شوک زمستانی به خواب بازار مسکن

دو مقام بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، اعلام کردند: بازار معاملات مصرفی آپارتمان بخصوص برای گروه‌های هدف (خانه اولی‌ها و دهک‌های متوسط رو به پایین) باید از طریق تقویت تسهیلات بانکی، بیش از نیمه اول امسال مساعد شود تا امکان یک خیز دوباره برای دستیابی به رونق در این بخش تا اوایل سال آینده، به‌وجود بیاید. مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اعلام رشد دورقمی حجم معاملات خرید و فروش مسکن در شهر تهران، این وضعیت را در مقایسه با سال گذشته، حرکت از توقفگاه رکود مسکن عنوان کرد و گفت: عزیمت بازار معاملات مسکن به سمت پیش رونق، ناشی از تسهیلات خرید مسکن بوده است. اما با این حال، بنا داریم برای ماه‌های آتی، محرک‌های جدید برای تکمیل تسهیلات فعلی، وارد بازار مالی مسکن کنیم که بخشی از آنها پاسخگوی سمت عرضه و بخشی دیگر پاسخگوی سمت تقاضا خواهد بود. علی چگینی با تشریح تحولات ۸ ماه اول امسال در بازار معاملات مسکن، افزود: در ۸ ماه اول سال جاری تعداد آپارتمان‌های فروش رفته در تهران ۱۲ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۴ افزایش یافت. بخش زیادی از این معاملات ناشی از تحریک تقاضای مصرفی بخصوص خانه اولی‌ها بوده که پرداخت تسهیلات ۸۰ و ۱۶۰ میلیون تومانی صندوق پس‌انداز مسکن یکم به آنها توانست قدرت خرید متقاضیان را تا حد توانمند شدن برای خرید و انجام معامله، افزایش دهد و رشد معاملات مسکن را به‌وجود بیاورد. چگینی در عین حال کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن را در سبک شدن مبلغ اقساط و در نتیجه جذاب شدن تسهیلات برای دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه، موثر توصیف کرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با بیان اینکه رصد متغیرهای بازار معاملات مسکن، از خروج تدریجی بازار از رکود حکایت دارد، گفت: روند رشد معاملات خرید مسکن نمایانگر پیش رونق است. متوسط حجم معاملات خرید مسکن در ماه‌های گذشته از سال۹۵ در تهران، حداقل ۱۳ هزار واحد مسکونی در ماه بوده است. هرچند در تابستان امسال، حجم معاملات در ماه میانی فصل به نزدیک ۱۷ هزار فقره قرارداد رسید اما بعد از آن، با پایان یافتن فصل نقل و انتقال، حجم خرید و فروش تا حدودی کاهش پیدا کرد. مدیرکل اقتصاد مسکن افزود: مجموعه شرایط و سیاست‌گذاری‌ها از جمله تسهیلات بانکی و بازارهای مالی به گونه‌ای است که به خریدار کمک کند وارد بازار شده و تقاضای مصرفی خرید مسکن تحریک شود. در ماه‌های گذشته از سال جاری، حجم تسهیلات خرید مسکن پرداخت شده به متقاضیان، بیش از ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش پیدا کرده است که این نشان از تحرک در معاملات ملک دارد. چگینی تصریح کرد: ابزارهای تامین مالی سمت تقاضای مسکن در حال حاضر به تسهیلات بانکی محدود نمی‌شود چرا که بانک مسکن علاوه‌بر پرداخت تسهیلات خرید بدون سپرده از محل اوراق و همچنین تسهیلات صندوق یکم که به یکسال سپرده‌گذاری نیاز دارد، امکان فروش قسطی مسکن را از طریق طرح تضمین معاملات غیرنقد فراهم کرده است.

