۴ راهبرد تامین مسکن دولت یازدهم
در حال حاضر نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی نوساز به متوسط درآمد سالانه خانوار به ۱۲ سال رسیده است، در حالی که رقم مناسب برای این شاخص حداکثر پنج سال است. این شاخص نشان می‌دهد اگر خانوارها همه درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند و هیچ هزینه‌ای برای خوراک، پوشاک و . . . نکنند، با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن در سال‌‌های آینده، بعد از ۱۲ سال امکان تامین بهای خرید مسکن وجود دارد! این در حالی است که معمولا حداکثر ۳۰ درصد درآمد خانوارها برای خرید مسکن پس‌انداز می‌شود که در این صورت نرخ طبیعی انتظار برای صاحب خانه شدن در ایران برای طبقه متوسط رو به پایین، ۳۶ سال است.
در حال حاضر نسبت متوسط قیمت یک واحد مسکونی نوساز به متوسط درآمد سالانه خانوار به ۱۲ سال رسیده است، در حالی که رقم مناسب برای این شاخص حداکثر پنج سال است. این شاخص نشان می‌دهد اگر خانوارها همه درآمد سالانه خود را پس‌انداز کنند و هیچ هزینه‌ای برای خوراک، پوشاک و ... نکنند، با فرض ثابت ماندن قیمت مسکن در سال‌‌های آینده، بعد از 12 سال امکان تامین بهای خرید مسکن وجود دارد! این در حالی است که معمولا حداکثر 30 درصد درآمد خانوارها برای خرید مسکن پس‌انداز می‌شود که در این صورت نرخ طبیعی انتظار برای صاحب خانه شدن در ایران برای طبقه متوسط رو به پایین، 36 سال است.
در دوره ۱۲ ساله آتی (افق طرح جامع منتهی به ۱۴۰۵) به‌طور متوسط سالانه بیش از ۴۲۹ هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند. با فرض رشد اقتصادی ۲/ ۵ درصد در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال ۶۴ هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد. در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ به‌طور متوسط به هشت سال و در سال ۱۴۰۵ به ۵/ ۵ سال خواهد رسید. به این ترتیب، هدفی که دولت یازدهم در طرح جامع مسکن برای اجرای کل برنامه‌های عملیاتی و سیاست‌های راهبردی در نظر گرفته، کاهش مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن -شاخص توانمندپذیری مسکن- از ۱۲ سال کنونی به ۸ سال است.
به این منظور 4 راهبرد برای تامین مسکن کم‌درآمدها در نظر گرفته شده است که به شرح زیر است:
نظام فراگیر رفاه اجتماعی و هماهنگی در پرداخت کمک‌های یارانه‌ای با برنامه‌ها و یارانه‌های بخش مسکن برای پشتیبانی از کم‌درآمدها، اصلاح در نظام برنامه‌ریزی فضایی به‌منظور کارآمدسازی بازار زمین و تامین نیاز گروه‌های کم‌درآمد و متوسط در طرح‌های توسعه و عمران، نوسازی و بهسازی شهری، رفع تبعیض (شهروندزدایی) کم‌درآمدها در نظام بانکی با ایجاد نظام تامین مالی کم درآمدها و بانک‌پذیر کردن آنان، محلی کردن برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در استان‌ها، مجموعه‌های شهری، شهرها و روستاها.
