کم‌فروشی«رسمی» در آپارتمان‌های مسکونی
کارشناسان ثبت رسمی، جزئیات یک چالش رایج و در عین حال پنهان معاملات مسکن را تشریح کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، داستان دنباله‌دار سند رسمی و مبایعه نامه‌های غیررسمی، گذشته از چالش های قضایی و حقوقی فراوانی که طی دهه‌های گذشته تاکنون، به همراه داشته است، دو شیوه متفاوت از ثبت جزئیات معاملات مسکن را فراروی متعاملان قرار می‌دهد. در این میان، ماجرای اختلاف متراژ واقعی آپارتمان‌های مسکونی با آنچه به‌عنوان مساحت آن واحد مسکونی در سند رسمی درج شده است، موضوعی است که هر چند از سال‌های گذشته نیز در برخی اسناد مالکیت مسکن وجود داشته، همچنان به قوت خود باقی است و برخی خریداران این آپارتمان‌ها پس از خرید و اندازه‌گیری مجدد، متوجه نوعی کم‌فروشی صورت گرفته در جریان معامله می‌شوند.
کارشناسان ثبت رسمی، جزئیات یک چالش رایج و در عین حال پنهان معاملات مسکن را تشریح کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، داستان دنباله‌دار سند رسمی و مبایعه نامه‌های غیررسمی، گذشته از چالش های قضایی و حقوقی فراوانی که طی دهه‌های گذشته تاکنون، به همراه داشته است، دو شیوه متفاوت از ثبت جزئیات معاملات مسکن را فراروی متعاملان قرار می‌دهد. در این میان، ماجرای اختلاف متراژ واقعی آپارتمان‌های مسکونی با آنچه به‌عنوان مساحت آن واحد مسکونی در سند رسمی درج شده است، موضوعی است که هر چند از سال‌های گذشته نیز در برخی اسناد مالکیت مسکن وجود داشته، همچنان به قوت خود باقی است و برخی خریداران این آپارتمان‌ها پس از خرید و اندازه‌گیری مجدد، متوجه نوعی کم‌فروشی صورت گرفته در جریان معامله می‌شوند.
کم‌فروشی رسمی در آپارتمان‌های مسکونی که سال‌های پیش، بیشتر به دنبال تبانی برخی سازنده‌ها با بعضی از کارشناسان ثبت متراژ به‌منظور صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد ساخته شده بروز می‌کرد، در حالی همچنان به یکی از گلایه‌های تعداد قابل توجهی از خریداران آپارتمان‌ها تبدیل شده که بیش از سه سال است برای جلوگیری از این مشکل، مسوولیت اندازه‌گیری نهایی مساحت یا متراژ واحدهای مسکونی بر عهده مهندسان مورد تایید سازمان نظام مهندسی قرار گرفته است. ثبت متراژ اضافه در سند مالکیت به‌خصوص در مناطق شمالی شهرها یا نواحی گران‌تر، دردسرها و نارضایتی‌های بیشتری را برای خریداران رقم زده است طوری‌که با محاسبه متوسط قیمت ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع از واحدهای مسکونی در پایتخت، حتی دو متر اضافه متراژ می‌تواند، بی‌دلیل، معادل ۹ میلیون تومان به ارزش واقعی آپارتمان تحمیل کند. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل‌توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد. البته این کارشناسان تاکید می‌کنند این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن عدم توجه خریدار به متراژ واقعی در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.
با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی‌که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی مورد نظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.
چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.
محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای هر یک از واحدهای ساخته شده است. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد می‌کند که تا قبل از سال ۹۰ این کارشناس از سوی اداره ثبت معرفی می‌شد اما از سه سال قبل مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود. عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را به‌منظور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.
منشأ کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشأ دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف نظر سازمان ثبت و شهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیر مفید بنا، ثبت می‌شود.
وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد.عظیمیان با تاکید بر اینکه به‌طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چرا که در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از ۱۰ میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران هنگام معامله آپارتمان‌های مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به عمل آورند.
دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم فروشی در آپارتمان‌های مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به‌منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند.
وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی ندارند.
کم‌فروشی رسمی در آپارتمان‌های مسکونی که سال‌های پیش، بیشتر به دنبال تبانی برخی سازنده‌ها با بعضی از کارشناسان ثبت متراژ به‌منظور صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد ساخته شده بروز می‌کرد، در حالی همچنان به یکی از گلایه‌های تعداد قابل توجهی از خریداران آپارتمان‌ها تبدیل شده که بیش از سه سال است برای جلوگیری از این مشکل، مسوولیت اندازه‌گیری نهایی مساحت یا متراژ واحدهای مسکونی بر عهده مهندسان مورد تایید سازمان نظام مهندسی قرار گرفته است. ثبت متراژ اضافه در سند مالکیت به‌خصوص در مناطق شمالی شهرها یا نواحی گران‌تر، دردسرها و نارضایتی‌های بیشتری را برای خریداران رقم زده است طوری‌که با محاسبه متوسط قیمت ۴ میلیون و۵۰۰ هزار تومان برای هر مترمربع از واحدهای مسکونی در پایتخت، حتی دو متر اضافه متراژ می‌تواند، بی‌دلیل، معادل ۹ میلیون تومان به ارزش واقعی آپارتمان تحمیل کند. هرچند برخی اقدامات صورت گرفته طی سال‌های اخیر تا حد قابل‌توجهی از بروز تخلفات ملکی به‌خصوص کم‌فروشی در متراژ آپارتمان‌ها جلوگیری کرده است، اما آن طور که کارشناسان ثبت رسمی هم آن را تایید می‌کنند، چالش مذکور کماکان ادامه دارد. البته این کارشناسان تاکید می‌کنند این چالش چندان فراگیر نبوده و تنها در موارد محدودی مشاهده شده است که البته شاید یکی از دلایل این محدود بودن عدم توجه خریدار به متراژ واقعی در مقایسه با متراژ ثبت شده در سند است.
