تهران غیرقابل تحمل شده است
نبایدهای فروش تراکم
تهران غیرقابل تحمل شده است. ترافیک، آلودگی هوا، ازدحام جمعیت، سبز شدن روزانه برج‌های بدقواره در گوشه گوشه آن نمادهایی است که این روزها زندگی در تهران را غیرقابل تحمل کرده است. عوامل عمده‌ای در بروز این وضعیت دخیل هستند که فروش تراکم نیز در میان آنها به چشم می‌خورد، اما این پدیده از کجا شکل گرفت و دارای چه اثرات اقتصادی و اجتماعی است؟ به دنبال قطع کمک‌های دولتی به شهرداری‌ها در اداره شهر، سبک جدید مدیریت شهری مبنی بر «خودگردانی» شهرداری‌ها منجر به ابداع شیوه درآمدزایی جدید در شهرداری تهران به نام فروش تراکم شد که به مرور زمان در تمامی شهرهای کشور گسترش پیدا کرد و تلاش برای کسب ارزش اضافی از طریق تولید ساختمان آغاز شد.
تهران غیرقابل تحمل شده است. ترافیک، آلودگی هوا، ازدحام جمعیت، سبز شدن روزانه برج‌های بدقواره در گوشه گوشه آن نمادهایی است که این روزها زندگی در تهران را غیرقابل تحمل کرده است. عوامل عمده‌ای در بروز این وضعیت دخیل هستند که فروش تراکم نیز در میان آنها به چشم می‌خورد، اما این پدیده از کجا شکل گرفت و دارای چه اثرات اقتصادی و اجتماعی است؟ به دنبال قطع کمک‌های دولتی به شهرداری‌ها در اداره شهر، سبک جدید مدیریت شهری مبنی بر «خودگردانی» شهرداری‌ها منجر به ابداع شیوه درآمدزایی جدید در شهرداری تهران به نام فروش تراکم شد که به مرور زمان در تمامی شهرهای کشور گسترش پیدا کرد و تلاش برای کسب ارزش اضافی از طریق تولید ساختمان آغاز شد.
از اوایل دهه ۷۰ هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. خودگردانی شهرداری تهران در دوره مدیریت آقای کرباسچی منجر به فروش تراکم شد. فروش تراکم برای هر مالکی این فرصت را ایجاد می‌کرد که خانه یک یا دو‌طبقه خود را با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تغییر کاربری و تراکم) به چندین طبقه تبدیل کند و در کنار آن سود اقتصادی هنگفتی را نصیب خود کند. یعنی هر روز ساختمان‌هایی در سطح شهر تخریب می‌شوند که به‌طور معمول می‌توانند حداقل تا ۳۰ سال دیگر عمر کنند. به این ترتیب تمامی سرمایه‌ها به دنبال کسب رانت برآمدند و هیچ گونه ارزشی که به وسیله آن رشد و توسعه اقتصادی حاصل شود تولید نشد.
این در حالی است که توسعه کشور منوط به انباشت مداوم سرمایه مولد است. طبق بررسی کارشناسان اقتصادی در چند دهه گذشته فروش تراکم ابزار اصلی ایجاد ارزش مبادله و توزیع رانت شده است. به‌گونه‌ای که در فاصله سال‌های 1382 تا 1385، 24 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد بخش مسکن شده است. علاوه‌بر این منافع حاصل از خرید تراکم برای سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز تا نزدیک شش درصد تولید ناخالص داخلی کشور افزایش یافته است. بررسی تحولات فروش تراکم در شهر تهران از سال 1370 تا 1387 نشان می‌دهد ارزش رانت ایجاد شده در اثر فروش تراکم در این سال‌ها بین 44 میلیارد تومان تا بیش از 12 هزار میلیارد تومان در سال 1387 در نوسان بوده است. (این نسبت از متوسط قیمت مسکن بر اساس متراژ منهای هزینه ساخت ضرب در متراژ تراکم به دست آمده است) علاوه‌بر این بررسی‌ها نشان می‌دهد نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری طی سال‌های 1357 تا 1391 در تمامی سال‌ها بیش از 50 درصد بوده است، البته این نسبت در سال‌های رونق ساخت‌وساز تا 80 درصد نیز پیش رفته است. مطالعات انجام‌شده در سال 1391 (که رونق ساخت و قیمت‌ها به اوج خود رسیده بودند) حاکی از سهم 7/91 درصدی نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن بوده است.