این راهبردها از طریق 6 راهکار قابل تحقق خواهد بود که قرار است به اجرا دربیاید. راهکارها شامل ایجاد صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای «بانک پذیر» کردن کم‌درآمدها، استفاده از ظرفیت خیریه و وقف برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، هم‌پیوندی بین برنامه‌های بهسازی و نوسازی پهنه‌های نابسامان شهری و روستایی با برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، تدوین بسته‌های تشویقی و حمایتی از طرف وزارت راه‌و‌شهرسازی برای ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد زیر پوشش، تبدیل «استیجار» به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم‌درآمدها و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و تعیین و تدقیق وظایف نهادهای متولی و هماهنگ‌کننده مسکن اجتماعی می‌شود. مطابق تکلیفی که در این طرح، برای دولت تعیین شده، باید حداقل 7/ 51 درصد نیاز سالانه مسکن (490 هزار واحد از کل 946 هزار واحد در سال) که متقاضیان دهک‌های 1 تا 5 را شامل می‌شود، از طریق یکی از 8 برنامه عملیاتی، پوشش داده شود. بقیه واحدهای مسکونی مورد نیاز بازار نیز به صورت عادی در بازار آزاد توسط بخش خصوصی ساخته و بدون نیاز به حمایت‌های خاص سمت تقاضا، توسط دهک‌های بالای درآمدی مصرف خواهد شد.
بر این اساس، ۶۰ هزار فقره وام ۴۰ میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن برای دهک‌های ۲ تا ۴، ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی برای دهک‌های ۱ تا ۵، ۲۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۴۰ میلیون تومانی برای دهک‌های ۳ تا ۸، ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری و همچنین پرداخت ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن ۶۰ میلیونی به دهک‌های میانی طراحی شده که باید این حجم برنامه در هر سال و به مدت ۱۲ سال آتی، توسط دولت و نظام بانکی و برخی نهادها همچون بنیاد مسکن انجام شود.
طبق پیش‌نویس طرح جامع مسکن در بخش برنامه‌های نهادسازی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد سه برنامه تعیین شده است که نخستین مورد آن تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن با هدف فراهم آوردن امکان عرضه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برای کم‌درآمدها است. در واقع این صندوق از خانوارهایی حمایت می‌کند که در شرایط عادی نمی‌توانند از سازوکار دریافت تسهیلات از بانک‌ها استفاده کنند و نیازمند پشتیبانی برای «بانک‌پذیرشدن» هستند. همچنین در شرایط عدم برخورداری از اسناد رسمی مالکیت زمین، صندوق از ساکنان سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده نیز حمایت می‌کند. در ادامه پیش‌نویس طرح جامع مسکن پیشنهاد شده در راستای تغییر راهبرد بانک مسکن از بانکی تجاری به بانکی توسعه‌ای، «صندوق ضمانت تسهیلات مسکن» در بانک مسکن و با محوریت بیمه مرکزی و بانک مرکزی تشکیل شود و مواردی نیز برای تامین منابع مالی این صندوق مطرح شده است. دومین برنامه پیشنهادی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن، ایجاد نهاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی است. هدف از شکل‌گیری این نهاد پوشش و حمایت از گروه‌های کم‌درآمدی ذکر شده که امکان خرید مسکن ملکی و پرداخت کامل اقساط آن یا پرداخت وجه کامل اجاره مسکن استیجاری را ندارند و گروه‌های کم‌درآمدی هستند که نیازمند حمایت اجتماعی‌اند.این پوشش و حمایت به صور مختلفی همچون اجرایی کردن سیاست‌های افزایش عرضه مسکن ملکی (در استطاعت) برای گروه‌های کم‌درآمد، تقویت توان مالی این گروه‌ها، پرداخت کمک هزینه مسکن اجاری و استفاده از امکانات خیریه و وقف در این زمینه خواهد بود. ارائه سیاست‌های حمایتی جهت عرضه مسکن ملکی در استطاعت اقشار کم‌درآمد و حمایت از عرضه مسکن اجاری نیز در قالب این برنامه اجرا می‌شود.
برای اثربخشی بیشتر این نهاد، پیشنهاد شده ستاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی با حضور بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران و بهسازی شهری، بانک مسکن (صندوق ضمانت تسهیلات مسکن)، وزارت کشور (سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها)، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، سازمان تامین اجتماعی، سازمان بهزیستی، کمیته امداد امام(ره) و سازمان هدفمندسازی یارانه‌ها تشکیل شود.
