7 گشایش در بازار مسکن طی 4 سال

روند ۴ سال گذشته تغییر و تحولات در بازار مسکن نشان می‌دهد ایجاد مسیرهای جدید تامین مالی در این بازار باعث شد فرصت‌‌های جدید اعتباری برای تقویت قدرت خرید و ساخت مسکن پیش روی فعالان قرار بگیرد که البته بخشی از این فرصت‌ها بلافاصله مورد استفاده قرار گرفت اما بخشی دیگر به‌دلیل شرایط حاکم بر بازار ملک، تاکنون بکر و دست نخورده باقی مانده است.

۷ گشایش بازار مسکن شامل «سپرده‌پذیر کردن متقاضیان خرید و تامین مالی آنها از محل پس‌انداز در صندوق یکم»، «ایجاد شرکت تامین سرمایه برای بانک عامل بخش مسکن»، «راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان با هدف تامین مالی ساخت‌وساز محل آورده‌های خرد سرمایه‌گذاران بورسی»،‌ «راه‌اندازی بازار رهن ثانویه با هدف استفاده مجدد از تسهیلات اولیه خرید در جهت پرداخت دوباره تسهیلات»،‌ «راه‌اندازی طرح تضمین فروش قسطی مسکن»، «اصلاح نظام مالیاتی با هدف تصویب مالیات برای مالکان خانه‌های خالی» و همچنین «افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن» می‌شود. آغاز به کار دولت یازدهم با طرح ناتمام مسکن مهر همراه بود که عملا فعالیت‌های این دولت را در حوزه مسکن در اجرای طرح‌های ارائه شده همچون مسکن اجتماعی و حمایتی تحت‌الشعاع قرار داد و بخش عمده‌ای از توان دولت یازدهم در بخش مسکن به تکمیل و بهره‌برداری از مسکن مهر باقی‌مانده از دولت قبل، اختصاص یافت. طرح مسکن با ظرفیت ۲ میلیون و ۳۰۰ هزار واحد مسکونی، در زمان شروع به کار دولت یازدهم، با تحویل یک میلیون و ۱۰۰ هزار واحد مسکونی همراه بود، به این معنا که نیمی از مسوولیت ساخت و تکمیل واحدها، به دولت یازدهم منتقل شد.

این طرح در ۴ سال اخیر مانع اجرای طرح جایگزین -مسکن اجتماعی- شد. برآورد وزارت راه و شهرسازی و مجری طرح مسکن اجتماعی نشان می‌دهد برای اجرای این طرح، سالانه به ۲۵۰۰ میلیارد تومان اعتبار بانکی نیاز است. این اعتبار، طی سال‌های اخیر، از محل پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات مسکن مهر، صرف تکمیل ناتمام‌های مسکن مهر شد. اقدامات شاخص بخش مسکن که در حوزه معاونت مسکن وساختمان وزارت راه و شهرسازی انجام شده است شامل بازنگری طرح جامع مسکن، مسکن اجتماعی و حمایتی، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک‌مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس‌اندازهای آنها، آیین‌نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه‌های نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه به تصویب نهایی رسیده و برای اجرا ابلاغ شده است، راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه مسکن، صندوق زمین و ساختمان، اصلاح نظام مالیاتی و یارانه‌های بخش مسکن و راه‌اندازی طرح تضمین معاملات فروش اقساطی مسکن است.

