محتمل‌ترین سناریو در بازار ملک

انتشار آمار مربوط به حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران طی تیرماه و اعلام کاهش حجم معاملات در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته منجر به شکل‌گیری برخی تصورات درباره بازگشت به رکود در بازار معاملات مسکن در میان برخی افراد شده است حال آن که کارشناسان اقتصاد مسکن فرضیه بازگشت به رکود را در نتیجه نوسانات جزئی حجم معاملات ملک از اساس مردود می‌دانند.

به گزارش «دنیای اقتصاد» کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه حرکت بازار معاملات خرید آپارتمان‌های مسکونی مطابق با روال ماه‌های قبل همچنان در فاز پیش رونق ادامه دارد و افزایش حجم معاملات مسکن در مناطق مصرفی شهر تهران موید این مطلب است، معتقدند: هرچند در تیرماه حجم کلی معاملات مسکن به خصوص تحت تاثیر رکود در بازار فروش واحدهای لوکس و گران قیمت نسبت به تیرماه سال قبل کاهش یافت، اما به‌طور کلی حجم معاملات خرید آپارتمان‌ها که به مراتب بیش از ۱۳ هزار فقره معامله خرید مسکن است به حدی است که نمی‌توان تعبیر بازگشت به رکود را در مورد بازار معاملات مسکن تیرماه به کار گرفت. با این‌حال، هم‌اکنون وجود خلأ تسهیلات موثر در برخی مناطق شهر تهران از جمله مناطق مستعد رشد معاملات و همچنین برخی مناطق واقع در نیمه جنوبی پایتخت موجب شده نوسانات مثبت در حجم معاملات خرید مسکن تنها در مناطق مصرفی مورد تقاضای طبقات درآمدی متوسط ایجاد شود.

این‌درحالی است که کارشناسان تداوم افزایش حجم معاملات در مناطق مصرفی را منوط به تداوم پرداخت تسهیلات ارزان‌قیمت خرید مسکن برای متقاضیان این مناطق عنوان می‌کنند و در عین حال تاکید می‌کنند لازم است برای تسریع حرکت بازار مسکن در فاز پیش رونق، چند پیش‌شرط مهم محقق شود که اولین و مهم‌ترین پیش‌شرط، کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی است که موجب شده بخشی از نقدینگی متقاضیان مصرفی مسکن به امید کسب سود بیشتر در بانک‌ها به‌صورت سپرده نگهداری شود. این‌درحالی است که تزریق این سپرده‌ها به بازار مسکن درنتیجه کاهش نرخ سود سپرده‌های بانکی می‌تواند حرکت بازار مسکن به سمت رونق را شتاب بدهد. بهروز ملکی، تحلیلگر بازار مسکن در تبیین شرایط کنونی بازار ملک، با نگاهی به گذشته این بازار به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: برنامه‌های اقتصادی دولت‌های نهم و دهم، دو تاثیر مهم بر بخش مسکن برجای گذاشت.

از یکسو، تزریق منابع بانک مرکزی به طرح مسکن مهر، بازار مسکن را با بزرگ‌ترین مداخله دولت مواجه کرد و از سوی دیگر تزریق منابع نفتی به اقتصاد کلان موجب تشدید بیماری هلندی و افزایش شدید قیمت کالاهای غیرقابل واردات همچون زمین و مسکن شد. برنامه‌های دولت‌های نهم و دهم- به خصوص دو برنامه فوق‌الذکر- قواعد بازی را در بازار مسکن مختل کرد که نتایج آن با برون‌دادهایی چون تحریک سوداگری مسکن، افزایش شدید قیمت مسکن، عدم تطابق عرضه و تقاضای مسکن، افزایش طول دوران انتظار مسکن و افزایش تعداد خانه‌های خالی، قابل مشاهده است. از فصل دوم سال ۹۲ شاخص‌های بازار مسکن همچون حجم معاملات، قیمت، حجم پروانه‌های ساختمانی، ارزش افزوده ساختمان و... با افت مواجه شد. در ادامه و از سال ۹۵ با افزایش درآمدهای نفتی، بهبود رشد اقتصادی و افزایش وام خرید مسکن، بازار مسکن به حرکت درآمد.

