فرید قدیری دولت برای تامین مسکن‌ملکی و مسکن‌اجاره‌ای خانوارها، به محتوای طرح جامع مسکن مصوب سال85 رجوع کرده و قصد دارد با بازنگری نه در خطوط اصلی طرح که در جزییات و ارقام کمی برنامه‌های موجود در طرح، برنامه‌های تازه برای بازار مسکن تدوین کند.
به بیان ساده‌تر، آنچه این روزها تحت عنوان مسکن‌اجتماعی و تسهیلات خرید مسکن یا حتی صندوق‌های سپرده‌گذاری مطرح است، عبارات جدیدی به حساب نمی‌آید بلکه ریز همه این طرح‌ها در سند طرح جامع مسکن آمده است با این تفاوت که طرح‌های مذکور تا امروز اجرایی نشده‌اند و شاید از این بابت در بازار تازگی داشته باشد.
بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد، چهار برنامه عملیاتی در حوزه تامین مسکن کم‌درآمدها و میان‌درآمدها، شاه‌کلید محتوای طرح جامع مسکن را تشکیل می‌دهد: پرداخت تسهیلات خرید مسکن، پرداخت تسهیلات اجاره مسکن، پرداخت وام ساخت مسکن‌ملکی و مسکن‌اجاره‌ای، ارایه زمین‌دولتی برای ساخت مسکن ‌ملکی و مسکن‌اجاره‌ای.
در سال۸۵ طبق این سند، دولت موظف بود ۲۲۵ هزار خانوار فاقد مسکن را در قالب این ۴ برنامه صاحب مسکن‌ملکی کند یا هزینه خرید یا اجاره بخشی از این تعداد خانوارها را تامین کند.
آنچه باعث شده بود هدف‌گذاری دولت برای تامین مسکن اقشار هدف در سطح ۲۲۵ هزار خانوار تعیین شود، مطالعه فرادستی کارشناسان اجتماعی و شهری درباره نیاز سالانه به مسکن بود.
در اواسط دهه ۸۰، نرخ تشکیل خانوارهای جدید (ازدواج‌های سالانه) برابر بود با ۵۰۰ هزار خانوار که در آن زمان محاسبه شده بود که ۷۰ درصد از این ۵۰۰ هزار خانوار جدید -۳۵۰ هزار خانوار- وارد بازار اجاره می‌شوند و ۳۰ درصد -۱۵۰ هزار خانوار- چون توان خرید مسکن در همان لحظه ازدواج را دارند، وارد بازار ملکی می‌شوند.
هر چند ۳۵۰ هزار خانوار اجاره‌نشین در کشور به صف مستاجرها اضافه می‌شود اما از این تعداد، ۱۵ درصد جزو طبقه پردرآمدها بودند که در واقع قدرت خرید مسکن را دارند و با اختیار خود قصد اجاره‌نشینی را دارند، ۳۵ درصد جزو میان‌درآمدها هستند و ۵۰ درصد هم جزو کم‌درآمدها قرار می‌گیرند.
به این ترتیب در دهه۸۰ تکلیف دولت از بابت جامعه متقاضی مسکن به این صورت مشخص بود: سالانه ۱۷۵ هزار خانوار کم‌درآمد و ۱۲۲ هزار خانوار میان‌درآمد وارد بازار اجاره می‌شوند که یا باید هزینه خرید مسکن آنها تامین شود یا برای مدتی یارانه اجاره در قالب وام ودیعه یا مسکن ‌اجاره‌ای برایشان در نظر گرفته شود.
این محاسبات منجر به این شد که در طرح جامع مسکن چهار برنامه برای حداکثر ۳۰۰ هزار متقاضی مسکن نیازمند در دستور کار قرار گیرد.