ضمن اینکه زمین از طریق سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت شهرهای جدید، شرکت عمران و بهسازی شهری و شهرداری‌ها برای افزایش موجودی مسکن در استطاعت تامین خواهد شد. کم‌درآمدهایی که از عرضه مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند، می‌توانند از محصولات متنوعی از مسکن اجتماعی از قبیل صندوق ضمانت و کمک هزینه نهادها استفاده کنند. تشکیل بانک اطلاعاتی از برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای در بخش مسکن، سومین برنامه ارائه شده در بخش برنامه‌های نهادسازی تامین مسکن کم‌درآمدهاست؛ بانکی اطلاعاتی که امید می‌رود به کمک آن و با جمع‌آوری اطلاعات از نظام اعطای کمک‌های یارانه‌ای توسط دولت یا سازمان‌های عمومی، بتوان فضای شفاف اطلاعاتی و کاهش هزینه‌های مدیریتی نظام یارانه‌ها در راستای بهینه‌سازی فرآیند تصمیم‌گیری و کارآمدسازی نظام تخصیص منابع عمومی، حاصل شود. این بانک اطلاعاتی در قالب طرح جامع پایگاه اطلاعاتی مسکن کشور تهیه می‌شود و جزئی از آن است. اجرای این برنامه با محوریت وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، بانک مرکزی و همکاری دستگاه‌های ذی‌ربط صورت می‌پذیرد.
این برنامه‌ها که با عنوان برنامه‌های نهادسازی مشخص شده‌اند، با برنامه‌هایی عملیاتی پشتیبانی و اجرایی می‌شود. در بخش برنامه‌های عملیاتی تامین مسکن کم‌درآمدها در پیش‌نویس طرح جامع مسکن هشت برنامه صندوق پس‌انداز، تسهیلات خرید، تسهیلات نوسازی، عرضه مسکن اجاره‌ای، تسهیلات ودیعه مسکن، ورود شهرداری‌ها به بخش مسکن، صندوق‌های نیکوکاری و صندوق‌های وقفی در نظر گرفته شده است.
در دوره ۱۲ ساله آتی (افق طرح جامع منتهی به ۱۴۰۵) به‌طور متوسط سالانه بیش از ۴۲۹ هزار خانوار به کل خانوارهای شهری اضافه می‌شوند. با فرض رشد اقتصادی ۲/ ۵ درصد در سال و ثبات الگوی توزیع درآمد ملی میان خانوارها، هر سال ۶۴ هزار خانوار بر تعداد خانوارهای کم‌درآمد اضافه خواهد شد. در چنین شرایطی و با فرض ثبات قیمت مسکن، متوسط شاخص دسترسی در دوره ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ به‌طور متوسط به هشت سال و در سال ۱۴۰۵ به ۵/ ۵ سال خواهد رسید. به این ترتیب، هدفی که دولت یازدهم در طرح جامع مسکن برای اجرای کل برنامه‌های عملیاتی و سیاست‌های راهبردی در نظر گرفته، کاهش مدت زمان انتظار برای صاحبخانه شدن -شاخص توانمندپذیری مسکن- از ۱۲ سال کنونی به ۸ سال است.
به این منظور 4 راهبرد برای تامین مسکن کم‌درآمدها در نظر گرفته شده است که به شرح زیر است:
نظام فراگیر رفاه اجتماعی و هماهنگی در پرداخت کمک‌های یارانه‌ای با برنامه‌ها و یارانه‌های بخش مسکن برای پشتیبانی از کم‌درآمدها، اصلاح در نظام برنامه‌ریزی فضایی به‌منظور کارآمدسازی بازار زمین و تامین نیاز گروه‌های کم‌درآمد و متوسط در طرح‌های توسعه و عمران، نوسازی و بهسازی شهری، رفع تبعیض (شهروندزدایی) کم‌درآمدها در نظام بانکی با ایجاد نظام تامین مالی کم درآمدها و بانک‌پذیر کردن آنان، محلی کردن برنامه‌های تامین مسکن کم‌درآمدها در استان‌ها، مجموعه‌های شهری، شهرها و روستاها.
