ایستگاه پایانی رکود مسکن

طی سال‌های اخیر، شرایط رکودی بر اقتصاد کشور سیطره داشته که محصول اعمال تحریم‌ها، تورم بالا، ایجاد حجم گسترده‌ای از تعهدات دولت، مناسبات بین‌المللی و تاثیر‌پذیری از اقتصاد جهانی بوده است. بخش مسکن نیز به‌عنوان یکی از زیربخشهای اقتصاد کلان، در سال‌های اخیر سایه سنگین رکود را بر سر داشته و متحمل هزینه‌هایی در ابعاد اقتصادی و اجتماعی شده است.این بخش با داشتن ارتباط پسین و پیشین با بیش از ۱۵۰ رشته فعالیت، یک بخش کلیدی در اقتصاد و در بعد اجتماعی مولفه‌ای اثرگذار به شمار می‌رود. از این روست که تحولات آن در هر دو بعد اقتصادی و اجتماعی همواره مورد مداقه بوده است. شاید به جرات بتوان ادعا کرد که مهم‌ترین آسیب ناشی از تعمیق رکود در بخش مسکن و ساختمان، از دست رفتن فرصت‌های شغلی است که پیوندی ناگسستنی با رفاه اجتماعی دارد.

این امر در حالی اتفاق افتاده که علاوه بر ارتباط تنگاتنگ بخش ساختمان با دیگر صنایع و خاصیت پیشرانگی آن در مجموعه اقتصاد کلان، ایجاد اشتغال در این بخش نیز نسبتا کم‌هزینه‌تر است. به‌عنوان مثال ایجاد یک نفر شغل در صنعت نفت حدود ۱۵ برابر بیشتر نسبت به ساختمان سرمایه‌گذاری احتیاج دارد. با این وجود براساس آخرین اطلاعات منتشره مراجع رسمی کشور، علی‌رغم تحقق رشد اقتصادی بیش از ۷ درصدی کل اقتصاد، بخش ساختمان همچنان روند منفی سرمایه‌گذاری را تجربه می‌کند. بدیهی است که ابقای وضعیت جاری بخش مسکن که با وضعیت اضافه عرضه و کمبود تقاضا، کندی فعالیت‌های تولیدی و پدیده افزایش بیکاری همراه است؛ افزایش سطح رفاه و بهبود معیشت خانوارها را به دنبال نخواهد داشت. تمامی این موارد سبب شده است تا توجه سیاست‌گذاران بیش از پیش به مساله خروج از رکود این بخش معطوف و این پرسش مطرح شود که بازار مسکن چه زمانی از رکود خارج خواهد شد؟ مسکن در ایستگاه پایانی رکود قرار دارد. این جمله علی سوری تحلیلگر اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش «دنیای اقتصاد» است. او در عین حال معتقد است که نرخ سود بانکی نمی‌تواند مانعی برای رونق مسکن باشد. او عنوان می‌کند: از جهت ورود بخشی از تقاضا به بازار نیز نرخ سود نمی‌تواند ترمز باشد. گفت‌وگو با این تحلیلگر اقتصاد مسکن را در ادامه می‌خوانید:

یکی از بازارهای مهم در سال آینده مسکن است.از این جهت که بسیاری انتظار داشتند بازار در نیمه دوم امسال در مقایسه با قبل رونق بیشتری را تجربه کند اما این اتفاق به شکل دلخواه رخ نداده است.در واقع انتظارات رونق در این بازار برآورده نشده است.شما فکر می‌کنید این انتظار در سال آینده برآورده شود؟

سال آینده انتخابات ریاست جمهوری و روند رشد نقدینگی در بازار به‌عنوان دو متغیر اساسی نقش بازی می‌کند. هم‌جهتی یا روند معکوس آن می‌تواند سرنوشت بازار را به گونه‌ای دیگر تعیین کند.

چطور؟

در سال آینده بسته به برداشت دولت از نتیجه انتخابات، رفتار دولت هم متفاوت است، بنابراین یکی عناصر تعیین‌کننده در بازار مسکن، انتخابات و رفتار دولت است.

یعنی شما بحث رونق مسکن را با اقتصاد سیاسی انتخابات در ارتباط می‌دانید؟

معمولا دولت‌ها در ماه‌های منتهی به انتخابات تلاش دارند وضعیت را برای رای‌دهندگان مساعد کنند. یکی از مطالباتی که معمولا از دولت‌ها وجود دارد رونق اقتصادی است.مسکن یکی از بخش‌هایی است که اگر وارد فاز رونق شود صنایع زیادی را به دنبال خود خواهد کشاند.در انتخابات پیش رو دولت با یک دوگانه روبه‌رو است؛ ادامه روند کنونی و توجه به متغیرهای کاهش‌دهنده نرخ تورم یا کمک به رونق مسکن. به گمان من انتخاب هر گزینه بستگی به دید دولت به نتیجه انتخابات دارد.اگر دولت از هم اکنون خود را پیروز انتخابات بداند تلاش می‌کند عوامل مولد تورم را کنترل کند اما اگر احساس کند باید برای پیروزی رقابت کند احتمال آنکه برای رونق مسکن بیش از گذشته تلاش کند زیاد است.