البته در سال ۸۵ بازار مسکن با ۵/۱ میلیون تقاضای انباشت-خانوارهایی که در سال‌های قبل از ۸۵ تشکیل شده بودند و به‌دلیل نبود برنامه عملیاتی تامین مسکن، نتوانسته بودند صاحب‌خانه شوند- نیز روبه‌رو بود که در قالب این ۴ برنامه هم باید به تقاضاهای قدیمی و هم به تقاضای جدید پاسخ داده می‌شد.
اعطای تسهیلات خرید
اولین برنامه مخصوص کم‌درآمدها عبارت است از پرداخت ۵۰ هزار فقره وام ۱۰ میلیون تومانی خرید مسکن به مدت ۱۰ سال به کارگران، کارمندان.
این برنامه که در سال ۸۵ در سند طرح جامع مسکن گنجانده شده بود طبق هدف‌گذاری باید از همان زمان تا سال ۹۵ اجرا می‌شد و ارزش وام متناسب با تورم، سطح قیمت مسکن و منابع مالی دولت تغییر پیدا می‌کرد.
در آن سال (زمان مطالعه طرح یعنی در سال‌های ۸۳ و ۸۴) متوسط قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران ۶۰۰هزار تومان بود. در آن زمان با وام ۱۰ میلیونی می‌شد ۳۰ درصد هزینه خرید مسکن ۵۰ متری را تامین کرد.
محل تامین اعتبار این برنامه وجوه اداره شده دولت تعیین شده بود به این معنی که بانک‌مرکزی و بانک‌های عامل از طریق سپرده‌گذاری منابع پولی دولتی مثل بودجه سالانه، اقدام به به‌کارگیری این منابع و سپس تامین وام خرید و پرداخت آن به متقاضیان کنند.
پس همان‌طور که ملاحظه می‌شود در برنامه پرداخت وام خرید مسکن مصوب طرح جامع مسکن، خبری از سپرده‌گذاری یا خط‌اعتباری بانک‌مرکزی نیست. همچنین مطابق این سند، دولت تکلیفی بابت تامین ۵۰ درصد قدرت خرید مسکن را برعهده ندارد بلکه سقف پوششی وام خرید، ۲۵ درصد تعیین شده است.
اعطای وام ودیعه به مستاجران
دومین برنامه برای متقاضیان کم‌درآمد و تا حدودی میان‌درآمد عبارت است از پرداخت ۴۰ هزار فقره تسهیلات ۲ میلیون تومانی ودیعه اجاره مسکن به مدت ۱۰ سال به خانوارهای کم‌درآمد در دهک‌های یک تا چهار.
در طرح جامع مسکن منابع تامین اعتبار این تسهیلات، منابع سیستم بانکی تعیین شده است.
گروه هدف این برنامه خانوارهایی تعیین شده که حقوق دریافت آنها از ۵/۱ برابر حداقل حقوق و دستمزد موضوع قانون کار بیشتر نباشد.
این برنامه هم در سال۸۵ در قالب سند طرح جامع مسکن تعریف شد و آن زمان متوسط اجاره‌بهای یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران ۲۰۰ هزار تومان اجاره ماهانه یا ۵/۶ میلیون تومان رهن‌کامل بود؛ بنابراین وام ۲ میلیونی ودیعه می‌توانست حداقل ۳۰ درصد هزینه اجاره‌ کم‌درآمدها را تامین کند (اجاره‌بهای آپارتمان‌های کم‌درآمدها کمتر از نرخ متوسط است).
وام ساخت مسکن
برنامه سومی که در طرح جامع مسکن آمده بود و هم‌اکنون نیز جزو سیاست‌های دولت یازدهم قرار دارد، عبارت است از پرداخت تسهیلات ساخت مسکن‌ملکی و مسکن‌اجاره‌ای.
در این برنامه که برای دهک‌های ۳ تا ۵ در نظر گرفته شده است، دولت برای ساخت ۵۰ هزار واحدمسکونی ملکی در سال وام ۱۲ میلیون تومانی به مدت ۱۰ سال از محل وجوه اداره شده و از طریق بانک مسکن پرداخت می‌کند و همچنین برای ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای نیز ۱۲ میلیون تومان تسهیلات دیگر به همان شکل ارایه می‌کند.
