روایت رسمی از بازار مسکن 95

گزارش «تحولات بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه سال ۱۳۹۵» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است و از سوی اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است، نشان می‌دهد در اسفندماه تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲ هزار و ۲۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۲ و ۶ درصد کاهش داشته است، ضمن آنکه، کل معاملات نیز از رشد مثبت برخوردار شد. در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان کمتر از ۲ و ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

در اسفند سال ۱۳۹۵ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲۲۴۷ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اسفندماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۵۱ درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اسفندماه سال قبل کاهش یافته و عموما به سهم واحدهای با قدمت بیش از ۱۵ سال افزوده شده است. توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در اسفندماه ۱۳۹۵ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۴ و ۲ به ترتیب با سهم ۱۱ و ۱۰ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۴ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱، ۷، ۱۰، ۱۵ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۶ درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

در اسفندماه سال گذشته متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۴ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل رشد مثبت اما جزئی پیدا کرد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۶ (معادل ۹ درصد) و بیشترین کاهش متوسط قیمت به منطقه ۱ (معادل ۲ درصد) تعلق دارد. در اسفندماه از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۹ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با ۲ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور در مقایسه با ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲ درصد کاهش و ۳ درصد افزایش نشان می‌دهد. در سال ۱۳۹۵ تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۶۲ هزار واحد مسکونی بالغ گردید که در مقایسه با سال قبل ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران ۴ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده است که نسبت به سال قبل ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در اسفند ماه سال ۱۳۹۵ حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳۰ تا ۳۵ میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم ۱۲ درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنه‌های قیمتی ۲۵ تا ۳۰ و ۳۵ تا ۴۰ میلیون ریال به ترتیب با سهم‌های ۱۱ و ۱۰ درصدی، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در این ماه، توزیع حجم معاملات به گونه‌ای بوده است که حدود ۵۸ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شده‌اند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده بر حسب سطح زیربنایی هر واحد مسکونی در اسفند ماه سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ متر مربع معادل ۱۴ درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۷۰ تا ۸۰ و ۸۰ تا ۹۰ متر مربع به ترتیب با سهم‌های ۱۳ و ۱۲ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار دارند.

در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰ مترمربع، ۴۸ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند. سال گذشته توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن بود که در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰۰ تا ۲۰۰۰ میلیون ریال با اختصاص سهم ۱۲ درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۲۰۰۰ تا ۲۵۰۰ و ۱۰۰۰ تا ۱۵۰۰ میلیون ریال نیز به ترتیب با اختصاص ۱۱ و ۱۰ درصد در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع در این ماه، حدود ۴۵ درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از ۳۰۰۰ میلیون ریال اختصاص داشته است. در اسفند ماه شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.

ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یک ساله تنظیم می‌شوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌کند سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه ۱۰۰=۱۳۹۰) معادل ۲۸ درصد است. حجم معاملات واحدهای مسکونی و متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ترتیب به ۱۲ هزار فقره کمتر از ۵ میلیون تومان رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶ درصد کاهش و ۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. در سال ۱۳۹۵ حجم معاملات شهر تهران نسبت به سال قبل، از رشد ۵ درصدی برخوردار بود که نشان از بهبود وضعیت بازار معاملات مسکن در این سال دارد. بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در اسفند ماه سال ۱۳۹۵ نیز موید تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم و رشد قیمت مسکن در این دوره است، به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاره‌ای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ و ۹ درصد رشد نشان می‌دهد.