نسخه جدید توزیع زمین در بافت فرسوده

مسوولان نوسازی بافت‌های فرسوده در دولت، نسخه جدید توزیع زمین در محدوده‌های هدف را تشریح کردند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بر مبنای برنامه جدید قرار است شکل تازه‌ای از عملیات اجرایی ساخت‌وساز در بافت‌های فرسوده آغاز شود. فاز جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده هم‌اکنون با چند ویژگی مهم از سوی مسوولان برنامه‌ریزی شده است. اولین ویژگی به طراحی نسخه جدید توزیع زمین‌های دولتی برای نوسازی در بافت‌های فرسوده بر می‌گردد. در قالب برنامه جدید قرار است موجودی زمین‌های دولتی در بافت‌های فرسوده به نفع جریان نوسازی در اختیار نهادهای جدیدی با عنوان «نهاد توسعه‌گر» یا شرکت‌های توسعه گر قرار بگیرد. به این معنا که زمین‌های تحت تملک دولت در بافت‌های فرسوده برای اجرای پروژه‌های نوسازی به‌صورت ودیعه‌ای در اختیار این گروه از سازندگان قرار می‌گیرد تا پس از اتمام عملیات ساخت و بهره‌برداری - که عموما دو سال طول می‌کشد - سهم دولت را به‌صورت قیمت کارشناسی روز زمین پرداخت کنند. مزیت این نسخه جدید آن است که دولت بابت ارزش افزوده زمین در نتیجه احداث بنا بر روی آن مبلغی را از توسعه‌گران مطالبه نمی‌کند و منافع حاصل از این امر تماما به توسعه‌گران تعلق خواهد گرفت. ویژگی بعدی به محله محور بودن نوسازی مربوط است. به این معنا که در برنامه جدید دولت برای نوسازی بافت‌های فرسوده بر خلاف روال سابق که نوسازی به‌صورت تک پلاک و از سوی مردم انجام می‌شد و عمده فعالیت‌ها در این زمینه معطوف به ساخت مسکن بود این بار قرار است نوسازی در مقیاس محلی انجام شود.

به این ترتیب، انبوه‌سازی جایگزین تکسازی می‌شود و علاوه‌بر مسکن سایر اجزای محله نیز در برنامه‌های نوسازی قرار می‌گیرد. این در حالی است که مطابق با برنامه جدید دولت قرار است فرآیند نوسازی از حالت انفرادی‌سازی یا ساخت‌و‌ساز با مداخله مستقیم دولت خارج شده و با شکل‌گیری نهاد تازه‌ای به نام نهاد توسعه‌گر، سازندگان و توسعه‌گران حرفه‌ای عملیات نوسازی را در مقیاس محله انجام دهند. این توسعه‌گران افرادی هستند که نه تنها مسوولیت ساخت‌وساز و نوسازی واحدهای فرسوده در محلات را بر عهده می‌گیرند بلکه باید بخشی از سرمایه مورد نیاز برای نوسازی را نیز خودشان تامین کنند. توسعه‌گران همچنین از سایر ابزارهای تامین مالی و نیز انواع تسهیلاتی که هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده و به‌منظور نوسازی به سازندگان تعلق می‌گیرد - از جمله تسهیلات ۵۰، ۴۰ و ۳۰ میلیونی ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده که به ترتیب به متقاضیان کلانشهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک تعلق می‌گیرد- می‌توانند استفاده کنند.

آنها همچنین با در نظر گرفتن امکانات موجود همچون پروژه‌های پایلوت نوسازی و همچنین وام ودیعه مسکن که هم‌اکنون به میزان ۲۰ میلیون تومان به ازای هر کدام از خانوارهای ساکن در بافت‌های فرسوده پرداخت می‌شود باید زمینه اسکان موقت مالکانی را که زمین خود را برای اجرای پروژه‌های نوسازی در اختیار توسعه‌گران قرار داده‌اند، فراهم کنند. توسعه‌گران همچنین می‌توانند با راه‌اندازی صندوق‌های نوسازی محلات اقدام به جذب سپرده‌های مردمی برای تکمیل سرمایه مورد نیاز در بافت‌های فرسوده کنند. صندوق نوسازی با اتکا به سپرده‌های مردمی و جذب آنها، درصد بالاتری از سود را نسبت به نرخ سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها به سپرده‌گذاران پرداخت می‌کند. ساز و کار این صندوق به‌گونه‌ای است که توسعه‌گران منابع آن را به اضافه سرمایه خود نزد بانک سپرده‌گذاری کرده و با اتکا به آن تسهیلات دریافت می‌کنند. از سوی دیگر مبلغ سود سپرده خود را به نفع سپرده‌گذاران بین آنها تقسیم می‌کنند تا با استفاده از این روش درصد سود بالاتری نسبت به سود بانکی نصیب سپرده‌گذاران صندوق نوسازی محلات شود.

به این معنا که توسعه‌گران عملا از دریافت سود سپرده خود به نفع سپرده‌گذاران صندوق انصراف می‌دهند و آن را بین سپرده‌گذاران صندوق توزیع می‌کنند. ویژگی دیگر نسخه تازه ساخت‌وساز و توزیع زمین در بافت‌های فرسوده مطابق با برنامه جدید به حذف واسطه گری میان توسعه گر و مالک زمین در محدوده‌های هدف برمی‌گردد. توسعه‌گران علاوه‌بر استفاده از موجودی زمین‌های دولتی می‌توانند از طریق مشارکت با ساکنان بافت‌های فرسوده -البته با نظارت دولت - به‌صورت مستقیم با مالکان وارد تعامل شده و براساس قیمت زمین در هر منطقه، سهم خود و مالک را تعیین کنند. دو برنامه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده حداقل حاوی یک مزیت عمده برای توسعه‌گران است؛ دسترسی به موجودی محدود زمین در بافت‌های فرسوده از طریق مشارکت مستقیم با ساکنان و همچنین امکان دسترسی به زمین‌های دولت در محدود‌ه هدف مهم‌ترین مزیت ورود توسعه‌گران به بافت‌های فرسوده برای آنها محسوب می‌شود. هم‌اکنون عرضه زمین در بافت‌های فرسوده با محدودیت جدی همراه است.

بررسی‌های میدانی از بازار زمین در مناطق فرسوده نشان می‌دهد هم‌اکنون عرضه زمین در این مناطق به ندرت صورت می‌گیرد. در میدان خراسان، زمینی ۱۰۸ مترمربعی با طول بر ۶، هر مترمربع ۳ میلیون و۵۰۰ هزار تومان به بازار ساخت عرضه شده است؛ در همین محدوده، واقع در محله پامنار، زمین دیگری به وسعت ۱۴۰۰ مترمربع و طول بر ۳۰، هر مترمربع ۴ میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است. در خیابان یافت آباد، خیابان ۱۴، زمین ۵ هزار مترمربعی با طول بر ۱۰۰، هر مترمربع ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان به بازار عرضه شده است. در خیابان قزوین، زمینی به مساحت ۸۹ مترمربع با طول بر ۱۱ با قیمت کل ۳۰۰ میلیون تومان به بازار معرفی شده است. در محله مسعودیه، واقع در منطقه ۱۵ پایتخت، زمینی ۱۶۰ مترمربعی با طول بر ۸، مترمربعی ۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در همان محدوده زمین دیگری به مساحت ۱۲۰ متر، با طول بر ۶، مترمربعی ۲ میلیون و۵۰۰ هزار تومان قیمت‌گذاری شده است.