ملکی معتقد است: البته فعالان بازار مسکن هنوز نسبت به آینده، خوف دارند و ابهام آنها درباره بهتر یا بدتر شدن شرایط اقتصادی در ماه‌های آینده، باعث شکل‌گیری فضای پرتردیدی در صحنه معاملات ملک شده است. در واقع فعالان بازار مسکن هنوز به اعتماد کافی درباره آینده متغیرهای اثرگذار بر قیمت و معاملات، نرسیده‌اند و در عین حال، سیاست‌های پولی و مالی دولت دوازدهم، برای‌شان روشن و شفاف نیست. این کارشناس اقتصادی، ترس و نگرانی نسبت به روند این بازار را شامل هر دو سوی عرضه و تقاضای بازار مسکن دانست. ملکی افزود در مسیر خروج از رکود بازار مسکن ممکن است نوسانات اندکی مشاهده شود؛ به‌عنوان نمونه حجم معاملات در تیر ماه سال جاری با کاهش جزئی مواجه شده است. ملکی گفت توجه کنیم که حجم ماهانه معاملات شهر تهران طی هشت سال اخیر در دامنه ۶ تا ۲۳ هزار مبایعه بوده است؛ در حالی‌که حجم ماهانه معاملات در تیر ماه سال جاری معادل ۱۴ هزار و ۵۳۳ فقره مبایعه (مطابق با آمار بانک مرکزی) است که حجم قابل قبولی است. حال اگر به هر دلیلی این عدد در یک ماه با کاهش هم مواجه شود، نباید از آن، تفسیر به بازگشت رکود کرد. اساسا روند کلی حرکت بازار مسکن، مناسب است و نباید نویزهای بازار مسکن را بزرگ‌نمایی کرد. ضمن اینکه برای قضاوت درخصوص این بازار باید به سایر شاخصهای بازار مسکن همچون رشد قیمت مسکن، حجم تقاضای وام‌های مسکن و... نیز توجه کرد.

ملکی در جمع‌بندی صحبت‌های خود گفت: در مجموع با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. سه سناریوی ۱-‌ کاهش، ۲-‌ ثبات و ۳-‌ شوک قیمت مسکن از احتمال وقوعِ اندکی برخوردارند. محتمل‌ترین سناریو، رونق ملایم بازار مسکن تهران است. البته در پی تهران، سایر شهرها نیز روند مشابهی را طی نخواهند کرد. تاکید می‌کنم که فعالان این بازار نباید منتظر شوک قیمت در این بازار-مشابه سال‌های ۹۱ یا ۸۶- باشند. در واقع، نرخ‌های بالای سود بانکی و حجم بالای خانه‌های خالی اجازه شوک قیمتی را به بازار مسکن نخواهند داد. براین اساس انتظار می‌رود عرض رونق (نوسان قیمت)، کمتر از دوره‌های گذشته باشد. ضمن اینکه به نظر می‌رسد پس از ریاضت بازار مسکن طی چهار سال اخیر، شاهد شکل‌گیری انتظارات منطقی از بازدهی این بازار در میان فعالان اقتصادی هستیم.

بر این اساس، محتمل‌ترین گزینه، رشد ملایم قیمت مسکن در حدود نرخ تورم عمومی است. البته این موضوع درخصوص املاک تجاری صادق نیست؛ چراکه طی در دو دهه گذشته، نرخ بازدهی سرمایه‌گذاری در ساخت‌و‌سازهای املاک تجاری و مسکونی لوکس، به حدی خیره‌کننده بود که هر فعال اقتصادی برای حضور در این بازار پرسود تحریک می‌شد؛ موج مال‌سازی به خصوص در کلان‌شهرها، نمادی از این مساله است. شهرداری‌ها نیز به‌صورت ضمنی و با فروش تراکم و تغییر کاربری به‌عنوان ذی‌نفع و منتفع، به این جریان کمک کردند. نتیجه چنین وضعیتی، عرضه شدید واحدهای تجاری طی سال‌های اخیر و بالطبع، قفل شدن بازار فروش این واحدها شده است. در واقع بازار املاک تجاری اشباع شده است و انتظار بهبود شرایط بازار املاک مسکونی، قابلیت سرایت به بازار املاک مسکونی را ندارد.