حل‌المسائل بازار مسکن
مریم علیزاده دولت «تدبیر»، در نظر دارد پیش‌از هر نوع اقدام اجرایی در حوزه تامین مسکن خانوارهای متقاضی و نیازمند، ابتدا نقشه‌راه جامع و کاملی حاوی همه گزینه‌های ممکن و آرمانی برای دهک‌های مختلف جامعه را طراحی کند و سپس از روی گام‌های تعیین‌شده در نقشه‌راه نسبت به اجرای اقدامات متنوع قدم بردارد. عبارتی با مضمون فوق طی دو ماه گذشته به کرات از زبان وزیر راه‌وشهرسازی در پاسخ به این پرسش که «دولت یازدهم چه طرحی برای تامین مسکن کم‌درآمدها دارد؟» مطرح شده است.
عباس آخوندی بنا دارد کتاب 100 صفحه‌ای طرح جامع مسکن را محور برنامه‌های خود قرار دهد، البته بعد از آنکه سازمان ملی زمین‌ومسکن و معاونت امور مسکن وزارتخانه، این سند نگار‌ش‌شده در سال85 را به‌روزرسانی کرده و نسخه جدید آن را روی میز وزیر گذاشتند.
تدوین طرح جامع مسکن در اوایل دهه۸۰ به سفارش وزارت مسکن وقت توسط چندین گروه مطالعاتی با تخصص‌های اقتصاد کلان، اقتصاد خرد، جامعه‌شناس، شهرساز، اقتصاد مسکن، معمار و ... کلید خورد و در سال۸۵ نتایج مطالعات گسترده داخلی و تجربه‌های خارجی، در کتابی تحت عنوان «طرح جامع مسکن سند راهبردی-اجرایی» آماده شد.
در این طرح علاوه‌بر چندین برنامه پایه‌ای و زیرساختی برای بازار مسکن همچون شکل‌گیری صنعتی‌سازی مسکن، نوسازی بافت‌فرسوده و...، پنج برنامه کاملا عملیاتی برای تامین مسکن دهک‌های یک تا پنج نیز گنجانده شده است طوری‌که ساختار این برنامه‌ها به گونه‌ای طرح‌ریزی شده که اگر سیستم‌بانکی در هر مقطعی حرف‌شنوی از دولت را داشته باشد، می‌شود به کمک برنامه‌ها برای فاقدین مسکن در هر سطح درآمدی، شرایط خرید یا حداقل اجاره را فراهم ساخت.
نویسندگان طرح جامع مسکن با این هدف طرح را تهیه کرده بودند که دولت از سال۸۶ حرکت در مدار برنامه‌ریزی شده را برای این بخش در پیش گیرد و از اجرای برنامه‌های بدون پشتوانه مطالعاتی، فی‌البداهه، هماهنگ‌شده و غیرمنتظره اجتناب کند. امروز که هفت‌سال از انتشار سند طرح جامع مسکن می‌گذرد، دو دیدگاه نسبت به نحوه استفاده از این سند طی سال‌های گذشته وجود دارد.
برخی تحلیلگران بازار مسکن معتقدند: مجموعه قوانینی که طی سال‌های اخیر توسط دولت در قالب لایحه طراحی و در مجلس به تصویب رسید نتیجه عمل به برخی مفاد طرح جامع بوده است؛ قوانینی همچون «قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن»، «قانون نوسازی و بهسازی بافت‌فرسوده» و «قانون پیش‌فروش ساختمان» که به ترتیب در سال‌های ۸۷، ۸۸ و ۸۹ به تصویب رسید.
این دسته از تحلیلگران می‌گویند: روح این سه قانون از طرح جامع مسکن نشات گرفته و در هر یک از آنها، حداقل ۱۰ نوع ابزار برای ساخت‌وساز مسکن مخصوص کم‌درآمدها و فراهم کردن بستر بازار برای عرضه بیشتر و تعدیل قیمت و همچنین جلوگیری از سفته‌بازی و سوداگری زمین و ملک نهفته است.
این گروه اجرای طرح مسکن‌مهر را نیز سفارش یکی از برنامه‌های پنج‌گانه طرح جامع می‌داند و البته در این مورد نقد دارد که دولت نهم تیراژ مسکن‌مهر را به جای آنکه مطابق توصیه طرح جامع مسکن، در حد ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال تعریف کند، ابتدا در حد یک میلیون و سپس در حد دو میلیون تعریف کرد.
اما گروه دوم که معتقد به بی‌توجهی دولت‌ها به اصل طرح جامع مسکن است، می‌گوید: در هفت‌سال گذشته هیچ‌زمان متن طرح جامع مورد توجه دولت‌ها قرار نگرفت و تفاوت دیدگاه سیاسی دولت‌هایی که بعد از تدوین طرح جامع مسکن‌ روی کار آمدند با دولتی که این طرح در زمان او تدوین شد، علت اصلی همین بی‌توجهی می‌تواند باشد.
