توقع بازار از «وام خرید و اجاره مسکن»
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» متوسط قابل‌قبول وام اجاره و ساخت مسکن را اعلام کرد.
در حالی که در طرح جامع مسکن تهیه شده در سال ۸۴، در بخش مسکن کم‌درآمدها، ۶ برنامه اجرایی برای نحوه تامین مسکن و تامین مالی برنامه‌های ذکر شده برای مسکن کم درآمدها، عنوان شده، حسام عقبایی بر لزوم تجدیدنظر در ارقام تعیین شده برای میزان تسهیلات اجاره و همچنین ساخت و خرید مسکن تاکید کرد.
این در حالی است که هم‌اکنون دولت علاوه‌بر تلاش برای بازنگری طرح جامع مسکن و به روز رسانی آن، طرح افزایش وام خرید مسکن تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان را در دستور کار خود قرار داده و از طریق مذاکره با بانک مرکزی درصدد تصویب آن است. آن طور که وزیر راه و شهرسازی معتقد است وام خرید مسکن حداقل باید ۵۰ درصد هزینه‌های خرید یک مسکن معمولی را برای اقشار متوسط در کلان‌شهرها به‌خصوص در تهران تامین کند که این وام در سایر شهرستان‌ها و استان‌های کشور می‌تواند درصد بیشتری از هزینه‌های خرید مسکن را پوشش دهد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران هم ضمن تایید ضرورت افزایش وام خرید مسکن هرگونه تاثیر افزایش وام به میزان ۵۰ درصد هزینه‌های ساخت مسکن را در افزایش تورم و نقدینگی کشور نفی می‌کند و معتقد است: در حال حاضر وام فعلی خرید مسکن تنها پنج درصد هزینه‌های خرید یک واحد مسکونی را پوشش می‌دهد و همین امر سبب می‌شود مردم وام خرید را که کفاف هزینه‌های تامین مسکن را نمی‌دهد در امور دیگری هزینه کنند این در حالی است که وام پرقدرت، سرمایه ایجاد شده در نتیجه افزایش میزان تسهیلات را با افزایش قدرت خرید مردم، مستقیما وارد بازار معاملات مسکن می‌کند که نتیجه‌ای جز رونق بازار مسکن و رفع بسیاری از مشکلات مردم در رابطه با توان خرید واحد مسکونی مصرفی را به دنبال نخواهد داشت. عقبایی با تایید اینکه لازم است حداقل نیمی از هزینه‌های خرید و ساخت یک واحد مسکونی از طریق تسهیلات دولتی تامین شود حداقل وام اجاره مسکن به‌خصوص در شهرهای بزرگ را بین ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان عنوان کرد. در برنامه اجرایی تامین مسکن کم درآمدها ۵۰ هزار وام خرید مسکن ۱۰ میلیونی، ۴۰ هزار وام اجاره دو میلیون تومانی، ساخت ۵۰ هزار واحد مسکونی ملکی با وام ۱۲ میلیون تومانی و همچنین ۱۵ هزار واحد مسکونی کوچک با وام ۱۲ میلیون تومانی ساخت، پیش‌بینی شده بود که به‌طور قطع در طرح جامع مسکن جدید به روز رسانی خواهد شد.
ساخت واحدهای اجاره‌ای به جای پرداخت وام!
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در تشریح بایدها و نبایدهای تغییر میزان تسهیلات مشخص شده برای ساخت، خرید و اجاره مسکن در طرح جامع مسکن، به دنیای اقتصاد گفت: در درجه اول، اگر دولت بخواهد در این زمینه به‌خصوص در بخش اجاره و تامین مسکن اقشار کم درآمد فعالیت اصولی انجام دهد باید به جای اینکه پول نقد در اختیار مردم در قالب تسهیلات قرار دهد نسبت به اجرای طرح‌های تولید مسکن استیجاری با سازه‌های پایدار اقدام کند.
حسام عقبایی با تاکید بر ضرورت تقویت حضور سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان به نام، در طرح ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای از سوی دولت، افزود: با سرمایه‌گذاری این تسهیلات در طرح ساخت واحدهای مسکونی استیجاری و حمایت از سرمایه‌گذاران و سازندگان می‌توان آنها را متعهد کرد که برای مثال به مدت ۱۰ سال با قیمت پایه‌ای که دولت به عنوان مبلغ اجاره این واحدها تعیین می‌کند، این واحدها را در اختیار بازار اجاره و اقشار هدف قرار دهند که در صورت اجرای این طرح هم تولید مسکن در کشور افزایش می‌یابد و هم مشکل بسیاری از افراد و گروه‌ها در ارتباط با تامین مسکن اجاره‌ای برطرف می‌شود، همچنین تولید اشتغال، کنترل قیمت مسکن و افزایش عمر مفید ساختمان‌ها با سازوکار ساخت مسکن اجاره‌ای پایدار از دیگر فواید اجرای این طرح است.
وی با اشاره به اعداد و ارقامی که سال ۸۴ در قالب میزان تسهیلات مفید مسکن در بخش اجاره و ساخت مسکن کم درآمدها تعیین شده بود، گفت: اما اگر دولت تصمیم بگیرد در بازنگری طرح جامع مسکن با همان سازوکار سال ۸۴ و از طریق تعیین اعداد و ارقامی بابت تسهیلات مفید برای اجاره وساخت تعدادی معین از واحدهای مسکونی اجاره‌ای و ملکی، بازار مسکن در این بخش را سروسامان دهد، در مورد اجاره دیگر نمی‌توان به همان فرمول دو میلیون تومان تسهیلات اکتفا کرد و تسهیلات اجاره مسکن در این بخش باید حداقل در کلانشهرها به میزان ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان تعیین شود.
