۱۰ اشکال بلندمرتبه‌های پایتخت
بررسی‌های مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در پایتخت نشان می‌دهد: آنچه تحت عنوان برج‌سازی در تهران رخ می‌دهد بدون توجه به بررسی اثرات کالبدی فضایی نمود یافته است. به این معنی که به جای آنکه بلندمرتبهسازی در اراضی، مطابق معیارهای طرح جامع و تفصیلی صورت گیرد بیشتر تحت تاثیر ملاحظات اقتصادی و تمایلات سرمایه‌گذاران و مالکان شکل گرفته است. مهم‌تر آنکه هیچ گونه نظم و هماهنگی در شکل‌گیری ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران حاکم نبوده طوری که تنوع در سطح اشغال (از ۳۰ تا ۱۰۰ درصد) منجر به شکل‌گیری تبعات منفی در سیما و منظر شهر و ایجاد ناهماهنگی در انسجام لفاف فضایی بلوک شهری شده است.
بررسی‌های مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهرداری تهران از ساخت‌وسازهای بلندمرتبه در پایتخت نشان می‌دهد: آنچه تحت عنوان برج‌سازی در تهران رخ می‌دهد بدون توجه به بررسی اثرات کالبدی فضایی نمود یافته است. به این معنی که به جای آنکه بلندمرتبهسازی در اراضی، مطابق معیارهای طرح جامع و تفصیلی صورت گیرد بیشتر تحت تاثیر ملاحظات اقتصادی و تمایلات سرمایه‌گذاران و مالکان شکل گرفته است. مهم‌تر آنکه هیچ گونه نظم و هماهنگی در شکل‌گیری ساختمان‌های بلندمرتبه شهر تهران حاکم نبوده طوری که تنوع در سطح اشغال (از 30 تا 100 درصد) منجر به شکل‌گیری تبعات منفی در سیما و منظر شهر و ایجاد ناهماهنگی در انسجام لفاف فضایی بلوک شهری شده است.
در حال حاضر در تهران ۱۳ برج به‌عنوان برج‌های بلندمرتبه شناخته می‌شوند که از این میان برج تهران با ۱۶۲ متر ارتفاع بلند ترین برج مسکونی تهران است و بعد از آن برج آسمان، کوه نور، ارغوان، برج‌های دوقلو، برج شایان و برج کوه‌ها در رده‌های بعدی از نظر ارتفاع قرار دارند. گرچه تعداد زیادی از بلندمرتبه‌های مسکونی تهران در مناطق شمالی شهر قرار گرفته‌اند اما در شکل‌گیری مشکلاتی از قبیل تقلیل و تغییر عملکرد محیط اطراف، کاهش سرانه خدمات و تجهیزات شهری، تاثیرات کیفی و کمی در شبکه معابر، تغییرات آب و هوایی، افزایش آلودگی‌های محیطی بافت پیرامون خود بی‌تاثیر نبوده‌اند. چون علاوه بر اینکه احداث ساختمان‌های بلند در فواصل نزدیک به هم موجب ایجاد پدیده اشراف و سایه‌اندازی شده اند؛ فقدان خط آسمان منسجم، عدم توجه به ملاحظات ایمنی در برابر زلزله و آتش سوزی، ساخت وساز در سطح اشغال‌های مختلف، تاثیرات مخرب زیست‌محیطی، انسداد مناظر و کریدورهای دید استراتژیک از دیگر اشکالات برج‌های مسکونی تهران هستند.