در حقیقت طی هشت‌سال گذشته همه برنامه‌های دولت در حوزه تامین مسکن معطوف بر «مسکن‌مهر» بود؛ طرحی که دولت اجراکننده آن (دولت‌های نهم و دهم) از آن دفاع می‌کند و معتقد است کارآیی مسکن‌مهر برای همه دهک‌ها از کم‌درآمد گرفته تا ثروتمند فاقد مسکن، تعریف شده بود، اما منتقدانش می‌گویند، مسکن‌مهر در ظاهر برای کم‌درآمدها تعریف شده بود، اما چون کم‌درآمدها توان پرداخت هزینه آن را نداشتند، مخاطبان واقعی مسکن‌مهر را میان‌درآمدها شکل دادند.
امروز اما ورق، برگشت خورده و یک بار دیگر سند طرح جامع مسکن به بالاترین درجه اهمیت و ارزش خود در بین دولتمردان، رسیده است.
طرح جامع مسکن ماحصل مطالعات انجام شده در سال‌های قبل از دهه۸۰ در سازمان ملی زمین و مسکن و معاونت امور مسکن وزارتخانه است و موضوعاتی همچون مسکن‌ کم‌درآمدها، مسکن‌اجتماعی، مالیات‌ها در بخش مسکن، صرفه‌جویی در انرژی، کیفیت مسکن، حاشیه‌نشینی و... را دربرمی‌گیرد.
طرح جامع مسکن مسیری را که دولت تا دستیابی به هدف‌ها، باید بپیماید، روشن می‌سازد و مسوولیت رسیدن به هدف‌ها برعهده دولت است.
آنچه باعث شد طرح جامع مسکن ۱۰ سال پیش نوشته شود وظیفه قانونی دولت طبق اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی است که تاکید می‌کند: داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانوار ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت، برای آنها که نیازمندترین هستند، به‌خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم آورد.
قرار بود از آنجا که ماهیت، نوع و میزان و حجم مسایل در طی زمان تغییر می‌کند، طرح جامع مسکن نیز به‌طور مستمر ارزیابی، بازنگری، تصحیح و تکمیل شود اما در سا‌ل‌های اخیر چون این طرح در بایگانی قرار داشت، نیازی به بازنگری و به‌روزرسانی آن احساس نمی‌شد.
در حال حاضر هم مدافعان و هم مخالفان محتوای طرح جامع مسکن اذعان دارند هیچ راهکاری برای اجرا در بازار مسکن وجود ندارد که نام و مشخصات آن در سند طرح جامع قید نشده باشد. در ایران پیشینه ۵۰ ساله برنامه‌ریزی برای بخش‌مسکن وجود دارد و چکیده برنامه‌ها در طرح جامع آورده شده است.
همزادپنداری با طرح
عباس آخوندی وزیر راه‌وشهرسازی طی ماه‌های اخیر چند کلیدواژه محدود را برای آنچه قصد دارد در بازار مسکن پیاده‌سازی کند، نام برده است: مسکن‌اجتماعی، رهن‌ثانویه، مسکن‌حمایتی و پس‌انداز.
درباره همه این کلید‌واژه‌ها در طرح جامع مسکن به شکل مبسوط توضیح داده شده است.
با این حال اگر چه در ظاهر تصور می‌شود دولت خیلی زود می‌تواند طرح جامع مسکن را روی میز بگذارد و شروع به اجرای بند بند برنامه‌های طرح کند، اما قدیمی‌بودن مقیاس کمی برنامه‌ها که مربوط است به ۱۰ سال گذشته، هم‌اکنون این طرح را از حیزانتفاع خارج کرده و نیاز به بازنگری برخی مفاد طرح است.
مهمترین تناقض طرح جامع مسکن با وضع موجود، حجم واحدهای مسکونی و تعداد خانوارهای زمان تدوین طرح است. در سال۸۵ که طرح جامع بیرون آمد، ۱۱ میلیون خانوار در کشور زندگی می‌کردند و ۹/۹ میلیون واحدمسکونی در شهرهای کشور وجود داشت، اما امروز مطابق نتایج سرشماری نفوس‌ومسکن سال۹۰ تعداد خانوارها به ۲۱ میلیون و ۱۸۰ هزار فقره رسیده و در مقابل، تعداد کل واحدهای مسکونی معادل شده با ۲۱ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد که نشان می‌دهد حجم بازار مسکن هم به لحاظ عرضه و هم به لحاظ تقاضا دو برابر هفت‌سال گذشته افزایش پیدا کرده است.
با این حال، دو برابر کردن شاخص‌ها و برنامه‌های کمی در طرح جامع مسکن برای سازگار کردن طرح با شرایط موجود اقدام درخور منطقی نیست و حتما باید کار کارشناسی برای به‌روزرسانی طرح صورت بگیرد.
اما آنچه قطعا در جریان بازنگری در طرح جامع مسکن تغییر نخواهد کرد، برنامه‌های محوری قیدشده در طرح همچون تشکیل بازار رهن ثانویه، گسترش بازار سرمایه و ایجاد ارتباط بین آن با بازار مسکن و همچنین برنامه مسکن‌اجتماعی و ساخت‌وساز روی زمین‌های دولتی خواهد بود.