در سال ۸۵ متوسط هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی ۲۰۰ هزار تومان برآورد می‌شد و با ۱۲ میلیون وام ساخت امکان تامین بیش از ۸۰ درصد هزینه ساخت یک آپارتمان حداقل ۷۰ متری وجود داشت.
ضمن اینکه در سال ۸۵، با توجه به تیراژ ساخت مسکن که کل کشور که حدود ۴۸۵ هزار واحد بود، برنامه ساخت ۱۰۰ هزار مسکن ملکی و اجاره‌ای برای اقشار هدف، عدد قابل‌توجهی به شمار می‌آمد.
برنامه واگذاری زمین دولتی
آخرین برنامه کاربردی و ملموس در سند طرح جامع مسکن عبارت بود از واگذاری حق بهره‌برداری از زمین‌های دولتی -اجاره بلندمدت زمین- به‌منظور ساخت مسکن کوچک.
در این برنامه مقرر شده بود در سال برای حجمی معادل ۲۰ هزار واحد مسکونی ملکی و ۱۵ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای، زمین دولتی زیر بار ساخت‌وساز قرا بگیرد.
در این برنامه، اسم طرح واگذاری حق‌بهره‌برداری از زمین دولتی برای ساخت ۱۵ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای را «مسکن‌اجتماعی» گذاشته بودند.
بنابراین برخی اظهارنظرها که امروز از طرف مسوولان مبنی بر پیش‌بینی ساخت ۵۰ هزار مسکن ‌اجتماعی در طرح جامع مسکن مصوب سال۸۵ می‌شود، صحت ندارد؛ چرا که در طرح جامع، ظرفیت ساخت مسکن‌اجتماعی حداکثر ۱۵ هزار واحد در سال به مدت ۱۰ سال تعریف شده است.
همچنین مطابق خط‌وربطی که برای مسکن‌اجتماعی در این سند مشخص شده، این واحدها باید برای دهک‌های ۱ و ۲ و خانوارهای جوان به صورت اجاره‌ای ساخته شود و امکان اینکه دولت مسکن‌اجتماعی را به صورت ملکی بسازد وجود ندارد. هر چند این احتمال وجود دارد که در جریان بازنگری طرح جامع مسکن و تهیه نسخه جدید این سند، دست دولت در اجرای شیوه ملکی این طرح باز گذاشته شود.
نسخه جدید این ۴ برنامه
۱-محاسبه نیاز مسکن و حجم اقشار هدف (شامل فاقدین مسکن کم‌درآمد و پردرآمد از کل نیاز)
در سازمان ملی زمین و مسکن گروهی از بیرون سفارش گرفته‌اند، سند طرح جامع مسکن را به روز کنند و نسخه جدید این ۴ برنامه را به دولت ارایه کنند.
در این گزارش با استناد به آمارهای رسمی، برآوردی از حجم تقاضای مسکن در سال۹۳ و همچنین کمیت این ۴ برنامه برای اجرا در سال آینده انجام شده است که شاید در سند جدیدی که اواخر سال۹۳ توسط وزارت راه‌وشهرسازی رونمایی می‌شود، همه یا بخش‌هایی از این برآوردها در داخل آن قرار گرفته باشد.
در حال حاضر حجم ازدواج‌های سالانه در کشور به حدود ۷۵۰ هزار فقره در سال رسیده است که ظاهرا ۱۸ درصد آن، نرخ طلاق را تشکیل می‌دهد. در گذشته، میزان طلاق‌ها در کشور را به عنوان سهم قابل‌کسر از حجم تقاضای مسکن به حساب می‌آوردند و با حذف آن از میزان ازدواج، آمار تقاضای مسکن محاسبه می‌شد؛ اما امروز با توجه به شیوع زندگی مجردی به‌خصوص بعد از طلاق، لازم است نرخ طلاق را به جای آنکه کسر کنیم، به آمار ازدواج‌ها اضافه کنیم.