طوری که اینگونه از ساخت و سازهای بلندمرتبه عملا یکی از انگیزه‌های روی آوردن مردم به سکونت در ساختمان‌های بلندمرتبه برای بهره گرفتن از دید وسیع‌تر مناظر شهری را از بین برده است.مطابق تحقیقات انجام شده از سوی این مرکز عامل اصلی در بروز این اشکالات عدم تدوین به موقع ضوابط بلندمرتبهسازی بوده است. در مطالعات این مرکز آمده است: در طرح جامع جدید تعیین حوزه‌های مجاز به بلندمرتبهسازی به تهیه طرح تفصیلی و تدوین ضوابط بلندمرتبهسازی موکول شد. این وظایف شامل نحوه ارتباط حوزه‌های بلندمرتبهسازی با شبکه‌های ارتباطی شهر، ضوابط مربوط به نسبت ارتفاع ساختمان با عرض گذر مجاور، فاصله دو ساختمان بلند، مساله سایه‌اندازی، نحوه توزیع کاربری‌ها، چگونگی تامین پارکینگ، اصول مرتبط با مسائل سایه‌اندازی و اصول مرتبط با مسائل ایمنی می‌شود. براساس این طرح، تراکم پیشنهادی در هر منطقه از ۲۸۰ درصد تا ۵۶۰ درصد (۷ تا ۱۹ طبقه) در نوسان است و افزایش مساحت قطعات به معنی کاهش سطح اشغال و افزایش تعداد طبقات مورد نظر است.حداقل حد نصاب تفکیک در تراکم ۲۸۰ درصد معادل دو هزار متر مربع و در تراکم‌های بالاتر از ۵ هزار متر مربع است که تاکنون به دلیل تعلیق تدوین و تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی در پروسه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه به فراموشی سپرده شده است.بخشی از این مطالعات به بررسی تاثیرات اقتصادی بلندمرتبه اختصاص دارد. بر مبنای این تحقیقات تعداد طبقه در ساختمان علاوه بر آنکه بیانگر یک الگوی خاص سکونتی و تابع قوانین و مقررات شهرسازی در شهرهاست اما شرط اولیه و لازم تحقق بلندمرتبهسازی جنبه اقتصادی اجرای بلندمرتبهسازی است که شاخص تعیین‌کننده آن، سهم ارزشی زمین از قیمت تمام شده ساختمان به شمار می‌آید و باید به گونه‌ای باشد که استفاده بهینه از آن را توجیه کند.
تاثیرات اقتصادی بلندمرتبهسازی از چند جهت مورد بررسی قرار می‌گیرد. ساختمان‌های بلند مرتبه از نظر صرفه‌جویی‌هایی که می‌توانند در مصرف فضا، مصرف انرژی و در زیر‌ساخت‌ها و خدمات شهری ایجاد کنند حائز اهمیت هستند. در عین حال بلند مرتبه‌سازی واجد هزینه‌های مضاعفی نسبت به سایر ساختمان هاست.مهم‌ترین مزیت اقتصادی بنای بلند، امکان افزایش تراکم ساختمانی با استفاده از زمین ثابت است که البته این افزایش، تراکم جمعیت را با خود به همراه دارد. از این جهت بسیاری از کارشناسان شهری احداث بناهای بلند در زمین‌های گران‌قیمت شهری را با توجه به صرفه جویی که در استفاده از زمین دارد، سودآور محاسبه می‌کنند.گذشته از مزایای اقتصادی بناهای بلند، بلندمرتبهسازی در مقایسه با ساخت و سازهای کوتاه مرتبه هزینه‌هایی اضافی را بر دوش سازنده وارد می‌کند. هزینه‌های ناشی از سازه، هزینه‌های ناشی از تاسیسات و تجهیزات، تاثیر مدت زمان ساخت بر افزایش قیمت تمام شده، افزایش هزینه‌های ناشی از صعوبت کار در ارتفاع، افزایش هزینه‌های ناشی از کاهش کارآیی فضا و بابت استفاده از نیروهای انسانی ماهربخشی از هزینه‌های اضافی ناشی از بلندمرتبهسازی هستند.کارشناسان شهرسازی و معماری معتقدند بلندمرتبهسازی بدون توجه به مسائل فرهنگی جامعه و به‌صورت تقلیدی مشکل مسکن را حل نمی‌کند.
