آنالیز فصلی بازار مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با آنالیز بازار مسکن طی فصل گذشته، آخرین وضعیت معاملات و ساخت و سازهای مسکونی در تهران را مطابق آمارهای رسمی موجود، تشریح کرد.نتایج این آنالیز نشان می‌دهد متوسط بهای یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران در سه ماهه چهارم سال 1394 به عدد 4 میلیون و 190 هزار تومان رسید که نسبت به سه ماهه قبل معادل 4/ 2 درصد و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل یک درصد افزایش یافته است.

در فصل زمستان سال ۱۳۹۴ بیشترین نرخ رشد افزایش قیمت در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب متعلق به مناطق ۲۰ و ۱۹ با ۴/ ۱۰ و ۵/ ۵ درصد بوده است و بیشترین کاهش قیمتی در مناطق ۱۰ و ۵ با ۳/ ۴- و ۱/ ۳- درصد مشاهده می‌شود.در این گزارش آماری، مشخص شده است متوسط اجاره‌بهای آپارتمان در شهر تهران در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۴ به عدد ۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان به‌ازای یک مترمربع رسیده است که نسبت به سه ماهه قبل معادل ۲/ ۳ درصد کاهش و نسبت به سه ماهه مشابه سال قبل ۸/ ۸ درصد افزایش یافته است. در فصل زمستان ۱۳۹۴ بیشترین رشد اجاره‌بها در شهر تهران نسبت به مدت مشابه سال گذشته مربوط به منطقه ۱۶ و معادل ۹/ ۲۱ درصد بوده، منطقه ۱۹ با ۲/ ۲۱ درصد و منطقه ۱۸ با ۲/ ۱۸ درصد در رده‌های بعدی قرار گرفتند. کمترین رشد اجاره‌بها نیز متعلق به منطقه ۲۱ معادل ۶/ ۲ درصد بوده است و مناطق ۱۴ و ۵ به ترتیب با ۸ و ۳/ ۸ درصد در رده‌های بعدی بوده‌اند.در سه ماهه چهارم سال ۱۳۹۴ بیش از ۵۶ درصد تعداد معاملات در واحدهای مسکونی با عمر کمتر از ۵ سال صورت پذیرفته است.

بیش از ۶۲ درصد از کل معاملات ثبت شده شهر تهران در سه ماهه چهارم ۱۳۹۴، واحدهای مسکونی را شامل می‌شود که قیمت هر مترمربع آنها کمتر یا در حدود متوسط قیمت هر مترمربع این شهر بوده است.بیش از ۶۸ درصد کل معاملات ثبت شده شهر تهران در سه ماهه چهارم ۱۳۹۴ متعلق به آپارتمان‌هایی با متراژ زیر ۹۰ است و متوسط مساحت یک آپارتمان معامله شده ۸۴ مترمربع بوده است.در سه ماهه چهارم ۱۳۹۴، بیش از ۶۱ درصد از کل معاملات شهر تهران متعلق به آپارتمان‌های باارزش کمتر از ۳۱۰ میلیون تومان بوده است.آمارهای به‌دست آمده از بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن همچنین حاکی است مقایسه ۹ ماهه نخست سال ۱۳۹۴ با ۹ ماهه نخست سال قبل حاکی از کاهش تعداد واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی کل مناطق شهری معادل ۲۵ درصد است. تعداد پروانه‌های ساختمانی شهر تهران نیز با روند مشابه، با کاهش ۲۸ درصدی تعداد معاملات سال ۱۳۹۴ نسبت به سال قبل مواجه بوده است.براساس آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی بانک مرکزی، میزان سرمایه‌گذاری کل بخش مسکن به قیمت جاری در مناطق شهری در فصل بهار ۱۳۹۴ نسبت به مدت مشابه سال قبل با کاهشی معادل ۷ درصد مواجه بوده است.