این راهبردها از طریق 6 راهکار قابل تحقق خواهد بود که قرار است به اجرا دربیاید. راهکارها شامل ایجاد صندوق ضمانت تسهیلات مسکن برای «بانک پذیر» کردن کم‌درآمدها، استفاده از ظرفیت خیریه و وقف برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد، هم‌پیوندی بین برنامه‌های بهسازی و نوسازی پهنه‌های نابسامان شهری و روستایی با برنامه‌های تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد، تدوین بسته‌های تشویقی و حمایتی از طرف وزارت راه‌و‌شهرسازی برای ترغیب نهادهای فعال عمومی و اجتماعی به تامین مسکن افراد زیر پوشش، تبدیل «استیجار» به یکی از ابزارهای اصلی تامین مسکن کم‌درآمدها و ایجاد انگیزه برای ساخت مسکن استیجاری توسط بخش خصوصی و تعیین و تدقیق وظایف نهادهای متولی و هماهنگ‌کننده مسکن اجتماعی می‌شود. مطابق تکلیفی که در این طرح، برای دولت تعیین شده، باید حداقل 7/ 51 درصد نیاز سالانه مسکن (490 هزار واحد از کل 946 هزار واحد در سال) که متقاضیان دهک‌های 1 تا 5 را شامل می‌شود، از طریق یکی از 8 برنامه عملیاتی، پوشش داده شود. بقیه واحدهای مسکونی مورد نیاز بازار نیز به صورت عادی در بازار آزاد توسط بخش خصوصی ساخته و بدون نیاز به حمایت‌های خاص سمت تقاضا، توسط دهک‌های بالای درآمدی مصرف خواهد شد.
بر این اساس، ۶۰ هزار فقره وام ۴۰ میلیون تومانی ساخت و خرید مسکن برای دهک‌های ۲ تا ۴، ۱۰۰ هزار فقره وام نوسازی برای دهک‌های ۱ تا ۵، ۲۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۴۰ میلیون تومانی برای دهک‌های ۳ تا ۸، ساخت ۲۰ هزار واحد مسکونی اجاره‌ای، ساخت ۱۰ هزار واحد مسکونی استیجاری و همچنین پرداخت ۱۰۰ هزار فقره تسهیلات خرید مسکن ۶۰ میلیونی به دهک‌های میانی طراحی شده که باید این حجم برنامه در هر سال و به مدت ۱۲ سال آتی، توسط دولت و نظام بانکی و برخی نهادها همچون بنیاد مسکن انجام شود.