چرا که بلندمرتبهسازی در روابط همسایگی، مسائل اخلاقی و تربیتی، مسائل روانی، امنیت، طبقات و گروه‌های اجتماعی، مالکیت و مشارکت تاثیرگذار است. به‌عنوان مثال انزوا در فرهنگ ما صدق نمی‌کند. از همین رو غالب انتقادهایی که به بلند مرتبه‌سازی وارد می‌شود، بابت ساختمان‌های مسکونی است. در این تحقیقات آمده است: بلندمرتبهسازی موجب می‌شود عدم سنخیت فرهنگی و تعارضات رفتاری بین ساکنان آپارتمان نمود بیشتری پیدا کند. به‌عنوان مثال در مجتمعی مثل« اسکان »که ساکنان آن بیش از ۳۰ سال است که در آن زندگی می‌کنند آشنایی بسیار پایینی با یکدیگر دارند. یا در منطقه دروس، الهیه، یا آ اس پ روابط همسایگی در حد مطلوب ارزیابی نشده است. همینطور در مجتمع‌های بلندمرتبه به علت تراکم بیش از حد جمعیت، فقدان امکانات تفریحی و... بروز رفتارهای ضد اجتماعی و انواع بزهکاری غیر‌قابل اجتناب به نظر می‌رسد.اما گذشته از تاثیرات غیر‌قابل اجتناب سکونت در بناهای بلند، ساکنان بناهای بلند در تهران از امنیت به‌عنوان بزرگ‌ترین امتیاز ساختمان‌های بلند نام برده‌اند. مثلا ۵۰ درصد از افراد مورد مطالعه در کوی گیشا ایجاد امنیتی را که از طریق همسایگان ایجاد می‌شود به‌عنوان مزیت آپارتمان‌نشینی اعلام کرده‌اند.
در حال حاضر در تهران ۱۳ برج به‌عنوان برج‌های بلندمرتبه شناخته می‌شوند که از این میان برج تهران با ۱۶۲ متر ارتفاع بلند ترین برج مسکونی تهران است و بعد از آن برج آسمان، کوه نور، ارغوان، برج‌های دوقلو، برج شایان و برج کوه‌ها در رده‌های بعدی از نظر ارتفاع قرار دارند. گرچه تعداد زیادی از بلندمرتبه‌های مسکونی تهران در مناطق شمالی شهر قرار گرفته‌اند اما در شکل‌گیری مشکلاتی از قبیل تقلیل و تغییر عملکرد محیط اطراف، کاهش سرانه خدمات و تجهیزات شهری، تاثیرات کیفی و کمی در شبکه معابر، تغییرات آب و هوایی، افزایش آلودگی‌های محیطی بافت پیرامون خود بی‌تاثیر نبوده‌اند. چون علاوه بر اینکه احداث ساختمان‌های بلند در فواصل نزدیک به هم موجب ایجاد پدیده اشراف و سایه‌اندازی شده اند؛ فقدان خط آسمان منسجم، عدم توجه به ملاحظات ایمنی در برابر زلزله و آتش سوزی، ساخت وساز در سطح اشغال‌های مختلف، تاثیرات مخرب زیست‌محیطی، انسداد مناظر و کریدورهای دید استراتژیک از دیگر اشکالات برج‌های مسکونی تهران هستند.
طوری که اینگونه از ساخت و سازهای بلندمرتبه عملا یکی از انگیزه‌های روی آوردن مردم به سکونت در ساختمان‌های بلندمرتبه برای بهره گرفتن از دید وسیع‌تر مناظر شهری را از بین برده است.مطابق تحقیقات انجام شده از سوی این مرکز عامل اصلی در بروز این اشکالات عدم تدوین به موقع ضوابط بلندمرتبهسازی بوده است. در مطالعات این مرکز آمده است: در طرح جامع جدید تعیین حوزه‌های مجاز به بلندمرتبهسازی به تهیه طرح تفصیلی و تدوین ضوابط بلندمرتبهسازی موکول شد. این وظایف شامل نحوه ارتباط حوزه‌های بلندمرتبهسازی با شبکه‌های ارتباطی شهر، ضوابط مربوط به نسبت ارتفاع ساختمان با عرض گذر مجاور، فاصله دو ساختمان بلند، مساله سایه‌اندازی، نحوه توزیع کاربری‌ها، چگونگی تامین پارکینگ، اصول مرتبط با مسائل سایه‌اندازی و اصول مرتبط با مسائل ایمنی می‌شود. براساس این طرح، تراکم پیشنهادی در هر منطقه از ۲۸۰ درصد تا ۵۶۰ درصد (۷ تا ۱۹ طبقه) در نوسان است و افزایش مساحت قطعات به معنی کاهش سطح اشغال و افزایش تعداد طبقات مورد نظر است.حداقل حد نصاب تفکیک در تراکم ۲۸۰ درصد معادل دو هزار متر مربع و در تراکم‌های بالاتر از ۵ هزار متر مربع است که تاکنون به دلیل تعلیق تدوین و تصویب ضوابط بلندمرتبهسازی در پروسه ساخت‌وسازهای بلندمرتبه به فراموشی سپرده شده است.بخشی از این مطالعات به بررسی تاثیرات اقتصادی بلندمرتبه اختصاص دارد. بر مبنای این تحقیقات تعداد طبقه در ساختمان علاوه بر آنکه بیانگر یک الگوی خاص سکونتی و تابع قوانین و مقررات شهرسازی در شهرهاست اما شرط اولیه و لازم تحقق بلندمرتبهسازی جنبه اقتصادی اجرای بلندمرتبهسازی است که شاخص تعیین‌کننده آن، سهم ارزشی زمین از قیمت تمام شده ساختمان به شمار می‌آید و باید به گونه‌ای باشد که استفاده بهینه از آن را توجیه کند.
