رهن چند ساله در بازار مسکن لوکس

بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی لوکس در پایتخت امسال با چند تغییر عمده نسبت به سال‌های قبل آغاز شده است.به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که بازار اجاره مسکن امسال نسبت به سال‌های قبل حدود یک ماه زودتر از رویه معمول هر سال آغاز شده است، بازار رهن و اجاره آپارتمان‌های لوکس در شهر تهران با چند ویژگی عمده جدید نسبت به سال‌های قبل، حجم قابل توجهی از فایل‌های اجاره ملک را در خود جای داده است.

بازار واحدهای مسکونی لوکس در شرایطی به‌دلیل بروز رکود عمیق طی دو سال اخیر از ناحیه فروش به متقاضیان دچار وقفه نسبی شده است که امسال شاهد عرضه تعداد قابل‌توجهی از این واحدها به بازار اجاره هستیم.هم‌اکنون تعداد قابل ملاحظه‌ای از مالکان آپارتمان‌های لوکس که به‌دلیل تشدید رکود معاملات در بازار مسکن به‌خصوص کاهش محسوس تقاضا برای خرید آپارتمان‌های گران‌قیمت وبزرگ متراژ موفق به فروش واحدهای خود نشده‌اند حجم قابل توجهی از این آپارتمان‌ها را با شرایط خاص به بازار اجاره عرضه کرده‌اند.در این میان، هر چند از سال‌های گذشته مسوولان و کارشناسان مسکن به ضرورت برقراری سیستم اجاره‌های چند ساله مسکن به‌منظور کنترل بازار اجاره و جلوگیری از پیشرفت التهاب قیمتی در این بازار به‌خصوص در فصل طلایی جابه جایی‌ها تاکید داشتند هم‌اکنون اولین نشانه‌های این موضوع در بازار رهن و اجاره آپارتمان‌های لوکس مشاهده می‌شود.فرمول اجاره چند ساله واحدهای مسکونی هر چند هنوز عملا در بازار آپارتمان‌های معمولی، کوچک متراژ و میان متراژ پایتخت عملیاتی نشده است اما نشانه‌های تبعیت از این فرمول در بازار آپارتمان‌های لوکس و گران‌قیمت امسال در بازار اجاره مسکن قابل مشاهده است.

در شرایطی که سال‌های گذشته امکان اجاره چند ساله ملک یا تمایل مالک برای اجاره چند ساله آپارتمان در متن آگهی‌ها عنوان نمی‌شد و تقریبا هیچ کدام از مالکان تمایلی به این روش رهن و اجاره ملک خود از همان ابتدای انعقاد قرارداد با مستاجر نداشتند، امسال پیشنهاد های مالکان برای اجاره واحدهای مسکونی در بازار آپارتمان‌های لوکس با تعداد قابل توجهی از فایل‌هایی مواجه است که مالکان آنها حتی در متن آگهی‌های خود اعلام کرده‌اند حاضرند ملک خود را برای چند سال متوالی هم اجاره بدهند.این موضوع هم‌اکنون به حدی در بازار اجاره واحدهای لوکس و بزرگ متراژ مشاهده می‌شود که مشاوران املاک هم به راحتی به متقاضیان اجاره واحدهای گران‌قیمت وعده می‌دهند که در صورت تمایل می‌توانند با اندکی افزایش در رقم رهن و اجاره، حتی ملک را برای مدت بیش از ۵ سال هم اجاره کنند.واسطه‌های ملکی این روزها در حالی از امکان رهن و اجاره واحدهای لوکس با قرارداد چند ساله به عنوان امتیاز ویژه برخی فایل‌های خود صحبت می‌کنند که تقریبا این روزها در تمام بنگاه‌های مناطق خاص پایتخت مواردی از این روش اجاره ملک یافت می‌شود.به این ترتیب، مستاجرانی که هر سال مجبور به عقد قرارداد یک‌ساله بودند و در پی نامشخص بودن سرنوشت تمدید قرارداد یا عدم تمدید در سال بعد، به دنبال واحدهایی با شرایط اجاره چند ساله بودند، امسال راحت‌تر از قبل می‌توانند واحد مورد نظر خود را در بازار واحدهای مسکونی لوکس پیدا کنند.