بنابراین در سال‌های آینده نزدیک به ۹۰۰ هزار (بدون احتساب مرگ‌ومیر و نرخ تخریب ساختمان‌ها که امروز رونق گرفته است) نیاز جدید وارد بازار مسکن می‌شود که با فرض ثابت در نظر گرفتن نسبت ۳۰ به ۷۰ سال۸۵ بابت میزان مالکان و میزان اجاره‌نشین‌ها، در این صورت ۶۳۰ هزار خانوار جدید در سال جزو گروه‌ اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آیند. از تعداد کل جامعه مستاجران جدید، ۸۵ درصد یعنی معادل ۵۰۰ هزار خانوار در دهک‌های کم‌درآمد و میان‌درآمد قرار دارند که این ۵۰۰ هزار خانوار همان جامعه هدف دولت برای تامین مسکن‌ملکی و اختصاص یارانه مسکن‌اجاره‌ای محسوب می‌شود.
به عبارت دیگر جامعه هدف دولت که در سال۸۵ معادل ۳۰۰ هزار خانوار بود، امروز بعد از ۷ سال ۶۶ درصد افزایش پیدا کرده و به ۵۰۰ هزار خانوار رسیده است.
در نتیجه حجم کمی ۴ برنامه مدنظر طرح جامع که در سال۸۵ در مجموع برای ۲۲۵ هزار خانوار تعریف شده بود، امروز باید حداقل برای ۴۰۰ هزار خانوار در نظر گرفته شود.
حال درباره نحوه تقسیم نیاز سالانه بین ۴ برنامه دو راهکار وجود دارد.
راهکار اول تعیین سهم یکسان بین همه برنامه‌ها به صورت تعریف پروژه‌های ۱۰۰ هزار واحدی برای هر برنامه است و راهکار دوم استفاده از مقیاس ۵۹ درصد و ۴۱ درصد به ترتیب برای برنامه‌های مربوط به کم‌درآمدها و پردرآمدها است (۷۰ درصد خانوارهای جدید مستاجر هستند که اگر این جامعه اجاره‌نشین را ۱۰۰ درنظر بگیریم، ۵۰ درصد آنها کم‌درآمد، ۳۵ درصد میان‌درآمد و ۱۵ درصد پردرآمد هستند. باتوجه به اینکه ۸۵ درصد از کل جامعه اجاره‌نشین، شامل کم‌درآمد و میان‌درآمد جزو اقشار هدف به حساب می‌آیند، بنابراین سهم کم‌درآمدها در جامعه کل اجاره‌نشین‌ها ۵۰ درصد و در جامعه هدف ۵۹ درصد خواهد بود و همچنین سهم میان‌درآمدها نیز در جامعه کل ۳۵ درصد و در جامعه هدف به ۴۱ درصد می‌رسد).
به این ترتیب اگر قرار باشد ۴ برنامه تامین مسکن را به تناسب مخاطبان کم‌درآمد و میان‌درآمد تقسیم کرد، در سال۹۳ از ۴۰۰ هزار خانواری که دولت باید برای آنها این ۴ برنامه را پیاده کند، ۲۳۶ هزار خانوار جزو کم‌درآمدها هستند و باید در ردیف برنامه‌های این قشر قرار گیرند و مابقی نیز جزو میان‌درآمدها محسوب خواهند شد.
در این گزارش با فرض اینکه سهم یکسان در برنامه‌ها در نظر گرفته می‌شود، محاسبات انجام می‌شود.
۱-وام خرید به نرخ امروز: متوسط قیمت مسکن در تهران هم‌اکنون حدود ۴ میلیون تومان است و بنابراین برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری باید ۲۰۰ میلیون تومان هزینه کرد.
