اسباب رونق غیرتورمی در بازار ملک فراهم شد
سال خرید مسکن
از سال آینده، در کنار مجموعه‌ای از تسهیلات خرید مسکن که نیمه اول و اوایل نیمه دوم امسال به بازار آمد، یک‌سری وام‌های با سقف بزرگتر از تسهیلات فعلی نیز در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان در تهران و سایر شهرها قرار می‌گیرد.
از سال آینده، در کنار مجموعه‌ای از تسهیلات خرید مسکن که نیمه اول و اوایل نیمه دوم امسال به بازار آمد، یک‌سری وام‌های با سقف بزرگتر از تسهیلات فعلی نیز در اختیار متقاضیان خرید آپارتمان در تهران و سایر شهرها قرار می‌گیرد. تسهیلات جدید فقط مخصوص متقاضیان مصرفی -زوج‌های خانه اولی یا همان خانوارهای فاقد سابقه مالکیت مسکن- است، بنابراین از این منظر، امکان تحریک قیمت مسکن به‌واسطه ورود تقاضای سفته بازانه به بازار معاملات ملک وجود ندارد. تسهیلات جدید خرید مسکن در تهران شامل اول «وام ۱۶۰ میلیون تومانی مربوط به صندوق پس انداز یکم» است که هر یک از زوجین (زن و شوهر) برای دریافت آن باید به مدت یک‌سال مبلغی معادل ۴۰ میلیون تومان (در کل ۸۰ میلیون تومان) در صندوق پس انداز مسکن یکم در بانک مسکن سپرده‌گذاری کنند تا بعد از پایان این مدت، تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی در اختیارشان قرار بگیرد.
چنانچه قیمت مسکن در پایان سال آینده در همین سطح فعلی متری ۴ میلیون تومان -در تهران- قرار داشته باشد، با وام ۱۶۰ میلیونی، می‌توان هزینه خرید ۴۰ مترمربع از یک آپارتمان ۵۰ متر مربعی را تامین کرد که این میزان قدرت خرید معادل ۸۰ درصد قیمت مسکن را پوشش می‌دهد و توان وام جدید از این منظر، یک رکورد بی‌سابقه در کشور به حساب می‌آید. وام ۱۶۰ میلیون تومانی از آنجا که فقط برای زوج‌های خانه اولی کاربرد دارد - با توجه به ذائقه گروه‌های خانه اولی در بازار مسکن تهران که عمدتا برای اولین تجربه صاحب خانه شدن شان، سراغ آپارتمان‌های کوچک متراژ حداکثر ۶۰ متر مربعی می‌روند - پیش‌بینی می‌شود، دریافت‌کنندگان حائز شرایط این تسهیلات بتوانند تا ۶۰ درصد از بهای خرید مسکن خود را تامین کنند ضمن آنکه در زمان پرداخت وام ۱۶۰ میلیونی، اصل سپرده زوجین نیز از طرف بانک مسکن به آنها مسترد می‌شود که به کمک آن - مبلغ ۸۰ میلیونی- ۴۰ درصد مابقی بهای خرید مسکن، به‌راحتی از جانب وام‌گیرنده، تامین اعتبار خواهد شد.
بنابراین در تهران سال آینده، زوج‌های خانه اولی با استفاده از وام ۱۶۰ میلیونی و اصل سپرده‌شان، قادر می‌شوند ۱۰۰ درصد بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ متر مربعی را به قیمت امروز، خریداری کنند. حتی با فرض اینکه قیمت مسکن در سال آینده، متناسب با تورم تغییر کند، میزان افزایش قیمت احتمالی، در حدی خواهد بود که وام جدید، همچنان کارآمدی خود را حفظ واهد کرد و بیش از ۸۰ درصد قدرت خرید را پوشش می‌دهد.