تاثیرات اقتصادی بلندمرتبهسازی از چند جهت مورد بررسی قرار می‌گیرد. ساختمان‌های بلند مرتبه از نظر صرفه‌جویی‌هایی که می‌توانند در مصرف فضا، مصرف انرژی و در زیر‌ساخت‌ها و خدمات شهری ایجاد کنند حائز اهمیت هستند. در عین حال بلند مرتبه‌سازی واجد هزینه‌های مضاعفی نسبت به سایر ساختمان هاست.مهم‌ترین مزیت اقتصادی بنای بلند، امکان افزایش تراکم ساختمانی با استفاده از زمین ثابت است که البته این افزایش، تراکم جمعیت را با خود به همراه دارد. از این جهت بسیاری از کارشناسان شهری احداث بناهای بلند در زمین‌های گران‌قیمت شهری را با توجه به صرفه جویی که در استفاده از زمین دارد، سودآور محاسبه می‌کنند.گذشته از مزایای اقتصادی بناهای بلند، بلندمرتبهسازی در مقایسه با ساخت و سازهای کوتاه مرتبه هزینه‌هایی اضافی را بر دوش سازنده وارد می‌کند. هزینه‌های ناشی از سازه، هزینه‌های ناشی از تاسیسات و تجهیزات، تاثیر مدت زمان ساخت بر افزایش قیمت تمام شده، افزایش هزینه‌های ناشی از صعوبت کار در ارتفاع، افزایش هزینه‌های ناشی از کاهش کارآیی فضا و بابت استفاده از نیروهای انسانی ماهربخشی از هزینه‌های اضافی ناشی از بلندمرتبهسازی هستند.کارشناسان شهرسازی و معماری معتقدند بلندمرتبهسازی بدون توجه به مسائل فرهنگی جامعه و به‌صورت تقلیدی مشکل مسکن را حل نمی‌کند.
چرا که بلندمرتبهسازی در روابط همسایگی، مسائل اخلاقی و تربیتی، مسائل روانی، امنیت، طبقات و گروه‌های اجتماعی، مالکیت و مشارکت تاثیرگذار است. به‌عنوان مثال انزوا در فرهنگ ما صدق نمی‌کند. از همین رو غالب انتقادهایی که به بلند مرتبه‌سازی وارد می‌شود، بابت ساختمان‌های مسکونی است. در این تحقیقات آمده است: بلندمرتبهسازی موجب می‌شود عدم سنخیت فرهنگی و تعارضات رفتاری بین ساکنان آپارتمان نمود بیشتری پیدا کند. به‌عنوان مثال در مجتمعی مثل« اسکان »که ساکنان آن بیش از ۳۰ سال است که در آن زندگی می‌کنند آشنایی بسیار پایینی با یکدیگر دارند. یا در منطقه دروس، الهیه، یا آ اس پ روابط همسایگی در حد مطلوب ارزیابی نشده است. همینطور در مجتمع‌های بلندمرتبه به علت تراکم بیش از حد جمعیت، فقدان امکانات تفریحی و... بروز رفتارهای ضد اجتماعی و انواع بزهکاری غیر‌قابل اجتناب به نظر می‌رسد.اما گذشته از تاثیرات غیر‌قابل اجتناب سکونت در بناهای بلند، ساکنان بناهای بلند در تهران از امنیت به‌عنوان بزرگ‌ترین امتیاز ساختمان‌های بلند نام برده‌اند. مثلا ۵۰ درصد از افراد مورد مطالعه در کوی گیشا ایجاد امنیتی را که از طریق همسایگان ایجاد می‌شود به‌عنوان مزیت آپارتمان‌نشینی اعلام کرده‌اند.
ارسال نظر