مدیرکل اقتصاد مسکن با بیان اینکه بازار تسهیلات رهنی در ایران باید متناسب با حجم تولید ناخالص داخلی کشور رشد کند، گفت: امسال فاز اول بازار رهن ثانویه با انتشار ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق تسهیلات رهنی به پشتوانه تسهیلات اولیه پرداخت شده به خریداران مسکن، راه‌اندازی شد. این بازار قدرت تسهیلات دهی در بخش مسکن را به‌صورت تصاعدی افزایش می‌دهد و قرار است در فاز دوم، تا ۱۰۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی منتشر شود. مدیر کل اقتصاد مسکن افزود: در سال ۹۵، به موازات تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن از طریق تسهیلات بانکی، امکان ساخت و ساز با تسهیلات ساخت بدون سپرده نیز برای سازنده‌ها و انبوه سازان فراهم آمد. چگینی در‌این‌باره این‌طور توضیح داد: انبوه سازان برای ساخت پروژه‌های مسکونی می‌توانند بدون نیاز به سپرده گذاری و انتظار زمانی برای دریافت تسهیلات، در تهران ۱۱۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان تسهیلات ۱۸ درصدی به‌ازای هر واحد مسکونی دریافت کنند. در سایر شهرها نیز متوسط سقف تسهیلات ۵۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان به‌ازای هرواحد احداثی است که با احتساب متوسط هزینه ساخت مسکونی که طبق اعلام بانک مرکزی متر مربعی حدود ۹۰۰ هزار تا یک میلیون تومان است، این تسهیلات به‌طور متوسط هزینه احداث ۱۰۰ متر مربع از یک بنای مسکونی را پوشش می‌دهد.

چگینی با یادآوری وضعیت تسهیلات بانکی در سال‌های گذشته، گفت: در سال‌های اخیر، سازنده‌ها مشروط به ۱۵ میلیون تومان سپرده‌گذاری، می‌توانستند ۳۰ میلیون تومان تسهیلات ساخت دریافت کنند. این شکل تسهیلات‌دهی چون که زمان مفید سرمایه‌گذاری ساختمانی را برای سازنده‌ها سلب می‌کرد و بین تصمیم‌گیری برای سرمایه‌گذاری و شروع ساخت، وقفه به‌وجود می‌آورد، کارآیی تسهیلات ساخت را پایین آورده بود. اما در سال جاری، رشد مثبت حجم صدور پروانه‌های ساختمانی و همچنین رشد حجم پرداخت تسهیلات ساخت، بیانگر واکنش مثبت انبوه سازان به بهبود مسیر تسهیلات دهی است. تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی صادره در سال ۹۴ در تهران ۳۴ درصد نسبت به سال ۹۳ کاهش پیدا کرد اما در سه ماه اخیر، این شاخص در تهران ۸ درصد افزایش یافت که نشان‌دهنده رشد حجمی ساخت و ساز است.

درباره برنامه‌های قابل اجرا برای تحریک تقاضای مصرفی خرید مسکن، حسین عبده تبریزی با بیان اینکه، زوج‌های جوان برای خرید مسکن باید به تسهیلات با سقف ریالی مناسب در زمانی نه‌چندان طولانی دست یابند تا در سمت مقابل، سرمایه‌گذار ساختمانی انگیزه ساخت و ساز جدید پیدا کند، اعلام کرد: در حال حاضر تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم، نسبت به سال‌های گذشته، تا حدودی مناسب است اما برخی شرایط وام‌دهی همچون طول انتظار سپرده‌گذاری یا مدت زمان بازپرداخت تسهیلات، باید در جهت تسهیل دریافت وام، تغییر پیدا کند که این موضوع در دستور کار جدید وزارت راه و شهرسازی و بانک مسکن، تعریف شده است. این اقتصاددان در عین حال تصریح کرد: دولت بنایی برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن به شکلی که قیمت مسکن را متاثر کند و باعث تورم مسکن شود، ندارد. عبده تبریزی همچنین افزود: بازار مسکن در سال‌های آینده، به حداقل یک میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد اما جنس این واحدها باید با گذشته کاملا متفاوت باشد به این معنا که بازار مسکن ظرفیت احداث واحدهای بزرگ، گران‌قیمت و حتی ساخت و سازهای تجاری را فعلا ندارد. تقاضای موجود در بازار مسکن از جنس تقاضای مصرفی و به دنبال واحدهای حداکثر میان متراژ (زیر ۹۰ متر مربع) است.