قیمت مسکن در شهر تهران

نگاهی به روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاکی از شکل‌گیری روند باثباتی برای قیمت مسکن از بهار سال ۱۳۹۲ در حدود ۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع بوده است. با مشاهده روند قیمت مسکن در فصل زمستان ۱۳۹۴، بازار مسکن نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با افزایش ۴/ ۲ و یک درصدی مواجه شده است. مقایسه نرخ رشد قیمت مسکن با تورم نیز نشان می‌دهد که نرخ رشد قیمت مسکن از پاییز ۱۳۹۲ همواره پایین‌تر از نرخ تورم بوده است؛ در فصل زمستان ۱۳۹۴ بعد از گذشت چند ماه متوالی رشد منفی قیمت مسکن، این بازار با رشد یک درصدی قیمت مسکن روبه‌رو شده است. بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا زمستان سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد نرخ اجاره‌بها دارای شیب ملایم صعودی در حدود ۵/ ۱۵ درصد افزایش در هر فصل بوده است. با مقایسه نرخ اجاره‌بها در زمستان ۱۳۹۴ نسبت به فصل قبل و فصل مشابه سال قبل به ترتیب با کاهش ۳ و افزایش ۸/ ۸ درصدی، به حدود ۲۲ هزار و ۴۰۰ تومان به ازای هر مترمربع رسیده است. بررسی روند فصلی تعداد معاملات ثبت‌شده واحدهای مسکونی در شهر تهران حاکی از روند با ثبات از بهار تا پاییز سال ۱۳۹۴ (حدود ۳۵ هزار واحد در هر فصل) است. لیکن تعداد معاملات ثبت‌شده زمستان سال ۱۳۹۴ در شهر تهران نسبت به فصل قبل و نسبت به فصل مشابه سال قبل به ترتیب بیش از ۲۷ درصد و ۱/ ۴ درصد افزایش یافته و به عدد ۴۴۶۷۱ رسیده است.

توزیع معاملات ثبت‌شده برحسب سن بنا

توزیع واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران برحسب سن بنا در دامنه‌های مختلف نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی نوسازی با عمر کمتر از ۵ سال (با سهم بیش از ۵۶ درصدی) و کمترین تعداد معاملات نیز در واحدهای مسکونی با عمر بیش از ۲۰ سال (با سهم ۶/ ۶ درصدی) صورت پذیرفته است. همچنین مقایسه تعداد معاملات صورت‌پذیرفته در فصل زمستان ۹۴ نسبت به فصل مشابه سال گذشته حاکی از این است که تعداد معاملات واحدهای مسکونی در تمام بازه‌ها افزایش یافته است که بیشترین افزایش تعداد معاملات مربوط به دامنه بنا با عمر بین ۲۰-۱۶ سال (۱۸ درصد) و کمترین آن مختص بناهایی با عمر کمتر از ۵ سال (۱/ ۱ درصد) است.

توزیع واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع

بیشترین سهم معاملات برحسب قیمت یک مترمربع در فصل زمستان ۱۳۹۴ به ترتیب در بازه‌های ۲۰ تا ۳۰ میلیون ریال (۲۸درصد)، ۳۰ تا ۴۰ میلیون ریال (۲۳ درصد) و ۴۰ تا ۵۰ میلیون ریال (۱۵ درصد) و کمترین تعداد معاملات به ترتیب در بازه‌های کمتر از ۱۰ میلیون ریال (۲ درصد) و ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال (۳ درصد) است. مقایسه تعداد معاملات صورت پذیرفته در فصل زمستان ۱۳۹۴ نسبت به زمستان سال ۱۳۹۳ نیز نشان‌دهنده کاهش حدودا ۳/ ۳ درصدی تعداد معاملات در بازه ۷۰ تا ۸۰ میلیون ریال است؛ سایر بازه‌های قیمتی نیز رشد متوسط ۶/ ۴ درصدی را تجربه کردند (به جز طبقه اول که افزایش ۵/ ۷۲ درصدی در تعداد معاملات داشته است)