متغیر تازه وارد در بازار مسکن
متغیرهای بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای همچون ارز، سکه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ به طوری که نهاده‌های اصلی ساخت مسکن شامل زمین و مصالح پرمصرف، کاملا بی‌ارتباط با واردات است. بنابراین تحولات عرصه سیاست بین‌الملل ازجمله مذاکرات هسته‌ای، تاثیر مستقیم و آنی بر رویدادهای بازار مسکن ندارد؛ اما از آنجا که اقتصاد کشور و شاخص‌های کلان همچون نرخ ارز، تحریم‌ها، مبادلات نفتی و. . . همه بخش‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و جریان حرکت سرمایه بین بازارها را تنظیم می‌کند، در نتیجه بازار مسکن به‌صورت غیرمستقیم از توافق در مذاکرات نهایی ۱+۵ و به تبع آن، لغو تحریم‌ها تاثیر می‌پذیرد.
متغیرهای بازار مسکن برخلاف سایر بازارهای همچون ارز، سکه و بورس، وابستگی به بازارهای جهانی ندارد؛ به طوری که نهاده‌های اصلی ساخت مسکن شامل زمین و مصالح پرمصرف، کاملا بی‌ارتباط با واردات است. بنابراین تحولات عرصه سیاست بین‌الملل ازجمله مذاکرات هسته‌ای، تاثیر مستقیم و آنی بر رویدادهای بازار مسکن ندارد؛ اما از آنجا که اقتصاد کشور و شاخص‌های کلان همچون نرخ ارز، تحریم‌ها، مبادلات نفتی و... همه بخش‌های اقتصادی را تحت‌الشعاع قرار می‌دهد و جریان حرکت سرمایه بین بازارها را تنظیم می‌کند، در نتیجه بازار مسکن به‌صورت غیرمستقیم از توافق در مذاکرات نهایی 1+5 و به تبع آن، لغو تحریم‌ها تاثیر می‌پذیرد. در این قالب، انتظار می‌رود اقتصاد ایران در مسیر بهبود شرایط پایدار، رو به جلو حرکت کند. در این مسیر امیدواری به رشد اقتصادی و رونق فعالیت‌های مولد در بخش‌های تولیدی، مانع مراجعه سرمایه‌گذاران به بازارهای سفته‌بازی خواهد شد؛ اتفاقی که از دست‌کم سال گذشته به وجود آمد و نقدینگی‌ها را از بازارهایی همچون سکه و ارز به سمت بازارهای مولد ازجمله بورس و سرمایه‌گذاری‌های مدت‌دار هدایت کرد. اکنون این روند می‌تواند تشدید شود و ثبات بیشتر
در قیمت‌ها از یکسو و خروج نقدینگی از بازارهای سفته‌بازی به سمت بازارهای مولد را در پی داشته باشد.
صاحب‌نظران اقتصادی تاکید می‌کنند: تاثیر غیرمستقیم توافق هسته‌ای در بازار مسکن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خریدوفروش‌های مکرر- که در نقش تحریک قیمت عمل می‌کنند- منجر خواهد شد. در ماه‌های اخیر، پیشروی دیپلماسی ایران در حوزه سیاست بین‌الملل، ریسک سوداگری برای سفته‌بازها را در همه بازارهای اقتصادی افزایش داد و باعث خروج این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسکن شد.
در این باره سعید اسلامی کارشناس اقتصادی و صاحب نظر بخش مسکن می‌گوید: بازار مسکن در کوتاه‌مدت تحت‌تاثیر تحولات سیاسی قرار نمی‌گیرد؛ در این شرایط، هیجانات روانی و انتظاری در بازار مسکن نخواهیم داشت. هر چند ممکن است بخشی از تقاضای انباشته مصرفی در بازار مسکن، در پی مشخص شدن نتیجه نهایی مذاکرات، تصمیم بگیرند در فاصله کوتاه وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره رکود فعلی، تغییر محسوسی چه در حجم معاملات و چه در قیمت‌ها به وجود نخواهد آمد. این کارشناس اقتصادی در عین حال تصریح کرد: با مشخص شدن چشم‌انداز کوتاه‌مدت متغیر سیاسی اثرگذار بر بازار مسکن، به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش از آنکه از این متغیر تاثیر بگیرد، به تحولات درونی بخش مسکن از جمله برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در حوزه تامین مالی مسکن شامل وام ساخت، وام نوسازی و وام خرید وابسته است. در این مسیر، پرداخت تسهیلات 50 میلیونی نوسازی، پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه اولی‌ها و همچنین پرداخت تسهیلات ساخت توسط همه بانک‌ها به اضافه سایر برنامههایی که در قالب طرح جامع مسکن تدارک دیده شده است در صورتی که عملیاتی شود، تغییراتی را متوجه بازار خواهد کرد.