دولت اگر چنین قدرتی دارد چرا در ماه‌های گذشته دست به چنین اقدامی نزد که بتواند درجه رضایت بیشتری حاصل کند؟فکر نمی‌کنید برجسته شدن عنصر رفتار دولت در رونق بازار تا حدودی بزرگنمایی است؟ با توجه به اینکه انتخابات در همان ماه‌های آغازین سال برگزار می‌شود دولت فرصتی برای ایجاد رونق ندارد؟

مسکن تنها بخشی است که دولت می‌تواند مستقیما وارد آن شود، در حالی که در دیگر بخش‌ها به این شکل نمی‌تواند یا اگر وارد شود همراهی عمومی را با خود ندارد.برای مثال سال قبل دولت برای کمک به خودرو‌سازان وارد شد؛ اول آنکه این حضور منجر به تولید جدیدی نشد و فقط کالاهای ساخته شده در انبار به فروش رسید و بعد هم بازار به حالت قبلی برگشت. از سوی دیگر اعتراض‌ها به این رفتار هنوز ادامه دارد و این حمایت را بیهوده می‌دانند.اما در بخش مسکن همراهی اجتماعی بیشتر است و به اصطلاح اثرگذاری آن نیز سرراست‌تر. زیرا با ورود تقاضا علاوه بر بخش مسکن، بخش‌های دیگری نیز به تحرک می‌افتند. اینکه چرا دولت در سال‌های گذشته این کار را نکرده است به نظر می‌رسد پاسخ را باید در اولویت‌های دیگر دولت جست‌و‌جو کرد.دولت قصد داشت نرخ تورم را کاهش دهد تا نااطمینانی‌ها کاهش یابد. بنابراین رونق بخش مسکن به شکلی که اشاره شد می‌توانست در تناقض با این سیاست باشد.

یعنی شما تنها مسیر رونق مسکن را از مسیر تغییر جهت نرخ تورم می‌دانید؟

سابقه تاریخی اقتصاد مسکن حکایت از چنین وضعیتی در بازار دارد. متاسفانه در اقتصاد ایران به‌دلیل خلأ در ابزارها امکان رونق غیر تورمی وجود ندارد و اقتصاد مسکن در زمان رشد قیمت‌ها وضعیت بهتری دارد. البته من امیدوارم با برخی اقدامات در سال‌های پیش‌رو، زمینه رونق غیر تورمی فراهم شود تا نیاز نباشد بین رونق و تورم همواره یکی را انتخاب کنیم. اما برای این کار باید نظام تامین مالی در این بخش باز طراحی شود و از طرف دیگر اقتصاد کلان با تناسب در بازدهی روبه‌رو باشد تا ذهنیت رونق تورمی در مسکن تعدیل شود. برای این منظور باید یک مجموعه ابزار در بخش تامین مالی، ساخت و عرضه مسکن طراحی شود تا بتواند علاوه بر تقویت قدرت خرید، جریانی مستمر برای حضور عرضه و تقاضا در بازار ایجاد کند.نمونه آن کشور کره جنوبی است که با استفاده از بسته سیاستی جامع علاوه بر آنکه توانست مساله مسکن شهروندان خود را حل کند، اقتصاد خود را نیز از منافع رونق در این بخش منتفع کرد.

در مجموع با توجه به پیش شرط‌هایی که اشاره کردید چشم‌انداز بازار مسکن را چگونه می‌بینید؟

بازار مسکن در انتهای دوره رکود قرار دارد و به زودی از این رکود خارج می‌شود.

آیا نرخ سود را مانعی برای رونق نمی‌بینید؟

نرخ سود وقفه ایجاد کرد اما بسته به انتظارات تورمی و ذهنیت سمت تقاضا نمی‌تواند قدرت توقف داشته باشد.چون در ذهنیت تورمی بالا مسکن پناهگاه است.از جهت ورود بخشی از تقاضا به بازار نیز نرخ سود نمی‌تواند ترمز باشد. کما اینکه نرخ سود برای سپرده‌های کلان معنا دارد، نه برای تقاضای مصرفی.

اگر قرار باشد بازار از رکود خارج شود ابتدا در کدام بخش معاملات بازار گرم می‌شود؟

وقتی قرار است بازار وارد فاز رونق شود ابتدا مسکن ارزان قیمت به تحرک در می‌آید.

در واقع زمانی که بازار مسکن در حال تجربه رکود و کاهش قیمت است فرصت مناسبی است تا اقشار کم درآمد از طریق پس انداز و اخذ تسهیلات، قدرت خرید بالاتری پیدا کنند. بنابراین در انتهای رکود ابتدا تقاضا برای کم‌درآمد‌ها وارد بازار می‌شود و به تدریج تقاضا‌های دیگر.

مسکن مهر تقاضای کم درآمدها را حذف نکرده است؟

نه

چرا؟

به‌دلیل جانمایی که دارد بعید است جانشین مسکن ارزان قیمت در شهرها شود. برای مثال شما به شهر تهران توجه کنید؛ تقاضای ارزان قیمت با چه توجیهی به سمت پرند و هشتگرد متمایل شود. بالطبع، اولویت اول آنان سکونت در شهر تهران است؛ هم به‌دلیل بعد مسافت و هم به‌دلیل هزینه‌های ناشی از رفت و آمدها. بنابراین من بعید می‌دانم عرضه مسکن مهر بتواند موجب انحراف شود. ورود وام گیرندگان صندوق یکم از سال آینده نیز می‌تواند شاهدی بر آغاز رونق از بخش میان درآمدی باشد.