در کنار نابه‌سامانی که در روند سرمایه‌گذاری بخش مسکن در سال‌های گذشته به واسطه فروش تراکم به وجود آمده است باید گفت که در درون بخش ساختمان نیز پدیده منفی را بعد از انقلاب شاهد هستیم. با وجود آنکه در سال‌های گذشته پیشرفت زیادی در بخش فناوری‌های ساختمانی به وجود آمده، اما در اجرای پروژه‌های ساختمانی کشور این موضوع کمتر قابل مشاهده است. دو دلیل در به وجود آمدن این پدیده قابل بررسی است. اول آنکه بخش زیادی از منافعی که نصیب سازندگان و سرمایه‌داران مستقل می‌شود به‌دلیل افزایش قیمت زمین است. از آنجا که قیمت تراکم اثر مستقیم روی قیمت زمین دارد با رشد قیمت تراکم، قیمت زمین نیز متعاقبا افزایش پیدا می‌کند. بنابراین این تغییرات از لحاظ اصولی در بخش ساختمان نیز مضر بوده است.دوم آنکه اگر شهری بخواهد در عرصه اقتصاد جهانی خوش بدرخشد باید فضاهای مناسبی برای کسب‌وکار داشته باشد، اما فضاهای مناسب الزاما سود آنی و آنچنانی به دست نمی‌دهند. به‌عنوان مثال یک مرکز تجارت جهانی مکانی برای برگزاری مذاکرات شرکت‌های بزرگ است. شهری مانند تهران برای رشد اقتصادی بیشتر برای اینکه صادرات خود و کشور را زیادتر کند نیاز به یک فضاهای مدرن با چنین کارکردی دارد، اما بی تردید فروش تراکم در تناقض با اجرای چنین طرح‌هایی است، چرا که وقتی در شهری فروش تراکم وجود دارد تمامی سرمایه‌گذاران حتی سرمایه‌گذاران خرد هم به کوچک‌ترین زمین‌ها روی می‌آورند و به این ترتیب تمامی فضاهای مناسب شهر برای فعالیت‌پذیری در سطح مدرن از بین می‌رود. به عبارت دیگر فروش تراکم یعنی قطع فرآیند جهانی شدن یک شهر. نتیجه تمامی این اقدامات مساوی با از بین رفتن فضاهای زیستی شهر، ازدحام و آلودگی بیشتر و نهایتا حاکم شدن فضا بر انسان است.
از سوی دیگر فروش تراکم اثرات نامناسبی بر محیط زیست و آلودگی هوای پایتخت داشته است. فروش تراکم مساوی سکونت جمعیت بیشتر بدون تامین امکانات بیشتر است. سکونت جمعیت بیشتر در تهران نیز سبب شده تا برای تامین فضای بیشتر مدیریت شهری به فروش زمین و هوا روی بیاورد. تخریب باغ‌های تاریخی و فضای سبز، تخریب اراضی کشاورزی، تجاوز به حریم رودخانه‌ها و ارتفاعات تنها نمونه‌های کوچکی از این تجاوز است. به گفته کارشناسان شهری بخش زیادی از گردوغبار موجود در هوای تهران ناشی از حمل نخاله‌های ساختمانی از نقطه‌ای به نقطه دیگر است. بالارفتن برج‌های مسکونی و تجاری در گوشه گوشه شهر بدون انجام مطالعات کارشناسی برای تشخیص موقعیت مناسب احداث ساختمان‌های بلندمرتبه، سبب شده است تا کریدور هوایی شهر در غرب تهران بسته شود و مانع از جا به جایی باد در شهر شود. در این میان آنچه رویه فروش تراکم را وسعت بخشیده و به نوعی لباس قانونی بر تن آن کرده است تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال 91 و تصویب مصوبه‌ای 8بندی مطابق با نظر رئیس دولت دهم بود. مصوبه‌ای که براساس آن به‌طور میانگین یک طبقه تراکم به شهر تهران اضافه می‌شد و حدود 5/1 تا دو میلیون به ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران اضافه می‌کرد. بررسی اثرات فروش تراکم بر شهر و زندگی شهروندان سبب شد تا با روی کارآمدن دولت یازدهم سبک و سیاق فروش تراکم دچار تغییرات کوچکی شود. در اولین گام شورای‌عالی شهرسازی در پاسخ به دغدغه مقام معظم رهبری در خصوص صیانت از باغات، مصوبه معروف 8 بندی را در مواردی لغو و در موارد دیگر اصلاح کرد. گام دوم تدوین لایحه درآمدهای پایدار شهری بود که هم‌اکنون برای تصویب به دولت فرستاده شده است. در این لایحه پیشنهادهایی برای افزایش سهم درآمدهای پایدار شهری جهت توقف تراکم فروشی شده است. براساس این لایحه به مدیریت شهری اجازه داده شده تا از شهروندان متناسب با فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی آن ها عوارضی را به عنوان درآمد پایدار پیش‌بینی و از شورای شهر تهران مجوز دریافت آن گرفته شود. به‌عنوان مثال در صورت اجرای این لایحه میان عوارض دریافت از شهروندی که زباله بیشتر تولید می‌کند یا آنکه از امکانات رفاهی بیشتر از شهر استفاده می‌کند با عوارض شهروندی که هزینه کمتری را به شهر تحمیل می‌کند تفاوت وجود دارد.