طبق پیش‌نویس طرح جامع مسکن در بخش برنامه‌های نهادسازی برای تامین مسکن اقشار کم‌درآمد سه برنامه تعیین شده است که نخستین مورد آن تشکیل صندوق ضمانت تسهیلات مسکن با هدف فراهم آوردن امکان عرضه تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برای کم‌درآمدها است. در واقع این صندوق از خانوارهایی حمایت می‌کند که در شرایط عادی نمی‌توانند از سازوکار دریافت تسهیلات از بانک‌ها استفاده کنند و نیازمند پشتیبانی برای «بانک‌پذیرشدن» هستند. همچنین در شرایط عدم برخورداری از اسناد رسمی مالکیت زمین، صندوق از ساکنان سکونت‌گاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده نیز حمایت می‌کند. در ادامه پیش‌نویس طرح جامع مسکن پیشنهاد شده در راستای تغییر راهبرد بانک مسکن از بانکی تجاری به بانکی توسعه‌ای، «صندوق ضمانت تسهیلات مسکن» در بانک مسکن و با محوریت بیمه مرکزی و بانک مرکزی تشکیل شود و مواردی نیز برای تامین منابع مالی این صندوق مطرح شده است. دومین برنامه پیشنهادی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن، ایجاد نهاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی است. هدف از شکل‌گیری این نهاد پوشش و حمایت از گروه‌های کم‌درآمدی ذکر شده که امکان خرید مسکن ملکی و پرداخت کامل اقساط آن یا پرداخت وجه کامل اجاره مسکن استیجاری را ندارند و گروه‌های کم‌درآمدی هستند که نیازمند حمایت اجتماعی‌اند.این پوشش و حمایت به صور مختلفی همچون اجرایی کردن سیاست‌های افزایش عرضه مسکن ملکی (در استطاعت) برای گروه‌های کم‌درآمد، تقویت توان مالی این گروه‌ها، پرداخت کمک هزینه مسکن اجاری و استفاده از امکانات خیریه و وقف در این زمینه خواهد بود. ارائه سیاست‌های حمایتی جهت عرضه مسکن ملکی در استطاعت اقشار کم‌درآمد و حمایت از عرضه مسکن اجاری نیز در قالب این برنامه اجرا می‌شود.
برای اثربخشی بیشتر این نهاد، پیشنهاد شده ستاد برنامه‌ریزی مسکن اجتماعی با حضور بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت عمران و بهسازی شهری، بانک مسکن (صندوق ضمانت تسهیلات مسکن)، وزارت کشور (سازمان شهرداری‌ها و دهیاری‌ها)، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، سازمان تامین اجتماعی، سازمان بهزیستی، کمیته امداد امام(ره) و سازمان هدفمندسازی یارانه‌ها تشکیل شود.
ضمن اینکه زمین از طریق سازمان ملی زمین و مسکن، شرکت شهرهای جدید، شرکت عمران و بهسازی شهری و شهرداری‌ها برای افزایش موجودی مسکن در استطاعت تامین خواهد شد. کم‌درآمدهایی که از عرضه مسکن اجتماعی استفاده می‌کنند، می‌توانند از محصولات متنوعی از مسکن اجتماعی از قبیل صندوق ضمانت و کمک هزینه نهادها استفاده کنند. تشکیل بانک اطلاعاتی از برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای در بخش مسکن، سومین برنامه ارائه شده در بخش برنامه‌های نهادسازی تامین مسکن کم‌درآمدهاست؛ بانکی اطلاعاتی که امید می‌رود به کمک آن و با جمع‌آوری اطلاعات از نظام اعطای کمک‌های یارانه‌ای توسط دولت یا سازمان‌های عمومی، بتوان فضای شفاف اطلاعاتی و کاهش هزینه‌های مدیریتی نظام یارانه‌ها در راستای بهینه‌سازی فرآیند تصمیم‌گیری و کارآمدسازی نظام تخصیص منابع عمومی، حاصل شود. این بانک اطلاعاتی در قالب طرح جامع پایگاه اطلاعاتی مسکن کشور تهیه می‌شود و جزئی از آن است. اجرای این برنامه با محوریت وزارت راه و شهرسازی، وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی، بانک مرکزی و همکاری دستگاه‌های ذی‌ربط صورت می‌پذیرد.
این برنامه‌ها که با عنوان برنامه‌های نهادسازی مشخص شده‌اند، با برنامه‌هایی عملیاتی پشتیبانی و اجرایی می‌شود. در بخش برنامه‌های عملیاتی تامین مسکن کم‌درآمدها در پیش‌نویس طرح جامع مسکن هشت برنامه صندوق پس‌انداز، تسهیلات خرید، تسهیلات نوسازی، عرضه مسکن اجاره‌ای، تسهیلات ودیعه مسکن، ورود شهرداری‌ها به بخش مسکن، صندوق‌های نیکوکاری و صندوق‌های وقفی در نظر گرفته شده است.
ارسال نظر