برخی دیگر از کارشناسان نیز می‌گویند: نتیجه نهایی و اعلام توافق می‌تواند اثر مثبتی بر شروع سریع دوره رونق مسکن داشته باشد اما هر گونه افزایش قیمت طی ماه‌های آتی قابل انتظار نیست چون به اندازه کافی واحد مسکونی فروش نرفته در بازار هست که حجم تقاضای ناشی از «تحریک خرید با اتمام ماراتن هسته‌ای» را پاسخ دهد. در قالب این تحلیل، مشخص می‌شود: سرمایه‌گذارانی که طی سال‌های اخیر به دلیل نامشخص بودن آینده تورم و سایر متغیرهای اقتصادی، نقدینگی‌هایشان را به امن‌ترین مکان سنتی- بازار ملک- منتقل کردند و حجم زیادی ساختمان بلااستفاده برای روز مبادا خریداری کرده بودند، هم‌اکنون برای فروش این آپارتمان‌ها با هدف سرمایه‌گذاری در بخش‌های پرسودده اقدام خواهند کرد بنابراین ماحصل رونق معاملات مسکن پس از توافق، نمی‌تواند به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شود.
با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.
در ۱۰ سال گذشته بازار مسکن دوبار با جهش‌های قیمتی روبه‌رو شد که هر بار این شرایط، بخش زیادی از متقاضیان را از بازار مسکن حذف کرد و قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داد، موضوعی که به فرار سرمایه‌گذاران از بازار مسکن انجامید و ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن را با رکود مواجه کرد.
دوسال گذشته که یک دوران رکود پس از جهش قیمت در سال ۹۱ را پشت سر می‌گذاشت، ساخت و ساز با کاهش زیادی مواجه شد و حتی برخی منابع خبری از کاهش بیش از ۸۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دادند، ضمن آنکه معاملات مسکن هم با کاهش بسیار زیادی به نصف سال‌های رونق رسید و سازنده‌ها و مالکان را با مشکل مواجه کرد. همین موضوع سبب کاهش قیمت مسکن و ساخت آپارتمان‌های نوساز شد که این موضوع هم نتوانست تاثیر زیادی بر ورود متقاضیان به بازار مسکن داشته باشد و این بازار همچنان بدون مشتری و سازنده سال گذشته را پشت سر گذاشت.
درباره وضع موجود و آینده بازار مسکن، دبیر انجمن انبوه‌سازان نیز معتقد است: در ابتدا تاثیر این توافقات بر بازارهای بالادستی مانند بورس و طلا اتفاق می‌افتد اما در بلندمدت می‌تواند بازار مسکن را هم با روند مثبتی همراه کند.
محمد مهدی مافی تصریح می‌کند: از ابتدا هم پیش‌بینی می‌شد که نیمه دوم امسال برای بازار مسکن، دوران خروج از رکود باشد اما باتوجه به اخبار منتشر شده پیش‌بینی می‌شود امسال سال خوبی برای بازار مسکن باشد و این بازار را از مشکلات موجود خارج کند.وی می‌افزاید: توافق می‌تواند در درازمدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد ضمن آنکه از همین الان هم جو روانی ناشی از اتمام مذاکرات، سرمایه‌گذاران را به ورود این بازار تشویق می‌کند. مافی در خصوص احتمال افزایش قیمت مسکن نیز تاکید می‌کند: افزایش قیمت مسکن در بازار کنونی بعید به نظر می‌رسد ضمن آنکه آرامش بازارهای اقتصادی از جهش‌های قیمتی جلوگیری می‌کند و دوره خوبی را برای این بازار رقم می‌زند.
صاحب‌نظران اقتصادی تاکید می‌کنند: تاثیر غیرمستقیم توافق هسته‌ای در بازار مسکن، به دورتر شدن سفته‌بازها از خریدوفروش‌های مکرر- که در نقش تحریک قیمت عمل می‌کنند- منجر خواهد شد. در ماه‌های اخیر، پیشروی دیپلماسی ایران در حوزه سیاست بین‌الملل، ریسک سوداگری برای سفته‌بازها را در همه بازارهای اقتصادی افزایش داد و باعث خروج این گروه از جامعه خریداران مصرفی در بازارهایی همچون مسکن شد.
در این باره سعید اسلامی کارشناس اقتصادی و صاحب نظر بخش مسکن می‌گوید: بازار مسکن در کوتاه‌مدت تحت‌تاثیر تحولات سیاسی قرار نمی‌گیرد؛ در این شرایط، هیجانات روانی و انتظاری در بازار مسکن نخواهیم داشت. هر چند ممکن است بخشی از تقاضای انباشته مصرفی در بازار مسکن، در پی مشخص شدن نتیجه نهایی مذاکرات، تصمیم بگیرند در فاصله کوتاه وارد صحنه معاملات شوند؛ اما با توجه به دوره رکود فعلی، تغییر محسوسی چه در حجم معاملات و چه در قیمت‌ها به وجود نخواهد آمد. این کارشناس اقتصادی در عین حال تصریح کرد: با مشخص شدن چشم‌انداز کوتاه‌مدت متغیر سیاسی اثرگذار بر بازار مسکن، به نظر می‌رسد آینده این بازار بیش از آنکه از این متغیر تاثیر بگیرد، به تحولات درونی بخش مسکن از جمله برنامه‌ها و سیاست‌های دولت در حوزه تامین مالی مسکن شامل وام ساخت، وام نوسازی و وام خرید وابسته است. در این مسیر، پرداخت تسهیلات 50 میلیونی نوسازی، پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص خانه اولی‌ها و همچنین پرداخت تسهیلات ساخت توسط همه بانک‌ها به اضافه سایر برنامههایی که در قالب طرح جامع مسکن تدارک دیده شده است در صورتی که عملیاتی شود، تغییراتی را متوجه بازار خواهد کرد.
