غروب تهران از فراز برج میلاد / عکس:آکو سالمی
برای استفاده از بهترین نوع وام خرید مسکن تا مهر ماه صبر کنید
برای خرید مسکن چاره‌ای جز مراجعه به بازار مشاوره وام مسکن وجود ندارد.

در حال حاضر نه فقط متقاضیان دارای ناتوانی مالی که پردرآمدهای جامعه نیز به‌رغم امکان و قدرت مالی معادل چندبرابر قیمت یک آپارتمان لوکس، برمبنای محاسبات ساده ریاضی، مسیر خرید قسطی ملک را به خرید نقدی ترجیح می‌دهند. تعداد معاملاتی که در بازار مسکن بدون وابستگی به وام بانکی انجام می‌شود، فوق‌العاده ناچیز است و مشاوران‌املاک صاحبان چنین معاملاتی را ناشی‌های بازار مسکن توصیف می‌کنند.
جذابیت خرید و فروش وام مسکن به قدری افزایش پیدا کرده که غالب بنگاه‌های مسکن شغل اصلی‌شان را «خرید و فروش توام ملک و وام» معرفی می‌کنند.
این دلالان، میوه ممنوعه را از درب پشتی بانک‌ها برداشت می‌کنند و آن را در مدل‌های مختلف به متقاضیان خرید مسکن می‌فروشند.
در شرایط کنونی اقتصاد کشور که سکه و دلار به پرسودترین کالا - آن هم با تضمین کوتاه‌مدت- تبدیل شده، کسانی که حتی نیاز آنچنانی به وام خرید مسکن ندارند، باز ترجیح می‌دهند از طریق دریافت وام مسکن اقدام کنند تا مابقی نقدینگی‌شان را در مسیرهای سودده به راه بیندازند.




میوه ممنوعه بازار مسکن انواع مختلف دارد و هر کدام آن از یک بانک برداشت می‌شود.
در بازار وام مسکن 8 نوع تسهیلات برای خرید مسکن وجود دارد. این تسهیلات با نرخ سودهای کاملا متفاوت با یکدیگر و همچنین با اقساط ماهانه متفاوت عرضه می‌شود.
میوه اول: رسمی اما ناچیز
رسمی‌ترین وام خرید مسکن عبارت است از: وام 20 میلیونی بانک مسکن و اوراق 20 میلیونی بانک مسکن که هر دو این تسهیلات کاملا قانونی و دارای مجوز هستند. به عبارت ساده‌تر از سال87 تاکنون همه بانک‌ها از پرداخت وام خرید مسکن منع شده‌اند؛ اما فقط بانک مسکن اجازه دارد برای خرید مسکن به متقاضیان تا سقف 20 میلیون تومان تسهیلات پرداخت کند.
میوه دوم: باز هم ناچیز
در این میان اوراق 20 میلیونی با ارزش‌تر از وام 20 میلیونی است چون خرید اوراق از دارنده اوراق نیازی به «وکالت» ندارد و ملک مستقیم بنام فرد متقاضی خرید اوراق می‌شود؛ اما چنانچه فردی متقاضی مسکن بخواهد بدون صرف زمان یکساله برای سپرده‌گذاری 10 میلیونی و انتظار برای رسیدن نوبت وام 20 میلیونی، مستقیم از بازار، وام 20 میلیونی خریداری کند باید ملک را بنام فروشنده وام منتقل کند و در مقابل، از او وکالت بلاعزل دریافت کند که چنین شیوه‌ای حاوی ریسک است. بنابراین چنانچه فردی متقاضی دریافت 20 میلیون تسهیلات خرید مسکن باشد بهترین راه خرید اوراق 20 میلیونی است. این اوراق در حال حاضر با قیمت 2 میلیون و 400 هزار تومان در فرابورس - سازمان بورس اوراق بهادار- توسط کارگزاری‌ها فروخته می‌شود. البته دلالان بازار غیررسمی وام نیز این اوراق را با قیمت 2 میلیون و 500 هزار تومان می‌فروشند که علت اختلاف قیمت فروش، عدم صرف وقت در فرابورس است. اقساط اوراق 20 میلیونی بانک مسکن ماهانه 301 هزار تومان است که این اقساط باید 12 ساله با نرخ سود 13 درصد بازپرداخت شود. درباره تسهیلات 20 میلیون تومانی خرید مسکن بانک مسکن نکات جالبی وجود دارد از جمله اینکه فردی که 20 میلیون وام می‌گیرد در پایان زمان بازپرداخت، 43 میلیون تومان به بانک مسکن بابت اصل وام و سود وام پرداخت کرده‌ است!
