اجاره بها در آرامش نسبی

آمارهای رسمی از عدم افزایش شدید و محسوس اجاره بهای مسکن هم در تهران و هم در سایر شهرهای کشور حکایت دارد. هرچند در یک ماه اخیر کاهش دستوری نرخ سود بانکی باعث شد موجران فشار اجاره ماهانه را با رویگردانی بیشتر از دریافت پول پیش، افزایش دهند اما بهای کل اجاره مسکن در تهران نسبت به سال گذشته همین موقع، کمتر از ۱۰ درصد افزایش پیدا کرده است که این یک نقطه قوت برای اجاره‌نشین‌ها به حساب می‌آید.

در خردادماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷/ ۹ درصد و ۵/ ۱۰ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن اغلب یک‌ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. بانک مرکزی اعلام کرده است‏ در مجموع سطح مناسب معاملات انجام شده در بهار امسال نشانگر استقبال متقاضیان از خرید مسکن در ماه‌های اخیر است.

با توجه به چشم‌انداز بهبود فضای اقتصاد کلان و رویکرد سیاست‌گذار پولی در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و همچنین برنامه کاهش نرخ‌های سود بانکی متناسب با روند نزولی نرخ تورم انتظار می‌رود حجم معاملات در ماه‌های پیش‌رو از روند افزایشی برخوردار شود. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در مدت یاد شده نیز موید تغییر متناسب اجاره بها با تحولات نرخ تورم است. این آمار برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است که اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی آن را تهیه و منتشر کرده است.

بر این اساس، میانگین قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در خردادماه سال جاری ۴ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان شد که نسبت به ماه قبل (اردیبهشت) ۲/ ۱درصد رشد نشان می‌دهد.

در خردادماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‏های مسکونی شهر تهران به ۱۵ هزار و ۵۶۲ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶/ ۰ درصد کاهش نشان می‌دهد که البته به‌طور عمده متاثر از همزمانی نیمه دوم خردادماه امسال با ماه مبارک رمضان بوده است.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در ماه مورد بررسی حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۵۲ درصد، بخش عمده واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. در این ماه معاملات واحدهای مسکونی با عمر بنای بیش از ۱۰ سال ساخت از رشد مثبت نسبت به دوره مشابه سال قبل برخوردار بوده‌اند.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در خرداد ماه حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۵ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است و مناطق ۴ و ۲و ۱۴ به ترتیب با سهم ۵/ ۱۰، ۲/ ۹ و ۶ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.

همچنین ۲/ ۷۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران تنها مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۱۴، ۱۵، ۸، ۱۰، ۷، ۱ و ۱۱) بوده و ۱۲ منطقه دیگر تنها ۸/ ۲۸ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در خردادماه امسال میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۴ میلیون و ۲۲۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲/ ۱ و ۵/ ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد میانگین قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۱۶ با ۶/ ۹ درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۷ معادل ۹/ ۳ درصد تعلق دارد.در مدت یاد شده از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران بیشترین میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۸ میلیون و ۸۶۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.

همچنین در سه ماهه نخست سال ۹۵ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۳۶.۹ هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل ۹/ ۵ درصد افزایش نشان می‏دهد. در این مدت میانگین قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل ۷/ ۲ درصد افزایش نشان می‏دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در خردادماه امسال حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۷/ ۱۳ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند. همچنین دامنه‌های قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان و نیز ۲ تا ۵/ ۲ میلیون تومان به ترتیب با ۵/ ۱۳ و ۶/ ۱۱ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه ۶/ ۳۳ درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از ۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بنا اختصاص داشته است. توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که در حدود ۶۲ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده‌اند. همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی نشان می‌دهد بیشترین سهم از این معاملات به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع با ۱۶ درصد معاملات اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع و نیز ۷۰ تا ۸۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۴/ ۱۴ و ۸/ ۱۳ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه واحدهای مسکونی با زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع ۳/ ۵۴ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

توزیع فراوانی تعدادواحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ میلیون تا ۱۶۰ میلیون تومان با اختصاص سهم ۹ درصد بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون ریال تا یک میلیارد و ۹۰۰ میلیون ریال ۸/ ۸ درصد و واحدهای دارای ارزش ۱۰۰ میلیون تا ۱۳۰ میلیون تومان با ۵/ ۸ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‏اند.

در این مدت حدود ۵/ ۵۱ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۲۸۰ میلیون تومان اختصاص داشت و ۸/ ۶ درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از ۹۸۰ میلیون تومان داشته‌اند که این سهم‌ها در خرداد ماه پارسال به ترتیب معادل ۵/ ۵۹ درصد و ۸/ ۵ درصد بود.