نکات حقوقی فروش املاک شهر

دکتر سیدمحمود کاشانی

استاد دانشکده حقوق دانشگاه شهید بهشتی

اموال منقول و غیر منقول شهرداری‌ها ملک شهرداران یا شورای شهر نیست که هرگونه می‌خواهند در آنها دخل و تصرف کنند. قوانین کشور ما از هنگام تاسیس شهرداری در زمینه معاملات شهرداری دارای مقررات روشن و کاملی بوده‌اند. بند ۹ اصلاحی ماده ۵۵ قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۳۴ زیر عنوان «وظایف شهرداری» مقرر کرده است:

«انجام معاملات شهرداری اعم از خرید و فروش اموال منقول و غیر منقول و مقاطعه [پیمانکاری] و اجاره و استیجار پس از تصویب انجمن [شهر] با رعایت صلاح و صرفه و مقررات آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها پیش‌بینی شده در این قانون».

آیین‌نامه مالی مذکور در این ماده سپس در آیین‌نامه مالی شهرداری‌ها مصوب کمیسیون مشترک مجلس شورای ملی و سنا در سال ۱۳۵۵ اصلاح شد که اکنون دارای اعتبار قانونی است و در آن مقررات تفصیلی و تشریفات قانونی مربوط به قراردادها، مناقصه و مزایده اموال منقول و غیر منقول شهرداری‌ها پیش‌بینی شده است. بند ۱۴ ماده ۷۱ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراها و انتخاب شهرداران مصوب سال ۱۳۷۵ مجلس شورای اسلامی نیز همین ترتیبات و تشریفات را مورد تاکید قرار داده که بر پایه آن:

«تصویب معاملات و نظارت بر آنها اعم از خرید، فروش، مقاطعه، اجاره و استیجار که به نام شهر و شهرداری صورت می‌پذیرد با در نظر گرفتن صرفه و صلاح و با رعایت مقررات آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداری باید باشد».

مندرجات الزام‌آور آیین‌نامه مالی و معاملات شهرداری تهران سپس در ۴ اردیبهشت سال ۱۳۹۰ در قانونی که به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید برای شهرداری‌های مراکز استان‌ها، کلان‌شهرها و شهرهای بالای یک میلیون تن جمعیت نیز الزام‌آور شد. بنابراین آیین‌نامه مالی معاملات شهرداری که در اصل مصوب کمیسیون مشترک مجلسین بوده است، در دو قانون در سال‌های ۱۳۷۵ و ۱۳۹۰ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و مندرجات آن برای هرگونه معامله و نقل و انتقال املاک شهرداری‌ها در سراسر کشور لازم‌الاجرا شد.

هرگونه نقل و انتقال و واگذاری املاک و ساختمان‌هایی که در ملکیت شهرداری است به هر شخص حقیقی یا حقوقی، خواه شخص حقوقی حقوق خصوصی یا حقوق عمومی ضرورتا باید با تصویب شورای شهر و با رعایت تشریفات مزایده مذکور در فصل پنجم آیین‌نامه معاملات شهرداری و ترتیبات مذکور در مواد ۲۸، ۲۹ و ۳۰ این آیین‌نامه انجام شود، (آیین‌نامه معاملات شهرداری در برگ‌های ۹ تا ۲۲ بخش آیین‌نامه‌ها، مجموعه قوانین روزنامه رسمی سال ۱۳۵۵ چاپ شده است) تا حقوق شهرداری و مردم در این معاملات حفظ شود و از هرگونه حیف و میل اموال شهرداری پیشگیری گردد. این ترتیبات قانونی الزام‌آور، در واگذاری‌ها و انتقالات املاک شهرداری باید رعایت شود.

بر پایه ماده ۳۰ آیین‌نامه معاملات شهرداری برای هرگونه انتقال و واگذاری املاک شهرداری باید از طریق مزایده و با انتشار آگهی در روزنامه رسمی و حداقل یک نوبت آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار و در صورت ضرورت از طریق رادیو و تلویزیون، ترتیبات مزایده برگزار شود تا این املاک به بالاترین قیمت‌های روز، مورد معامله قرار گیرند و نباید با کنار گذاردن این ترتیبات الزام‌آور قانونی، املاک شهرداری بر پایه قیمت‌گذاری یک کارشناس که اعتبار قانونی ندارد و با قیمت‌های نازل و غیرواقعی واگذار شود.

اصولا شرکت تعاونی از گروهی از اشخاص تشکیل می‌شود و به همین جهت شرکت تعاونی بر پایه مندرجات فصل هفتم قانون تجارت مصوب سال ۱۳۱۱ خورشیدی و مواد ۱۹۰ تا ۱۹۴ این قانون از جمله شرکت‌های بازرگانی شمرده شده و مربوط به بخش خصوصی هستند. واگذاری املاک شهرداری یا دولتی در آیین‌نامه معاملات شهرداری و قوانین دیگر به شرکت‌های موسوم به «تعاونی مسکن» مستثنی نشده‌اند و در هرگونه واگذاری خواه به اشخاص حقیقی یا اشخاصی که عضو شرکت‌های تعاونی هستند باید ضرورتا و الزاما ترتیبات مزایده مذکور در ماده ۳۰ آیین‌نامه معاملات شهرداری از هر جهت رعایت شود و صرف گرد آمدن اشخاصی در یک شرکت تعاونی به هیچ عنوان نمی‌تواند دستاویز گرفتن امتیاز یا برخورداری از قیمت‌های نازل در خرید املاک شهرداری یا گرفتن تخفیف ویژه و غیره نسبت به آنان شود.

در پایان ناگزیر از بیان این واقعیت هستم که رفتارهای مغایر قانون در شهرها از تراکم‌فروشی آغاز شد و اکنون دامنه آن گسترش یافته است. تراکم‌فروشی، تجاوز به حقوق مالکانه شهروندان است که در موازین فقهی و قانون مدنی ایران و قوانین همه کشورهای پیشرفته برای آن تقدس قائل شده‌اند. این روش ضد انسانی همچنین پایمال کردن مقررات شهرسازی است که برای حفظ نظم و هماهنگی ساختمان‌ها، حفظ محیط زیست، برخورداری شهروندان از هوای سالم و یک زندگی انسانی به تصویب رسیده‌اند. در طول دوران تاسیس شهرداری در ایران هرگز هیچ یک از شهرداران به خود اجازه نداده‌اند از این راه کسب درآمد کنند. در کشورهای پیشرفته و متمدن نیز حاکمیت از مقررات شهرسازی پشتیبانی می‌کند و هرگز به کار بردن این روش‌ها را که مغایر با اداره شهرهاست تجویز نکرده‌اند.