برخی دیگر از کارشناسان نیز می‌گویند: نتیجه نهایی و اعلام توافق می‌تواند اثر مثبتی بر شروع سریع دوره رونق مسکن داشته باشد اما هر گونه افزایش قیمت طی ماه‌های آتی قابل انتظار نیست چون به اندازه کافی واحد مسکونی فروش نرفته در بازار هست که حجم تقاضای ناشی از «تحریک خرید با اتمام ماراتن هسته‌ای» را پاسخ دهد. در قالب این تحلیل، مشخص می‌شود: سرمایه‌گذارانی که طی سال‌های اخیر به دلیل نامشخص بودن آینده تورم و سایر متغیرهای اقتصادی، نقدینگی‌هایشان را به امن‌ترین مکان سنتی- بازار ملک- منتقل کردند و حجم زیادی ساختمان بلااستفاده برای روز مبادا خریداری کرده بودند، هم‌اکنون برای فروش این آپارتمان‌ها با هدف سرمایه‌گذاری در بخش‌های پرسودده اقدام خواهند کرد بنابراین ماحصل رونق معاملات مسکن پس از توافق، نمی‌تواند به افزایش شدید قیمت مسکن منجر شود.
با این حال، سازندگانی که به امید افزایش قیمت تاکنون اقدام به فروش واحدهای مسکونی آماده نکرده‌اند، متناسب با نیاز خود طی ماه‌های آتی، واحدهایشان را به بازار مسکن عرضه می‌کنند و در ماه‌های آتی ساخت‌و‌سازهای جدید نیز، تحت تاثیر شرایط اقتصادی و محاسبه سود و زیان برای فعالان ساختمانی، صورت می‌گیرد.
در ۱۰ سال گذشته بازار مسکن دوبار با جهش‌های قیمتی روبه‌رو شد که هر بار این شرایط، بخش زیادی از متقاضیان را از بازار مسکن حذف کرد و قدرت خرید خانوارها را به شدت کاهش داد، موضوعی که به فرار سرمایه‌گذاران از بازار مسکن انجامید و ساخت‌و‌ساز و معاملات مسکن را با رکود مواجه کرد.
دوسال گذشته که یک دوران رکود پس از جهش قیمت در سال ۹۱ را پشت سر می‌گذاشت، ساخت و ساز با کاهش زیادی مواجه شد و حتی برخی منابع خبری از کاهش بیش از ۸۰ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی خبر می‌دادند، ضمن آنکه معاملات مسکن هم با کاهش بسیار زیادی به نصف سال‌های رونق رسید و سازنده‌ها و مالکان را با مشکل مواجه کرد. همین موضوع سبب کاهش قیمت مسکن و ساخت آپارتمان‌های نوساز شد که این موضوع هم نتوانست تاثیر زیادی بر ورود متقاضیان به بازار مسکن داشته باشد و این بازار همچنان بدون مشتری و سازنده سال گذشته را پشت سر گذاشت.
درباره وضع موجود و آینده بازار مسکن، دبیر انجمن انبوه‌سازان نیز معتقد است: در ابتدا تاثیر این توافقات بر بازارهای بالادستی مانند بورس و طلا اتفاق می‌افتد اما در بلندمدت می‌تواند بازار مسکن را هم با روند مثبتی همراه کند.
محمد مهدی مافی تصریح می‌کند: از ابتدا هم پیش‌بینی می‌شد که نیمه دوم امسال برای بازار مسکن، دوران خروج از رکود باشد اما باتوجه به اخبار منتشر شده پیش‌بینی می‌شود امسال سال خوبی برای بازار مسکن باشد و این بازار را از مشکلات موجود خارج کند.وی می‌افزاید: توافق می‌تواند در درازمدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار دهد ضمن آنکه از همین الان هم جو روانی ناشی از اتمام مذاکرات، سرمایه‌گذاران را به ورود این بازار تشویق می‌کند. مافی در خصوص احتمال افزایش قیمت مسکن نیز تاکید می‌کند: افزایش قیمت مسکن در بازار کنونی بعید به نظر می‌رسد ضمن آنکه آرامش بازارهای اقتصادی از جهش‌های قیمتی جلوگیری می‌کند و دوره خوبی را برای این بازار رقم می‌زند.
ارسال نظر