مسکن در سال۸۵ به این صورت بود که یک متر واحدمسکونی ۸ برابر یک عدد سکه ارزش داشت. این فاصله موجب شده بود در سال۸۵ همه برای خرید ملک از خود اشتیاق نشان دهند که نتیجه آن بحران مسکن در سال۸۶ و افزایش ۸۱ درصدی قیمت‌ها شد. در سال۸۵ شرایط سیاسی و اقتصادی کشور بهتر از اوضاع کنونی بود و در نتیجه میل به سرمایه‌گذاری در بازار املاک بالا بود. اکنون بعد از گذشت ۶ سال، شرایط بازار کاملا عکس شده است. قیمت سکه از ۱۵۰ هزار تومان به یک میلیون تومان رسیده و قیمت مسکن نیز از مترمربعی ۸۰۰ هزار تومان به دو میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تبدیل شده است. قیمت سکه در عرض ۶ سال با ۶۰۰ درصد افزایش، ۷ برابر شده اما قیمت آپارتمان در این مدت فقط ۲۰۰ درصد زیاد شده و حدود ۳ برابر افزایش یافته است. کسی که در سال۸۵ معادل ۲۰ میلیون تومان سکه طلا (۱۳۳ قطعه سکه تمام‌بهار) در اختیار داشته بود اگر آن زمان سکه‌ها را به پول نقد و سپس به ملک تبدیل می‌کرد فقط می‌توانست ۲۵ متر از یک آپارتمان را صاحب شود اما همان شخص اگر سکه‌هایش را امروز بفروشد، قادر است به راحتی یک آپارتمان ۵۰متری سه چهار سال ساخت در تهران خریداری کند و در آن ساکن شود. به همین راحتی! پس با این حساب، آیا کسی که می‌خواهد صاحب خانه شود اول باید سکه بخرد و بعد از ۵سال سکه‌هایش را بفروشد و با پول آن ملک بخرد؟
این پرسش دقیقا به اشتباهی برمی‌گردد که این روزها عمده سرمایه‌گذاران بازار سکه طلا را به مسیر انحرافی کشانده است.
همه کارشناسان اقتصادی در شرایط حاضر معتقدند، در بازار سکه حباب بزرگ قیمتی شکل گرفته که به محض تثبیت شرایط کلان اقتصادی، آنچنان ترکیدنی انجام دهد که بسط سرمایه‌گذارها را برای مدت‌های نامعلوم به هم خواهد ریخت. به عبارت ساده‌تر اتفاقی که در فاصله سال‌های 85 تا 91 برای دو بازار سکه طلا افتاد، به احتمال خیلی خیلی زیاد به صورت معکوس در فاصله‌های سال91 تا چند سال آینده خواهد افتاد. حباب قیمت مسکن شکل گرفته در اواخر سال85 و ابتدای سال86، طی سال‌های اخیر در حال تخلیه بود و به همین خاطر، اندازه رشد قیمت مسکن در 5 سال گذشته کمتر از اندازه رشد قیمت سکه بود. از طرف دیگر سکه در این روزها به دلیل اوضاع کلان اقتصاد، حبابی شده است. اما هیچ تضمینی برای ادامه این وضعیت وجود ندارد. بنابراین توصیه می‌شود دارندگان سکه بیشتر از این طمع نکنند و اگر در این گروه افرادی هستند که دارند نسبت به خرید آپارتمان مورد نیازشان تاخیر ایجاد می‌کنند، تاخیر بیش از این جایز نیست؛ چون تغییر وضعیت بازار حتمی است.
ارسال نظر