از اوایل دهه ۷۰ هدف شهرداری‌ها کسب حداکثر نقدینگی برای اجرای حداکثر پروژه‌های عمران شهری بدون توجه جدی به نقشه جامع شهرها تعریف شد. خودگردانی شهرداری تهران در دوره مدیریت آقای کرباسچی منجر به فروش تراکم شد. فروش تراکم برای هر مالکی این فرصت را ایجاد می‌کرد که خانه یک یا دو‌طبقه خود را با پرداخت سهم شهرداری (عوارض، تغییر کاربری و تراکم) به چندین طبقه تبدیل کند و در کنار آن سود اقتصادی هنگفتی را نصیب خود کند. یعنی هر روز ساختمان‌هایی در سطح شهر تخریب می‌شوند که به‌طور معمول می‌توانند حداقل تا ۳۰ سال دیگر عمر کنند. به این ترتیب تمامی سرمایه‌ها به دنبال کسب رانت برآمدند و هیچ گونه ارزشی که به وسیله آن رشد و توسعه اقتصادی حاصل شود تولید نشد.
این در حالی است که توسعه کشور منوط به انباشت مداوم سرمایه مولد است. طبق بررسی کارشناسان اقتصادی در چند دهه گذشته فروش تراکم ابزار اصلی ایجاد ارزش مبادله و توزیع رانت شده است. به‌گونه‌ای که در فاصله سال‌های 1382 تا 1385، 24 هزار میلیارد تومان نقدینگی جدید وارد بخش مسکن شده است. علاوه‌بر این منافع حاصل از خرید تراکم برای سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز تا نزدیک شش درصد تولید ناخالص داخلی کشور افزایش یافته است. بررسی تحولات فروش تراکم در شهر تهران از سال 1370 تا 1387 نشان می‌دهد ارزش رانت ایجاد شده در اثر فروش تراکم در این سال‌ها بین 44 میلیارد تومان تا بیش از 12 هزار میلیارد تومان در سال 1387 در نوسان بوده است. (این نسبت از متوسط قیمت مسکن بر اساس متراژ منهای هزینه ساخت ضرب در متراژ تراکم به دست آمده است) علاوه‌بر این بررسی‌ها نشان می‌دهد نسبت نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری طی سال‌های 1357 تا 1391 در تمامی سال‌ها بیش از 50 درصد بوده است، البته این نسبت در سال‌های رونق ساخت‌وساز تا 80 درصد نیز پیش رفته است. مطالعات انجام‌شده در سال 1391 (که رونق ساخت و قیمت‌ها به اوج خود رسیده بودند) حاکی از سهم 7/91 درصدی نقدینگی مسکن به کل سرمایه‌گذاری‌های بخش مسکن بوده است.