با این وجود کارشناسان ثبت به متقاضیان خرید آپارتمان‌های مسکونی توصیه می‌کنند در صورتی‌که حتی خودشان از تخصص کافی برای محاسبه متراژ دقیق واحد مسکونی مورد نظر برخوردار نیستند، حتما قبل از خرید واحد از مساحت دقیق آن و تطبیق متراژ با مساحت درج شده در سند مطمئن شوند.
چه کسی مسوول تعیین متراژ است؟
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران و دفتریاران در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مقررات موجود، سازنده‌ها برای شروع عملیات ساختمانی باید از شهرداری پروانه ساخت دریافت کنند که بعد از پایان عملیات ساختمانی شهرداری برای واحدهای ساخته شده گواهی پایان کار صادر می‌کند.
محمد عظیمیان ادامه داد: متراژ واحد مسکونی ساخته شده یکی از جزئیاتی است که در گواهی پایان کار صادر شده از سوی شهرداری درج می‌شود که همین متراژ مبنای صدور صورت مجلس تفکیکی در ادارات ثبت برای هر یک از واحدهای ساخته شده است. وی افزود: به این ترتیب سازنده با در اختیار داشتن سند مالکیت و گواهی پایان کار با مراجعه به اداره ثبت درخواست اعزام کارشناس نقشه‌بردار برای تعیین متراژ دقیق هر واحد می‌کند که تا قبل از سال ۹۰ این کارشناس از سوی اداره ثبت معرفی می‌شد اما از سه سال قبل مهندس محاسب از طرف سازمان نظام مهندسی به محل اعزام می‌شود. عظیمیان خاطرنشان کرد: این کارشناس با محاسبه متراژ واحد و تطبیق آن با متراژ درج شده در نسخه پایان کار، گزارش خود را به‌منظور سند تفکیکی به اداره ثبت مربوطه اعلام می‌کند.
منشأ کم‌فروشی آپارتمان‌ها
وی گفت: هرچند از گذشته تاکنون تخلفاتی در مورد اعلام متراژ درست و درج آن در سند مالکیت تفکیکی وجود داشته، اما منشأ دیگری از اختلاف نیز در این زمینه وجود دارد که ناشی از اختلاف نظر سازمان ثبت و شهرداری بر سر محاسبه متراژ آپارتمان‌ها در سند و گواهی پایان کار است.
عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران توضیح داد: شهرداری در گواهی پایان کار تنها مساحت داخلی آپارتمان یا همان متراژ مفید را درج می‌کند در حالی که در سند رسمی به موجب گزارش کارشناس ثبت یا مهندس معرفی شده از طرف سازمان نظام مهندسی، مساحت کل آپارتمان اعم از متراژ مفید و غیر مفید بنا، ثبت می‌شود.
وی ادامه داد: این موضوع در مواردی منجر به اختلاف نظر بین متراژ اعلام شده از سوی سازمان ثبت و شهرداری می‌شود و متاسفانه ناظر خاصی برای رسیدگی به این مساله نیز هنوز وجود ندارد.عظیمیان با تاکید بر اینکه به‌طور قطع در این زمینه نیازمند اعمال نظارت بیشتری هستیم، خاطرنشان کرد: با فراگیر شدن نقشه‌های کاداستر این مشکل برطرف خواهد شد؛ چرا که در حال حاضر هر مترمربع اختلاف متراژ در برخی مناطق پایتخت می‌تواند بیش از ۱۰ میلیون تومان برای خریدار ایجاد ضرر و زیان کند. وی تاکید کرد: بهتر است خریداران هنگام معامله آپارتمان‌های مسکونی تنها به مندرجات داخلی سند اکتفا نکنند و نسبت به اندازه‌گیری دقیق متراژ، اقدام لازم را به عمل آورند.
دفترخانه‌ها در کم‌فروشی نقشی ندارند
نصیر مشایخ، سردفتر اسناد رسمی و عضو هیات‌مدیره کانون سردفتران البرز با اشاره به ضرورت فراگیر شدن سیستم نقشه برداری کاداستر، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: در برخی موارد کم فروشی در آپارتمان‌های مسکونی را به سردفتران نسبت می‌دهند که باید تاکید کنم سردفتران و دفاتر اسناد رسمی در این زمینه هیچ نقشی ندارند. مشایخ توضیح داد: دفترخانه‌ها تنها تقاضای انجام تفکیک واحدهای مسکونی به‌منظور صدور اسناد تفکیکی را به سازمان ثبت اعلام می‌کنند و متقاضیان بعد از صدور صورت مجلس تفکیکی که متراژ آپارتمان در آن درج شده است به سردفتران مراجعه می‌کنند.
وی افزود: به این ترتیب سردفتران و دفترخانه‌های اسناد رسمی کوچک‌ترین نقشی در بروز یا جلوگیری از تخلف کم‌فروشی در آپارتمان‌های مسکونی ندارند.
ارسال نظر