همچنین نرخ سود رسمی ۱۳ درصدی به گونه‌ای محاسبه و اخذ می‌شود که برای مشتری عملا این سود به بالای ۱۵ تا ۱۶ درصد می‌رسد.
بعضی از متقاضیان این وام هنگامی که قرارداد واگذاری وام برای امضا جلویشان گذاشته می‌شود و جمله تعهد بازپرداخت 43 میلیون تومان را ملاحظه می‌کنند از این عدد شوکه می‌شوند و نسبت به امضا دچار تردید می‌شوند.
وام ۲۰ میلیونی بانک مسکن اگرچه رسمی است و مشکلی برای خرید یا دریافت آن وجود ندارد اما مشکل اصلی نفهته در آن، قدرت ضعیف این وام برای پوشش قیمت مسکن است.
در تهران متوسط قیمت خرید یک واحدمسکونی حدود 150 میلیون تومان است که در این صورت، این تسهیلات فقط 13 درصد قیمت را پوشش می‌دهد. این در حالی است که وام استاندارد وامی است که حداقل 25 تا 30 درصد قیمت مسکن را بتواند همپوشانی کند.
میوه سوم: امتیاز طلایی جانبازی
عنوان وام سومی که برای خرید مسکن در بازار غیرسمی خرید و فروش وام رد و بدل می‌شود، «وام جانبازی» است.
این تسهیلات به جانبازان جنگ تحمیلی داده می‌شود و برخی از این افراد به دلیل عدم نیازشان به این وام، آن را به متقاضیان دیگری در این بازار واگذار می‌کنند.
وام جانبازی 40 میلیون تومان است اما نرخ سود بانکی آن فوق‌العاده پایین و در حد 4 درصد است.
وام جانبازی کمترین نرخ سود بانکی را در مقایسه با همه تسهیلات خرید مسکن دارد.
این تسهیلات در مدت 20 سال با اقساط ماهانه 245 هزار تومان باید بازپرداخت شود که زمان بازپرداخت و قسط ماهانه آن نیز در مقایسه با سایر وام‌ها، باارزش است. دلالان وام، این نوع وام را با قیمت 16 میلیون تومان مبادله می‌کنند به این معنی که فرد خریدار وام جانبازی به محض دریافت وام باید 16 میلیون تومان آن را به صاحب اصلی آن بازگرداند.
دلالان وام می‌گویند، «وام جانبازی» بهترین نوع تسهیلات خرید مسکن است که بهتر است برای دریافت آن، تا مهرماه دست نگه داشته شود، چون از ابتدای پاییز مقدار این وام افزایش پیدا می‌کند.
گفته می‌شود این وام از 40 میلیون تومان کنونی قرار است به 50 میلیون تومان افزایش پیدا کند.
میوه چهارم: وام نخبگان
مدتی است در بازار وام مسکن، تسهیلات جدیدی تحت عنوان وام خرید مسکن نخبگان وارد شده که سقف پرداخت آن 80 میلیون تومان است.
این وام از جمله تسهیلات استثنایی و موردی است که دولت پرداخت آن را برای خرید مسکن به گروه خاص نخبه‌گان، مجاز اعلام کرده است.
اما جالب اینکه همین وام به جای آنکه نخبگان را خانه‌دار کند برخی از آنها را به بازار غیررسمی خرید و فروش می‌کشاند تا تسهیلات درنظر گرفته شده با قیمت 25 میلیون تومان به متقاضیان فروخته شود. وام نخبه‌گان باید در مدت 13سال بازپرداخت شود که اقساط ماهانه آن یک میلیون تومان است و نرخ سود آن نیز 12 تا 13 درصد تعیین شده است.
دلالان وام می‌گویند وام خرید مسکن نخبگان از جمله معدود تسهیلاتی است که استقبال برای خرید آن، بالاست.