در کنار نابه‌سامانی که در روند سرمایه‌گذاری بخش مسکن در سال‌های گذشته به واسطه فروش تراکم به وجود آمده است باید گفت که در درون بخش ساختمان نیز پدیده منفی را بعد از انقلاب شاهد هستیم. با وجود آنکه در سال‌های گذشته پیشرفت زیادی در بخش فناوری‌های ساختمانی به وجود آمده، اما در اجرای پروژه‌های ساختمانی کشور این موضوع کمتر قابل مشاهده است. دو دلیل در به وجود آمدن این پدیده قابل بررسی است. اول آنکه بخش زیادی از منافعی که نصیب سازندگان و سرمایه‌داران مستقل می‌شود به‌دلیل افزایش قیمت زمین است. از آنجا که قیمت تراکم اثر مستقیم روی قیمت زمین دارد با رشد قیمت تراکم، قیمت زمین نیز متعاقبا افزایش پیدا می‌کند. بنابراین این تغییرات از لحاظ اصولی در بخش ساختمان نیز مضر بوده است.دوم آنکه اگر شهری بخواهد در عرصه اقتصاد جهانی خوش بدرخشد باید فضاهای مناسبی برای کسب‌وکار داشته باشد، اما فضاهای مناسب الزاما سود آنی و آنچنانی به دست نمی‌دهند. به‌عنوان مثال یک مرکز تجارت جهانی مکانی برای برگزاری مذاکرات شرکت‌های بزرگ است. شهری مانند تهران برای رشد اقتصادی بیشتر برای اینکه صادرات خود و کشور را زیادتر کند نیاز به یک فضاهای مدرن با چنین کارکردی دارد، اما بی تردید فروش تراکم در تناقض با اجرای چنین طرح‌هایی است، چرا که وقتی در شهری فروش تراکم وجود دارد تمامی سرمایه‌گذاران حتی سرمایه‌گذاران خرد هم به کوچک‌ترین زمین‌ها روی می‌آورند و به این ترتیب تمامی فضاهای مناسب شهر برای فعالیت‌پذیری در سطح مدرن از بین می‌رود. به عبارت دیگر فروش تراکم یعنی قطع فرآیند جهانی شدن یک شهر. نتیجه تمامی این اقدامات مساوی با از بین رفتن فضاهای زیستی شهر، ازدحام و آلودگی بیشتر و نهایتا حاکم شدن فضا بر انسان است.
از سوی دیگر فروش تراکم اثرات نامناسبی بر محیط زیست و آلودگی هوای پایتخت داشته است. فروش تراکم مساوی سکونت جمعیت بیشتر بدون تامین امکانات بیشتر است. سکونت جمعیت بیشتر در تهران نیز سبب شده تا برای تامین فضای بیشتر مدیریت شهری به فروش زمین و هوا روی بیاورد. تخریب باغ‌های تاریخی و فضای سبز، تخریب اراضی کشاورزی، تجاوز به حریم رودخانه‌ها و ارتفاعات تنها نمونه‌های کوچکی از این تجاوز است. به گفته کارشناسان شهری بخش زیادی از گردوغبار موجود در هوای تهران ناشی از حمل نخاله‌های ساختمانی از نقطه‌ای به نقطه دیگر است. بالارفتن برج‌های مسکونی و تجاری در گوشه گوشه شهر بدون انجام مطالعات کارشناسی برای تشخیص موقعیت مناسب احداث ساختمان‌های بلندمرتبه، سبب شده است تا کریدور هوایی شهر در غرب تهران بسته شود و مانع از جا به جایی باد در شهر شود. در این میان آنچه رویه فروش تراکم را وسعت بخشیده و به نوعی لباس قانونی بر تن آن کرده است تصویب و ابلاغ طرح تفصیلی در ابتدای سال 91 و تصویب مصوبه‌ای 8بندی مطابق با نظر رئیس دولت دهم بود. مصوبه‌ای که براساس آن به‌طور میانگین یک طبقه تراکم به شهر تهران اضافه می‌شد و حدود 5/1 تا دو میلیون به ظرفیت جمعیت پذیری شهر تهران اضافه می‌کرد. بررسی اثرات فروش تراکم بر شهر و زندگی شهروندان سبب شد تا با روی کارآمدن دولت یازدهم سبک و سیاق فروش تراکم دچار تغییرات کوچکی شود. در اولین گام شورای‌عالی شهرسازی در پاسخ به دغدغه مقام معظم رهبری در خصوص صیانت از باغات، مصوبه معروف 8 بندی را در مواردی لغو و در موارد دیگر اصلاح کرد. گام دوم تدوین لایحه درآمدهای پایدار شهری بود که هم‌اکنون برای تصویب به دولت فرستاده شده است. در این لایحه پیشنهادهایی برای افزایش سهم درآمدهای پایدار شهری جهت توقف تراکم فروشی شده است. براساس این لایحه به مدیریت شهری اجازه داده شده تا از شهروندان متناسب با فعالیت‌های اقتصادی و اجتماعی آن ها عوارضی را به عنوان درآمد پایدار پیش‌بینی و از شورای شهر تهران مجوز دریافت آن گرفته شود. به‌عنوان مثال در صورت اجرای این لایحه میان عوارض دریافت از شهروندی که زباله بیشتر تولید می‌کند یا آنکه از امکانات رفاهی بیشتر از شهر استفاده می‌کند با عوارض شهروندی که هزینه کمتری را به شهر تحمیل می‌کند تفاوت وجود دارد.
ارسال نظر