دومین وام خرید مسکن که از ابتدای سال ۹۵ یعنی زودتر از وام ۱۶۰ میلیونی وارد بازار مسکن تهران می‌شود، تسهیلات اوراق ۱۰۰ میلیون تومانی است. این تسهیلات در قالب دو دسته اوراق ۵۰ میلیونی به هر یک از زوجین خانه اولی پرداخت می‌شود. این وام فقط به زوج‌هایی داده می‌شود که تاریخ ازدواج آنها از ابتدای سال ۹۵ به بعد باشد یعنی زوج‌های با عمر ازدواج حداکثر ۱۰ ساله. برای دریافت اوراق وام ۱۰۰ میلیون تومانی خرید مسکن، باید ۲۰۰ فقره اوراق ۵۰۰ هزار تومانی خریداری کرد که با قیمت امروز اوراق، چیزی در حدود ۱۷ میلیون تومان صرف خرید اوراق می‌شود و در واقع، از مبلغ وام ۱۰۰ میلیونی، کسر می‌شود. به این ترتیب در تهران، با احتساب ارزش واقعی وام ۱۰۰ میلیونی - پس از کسر قیمت خرید آن - می‌توان هزینه خرید ۲۰ متر مربع از مساحت یک آپارتمان مسکونی را با این تسهیلات تامین کرد. این نسبت برای یک آپارتمان ۵۰ متری، حدود ۴۰ درصد قدرت خرید را شامل می‌شود. به تسهیلات فوق، ۱۰ میلیون تومان وام جعاله نیز قابل افزایش است که وام گیرنده‌ها می‌توانند آن را از طریق اوراق، تهیه کنند و قدرت خرید خود را بالاتر ببرند. قدرت خرید تسهیلات مسکن در تهران تا پیش از سال ۹۴، حدود ۱۰ درصد ارزیابی می‌شد که چون این سهم ناچیز وام‌ها از بهای خرید آپارتمان، قابل اتکاء و استفاده برای متقاضیان مصرفی نبود، «رکود تقاضا» در بازار معاملات مسکن تشدید شد و باعث شد دوره زمانی رکود مسکن که از تابستان سال ۹۲ شروع شده بود، به شکل کم‌سابقه، بیش از ۲ تا ۵/ ۲ سال طول بکشد. کارشناسان اقتصاد مسکن در این باره معتقدند منشاء رکود مسکن در این دوره، ناتوانی مالی خریداران مسکن بوده است چراکه در سمت عرضه، بازار شاهد انباشت فایل آپارتمان‌های آماده فروش در بنگاه‌ها بود و از بابت سطح قیمت‌ها نیز حباب به‌وجود آمده در زمان جهش قیمت - بهار ۹۲- در ابتدای سال ۹۴، تقریبا تخلیه شد.
بنابراین عاملی که باعث شد طی یک‌سال اخیر رونق معاملاتی شکل نگیرد، سرکوب تقاضای مصرفی در سال‌های قبل بود که این موضوع نیز ناشی از ممانعت سیاست‌گذاران مالی از تعدیل سقف تسهیلات خرید مسکن به تناسب نرخ تورم بوده است (در فاصله زمانی سال‌های ۸۴ تا ۹۲ سقف وام خرید مسکن بین ۱۸ تا ۲۰ میلیون تومان ثابت ماند و افزایش پیدا نکرد). سال آینده در تهران، علاوه بر وام ۱۶۰ میلیون تومانی و وام ۱۰۰ میلیونی، تسهیلات ۱۴۰ میلیون تومانی که ترکیبی از این دو است، از اوایل تابستان در اختیار زوج‌های دارای سابقه مالکیت قرار می‌گیرد. این وام ترکیبی از ۵۰ میلیون وام اوراق، ۸۰ میلیون تومان وام صندوق یکم و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله است. انتظار می‌رود سال ۹۵ با ورود تسهیلات جدید مسکن، به سال خرید مصرفی در بازار ملک تبدیل شود و با رونق گرفتن معاملات مسکن در شهر تهران، مسیر رونق ساخت و ساز نیز برای سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران ساختمانی هموار شود. یک پیش‌بینی آن است که ساخت و سازها از نیمه دوم سال آینده رونق پیدا می‌کند و تیراژ آپارتمان‌سازی دست کم ۲۰ تا ۳۰ درصد نسبت به امسال بیشتر می‌شود.
ارسال نظر