این وام معمولا برای خرید آپارتمان‌هایی با قیمت متوسط روبه‌بالا استفاده می‌شود.
میوه پنجم: وام ۱۰۰ میلیونی
نوع دیگری از تسهیلات خرید مسکن به «وام 100 میلیونی» شهرت دارد. این وام باید در مدت 4سال تسویه شود به خاطر همین زمان کوتاه بازپرداخت، اقساط ماهانه آن 2 میلیون و 700 هزار تومان است. متقاضیان وام 100 میلیونی باید این وام را با قیمت 15 میلیون تومان از بازار خریداری کنند.
میوه ششم: وام‌های مضاربه‌ای
به این موضوع دقت کنید! وقتی شما به عنوان متقاضی خرید «تسهیلات خرید مسکن» از دلال وام سوال می‌کنید که: «در شرایطی که دولت و بانک‌مرکزی پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌ها را ممنوع اعلام کرده است، این تسهیلات چگونه در بازار موجود است و خرید و فروش می‌شود؟»، پاسخ می‌دهند: بانک‌ها و موسسات پولی، تسهیلات خرید مسکن نمی‌دهند، بلکه این تسهیلات مورد تقاضای شما را در قالب وام‌های مضاربه‌ای پرداخت می‌کنند!
تسهیلات مضاربه‌ای واژه‌ای مصلحتی برای دور زدن مصوبات است.وام خرید مسکن مضاربه‌ای سقف پرداخت ندارد. یعنی اینکه شما به عنوان متقاضی خرید مسکن می‌توانید تا ۷۰ درصد ارزش ملکتان را وام مضاربه‌ای دریافت کنید به این معنی که اگر قیمت خانه‌ای که قصد خریدش را دارید ۵۰۰ میلیون تومان باشد می‌توانید تا ۳۵۰ میلیون تومان وام بگیرید. نرخ سود وام خرید مسکن مضاربه‌ای ۲۱ تا ۲۳ درصد است که در نهایت نرخ سود آن در محاسبه به مرز ۳۰ درصد هم می‌رسد. اقساط ماهانه بازپرداخت آن برای وام‌های زیر ۱۰۰ میلیون، حدود ۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان است که باید ۵ساله بازپرداخت و تسویه شود. و برای وام‌های بالای ۱۰۰ میلیون تومان، ماهانه ۵ میلیون تومان است.
دلالان بازار غیررسمی وام خرید مسکن، تسهیلات مضاربه‌ای را به این صورت می‌فروشند که هر چقدر ارزش وام باشد، 14 درصد آن بابت کارمزد از آن کسر می‌شود.
میوه هفتم: جوان‌ترین میوه
مدل هفتم وام خرید مسکن، وام جوانان است که این وام نیز قدرت آن چنانی برای پوشش خرید مسکن افراد را ندارد.
وام جوانان بین ۲۰ میلیون تومان تا ۳۵ میلیون تومان است که متناسب با درخواست مشتری، تعیین و محاسبه و پرداخت می‌شود.


وام خرید مسکن جوانان باید در مدت ۱۵ سال بازپرداخت شود و اقساط ماهانه آن ۴۲۰ هزار تومان است.
همچنین نرخ سود وام خرید مسکن موسوم به «جوانان» 13 درصد است. دلالان بازار غیررسمی وام مسکن، وام جوانان را به قیمت 7 میلیون تومان می‌فروشند.
میوه آخر: پزشکی
مدل آخر وام خرید مسکن قابل پرداخت به متقاضیان، وام پزشکی نام دارد که بیشترین پول را در مقایسه با سایر وام‌ها، به افراد می‌دهد.
این وام ۲۰۰ میلیون تومان است که وام‌گیرنده‌ها باید ماهی ۵/۴ میلیون تومان بابت تسویه‌حساب و بازپرداخت آن، بپردازند.
نرخ سود وام پزشکی ظاهرا 28 تا 29 درصد است.
دلالان وام پزشکی می‌گویند: کسانی که متقاضی وام پزشکی هستند باید حتما ملکی خریداری کنند که بتوانند برای آن اثبات کنند امکان کاربری پزشکی _طبابت- در آن وجود دارد.