اگر اولین برنامه طرح جامع مسکن که بحث پرداخت وام خرید بدون نیاز به سپرده‌گذاری را مطرح می‌کند، بخواهد امروز اجرایی شود، با توجه به اینکه در نسخه اولیه طرح جامع، قدرت وام معادل ۳۰ درصد قیمت تعریف شده باید سقف تسهیلات در سند جدید طرح جامع به ۶۰ میلیون تومان افزایش یابد.
آنچه باید در این میان مدنظر قرار بگیرد، لزوم تفکیک بین طرح اخیر وزیر راه‌وشهرسازی و برنامه قیدشده در طرح جامع است.
وزیر راه‌وشهرسازی براساس مدل سپرده‌گذاری مردم و بدون نیاز به منابع دولتی (وجوه اداره‌شده) در نظر دارد، حدود ۱۰۰ میلیون تومان تسهیلات خرید را برای میان‌درآمدها به سیستم بانکی تکلیف کند، به گونه‌ای که مردم ۲۵ تا ۳۰ میلیون تومان ظرف سه سال سپرده‌گذاری کنند و سه برابر آن را وام دریافت کنند.
حال اینکه در برنامه طرح جامع مسکن، وام خرید از یک سو برای کم‌درآمدها پیش‌بینی شده و از سوی دیگر تامین منابع وام خرید مستقیم برعهده دولت بنا نهاده شده است که در این صورت این نوع وام بلافاصله قابل‌پرداخت است، اما در عین حال قدرت پوششی آن به جای ۵۰ درصد وام ۱۰۰ میلیونی، حداکثر ۳۰ درصد خواهد بود.
۲- وام ودیعه اجاره به نرخ امروز: برای محاسبه سقف وام اجاره نیز اگر ملاک ۳۰ درصدی قدرت وام در سال۸۵ و در نسخه اصلی سند طرح جامع مسکن لحاظ شود، با توجه به اینکه متوسط اجاره‌بهای یک آپارتمان ۵۰ متری در تهران ۴۵۰ هزار تومان در سال است و رهن‌کامل آن ۱۵ میلیون تومان می‌باشد، در این صورت وام ودیعه برای کمک به اجاره‌نشین‌ها باید به حداقل ۵/۴ میلیون تومان تبدیل شود.
۳- وام ساخت به نرخ امروز: در حال حاضر متوسط هزینه ساخت مسکن مترمربعی یک میلیون تومان برآورد می‌شود که با مدل طرح جامع مسکن، برای تامین ۸۰ درصد هزینه ساخت یک آپارتمان ۷۰ متری، باید تسهیلات ۵۶ میلیون تومانی توسط سیستم بانکی به سازنده‌های مسکن‌ملکی و اجاره‌ای پرداخت شود.
۴- واگذاری زمین دولتی: در این برنامه به نظر می‌رسد دولت با چالش جدی روبه‌رو باشد؛ چراکه در داخل کلان‌شهرها زمین‌های دولتی به شدت نایاب است و اگرچه در اطراف یعنی در شهرهای جدید زمین دولتی به وفور موجود است، با توجه به آن که این دولت مناطق اطراف را بیابان توصیف می‌کند و ساخت مسکن‌مهر در آنجا را به نقد کشیده، بعید است زمین در این مناطق برای ساخت مسکن اختصاص دهد.البته یک راه حل پیش روی دولت وجود دارد و آن فروش زمین‌ در شهرهای جدید و خرید زمین در داخل کلان‌شهرها از این محل است.
دولت در عین حال روی زمین‌های شهرداری‌ها نیز حساب باز کرده است.
در همین تهران، شهرداری حجم قابل‌توجهی زمین در اختیار دارد و دولت امیدوار است با ایجاد انگیزه در شهرداری‌ها، این زمین‌ها به‌کار گرفته شود. امیدی که عملکرد سال‌های اخیر برخی شهرداری‌ها به شدت آن را کمرنگ می‌کند.