دولت مطابق طرح جامع مسکن موظف است در قالب اهداف اجرایی این سند چهار ماموریت را در دستور کار قرار دهد: توانمندسازی خانوارها در تامین مسکن ملکی، افزایش دسترسی به مسکن اجاره‌ای متناسب با درآمد خانوار، تامین مسکن خانوارهای بسیار کم‌درآمد و در نهایت تامین مسکن خانوارهای آسیب‌دیده از نابه‌سامانی‌های اجتماعی پیش‌بینی شده است این ماموریت‌ها از طریق سه برنامه تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، تشکیل صندوق‌های اعتباری ملی و محلی و مقاوم‌سازی مساکن موجود محقق شود.
شناسنامه متقاضیان مسکن
مطالعاتی که دهه۸۰ توسط عوامل تهیه طرح جامع مسکن درباره شناسنامه بازار تقاضای مسکن انجام شد، نشان داد: ۵۰ درصد از کل خانوارهای فاقد مسکن ملکی جزو دهک‌‌های ۱ تا ۴ درآمدی هستند و ۳۵ درصد نیز در دهک‌های ۵ تا ۷ و ۱۵ درصد در دهک‌های درآمدی ۸ تا ۱۰ (ثروتمندترین‌ها) قرار دارند.
همچنین نزدیک به نیمی از فاقدین مسکن ملکی (۴۸درصد) کمتر از ۳۵ سال سن دارند.
از طرف دیگر طول دوره انتظار برای تامین مسکن ملکی با پس‌اندازی معادل یک‌سوم درآمد خانوارها برای کم‌درآمدترین دهک یعنی دهک یک ۱۰۰ سال و برای متوسط خانوارها ۱۸ سال ارزیابی شده بود، درحالی‌که هنجارهای بین‌المللی این شاخص‌ را ۱۰ سال می‌داند.
ارقام فوق درباره طول دوره انتظار برای صاحب‌خانه شدن قطعا تا امروز که حدود ۱۰ سال از زمان مطالعه طرح جامع می‌گذرد، تغییرات اساسی پیدا کرده است و چه بسا این شاخص برای کم‌درآمدها با توجه به افزایش قیمت مسکن در این سال‌ها و اضافه‌نشدن قدرت خرید، افزایش هم پیدا کرده باشد.
در طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده بود سالانه ۵۰۰ هزار خانوار جدید (ناشی از ازدواج) وارد بازار تقاضای مسکن می‌شود که ۷۰ درصد آنها فاقد مسکن ملکی (اجاره‌نشین) و ۳۰ درصد قدرت تهیه مسکن ملکی را دارند. از میان ۷۰ درصد یعنی ۳۵۰ هزار خانوار فاقد مسکن‌ملکی، ۵۰ درصدشان یعنی معادل ۱۷۵ هزار خانوار در طبقه کم‌درآمد قرار دارند که لازم است دولت برنامه‌های خاص تامین مسکن را برای این طبقه طراحی کند و ۳۵ درصد از این ۳۵۰ هزار خانوار فاقد مسکن نیز جزو طبقه میان‌درآمدی محسوب می‌شوند. این در حالی است که امروز سالی حدود ۷۵۰ هزار ازدواج در کشور انجام می‌شود و عملا حجم تقاضای جدید در بازار مسکن از ۵۰۰ هزار خانوار در سال۸۵ حداقل ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده و در این میان، شاید نسبت کم‌درآمدها هم بیشتر از ۵۰درصد شده باشد.
آمار خانه‌ندارها
مطالعات مقدماتی طرح جامع مسکن در سال۸۳ و همچنین نتایج آمارگیری نفو‌س‌ومسکن در سال۸۵ نشان می‌داد: بازار مسکن در آن مقطع با ۵/۱ میلیون خانوار فاقد مسکن‌ملکی (نیاز انباشت در بازار مسکن) روبه‌رو است.
همین آمار یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحدی باعث شد دولت در سال ۸۶ و در قالب تبصره ۶ بودجه سال ۸۶، مقیاس طرح مسکن‌مهر را ۵/۱ میلیون واحد مسکونی تعریف کند.
در واقع اگر چه طرح جامع مسکن حجم فاقدین مسکن را ۵/۱ میلیون مشخص کرده بود، اما چون برنامه‌های قابل اجرا برای ساخت و تامین مسکن ملکی را در حد ۵۰ هزار تا حداکثر ۱۰۰ هزار واحد مسکونی در هر سال تعریف کرده بود، بعدها منتقدان مسکن‌مهر به ظرفیت ۵/۱ میلیونی مسکن‌مهر ایراد گرفتند و گفتند نباید این طرح با چنین مقیاسی تعریف می‌شد.
چشم‌انداز طرح جامع مسکن تا سال ۱۴۰۴ تعریف شده است به این معنی که این طرح هر چند سال یکبار به روزرسانی شده و اصل برنامه‌ها تا سال ۱۴۰۴ به اجرا دربیاید.
در حال حاضر، کار به‌روزرسانی طرح جامع مسکن شروع شده و قرار است حداکثر تا پایان سال۹۲ نسخه جدید این سند تدوین و آماده اجرا از ابتدای سال ۹۳ شود.