در بازنگری طرح جامع مسکن، به‌روزرسانی طرح جامع مسکن که در سال ۱۳۸۴ تهیه شده بود، به‌عنوان تدوین نقشه راه منسجم برای ارتقای وضعیت بخش مسکن در کلیه ابعاد و ارائه ۷ محوردر قالب برنامه‌های عملیاتی و نهاد سازی مدنظر قرار گرفت. در بخش مسکن اجتماعی نیز این برنامه در قالب یک مصوبه هیات وزیران در مرحله اجرا قرار گرفته و مقرر است، سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی یا خانوار تا پایان برنامه ششم تحت حمایت قرار گیرند. در مورد مسکن حمایتی «کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی» و «کمک بلاعوض به متقاضیان مسکن مهر فاقد متقاضی» و در مورد مسکن اجتماعی «کمک به ساخت مسکن استیجاری»، «پرداخت کمک‌هزینه اجاره» و «پرداخت وام قرض‌الحسنه ودیعه مسکن» به گروه‌های کم‌درآمد، مبنای اقدام خواهد بود. همچنین در افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن، سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم تا ۶۰۰ میلیون ریال و برای زوجین جوان تا ۱۰۰۰ میلیون ریال افزایش یافته است. تسهیلات ساخت مسکن تا سقف ۱۵۰۰ میلیون ریال افزایش یافته که بسته به نوع ساخت‌وساز و شهر محل تقاضا متفاوت است.

راه‌اندازی صندوق پس‌انداز یکم بانک مسکن به منظور تقویت قدرت خرید مسکن توسط خانوار با استفاده از پس‌اندازهای آنها از دیگر اقداماتی بوده است که این صندوق تسهیلات ساخت و خرید مسکن را در سه سقف ۸۰، ۶۰ و ۴۰ میلیون تومان به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و سایر نقاط شهری به افراد واجد شرایط و با نرخ سود ۱۴ درصد پرداخت می‌نماید. سقف تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم برای زوجین جوان تا ۱۶۰ میلیون تومان (۸۰ میلیون تومان به ازای هر زوج) افزایش یافته است. همچنین نرخ سود تسهیلات صندوق پس‌انداز یکم مسکن از ۱۳ درصد به ۸ درصد در بافتهای فرسوده شهری و ۹.۵ درصد در سایر نقاط کاهش یافته است. تا پایان سال ۹۵ حدود۱۶۰ هزار نفر برای استفاده از تسهیلات این صندوق ثبت‌نام کرده‌اند. سال گذشته تحت‌تاثیر سه بار کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن یکم، متوسط ثبت روزانه متقاضیان واجد شرایط این وام، از کمتر از ۲۰۰ نفر به بالای ۴۰۰ نفر در نیمه دوم سال افزایش پیدا کرد و باعث تضمین تقاضای قطعی خرید مسکن معادل همین تعداد، در یک‌سال و نیم آینده شده است.

تصویب نهایی و ابلاغ آیین‌نامه ماده ۱۴ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مشتمل بر شیوه‌های نوین تامین مالی مسکن از محل ظرفیت بازار سرمایه و راه‌اندازی بازار رهن ثانویه، به منظور تجدید منابع اعتباری در بخش مسکن و امکان استفاده از ظرفیت تسهیلات رهنی، ضوابط انتشار اوراق بهادار به پشتوانه تسهیلات رهنی توسط بانک مرکزی و سازمان بورس و اوراق بهادار تهیه و ابلاغ شده است و ۳۰۰ میلیارد تومان اوراق رهنی توسط بانک مسکن منتشر شده است که از دیگر اقدامات بخش مسکن در دولت یازدهم است. راه‌اندازی شرکت‌های تامین سرمایه مسکن که اولین شرکت تامین سرمایه مسکن، تحت عنوان شرکت تامین سرمایه آباد در بانک مسکن تاسیس شد و در حال حاضر فعال است. راه‌اندازی صندوق زمین و ساختمان که زمینه فعالیت صندوق‌های زمین و ساختمان فراهم شده و اولین صندوق در سال ۱۳۹۳، راه‌اندازی شد و در حال حاضر مشغول انجام فعالیت است. چندین صندوق دیگر نیز مجوز فعالیت دریافت نموده یا در حال انجام مراحل قانونی هستند. اقدام شاخص بعدی، بازنگری در مالیات‌های بخش مسکن طی ۴ سال اخیر بوده است که به‌واسطه آن، دولت مکلف شده از سال جاری، با شناسایی خانه‌های خالی، نسبت به اخذ مالیاتی معادل ۱۰ درصد اجاره‌بهای روز آپارتمان‌ها، از مالکان، مالیات دریافت کند.