وام از قیمت مسکن جامانده است!
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین با تاکید بر اینکه میزان این تسهیلات چه در بخش اجاره و چه در بخش ساخت و خرید باید در میان دهک‌ها و مخاطبان آن متفاوت باشد، تصریح کرد: اگر مخاطب این طرح‌ها توده مردم و در واقع قشر متوسط جامعه باشند حداقل باید تسهیلات در کلانشهرها ۵۰ درصد هزینه‌های خرید یک مسکن متعارف را تامین کند.

وی با بیان اینکه در سال ۸۳ وام خرید مسکن که در آن زمان در اختیار متقاضیان ساخت یا خرید قرار می‌گرفت به‌طور متوسط ۳۰ درصد از هزینه‌ها را پوشش می‌داد، گفت: در حال حاضر وام مسکن کمتر از پنج درصد هزینه‌های ساخت و خرید را پوشش می‌دهد که این امر به این معناست که وام مسکن از سیر صعودی رشد قیمت‌ها جا مانده است و باید هر چه سریع‌تر با سیاست افزایش تسهیلات به‌منظور افزایش قدرت خرید مردم و همچنین کنترل بازار مسکن جلوی این موضوع را گرفت.
سازوکار مداخله دولت در اجاره‌بها
عقبایی با تاکید بر اینکه موضوع ساخت و واگذاری مسکن استیجاری موضوعی است که دولت باید حتما به آن ورود پیدا کند، خاطرنشان کرد: مهم نیست دولت با چه اسمی وارد این موضوع می‌شود؛ بلکه آنچه مهم است تولید مسکن اجاره‌ای با سازوکاری است که گفته شد. وی با بیان اینکه در بازار آزاد معاملات مسکن دولت اساسا امکان مداخله در قیمت‌ها را ندارد، افزود: وقتی که سازندگان با تسهیلات دولتی و از طریق تفاهم با وزارت راه و شهرسازی ملزم به عرضه واحدهای نوساز به بازار اجاره و دریافت مبلغ مشخصی به عنوان اجاره این واحدها می‌شوند، دیگر کسی نمی‌تواند به دلخواه و بدون دلیل قیمت این واحدها را افزایش دهد یا آن را از چرخه واحدهای استیجاری حداقل به مدت زمان تعیین شده، مثلا ۱۰ سال، خارج کند.
عقبایی ادامه داد: به این ترتیب، دولت که امکان مداخله در بازار آزاد اجاره‌بها را ندارد امکان می‌یابد با مداخله در قیمت این واحدها به‌طور غیرمستقیم کل بازار مسکن و اجاره را کنترل و مدیریت کند و این موضوع خود عامل بازدارنده‌ای برای افزایش بی‌رویه اجاره‌بها خواهد شد.
وی با تاکید بر اینکه هم‌اکنون به‌دلیل شرایط خاص اقتصادی و اجتماعی، نیاز مردم به استیجار افزایش یافته است، گفت: دولت باید به این موضوع توجه داشته باشد که نمی‌توان در کوتاه‌مدت تمام این افراد را از طریق مسکن ملکی صاحبخانه کرد و باید جایگزینی برای این منظور در نظر گرفته شود که متناسب با نیازهای مردم باشد.
رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در پاسخ به این سوال که چه میزان مسکن اجاره‌ای در حال حاضر مورد نیاز است، به «دنیای اقتصاد» گفت: نمی‌توان آمار و ارقام دقیقی در این مورد ارایه داد و این موضوع نیازمند مطالعات دقیق است، اما آنچه مسلم است اینکه درصد اجاره نشین‌ها در دهه ۹۰ نسبت به دو دهه ۶۰ و ۷۰ افزایش یافته است و هر روز این نیاز بیشتر می‌شود.
وی با اشاره به بیش از یک و نیم میلیون واحد مسکونی خالی در کشور، گفت: آمار دقیقی از مستاجران واقعی در حال حاضر در دست نیست.
دولت مسکن ملکی هم بسازد
عقبایی همچنین برنامه‌ریزی برای ساخت مسکن ملکی بر مبنای نیاز متقاضیان و واقعیت‌های موجود در بازار مسکن را مفید ارزیابی کرد و گفت: قاعدتا اگر تولید مسکن ملکی هم بر اساس مطالعه و نیازسنجی به سمتی برود که در قالب یک طرح دولتی با ورود انبوه‌سازان به عنوان سازنده و دولت به عنوان مقام سیاست‌گذار و ناظر و همچنین حمایت‌گر وارد عمل شوند، می‌توان با حفظ اولویت ساخت واحدهای مسکونی استیجاری واحدهای مسکونی ملکی هم تولید کرد.وی با اشاره به تجربه مشاوران املاک در بازاریابی برای فروش آن دسته از واحدهای مسکونی مهر در شهر جدید پرند که دولت برای فروش آنها از بنگاه‌های مسکن درخواست کمک کرده بود، گفت: در خصوص نحوه عرضه این واحدها مشاوران املاک به عنوان متولی خرید و فروش مسکن می‌توانند در این گردونه حمایتی وارد شده و عرضه این واحدها چه استیجاری و چه ملکی از این طریق انجام شود.