سه فرمول اجاره مسکن لوکس

امسال، بازار اجاره آپارتمان‌های گران‌قیمت و بزرگ متراژ با سه فرمول متفاوت شاهد افزایش عرضه آپارتمان به بازار اجاره این واحدهاست.استفاده از کلمات وعباراتی که نشان‌دهنده تمایل مالکان برای اجاره واحدهای لوکس به قیمتی پایین‌تر از آنچه به‌عنوان قیمت پیشنهادی رهن و اجاره واحدهای مشابه در همان منطقه در متن آگهی‌ها مشاهده می‌شود حاکی است هم‌اکنون بازار رهن و اجاره واحدهای گران‌قیمت هم مانند بازار فروش این واحدها نه تنها رونق چندانی ندارد بلکه بازاری سرد و کم مشتری است.فرمول یا تغییر اول به ابراز تمایل تعداد قابل ملاحظه‌ای از مالکان این واحدها به اجاره چند ساله ملکشان بر می‌گردد که پیش از این در بازار اجاره مرسوم نبوده و هم‌اکنون هم موارد مشابه این شیوه اجاره مسکن در بازار واحدهای معمولی شهر تهران دیده نمی‌شود.اغلب واسطه‌های ملکی فعال در بازار اجاره شمال شهر ادعا می‌کنند که می‌توانند حتی قرارداد اجاره را تا بیش از ۵ سال هم برای مستاجران تنظیم کنند.این درحالی است که برخی از این واسطه‌ها می‌گویند در صورتی که مستاجر تمایل به اجاره چند ساله آپارتمانی را داشته باشد می‌توان با ارقام محدودی همچون ۷ تا ۱۰ درصد بیشتر از قیمت پیشنهادی برای رهن یک‌ساله، مالک را راضی به اجاره چندین ساله کرد.این در حالی است که به اذعان واسطه‌های ملکی برخی دیگر از مالکان حاضرند قراردادهای دو ساله اجاره را با همان رقم پیشنهادی برای اجاره یک‌ساله هم با مستاجر قابل اعتماد تنظیم و ثبت کنند.

دومین تغییر به ورود حجم قابل توجهی از واحدهای لوکس سازندگان به بازار اجاره بر می‌گردد که طی دو سال اخیر موفق به فروش ملک خود نشده‌اند و در واقع اگر چه این واحدها امسال تکمیل نشده‌اند اما به اصطلاح کلید نخورده هستند.در واقع مالکان این واحدها، آنها را اغلب با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه می‌کنند و مبلغی که اغلب به عنوان رقم رهن تعیین می‌کنند برابر با یک چهارم قیمت فروش این واحدهاست تا سود حاصل از مبلغ رهن این واحدها بتواند جبران‌کننده زیان ناشی از انباشت تقاضای سازندگان در واحدهای فروش نرفته باشد.سومین فرمول اجاره واحدهای لوکس، استفاده از فرمول ترکیبی رهن و اجاره برای واحدهایی است که سال‌های گذشته هم در بازار اجاره حضور داشته‌اند. در واقع مالکان این واحدها اغلب از اجاره واحد خود به عنوان محل درآمد استفاده می‌کنند و بنابراین ترجیح می‌دهند علاوه‌بر دریافت مبلغ رهن، از مستاجر اجاره ماهانه هم دریافت کنند.در واقع فرمول غالب بازار اجاره واحدهای لوکس و گران‌قیمت که اغلب در مناطق شمال، شمال غرب و شمال شرق تهران واقع شده اند، یا به صورت رهن کامل است و یا ترکیب رهن و اجاره ماهانه.این در حالی است که به‌دلیل گران‌قیمت بودن این واحدها تعداد مالکانی که برای اجاره واحدشان بدون مبلغ رهن و تنها با فرمول اجاره کامل چندین میلیونی ابراز تمایل می‌کنند انگشت شمار است و به ندرت چنین واحدهایی در بازار اجاره مسکن لوکس یافت می‌شود.